Texte intégral
MINUTE 2024/
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DU MANS
Première Chambre
Jugement du 17 Septembre 2024
N° RG 23/01360 - N° Portalis DB2N-W-B7H-HYMF
DEMANDEURS
Madame [L] [N]
née le 20 Juillet 1962 à [Localité 8] (75)
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Maître Catherine POIRIER, membre de la SCP D’AVOCATS POIRIER § LETROUIT, avocate au Barreau du MANS
Monsieur [S] [U]
né le 29 Avril 1961 à [Localité 7] (72)
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représenté par Maître Catherine POIRIER, membre de la SCP D’AVOCATS POIRIER § LETROUIT, avocate au Barreau du MANS
DEFENDEUR
Monsieur [P] [W] [K] [J]
né le 06 Décembre 1948 à [Localité 5] (35)
demeurant [Adresse 6] - [Localité 3]
représenté par Maître Alain IFRAH, membre de la SCP GALLOT-LAVALLEE - IFRAH - BEGUE, avocat au Barreau du MANS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente
Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.
GREFFIER : Patricia BERNICOT
DÉBATS A l'audience publique du 11 juin 2024
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 17 septembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.
Jugement du 17 Septembre 2024
- prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- contradictoire
- signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.
copie exécutoire à Maître Alain IFRAH - 3, Maître Catherine POIRIER - 41 le
N° RG 23/01360 - N° Portalis DB2N-W-B7H-HYMF
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 19 juillet 2021, Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de Monsieur [P] [J] concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 9] pour un prix de 215 000 euros.
Cette promesse de vente était conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 60 000 euros au taux maximal de 0,90 % devant être sollicité par Monsieur [P] [J] dans les meilleurs délais à compter de la signature de l’acte, et dont l’obtention de l’offre devait intervenir au plus tard le 15 septembre 2021.
A compter du 1er septembre 2021, Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] ont mis à disposition la maison d’habitation susvisée à titre précaire à leur acquéreur.
Monsieur [P] [J] a, par la suite, fait savoir qu’il n’allait pas lever l’option et acquérir la maison.
Le 6 décembre 2022, Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] ont fait signifier, par acte d’huissier, à Monsieur [P] [J] une sommation de payer la somme de 21 500 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Par ordonnance du 2 mai 2023, le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire du Mans a donné à l’autorisation de pratiquer une saisie-conservatoire sur la somme de 21 500 euros.
Par acte extrajudiciaire du 23 mai 2023, Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] ont assigné Monsieur [P] [J] devant le Tribunal Judiciaire du MANS en indemnisation.
La clôture de la mise en état est intervenue le 11 avril 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] demandent au tribunal de :
- Condamner Monsieur [P] [J] à leur payer la somme de 21 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation figurant dans la promesse de vente du 19 juillet 2021,
- Débouter Monsieur [P] [J] de sa demande subsidiaire de réduction du montant,
- Condamner Monsieur [P] [J] aux entiers dépens, comprenant le coût de l’injonction de payer du 6 décembre 2022, de la procédure de saisie-conservatoire ainsi que de l’assignation,
- Condamner Monsieur [P] [J] à leur payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur demande de principale, Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] font valoir, au visa des articles 1589, 1101 à 1104 du code civil, que dans une promesse unilatérale de vente, la condition suspensive soumet la réalisation du contrat à la survenance d’un évènement, et que s’il survient, le contrat est réputé réalisé. Or, selon eux, les conditions suspensives de droit commun ainsi que la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier ont été réalisées et Monsieur [P] [J] aurait dû quitter le logement au 30 septembre 2021. Dès lors que Monsieur [P] [J] a fait le choix de ne pas lever l’option, ils estiment qu’il est redevable de l’indemnité d’immobilisation fixée à 21 500 euros.
Pour s’opposer aux moyens adverses basés sur la caducité de la promesse de vente, Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] observent, s’agissant de la situation précaire du défendeur et des difficultés liées à la vente de son bien immobilier, qu’au moment de la signature de la promesse de vente, il avait déjà vendu son bien immobilier lui permettant d’acquérir leur bien. En outre, ils soulignent qu’aucune condition suspensive en lien avec son apport personnel n’a été stipulée dans la promesse de vente et que la première offre datée du 13 septembre 2021 est devenue caduque du fait de l’absence d’acceptation de la part de Monsieur [J]. En tout état de cause, ils estiment qu’ils ne sont pas responsables du fait qu’il a été mal conseillé « sur la foi d’une attestation erronée ». Ils ajoutent, enfin, qu’ils ont été forcés à consentir une prorogation de l’offre de vente.
