Cour d'appel, 26 septembre 2024. 22/02768

AFFAIRE : N° RG 22/02768  ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 19 Septembre 2022 RG n° 21/02206 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024 APPELANTE : S.C.I. 2PA N° SIRET : 500 855 069 [Adresse 2] [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal Représentée et assistée par Me Sébastien SEROT, avocat au barreau de CAEN INTIME : Monsieur [K] [M] né le 05 Juin 1967 à [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 1] Représenté et assisté par la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocat au barreau de CAEN DEBATS : A l'audience publique du 03 juin 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 26 septembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Selon acte authentique du 18 décembre 1999, la SCI Willem-Meding, aux droits de laquelle vient la SCI 2PA, a donné à bail à M. [K] [M] un logement sis [Adresse 2] à [Localité 1] (14). Après la prise de possession des lieux, M. [K] [M] s'est plaint d'inondations par temps de pluie dans son logement. Le bailleur ne prenant pas des mesures, M. [K] [M] a obtenu une expertise judiciaire des lieux. Le rapport d'expertise a été déposé le 22 février 2010. Par jugement en date du 5 juillet 2012, le tribunal d'instance de Caen a condamné la SCI 2PA à faire réaliser les travaux nécessaires à l'étanchéité du logement de M. [M] et à l'indemniser en réparation des préjudices subis. La SCI 2PA a fait réaliser des travaux extérieurs pour rendre étanche le logement de M. [M] lequel a été indemnisé courant 2014. Se plaignant de désordres affectant l'intérieur du logement "les murs imbibés d'eau ont moisi", M. [K] [M], après avoir cherché à se reloger, a vainement sollicité la mise en conformité du logement. Par acte d'huissier de justice du 21 mai 2021, M. [K] [M] a assigné la SCI 2PA devant le tribunal judiciaire de Caen, afin d'obtenir sa condamnation à réaliser des travaux de mise en conformité du logement loué, dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision. Par jugement du 19 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Caen a notamment : - ordonné que la société SCI 2PA réalise dans le délai d'un mois au domicile de M. [K] [M] sis [Adresse 2] à [Localité 1] (14), les travaux suivants : * remettre en conformité le tableau électrique, * réparer l'antenne télévision de l'immeuble et la prise d'alimentation du téléviseur, * réparer la plaque électrique défectueuse, * réparer la prise électrique située à droite de l'entrée de la salle de bains, * réparer la douille présente dans I'espace nuit, - dit qu'à défaut d'exécution dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision des travaux ci-dessus décrits, une astreinte de 50 euros par jour de retard est ordonnée et mise à la charge de la société SCI 2PA, - avant dire droit, a ordonné une expertise concernant les désordres liés à l'humidité affectant l'immeuble, - rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision, - réservé les demandes plus amples, ainsi que les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 27 octobre 2022 adressée au greffe de la cour, la SCI 2PA a fait appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 5 juillet 2023, la SCI 2 PA demande à la cour de : - Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a : * ordonné que la société SCI 2PA réalise dans le délai d'un mois au domicile de Vrigny Philippe sis [Adresse 2] à [Localité 1] (14), les travaux suivants : - remettre en conformité le tableau électrique, - réparer l'antenne télévision de l'immeuble et la prise d'alimentation du téléviseur, - réparer la plaque électrique défectueuse, - réparer la prise électrique située à droite de l'entrée de la salle de bains, - réparer la douille présente dans l'espace nuit, * dit qu'à défaut d'exécution dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision des travaux ci-dessus décrits, une astreinte de 50 € par jour de retard est ordonnée et mise à la charge de la société SCI 2PA ; * rappelé l'exécution provisoire de droit de la présente décision. - Débouter M. [K] [M] de son appel incident et de l'intégralité de ses demandes, - Condamner M. [K] [M] à verser à la SCI 2 PA la somme de 650,28 euros en remboursement des travaux indûment payés par la SCI 2 PA, - Condamner M. [K] [M] à verser à la SCI 2 PA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par dernières conclusions déposées le 6 avril 2023, M. [K] [M] demande à la cour de : - Confirmer le jugement ; Statuant à nouveau et pour le surplus, - Débouter la SCI 2PA de sa demande tendant à la condamnation de M. [M] au paiement de la somme de 650,28 euros en remboursement des travaux exécutés, - Débouter la SCI 2PA de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens, - Recevoir M. [K] [M] en son appel incident, - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a réservé la demande de M. [M] au titre des frais irrépétibles, - Condamner la SCI 2PA à payer à M. [K] [M] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles relatifs à la procédure de première instance, - Condamner en outre la SCI 2PA à payer à M. [K] [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux dépens de la procédure d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 avril 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. SUR CE, LA COUR Sur les réparations Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Selon l'article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 , sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe audit décret à savoir : V.- Equipements d'installations d'électricité. Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection. VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location. a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs. Au soutien de sa demande de travaux, M. [M] communique un procès-verbal de constat d'huissier en date du 15 septembre 2020. Cet acte, réalisé par un officier public, qui n'est pas un rapport d'expertise, fait foi jusqu'à preuve contraire des énonciations qu'il contient. Sont des réparations locatives la réparation d'une douille et la réparation d'une prise électrique. Concernant la plaque électrique, le constat d'huissier relève qu'une des plaques chauffe peu. Le bailleur fournit une facture de travaux qui précise qu'il a été procédé à une vérification de la plaque de cuisson sans description d'une intervention ni facturation d'un coût ce qui établit l'absence de défectuosité. Concernant la mise en conformité du tableau électrique, le constat d'huissier de justice ne relève aucun dysfonctionnement. La facture communiquée fait toutefois état d'une mise en conformité du tableau électrique pour un coût de 65 euros HT avec pose d'un disjoncteur interdifferentiel. Or, l'entretien de l'installation électrique est à la charge du propriétaire. Concernant la vérification de l'installation d'antenne, les travaux ont consisté au vu de la facture communiquée en un remplacement de l'amplificateur par un 'préampli+amplificateur avec alimentation'pour un coût HT de 239,40 euros. L'entretien courant et les menues réparations d'un logement en location doivent être réalisés par le locataire. L'antenne individuelle qui fait partie des éléments mis à disposition doit être entretenue par le locataire. Toutefois, en l'espèce, au vu de la nature et du montant de la remise en état, il ne peut être considéré en l'espèce qu'il s'agit de menues réparations consécutives à un usage normal à la charge du locataire Il ressort de ces éléments que le coût du remplacement de la prise électrique, de la douille et la moitié du poste 'déplacement et pose' de la facture du 18 janvier 2023 doivent être supportés par le locataire soit la somme de 181,50 euros TTC. Il n'est pas justifié par ailleurs que la plaque de cuisson était défectueuse. Le jugement entrepris sera infirmé sur ces points et M. [M] sera condamné à rembourser la somme de 181,50 euros à la SCI 2PA. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ce qu'il a réservé les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens compte tenu de l'expertise ordonnée avant dire droit. En cause d'appel, il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie supporte ses frais irrépétibles et il n'y a donc pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens d'appel seront supportés par moitié par chacune des parties. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ; Confirme le jugement entrepris, dans les limites de l'appel, sauf en ce qu'il a ordonné que la SCI 2PA réalise les travaux de réparation de la plaque électrique, de réparation de la prise électrique de la salle de bains, de réparation de la douille dans l'espace nuit ; Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant ; Condamne M. [K] [M] à payer à la SCI 2PA la somme de 181,50 euros au titre des réparations locatives prises en charge par le bailleur ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY