Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 05 SEPTEMBRE 2024
N° 2024/489
Rôle N° RG 23/16024
N° Portalis DBVB-V-B7H-BMLI6
[I] [C]
[B], [Y] [M]
C/
S.C.I. SCI LES PLATANES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Philippe HAGE
Me Thomas TRIBOT
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection d'AIX-EN-PROVENCE en date du 14 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000464.
APPELANTS
Madame [I] [C],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Benjamin LAVAL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
Monsieur [B], [Y] [M],
né le 19 Décembre 1963 à [Localité 4] (BELGIQUE)
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Benjamin LAVAL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIMÉE
S.C.I. LES PLATANES,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Thomas TRIBOT de la SCP SCP MOTEMPS & TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Hélène BLACHON, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Florence PERRAUT, Présidente
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Angélique NETO, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024
Signé par Mme Florence PERRAUT, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2017, à effet au 22 juin 2017, la société civile immobilière (SCI) Les Platanes, a consenti à monsieur [B] [M], et madame [I] [C], un bail à usage d'habitation pour une maison individuelle, avec parcelle privative, sise [Adresse 2] à Aix-en-Provence (13), pour une durée de trois années, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1 800 euros, révisable annuellement, outre les provisions sur charges.
Se prévalant que les loyers n'avaient pas été réglés, la SCI Les Platanes a fait délivrer à M.[M] et Mme [C], un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 décembre 2022, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 6 418,60 euros.
Considérant que les causes du commandement sont restées infructueuses, elle les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal d'Aix-en-Provence, statuant en référé qui, par ordonnance réputée contradictoire en date du 14 novembre 2023, a :
- constaté la résiliation du bail liant les parties, à compter du 16 février 2023 ;
- ordonné l'expulsion, faute de départ volontaire de M. [M] et Mme [C] des lieux occupés et de toutes personnes s'y trouvant de leur chef, en application des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;
- dit que le sort des meubles serait régi par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- débouté M. [M] de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire ;
- condamné solidairement M. [M] et Mme [C] au paiement de la somme de 23 595 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 octobre 203, avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;
- condamné solidairement M. [M] et Mme [C] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation à compter du 1er novembre 2023 et, jusqu'à la complète libération des lieux ;
- condamné solidairement M. [M] et Mme [C] au paiement de la somme de 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.
Selon déclaration reçue au greffe le 29 décembre 2023, M. [M] et Mme [C] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble des dispositions.
Par dernières conclusions transmises le 9 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [C] sollicite de la cour qu'elle constate son désistement d'appel.
Par dernières conclusions transmises le 17 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [M] sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance et statuant à nouveau :
- lui accorde de manière rétroactive des délais de paiement rétroactifs de 24 mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 décembre 2022 ;
- constate que l'intégralité de la dette locative a été apurée et qu'il a repris le paiement des loyers courants ;
- ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle est réputée ne jamais avoir joué ;
- constate que les causes du commandement de payer sont réglées ;
- juge que les effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus ;
- déboute la SCI Les Platanes de ses demandes ;
- statue de droit quant aux frais irrépétibles et dépens.
Par dernières conclusions transmises le 31 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI les Platanes, sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. Elle demande que M. [M] soit débouté de ses demandes et soit condamné à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Les débats ont été clos, après les plaidoiries des parties, à l'audience du 3 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Sur le désistement de Mme [C] :
Aux termes de l'article 400 du code de procédure civile, le désistement de l'appel ou de l'opposition est admis en toutes matières, sauf dispositions contraires.
L'article 401 du même code dispose que le désistement d'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.
En l'espèce les conclusions de désistement d'appel, ont transmises à la cour le 9 février2024 par l'appelante, Mme [C] et acceptées par l'intimée. Elle expose avoir quitté les lieux au mois de novembre 2019 et s'être acquittée de la dette locative.
Ce désistement, qui ne comporte aucune réserve, doit être considéré comme parfait. Il convient de le constater dans les termes du dispositif.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.
C'est ainsi qu'il est stipulé page 6 'clause résolutoire', que ce dernier sera résilié de plein droit pour défaut de paiement aux termes convenus, du loyer, de ses accessoires, des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer signifié par un huissier et demeuré infructueux.
Le commandement de payer du 16 décembre 2022 visant la clause résolutoire, porte sur une somme de 6 418,60 euros, correspondant à un arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2022, loyer du mois de décembre 2022 inclus.
