Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 23/01364 - N° Portalis DBZS-W-B7H-W5L2
JUGEMENT DU 15 NOVEMBRE 2024
DEMANDEUR :
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE
DEFENDEUR :
La S.C.I. LE CLOS D’ARTOIS, représentée par son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Alexandra TANCRE-MULLER, avocat au barreau de BETHUNE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge
GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Novembre 2023.
A l’audience publique du 06 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Novembre 2024.
Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Novembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.
Il existe à [Localité 7] un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété nommé résidence [Adresse 1] et situé [Adresse 3].
La SCI Le Clos d’Artois y a acquis, le 2 juillet 2003 les lots 206, 207, 208, 209, 210, 212, 214, 215 et 216.
Par acte d’huissier du 23 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Le Clos d’Artois devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété du 9 octobre 1989 et son modificatif du 6 octobre 1992,
Vu le contrat de syndic,
- Condamner la société Le Clos d’Artois au paiement des sommes de :
- 20 133,11 euros au titre des charges générales communes de la résidence (bâtiments ABCD) selon décompte établi le 1er juillet 2023 et la somme de 28 569,69 euros au titre de l’arriéré de charges de bâtiments tertiaires dues selon décompte établi le 1er juillet 2023, soit une somme totale de 48 702,80 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure recommandée du 30 août 2018 en vertu de l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements signifiés les 7 novembre 2018 et 15 février 2021 ;
- Vu les dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, juger de droit l’exécution provisoire.
Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 13 avril 2023, la société Le Clos d’Artois demande au tribunal de :
Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement de charges :
Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :
“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. [...]”
“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;[...]”
“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.”
Le tribunal n’est présentement saisi d’aucune demande tendant à faire déclarer non écrite une clause quelconque du règlement de copropriété.
Il n’est pas saisi d’une action en révision ou modification de la répartition des charges.
Dès lors, ce règlement doit recevoir application.
La société Le Clos d’Artois ne rapporte aucune preuve de ce qu’il lui serait imputé des charges autres que celles entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi que des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
A l’égard des premières, il doit être rappelé que l’utilité doit s'entendre d’une utilité objective, c’est-à-dire d’une utilité potentielle pour chaque lot, et non pas d'une utilité en fonction des convenances ou des choix personnels à certains copropriétaires.
Elle affirme que le bâtiment B, dans lequel se situent tous ses lots n’a aucun accès aux bâtiments A, C et D alors que le règlement de la copropriété prévoit explicitement que le bâtiment D est à usage de parking souterrain entre les bâtiment B et C dont il doit former “le complément” et qu’il doit avoir un une sortie vers l’ascenseur du bâtiment B.
Il en va de même pour le parc face au bâtiment A dont elle soutient qu’il est grillagé et fermé à clé ou à code, alors que la seule existence d’une clôture ne peut pas être de nature à exclure qu’elle contribue à son entretien.
Elle affirme en outre que l’acte modificatif du règlement exclut la jouissance du jardin mais la lecture de cet acte ne permet pas de parvenir à cette conclusion. En premier lieu, les espaces verts dans cette copropriété sont nombreux et vastes. Ensuite, l’acte précise à la fin que le jardin en face sud délimité par une clôture, attentant aux lots 202, 203, 204 et 207 est à la jouissance exclusive de ces lots tandis que la cour intérieure du bâtiment B est à l’usage privatif des lots 206, 207, 208, 209, 210, 212, 214, 215 et 216. L’acte n’exclut donc pas les lots de la société Le Clos d’Artois de toute contribution à l’entretien des espaces verts de la copropriété.
S’il est exact que le règlement a été élaboré antérieurement à la construction de certains bâtiments, dont le D, il n’est ni allégué ni justifié d’une modification de ce règlement par une décision de l’assemblée générale à la suite de l’exécution des travaux.
Il n’est aucunement démontré que les charges réclamées à la société Le Clos d’Artois auraient été imputées autrement que conformément au règlement de la copropriété.
La société Le Clos d’Artois ne conteste pas qu’elle reçoit les appels de fonds, les décomptes de charges et annuellement les pièces annexées à la convocation de l’assemblée générale appelée à approuver ou désapprouver les comptes. Elle n’allègue pas être privée du droit de consulter préalablement à ces assemblées les justificatifs des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.
Et en l’état de cette situation, elle se contente d’une posture procédurale consistant à dire que rien ne permet de vérifier la répartition des charges et les montants qui lui sont imputés.
De plus, alors qu’il lui est réclamé plusieurs années de charges impayées, elle conteste de manière générique son obligation au paiement sans préciser les montants exacts qu’elle considère ne pas devoir payer et la date d’imputation de telles dépenses.
En conséquence, les contestations de la société Le Clos d’Artois ne peuvent pas prospérer.
Les pièces versées au débat par le syndicat des copropriétaires suffisent à établir que les comptes ont annuellement été approuvés par l’assemblée générale et qu’il est bien fondé à lui réclamer les sommes de :
- 20 133,11 euros au titre des charges générales communes de la résidence (bâtiments A, B, C et D) selon décompte établi le 1er juillet 2023,
- 28 569,69 euros au titre de l’arriéré de charges des bâtiments tertiaires selon décompte établi le 1er juillet 2023.
La société Le Clos d’Artois sera donc condamnée à lui payer ces sommes, ainsi que les intérêts à compter de la réception, le 5 septembre 2018, de la mise en demeure du 30 août 2018, sur la somme de 7 250,59 euros et à compter de ce jour pour le surplus conformément à l’article 1231-6 du code civil.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l’article 1231-1 du code civil :
“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”
Les décomptes produits montrent que la société Le Clos d’Artois n’a réglé aucune somme depuis un modeste paiement de 877,53 euros le 3 août 2018 c’est à dire depuis 5 ans à la date d’arrêt des décomptes du syndicat.
S’abstenir aussi durablement de tout paiement de charges alors qu’elles sont dues trimestriellement caractérise un abus.
Toutefois, le syndicat ne fournit aucun élément de nature à établir l'existence et la consistance d'un préjudice qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard.
Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.
Sur l’exécution provisoire :
Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :
“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
“ Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [...]”
Le jugement étant de droit exécutoire à titre provisoire par l’effet de ces dispositions alors que la société Le Clos d’Artois ne demande pas qu’il y soit dérogé, il n’y a pas matière à juger sur ce point.
Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :
Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.”
“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”
La société Le Clos d’Artois, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance.
Les commandements de payer des 7 novembre 2018 et 15 février 2021 n’ont pas une nature de dépens.
L’équité commande de la condamner également à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Condamne la société Le Clos d’Artois à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] les sommes de :
- 20 133,11 euros au titre des charges générales communes de la résidence (bâtiments A, B, C et D) selon décompte établi le 1er juillet 2023,
- 28 569,69 euros au titre de l’arriéré de charges des bâtiments tertiaires selon décompte établi le 1er juillet 2023 ;
Condamne également la société Le Clos d’Artois à payer les intérêts au taux légal :
- à compter du 5 septembre 2018 sur la somme de 7 250,59 euros,
- et à compter de ce jour pour le surplus ;
Rejette la demande indemnitaire ;
Condamne la société Le Clos d’Artois à supporter les dépens de l’instance ;
Dit que les commandements de payer des 7 novembre 2018 et 15 février 2021 n’ont pas une nature de dépens ;
Condamne la société Le Clos d’Artois à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes.
Le Greffier, La Présidente,