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Pour s’opposer à la demande de réduction de l’indemnité d’occupation, Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] font valoir que cette indemnité d’occupation ne peut pas s’analyser en une clause pénale étant donné qu’elle a pour objet de représenter le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire le temps de la levée d’option, et non de sanctionner l’inexécution de ses obligations par le bénéficiaire de la promesse et que, par conséquent, elle est due dans son entièreté. Ils ajoutent que l’immeuble a été immobilisé pendant 12 mois au lieu de 3 car Monsieur [P] [J] y résidait à titre précaire. Enfin, ils soulignent qu’ils ont été contraints de souscrire un prêt relais et de diminuer le montant du prix de vente de 5 000 euros compte tenu de l’état dans lequel Monsieur [P] [J] avait laissé les locaux, sans compter les difficultés pour procéder aux visites de la maison.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, Monsieur [P] [J] demande au tribunal de :
- A titre principal, débouter Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] de leur demande de condamnation à la somme prévue par la clause pénale,
- A titre subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale et la limiter à la somme de 1€,
- En tout état de cause, condamner Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour s’opposer à la demande de Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] visant à le condamner au paiement de la somme prévue par la clause pénale, il met en avant l’absence de réalisation de la condition suspensive en application de l’article 1304 du code civil, notamment au motif qu’il n’a pas obtenu de financement et donc, en conséquence, que la promesse de vente est caduque. En outre, selon lui, les demandeurs ont consenti à une convention d’occupation précaire à son profit, cette convention impliquant nécessairement la connaissance par les demandeurs de la situation délicate dans laquelle il était ainsi que la volonté des parties de proroger la promesse unilatérale de vente et donc la condition suspensive qui y était attachée. Ainsi, Monsieur [P] [J] estime qu’ils en ont accepté les risques.
Au soutien de sa demande subsidiaire de réduction du montant de la clause pénale, Monsieur [P] [J], fait valoir que la somme sollicitée par les demandeurs doit être analysée en une clause pénale au motif que celle-ci a vocation à sanctionner une inexécution contractuelle. Ainsi, il demande au juge, au visa de l’article 1231-5 du code civil, de modérer la pénalité convenue dans la clause pénale, apparaissant manifestement excessive au regard de la situation. En effet, il estime d’abord qu’il s’est retrouvé dans une situation insurmontable ayant entraîné le défaut de concours bancaire. En outre, il observe que Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] ont accepté les risques en prorogeant la promesse et qu’ils ont déjà été indemnisés du délai supplémentaire par le paiement d’une indemnité d’occupation précaire. Enfin, il souligne que la maison d’habitation a été revendue dans un délai raisonnable.
MOTIFS
Sur la demande en paiement de la somme de 21 500 € :
- Sur le principe du paiement :
Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] sollicitent le versement par le défendeur de l’indemnité d’immobilisation, arguant du fait que les conditions suspensives ont été réalisées.
Il ressort de la promesse unilatérale de vente du 19 juillet 2021 qu’« en contrepartie de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire, ce dernier s’engage à verser la somme de 21 500 euros, à titre d’indemnité d’occupation (…) dans l’éventualité où le bénéficiaire ne donnerait plus suite à l’acquisition, une fois toutes les conditions suspensives réalisées ». Il était également prévu que « le bénéficiaire ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues ».
En application de l’article 1304 du code civil, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.
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La condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulée par l’emprunteur.
En l’espèce, plusieurs conditions suspensives ont été prévues par la promesse de vente conclue le 19 juillet 2021 : une condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit ainsi que trois conditions suspensives de droit commun (d’urbanisme, droits de préemption ou de préférence et droits réels-hypothèque). La condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt répondait aux caractéristiques suivantes : un montant global maximum de 60 000 euros sur une durée de 15 ans avec un taux maximal de 0,90 %. En outre, il résulte de la promesse de vente que l’obtention du prêt devait intervenir au plus tard le 15 septembre 2021.
Il résulte des pièces relatives au prêt du défendeur produites par les demandeurs que Monsieur [P] [J] a reçu une offre de prêt de la part du Crédit Agricole de l’Anjou et du Maine pour un montant de 62 896 euros à un taux de 0,80 % remboursable sur une période de 119 mois soit environ dix ans. Cet élément est confirmé par le courrier du notaire en date du 14 décembre 2022 indiquant qu’il y a bien eu une offre de prêt au profit du bénéficiaire de la promesse de vente, Monsieur [P] [J], en date du 13 septembre 2021. Dans ce même courrier, le notaire conclut donc que les conditions suspensives de droit commun et d’obtention du prêt de la promesse de vente ont toutes été réalisées.