Or à l'examen du décompte, non contesté par M. [M], il apparaît qu'à la date du 1er mars 2023, soit deux mois après le commandement de payer, les locataires n'avaient pas apuré leur dette, étant redevable de la somme de 9 943 euros.
Par conséquent, il conviendra de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et constaté la résiliation du bail au 16 février 2023 à minuit.
Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation :
Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, la SCI les Platanes verse aux débats un procès-verbal de saisie attribution, dénoncé le 5 janvier 2024, pratiquée sur les comptes de Mme [C], afin de recouvrer la somme de 22 047,22 euros.
En effet, cette dernière expose avoir acquiescé à cette saisie, bien qu'ayant quitté les lieux en novembre 2019, reconnaissant être solidaire des loyers impayés en raison d'un congé délivré au bailleur par simple courriel, alors qu'il aurait dû l'être par courrier recommandé avec accusé-réception, par acte d'huissier ou remis en main propre contre émargement, tel que prévus par les dispositions du bail.
Ainsi, M. [M] produit une reconnaissance de dette établi à [Localité 3] le 15 janvier 2024, dans laquelle il s'engage à s'acquitter à rembourser à Mme [C] la somme de 22 000 euros, dans un délai de 24 mois.
Par ailleurs, la SCI Les Platanes verse aux débats un décompte de commissaire de justice du 2 février 2024, faisant état d'un total restant dû de 7 724 euros, incluant des frais de procédure à hauteur de 1203,82 euros et faisant état du dernier versement de M. [M] du 9 janvier 2024 de 1908 euros, outre le règlement de Mm [C] crédité à hauteur de 20 232,62 euros.
Or, M. [M] justifie du paiement des loyers réguliers durant l'année 2024, auprès de l'agence gestionnaire, par virement les 9 et 17 janvier 2024 (1908 euros + 3 816 euros) février 2024 (1908 euros), mars 2024(1908 euros), avril 2024 (1908 euros) et mai 2024 (1908 euros).
Par conséquent, la cour ne peut qu'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné solidairement Mme [C] et M. [M] au paiement de la somme provisionnelle de 23 595 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de cette date.
La SCI Les Platanes sera débouté de sa demande formulée à ce titre.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause :
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative ... Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Aux termes de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, la SCI Les Platanes s'oppose à la suspension de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement.
Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers
En l'espèce, il résulte de ce qui précède que M. [M] démontre avoir apurer la dette locative au 5 janvier 2024.
Aucune dette locative n'est due à ce jour, M. [M] ayant justifié de règlements réguliers du loyer.
Ces éléments justifient d'accorder à l'appelant des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 16 décembre 2022, expirant le 5 janvier 2024, date de l'apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Dès lors que M. [M] a apuré sa dette locative et qu'il justifie avoir repris le paiement de ses loyers et charges avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de Mme [C] et M. [M] et condamné solidairement Mme [C] et M. [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle.
La SCI Les Platanes sera donc déboutée de ses demandes formées en ce sens.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné solidairement M. [M] et Mme [C] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer, ainsi qu'à payer à la SCI Les Platanes la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'article 399, applicable à la procédure d'appel par renvoi de l'article 405, précise que le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte.
La dete locative ayant été soldée postérieurement à l'appel, M. [M] sera donc solidairement condamné avec Mme [C] à supporter les dépens d'appel.
L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Constate le désistement de Mme [C] ;
Déclare ledit désistement parfait ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation du bail à la date du 16 février 2023 minuit, par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail ;
- condamné solidairement Mme [C] et M. [M] au paiement de la somme de 800 euros à la SCI Les Platanes, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné solidairement Mme [C] et M. [M] aux dépens ;
L'infirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Accorde de manière rétroactive à M. [M] des délais de paiement entre le 16 décembre 2022, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 5 janvier 2024, date du dernier paiement apurant la dette locative ;
Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;
Constate que Mme [C] et M. [M] se sont intégralement acquittés des causes du commandement de payer à la date du 5 janvier 2024 ;
Dit qu'en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ;
Déboute la SCI les Platanes de sa demande formée au titre de la provision, de l'expulsion, et de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne solidairement Mme [C] et M. [M] à supporter les dépens d'appel.
La greffière La présidente
