Cour d'appel, 12 décembre 2023. 22/02268

LB/ND Numéro 23/4133 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 12/12/2023 Dossier : N° RG 22/02268 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IJJI Nature affaire : Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance Affaire : [Y] [X] C/ [F] [R] [E] [L] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 24 Octobre 2023, devant : Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : Madame [Y] [X] née le 11 Septembre 1945 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Cécile FELIX de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES - ELIGE PAU, avocat au barreau de PAU INTIMES : Monsieur [F] [R] né le 18 Juin 1964 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Monsieur [E] [L] né le 25 Septembre 1982 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représentés par Me Geneviève FOURNIER-MOULIN, avocat au barreau de TARBES sur appel de la décision en date du 29 JUIN 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TARBES EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2020, [Y] [X] a donné à bail à monsieur [E] [L] et madame [F] [R] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] (rez-de-chaussée gauche) à [Localité 8], à compter du 15 juin 2020, moyennant un loyer mensuel de 445 euros, outre 35 euros de provision sur charges. A la suite d'une visite effectuée le 27 juillet 2020, l'Agence Régionale de Santé a établi un rapport le 10 septembre 2020 qui a constaté des non-conformités du logement loué à monsieur [L] et madame [R] au règlement sanitaire départemental et au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. L'Agence Régionale de Santé a réalisé une visite de contrôle le 21 juin 2021 et a constaté dans un compte rendu du 6 août 2021 que des travaux avaient été réalisés dans le logement mais que l'ensemble des non-conformités précédemment relevées n'avait pas été traité de sorte que le logement ne répondait pas à l'ensemble des caractéristiques du décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Les locataires ont saisi la Commission Départementale de Conciliation qui a constaté le 1er septembre 2021 la non-conciliation des parties. Par acte d'huissier en date du 26 novembre 2021, [E] [L] et [F] [R] ont assigné [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes aux fins de voir : Constater que le logement ne respecte pas les termes de l'article 6 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 ; Dire que les désordres constatés constituent des non conformités au règlement sanitaire départemental, concemant notamment les articles 30 et 40 du décret du 30 janvier 2002 relatifs à la non décence du logement ; Dire que le montant du loyer contractuellement convenu sera réduit à la somme de 250€ mensuels à compter du jour d'entrée dans les lieux ; les autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu'à ce que le bailleur mette fin aux désordres ou à consigner le montant entre les mains de qui il plaira au tribunal ; Condamner madame [X] à effectuer les travaux nécessaires sous astreinte de 50€ par jour de retard ; Ordonner à madame [X] de leur remettre les quittances de loyer ; Condamner madame [X] à leur payer la somme de 4.000€ au titre du trouble de jouissance ; Condanmer madame [X] à leur payer la somme de 1.200€ au titre de l'article 700 du Code de procedure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. A l'audience du juge des contentieux de la protection, madame [R] et monsieur [L] ont sollicité le bénéfice de leurs demières conclusions remises à l'audience, ont confirmé les demandes contenues dans l'assignation, mises à part celles relatives à la suspension du loyer et à la réalisation des travaux dès lors qu'ils avaient quitté le logement. A l'audience devant le juge des contentieux de la protection, madame [X] a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions remises à l'audience, a demandé de débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs prétentions. Elle a demandé à titre reconventionnel de condamner solidairement madame [R] et monsieur [L] à lui verser la somme de 4.000€ de dommages et interêts ainsi que la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens. Suivant jugement du 29 juin 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes a : - donné acte à madame [F] [R] et monsieur [E] [L] de leur désistement partiel s'agissant de leurs demandes de condamnation à l'exécution de travaux sous astreinte et de suspension des loyers, - constaté que le logement situé [Adresse 2] et délivré par madame [Y] [X] ne répond pas aux normes de décence, - alloué comme dommages et intérêts en équivalent de réfaction de loyer : 13 mensualités de 195 euros, soit 2.535 euros, ainsi qu'à 5 mensualités de 111,25 euros, soit 556,25 euros, l'ensemble égal à la somme totale de 3.091,25 euros. En conséquence, - condamné madame [Y] [X] à payer à madame [F] [R] et monsieur [E] [L] la somme de 3.091,25 euros, - débouté madame [F] [R] et monsieur [E] [L] de leur demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 4.000 euros, - ordonné à madame [Y] [X] de délivrer des quittances de loyer à madame [F] [R] et monsieur [E] [L], - débouté madame [Y] [X] de sa demande