Or, aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
Il ressort du courrier de la banque Crédit Agricole Anjou Maine en date du 4 novembre 2022 et produit par les demandeurs, que faute d’acceptation de Monsieur [P] [J] dans le délai imparti, cette offre est devenue caduque.
Force est donc de constater qu’il existe une offre de prêt par la banque correspondant aux conditions fixées dans la promesse de vente, offre qui n’a pas été acceptée par le défendeur, qui en a donc empêché l’accomplissement.
Par conséquent, au regard de ces éléments, il apparaît que la condition suspensive d’obtention du prêt a été réalisée.
Par ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu par Monsieur [P] [J], l’attestation de convention d’occupation précaire datée du 10 mars 2022 constatant la mise à disposition à compter du 1er septembre 2021 de la maison des demandeurs ne prévoit pas explicitement la prorogation de la condition suspensive d’obtention du prêt.
Cependant, même dans l’hypothèse d’une prorogation tacite du délai convenu pour obtenir le prêt bancaire, force est de constater que Monsieur [P] [J] a finalement choisi de ne pas acquérir le bien des demandeurs.
L’erreur qu’il a commise en considérant comme acquis son apport personnel issu de la vente de son propre bien immobilier, peu important qu’elle soit due à une mauvaise appréciation de sa part ou celle d’un tiers, est sans incidence sur l’engagement pris vis-à-vis des demandeurs, et notamment sur la réalisation de la condition suspensive, alors que le refus final de la banque de lui accorder le prêt demandé se rattachait à une situation financière différente de celle prévue au contrat, c'est-à-dire lorsqu’il ne disposait finalement pas du même montant d’apport personnel.
Si Monsieur [P] [J] était en droit de faire le choix de ne pas acquérir le bien dans la mesure où il ne s’y était pas engagé, il reste néanmoins redevable de l’indemnité d’immobilisation compte tenu de la réalisation des conditions suspensives dans le délai.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [J] à verser à Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] l’indemnisation d’immobilisation.
- Sur le montant dû :
Monsieur [P] [J] entend obtenir la réduction de la somme demandée à titre subsidiaire en qualifiant la clause la prévoyant de clause pénale.
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L’article 1231-5 du même code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La clause pénale telle que prévue par l’article précité suppose une volonté des parties à la fois d’inciter son cocontractant à exécuter ses obligations et de prévoir le montant des dommages et intérêts qui seront dus en cas d’inexécution.
Or, la somme prévue à l’avant-contrat de l’espèce ne constitue pas une clause pénale, mais bien une indemnité d’immobilisation, dans la mesure où elle n’a pas vocation à sanctionner l’acquéreur, qui n’a pas souscrit l’obligation d’acheter le bien immobilier, s’agissant d’une promesse de vente. De plus, les termes du contrat sont explicites et ne supposent donc aucune interprétation, y étant précisé que cette somme équivalente à 10 % du prix de vente est prévue à titre « d’indemnité forfaitaire d’immobilisation » et qu’elle constitue « le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien ». Le paiement de cette somme avait donc vocation à indemniser le temps d’immobilisation forcée du bien de Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] au profit de Monsieur [P] [J].
En conséquence, l’indemnité d’immobilisation prévue d’un commun accord, qui ne peut être qualifiée de clause pénale, est due par Monsieur [P] [J] dans son intégralité sans que la juridiction ne puisse la réduire.
Monsieur [P] [J] sera condamné au paiement de la somme de 21 500 € à Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U].
Sur les autres demandes :
Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [P] [J], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, qui ne comprennent cependant pas les frais relatifs à l’injonction de payer, ni les frais relatifs à la procédure de saisie conservatoire, pris en compte au titre des frais irrépétibles.
Sur les frais irrépétibles :
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Monsieur [P] [J], condamné aux dépens, sera condamné à verser à Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la
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nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.
Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible d’appel :
CONDAMNE Monsieur [P] [J] à verser à Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] la somme de 21 500 € (vingt et un mille cinq cents euros) au titre de l’indemnisation d’immobilisation ;
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
CONDAMNE Monsieur [P] [J] à verser à Madame [L] [N] et Monsieur [S] [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [P] [J] aux dépens ;
RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.
La greffière La Présidente
