Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 24/04755

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04755 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42BU N° MINUTE : 6/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 novembre 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT- OPH , [Adresse 2] représenté par la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128 DÉFENDEUR Monsieur [I] [T] [N], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 24 septembre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 novembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04755 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42BU EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé à effet du 19 juillet 2010, l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [N] [I] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 3]. Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2248, 03 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 juillet 2023. Par acte d'huissier en date du 15 avril 2024, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - séquestration des meubles - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est - condamner Monsieur [N] [I] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 1306, 79 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50% - condamner le défendeur à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de tous actes nécessaires à la présente procédure. Au soutien de ses prétentions, l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 juillet 2023. A l'audience du 24 septembre 2024, l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 876, 73 euros, selon décompte en date du 9 septembre 2024. Le bailleur explique que le paiement du loyer courant est repris, que le montant de la dette a diminué et qu'ainsi, malgré l'absence du défendeur au cours de l'audience, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, échelonnés sur une année. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [N] [I] n'a pas comparu. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 19 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au cas de l'espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, au vu de la date de l'envoi du commandement de payer. En l'espèce, le bail conclu à effet du 19 juillet 2010 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juillet 2023, pour la somme en principal de 2248, 03 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 septembre 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [N] [I] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. L'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [I] reste lui devoir la somme de 876, 73 euros à la date du 9 septembre 2024, août 2024 compris, les frais portés sur le décompte présenté ayant été retirés au cours de l'audience par le bailleur. Pour la somme au principal, Monsieur [N] [I] sera donc condamné au paiement de la provision de 876, 73 euros. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH démontre que Monsieur [N] [I] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, le bailleur demande la suspension des effets de la clause résolutoire et l'échelonnement de la dette sur une année. Compte tenu de ces éléments, Monsieur [N] [I] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [N] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, aucune justification n'étant présentée pour solliciter une majoration. Sur les demandes accessoires Monsieur [N] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l'assignation. Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 19 juillet 2010 entre l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH et Monsieur [N] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 septembre 2023 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [I] à verser à l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 876, 73 euros (décompte arrêté au 9 septembre 2024, incluant la mensualité du mois d'août 2024) au titre des arriérés de loyers et charges. AUTORISONS Monsieur [N] [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 75 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [N] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [N] [I] soit condamné à verser à l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, sans majoration, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNONS Monsieur [N] [I] à verser à l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [N] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier Le président