reconventionnelle de dommage et intérêts au titre du préjudice matériel et moral formée à hauteur de 4.000 euros, - condamné madame [Y] [X] à payer à madame [F] [R] et monsieur [E] [L] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné madame [Y] [X] aux entiers dépens ; - rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, - dit que la présente décision sera signifiée par huissier de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l'article 675 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 1er août 2022, [Y] [X] a relevé appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2023. *** Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2022 de madame [Y] [X] - aux termes desquelles elle demande à la Cour de : - réformer le Jugement entrepris en ce qu'il a : * constaté que le logement situé [Adresse 2] et délivré par elle ne répond pas aux normes de décence ; * alloué comme dommages et intérêts en équivalent de réfaction du loyer : 13 mensualités de 195 €, soit 2.535 €, ainsi qu'à 5 mensualités de 111,25 € soit 556,25 € l'ensemble égal à la somme totale de 3.091,25 € ; * l'a condamnée à payer à Madame [F] [R] et Monsieur [E] [L] la somme de 3.091,25 € ; * lui a ordonné de délivrer des quittances de loyer à Madame [F] [R] et Monsieur [E] [L] ; * l'a déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel et moral formée à hauteur de 4.000 € ; * l'a condamnée à payer à Madame [F] [R] et Monsieur [E] [L] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; * a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; * l'a condamnée aux entiers dépens ; - statuant à nouveau : - débouter les consorts [R] et [L] de l'intégralité de leurs demandes ; - condamner solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [E] [L] à lui verser la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts ; - Condamner solidairement Madame [F] [R] et Monsieur [E] [L] à lui verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. * Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023 de monsieur [E] [L] et madame [F] [R] aux termes desquelles ils demandent à la Cour de : - confirmer partiellement la décision entreprise, - condamner madame [Y] [X] à leur payer la somme de 3.091,25 euros, - condamner madame [Y] [X] à leur payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner madame [Y] [X] à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner madame [Y] [X] aux entiers dépens. *** MOTIFS : Sur les demandes indemnitaires des locataires Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Il résulte des dispositions de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au 4 juin 2020 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il ressort des dispositions de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version applicable au 4 juin 2020 que le logement décent doit répondre aux caractéristiques suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : '1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. (...) 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. (...)' En l'espèce madame [X] soutient qu'elle a loué aux consorts [L]/[R] un logement en bon état et qu'à réception du rapport de l'Agence régionale de santé (ARS) du 10 septembre 2020 elle a tout mis en oeuvre pour remédier aux désordres constatés. Elle ajoute que le rapport de l'ARS du 21 juin 2021 constate qu'elle a réalisé les travaux mais que persiste de l'humidité dans les chambres et les derniers travaux d'électricité. Elle explique avoir fait intervenir des artisans et son fils pour remédier aux problèmes persistants dans le logement mais que les travaux restant à faire n'ont pu être réalisés du fait de l'opposition des locataires à compter du 14 septembre 2021. Elle considère qu'elle a répondu à ses obligations. Elle ajoute que les locataires ne démontrent pas le trouble de jouissance qu'ils allèguent. Madame [R] et monsieur [L] soutiennent que madame [X] n'a pas respecté les obligations que fixe la loi à tout bailleur en ce que le logement loué était indécent de sorte qu'elle a engagé sa responsabilité pour le trouble de jouissance qu'ils ont subi pendant plus d'un an et qu'ils estiment établi. Il résulte des pièces versées aux débats que le logement litigieux a été loué par madame [X] à madame [R] et monsieur [L] suivant acte sous seing privé du 4 juin 2020 ; l'état des lieux d'entrée relevait son bon état. Il est toutefois démenti par le courrier de mise en demeure du 23 janvier 2020 de réaliser des réparations adressé par de précédents locataires à madame [X] et par le compte rendu de visite du 27 juillet 2020 établi le 10 septembre 2020 par l'ARS à la suite d'un signalement du 13 février 2020 concernant les dégradations du logement. Ce compte-rendu de l'ARS relève en effet les désordres suivants : '- l'installation électrique dangereuse ; - le système de ventilation du logement non conforme ; - la présence d'humidité dans la pièce à vivre et les 2 chambres ; - Au moins une partie des équipements électriques des parties communes alimentées par un tableau électrique alimentant également des parties privatives et situé dans des parties privatives ; - Des extincteurs dont la dernière date de contrôle est dépassée.' Et de poursuivre : 'Ces désordres peuvent porter atteinte à la santé des occupants en présentant notamment des risques de : - survenue ou d'aggravation de pathologies notamment maladies pulmonaires, asthmes et allergies du fait de : * Absence ou insuffisance de ventilation permanente, * Insuffisance de chauffage, * Infiltration d'eau, - survenue d'accidents tels que chocs électriques, incendies, explosion, chutes de personnes : * Installation électrique non sécurisée, * Moyens de lutte contre les incendies non contrôlés. Par ailleurs, les désordres suivants constituent des non conformités au Règlement Sanitaire Départemental * Le système de ventilation du logement non conforme ; * La présence d'humidité dans la pièce à vivre et les deux chambres.' Et l'Agence Régionale de Santé d'expliciter les 'travaux nécessaires au traitement de l'ensemble des désordres' ainsi listés : ' Façades, murs, planchers, sols : - exécuter les travaux nécessaires pour éviter les infiltrations qui se produisent au travers des murs Sud-Ouest et Nord-Ouest ; - exécuter tous les travaux nécessaires pour remettre en état les revêtements de parois et de sol détériorés par les infiltrations afin d'obtenir une surface solide, unie, étanche et facile à nettoyer. Moisissures-humidité : - supprimer et remplacer les matériaux poreux moisis (plâtres, enduits, papier-peint) et nettoyer les matériaux non poreux moisis (béton, plastique, métal etc.) ; - exécuter tous travaux afin de faire cesser les causes d'humidité favorisant le développement de moisissures en réalisant notamment une isolation thermique suffisante et efficace du logement. Ventilation : - exécuter tous travaux pour que la ventilation du logement assure un renouvellement efficace de l'atmosphère sans créer de courant d'air gênant, - exécuter tous travaux pour que l'air vicié soit rejeté correctement à l'extérieur.' Les problèmes d'humidité dans le logement vont persister ainsi que le révèlent le courrier des locataires à l'agence immobilière du 27 octobre 2020 et le rapport de la société aqua-detect mandatée par la compagnie d'assurance des locataires en date du 23 mars 2021. Madame [X] a fait réaliser des travaux d'électricité et d'installation d'une VMC qui vont remédier à une partie des non-conformités précédemment constatées ainsi que cela résulte du compte-rendu de l'ARS à la suite d'une visite de contrôle réalisée le 21 juin 2021 en présence des locataires et de la bailleresse, qui relève que : 'Des travaux ont été réalisés sur l'installation électrique intérieure du logement. Toutefois des anomalies subsistent (au moins une prise 3 pôles non raccordée à la terre dans la chambre 2). De plus, il n'a pas été transmis à l'ARS-DD65 d'attestation de sécurisation de l'installation électrique : - Un système VMC fonctionnel a été installé ; - De l'humidité a été mesurée dans les chambres, il a notamment été conseillée à la propriétaire d'étancher et drainer un bac servant de décoration florale susceptible de participer au maintien de l'humidité dans les murs, - Les extincteurs ont été retirés. En conséquence, l'ensemble des non-conformités n'a pas été traité et le logement ne répond pas à l'ensemble des caractéristiques du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.' S'agissant des pièces produites par la bailleresse concernant les travaux réalisés postérieurement à la visite de contrôle de l'ARS le 21 juin 2021, la facture MEP du 15 septembre 2021 ne peut être reliée avec certitude à l'appartement litigieux (étant précisé que la bailleresse loue plusieurs appartements) ; les factures de Jeff plomberie du 3 juillet 2021 et des établissements Bégaries du 28 juillet et du 19 août 2021, sont étrangères aux non-conformités relevées alors qu'elles concernent une recherche de fuite, un dépannage et un changement de chauffe-eau. Un devis a été établi par [I] [U] le 14 septembre 2021 sans que l'ont puisse s'assurer qu'il concerne l'appartement dont il s'agit. Les attestations de monsieur [M] [X], fils de l'appelante, de monsieur [P], électricien concordent avec les conclusions des intimés quant au fait que ces derniers ont fait obstacle à la réalisation des travaux d'électricité nécessaires à compter du 6 novembre 2021 s'opposant à la venue du fils de la bailleresse et ne rappelant pas l'électricien qui les a contactés en vain. Monsieur [K] [U], plaquiste carreleur, n'a pu intervenir pour cause d'indisponibilité de sorte que son intervention aurait pu être reprogrammée à l'initiative de la bailleresse. Au regard de ces éléments il est établi, ainsi que l'a relevé par des motifs très pertinents le premier juge, que la bailleresse a partiellement manqué à son obligation de délivrer à ses locataires un logement décent en ce qu'il présentait à l'entrée dans les lieux des non-conformités de l'installation électrique, un manque de ventilation et une humidité trop importante en contradiction avec les dispositions légales et règlementaires applicables et en ce qu'elle n'y a remédié ensuite que partiellement, ce qui lui est imputable jusqu'au 6 novembre 2021. Ces non-conformités ont entraîné un trouble de jouissance aux locataires impactés par les problèmes d'humidité et l'absence de ventilation suffisante durant leur occupation des lieux. Tenant compte à la fois des non-conformités relevées existantes dès l'entrée dans les lieux loués par les consorts [R]-[L], des travaux réalisés par la bailleresse qui ont permis d'y remédier pour partie seulement, et de l'attitude des locataires ayant fait obstacle à la finalisation des travaux à compter du 6 novembre 2021, le premier juge a exactement évalué et modulé le préjudice de jouissance subi par les locataires en nature de réfaction du loyer en le réduisant jusqu'au 21 juin 2021 à la somme de 250 euros mensuels, puis jusqu'au 6 novembre 2021 à la somme de 333,75 euros mensuels, soit une somme totale de 3.091,25 euros. Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu'il a constaté que le logement litigieux ne répondait pas aux normes de décence et condamné madame [Y] [X] à payer à madame [F] [R] et monsieur [E] [L] la somme de 3.091,25 euros. Madame [R] et monsieur [L] sollicitent en outre l'allocation d'une somme supplémentaire de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de divers troubles de jouissance et de pertes matérielles. Ils allèguent des troubles sur la santé de madame [R], des dégâts sur du mobilier, vêtements, linge de lit et autres objets, une consommation électrique supplémentaire, l'achat d'un radiateur supplémentaire, un lessivage et une désinfection régulière des murs du logement, une odeur d'humidité permanente et un blocage de l'indemnisation de l'assurance. Toutefois c'est par des motifs particulièrement précis et pertinents que le premier juge les a déboutés de leur demande relative aux pertes matérielles alléguées qui ne sont pas établies ou reliées de manière certaine avec l'état d'indécence du logement au regard des pièces qu'ils produisent. Il en est de même des problèmes de santé de madame [R] qui ne peuvent être mis en lien avec l'état du logement alors que leur nature n'est pas mentionnée dans le certificat médical produit. En outre l'altération des agréments de l'appartement loué en lien avec l'indécence et les non-conformités l'affectant a été réparée par les dommages et intérêts alloués en réparation du trouble de jouissance en nature de réfaction de loyer. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté madame [R] et monsieur [L] de leur demande d'allocation d'une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts En vertu de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des lieux loués. L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Madame [X] soutient qu'elle a subi un préjudice en raison du comportement adopté par les consorts [R]/[L] en ce qu'ils n'ont pas respecté leur obligation tendant à l'occupation paisible des lieux et ont fait fuir ses autres locataires résidant dans l'immeuble. Madame [R] et monsieur [L] répondent que les plaintes déposées en lien avec les conflits de voisinage dont madame [X] se plaint ont été classées sans suite. Ils contestent le traumatisme qu'elle allègue et font valoir qu'elle avait donné congé à madame [W], leur voisine, au prétexte d'une reprise du bien. Madame [X] produit une attestation qui n'est pas manuscrite ni accompagnée d'une pièce d'identité et n'est pas signée au nom de madame [G] dénuée de valeur probante ; elle communique également une main courante de madame [G] du 28 février 2021 qui se plaint d'altercations verbales avec monsieur [L] initiées par ce dernier sans raison valable en lien avec son chat, ayant généré chez elle une crainte; elle produit en outre une attestation de madame [B] qui atteste être locataire de madame [X] et a déposé une plainte pour avoir été bousculée et blessée par monsieur [L] qui a été classée sans suite. Elle explique également avoir ensuite subi des comportements tels que des insultes et des regards appuyés, avoir peur de ses voisins et chercher une autre location. Madame [B] a mis en demeure madame [X] de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser ces désagréments. Elle a déposé plainte le 26 août 2021 pour violence n'ayant entrainé aucune incapacité de travail. Ces témoignages précis et circonstanciés établissent que monsieur [L] et madame [R] ont eu des comportements inadaptés vis-à-vis de tiers résidant dans le même immeuble qu'eux. Toutefois, alors que le départ des locataires concernés de l'immeuble où ils habitaient consécutif à ces évènements n'est pas établi, madame [X] ne justifie pas qu'elle a subi un préjudice moral ou financier en lien avec ces faits qui ne la concernent pas directement. Il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté madame [X] de sa demande de dommages et intérêts. Sur les dépens et les frais irrépétibles Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné madame [X] aux dépens de première instance et au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [X], partie perdante, sera condamnée également aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient de débouter monsieur [L] et madame [R] ainsi que madame [X] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne madame [Y] [X] aux dépens d'appel ; Déboute les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Rejette les prétentions plus amples ou contraires des parties. Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,