Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 24/01961

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 5] [Localité 7] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/01961 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5ZZ Minute : JUGEMENT Du : 06 Août 2024 Société BATIGERE HABITAT, SA d’HLM C/ Monsieur [D] [Z] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Août 2024; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : Société BATIGERE HABITAT, SA d’HLM [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Clara MEUNIER, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [D] [Z] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] Présent et assisté de Me Alban CORNETTE, avocat au barreau de PARIS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elsa SAMMARI Me Alban CORNETTE Expédition délivrée à : EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat en date du 30 mai 2002, la SA BATIGERE Île-de-France devenue la SA BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [Z] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 158,16 € outre provision sur charges. Des troubles de voisinage ayant été relevés, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [Z] devant le tribunal de proximité de Pantin par acte de commissaire de justice délivré à étude du 20 février 2024 aux fins, au bénéfice de l'exécution provisoire : De prononcer la résiliation du contrat de bail pour manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux ;D'ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [D] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SA BATIGERE HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [D] [Z] ; De condamner Monsieur [D] [Z] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ; 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.Le 21 février 2024, la SA BATIGERE HABITAT a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 10 juin 2024 après un renvoi. À cette audience, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens. Au visa de l'article 1735 du code civil, elle soutient que le locataire loge des personnes sans domicile fixe dans les parties communes de l'immeuble, caractérisant un trouble de jouissance. En outre, elle fait valoir que l'obligation de jouissance paisible s'étant aux personnes présentes du chef des locataires, et qu'en l'espèce ces occupants ont également commis des troubles dans le voisinage et les communs de l'immeuble. Par ailleurs, elle expose que Monsieur [D] [Z] dégrade les espaces communs par la présence de divers objets, déchets sur le palier, à l'origine notamment de la prolifération de punaises de lit. La SA BATIGERE HABITAT précise avoir mis en demeure le locataire de faire cesser ces troubles avant toute action contentieuse, sans qu'il n'y donne suite. En application des articles 1728, 1729, 1741, et des dispositions du bail, elle conclut que ces manquements graves fondent sa demande de résiliation du bail. Monsieur [D] [Z], assisté par son conseil et de son assistant social, sollicite le débouté des demandes de la SA BATIGERE HABITAT. Il expose que les objets disposés sur le palier, des malles de livres et des sacs hermétiques mais pas de matelas ou trottinette comme soutenu, l'ont été lors de deux traitements contre les punaises de lit mais que le palier est désormais libre. Il soutient que l'immeuble est insalubre et que cela empêche ces traitements d'être efficaces. Il conteste avoir fait entrer les occupants du sous-sol. Il indique d'une part qu'il ne dispose pas du badge pour ouvrir la porte du parking car seuls les locataires ayant un emplacement de stationnement en bénéficient, et d'autre part que la porte d'entrée de l'immeuble qui s'ouvre également avec un badge dysfonctionne depuis 2020 et que cela a été signalé au syndic. Il précise que des caméras de surveillance sont censées fonctionner à l'entrée mais que ce n'est pas le cas. Monsieur [D] [Z] reconnaît que l'un des occupants sans droit ni titre est une connaissance qu'il a connu dans un café voisin et aidé pour obtenir une aide médicale urgente, car il fait partie d'une association de soutien aux personnes précaires ; il soutient en revanche qu'il ne lui a pas dit de venir dans les lieux. Il déclare que ce n'est d'ailleurs pas ce qu'a indiqué cette personne lors du constat mais simplement qu'elle le connaissait. Il indique en outre avoir hébergé chez lui des amis ou des personnes en difficulté, mais pas dans le sous-sol et seulement de manière temporaire. Monsieur [D] [Z] soutient lui-même souffrir des squatteurs dans l'immeuble, et qu'il y en a toujours eu sans que le bailleur agisse, surtout depuis qu'il n'y a plus de gardien, et qu'il a porté plainte pour plusieurs faits le concernant personnellement. Monsieur [D] [Z] explique par ailleurs ne pas avoir reçu les mises en demeure du fait d'une absence de gardien et d'un dépôt des courriers dans la loge. L'assistant social de Monsieur [D] [Z] ajoute que ce dernier est reconnu invalide, et ne perçoit qu'une petite pension. L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2024. Par courriels et courriers reçus au greffe les 16 juin 2024, 17 juin 2024, 20 juin 2024, Monsieur [D] [Z] a transmis trois notes en cours de délibéré au tribunal. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les notes en délibéré En application des dispositions des articles 761 1° et 817 du code de procédure civile, la procédure est orale devant le juge des contentieux de la protection. Aux termes des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. En l'espèce, des notes accompagnées de pièces non sollicitées ni autorisées lors de l'audience ont été communiquées au juge durant le cours du délibéré. Il convient de rappeler qu'il appartient aux parties de produire l'ensemble des pièces nécessaires au soutien de leurs demandes au plus tard lors de l'audience pendant laquelle l'affaire est plaidée, et que l'affaire a en outre déjà fait l'objet d'un renvoi à la demande de Monsieur [D] [Z] afin qu'il puisse préparer sa défense. Ainsi, dans le respect du contradictoire et des principes encadrant la procédure orale, il y a lieu d'écarter l'ensemble des notes en délibéré transmises les 16 juin 2024, 17 juin 2024, 20 juin 2024. Sur la loi applicable au présent litige À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, l'assignation à l'origine de la présente procédure ayant été délivrée le 21 décembre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme. Sur le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. La jouissance paisible des lieux est donc une obligation essentielle du contrat de location. En vertu des articles 1728 et 1729 code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. En l'espèce, il y a lieu d'indiquer en premier lieu qu'il résulte des pièces versées par les parties de même que de leurs déclarations à l'audience qu'il existe d'autres sujets de griefs réciproques entre elles, mais que ces derniers ne sont pas tous invoqués par la SA BATIGERE HABITAT au fondement de sa demande de résiliation du bail. Les deux manquements allégués concernent l'introduction dans le sous-sol de l'immeuble d'occupants sans droit ni titre par Monsieur [D] [Z], et la dégradation des espaces communs par la présence d'objets et détritus sur son palier. Il convient de préciser qu'une partie des pièces produites à l'appui des prétentions de la SA BATIGERE HABITAT sont des courriers de mise en demeure envoyés par elle à Monsieur [D] [Z], utiles à la chronologie des faits mais qui ne sont pas une preuve objective. Ces courriers ne constituent de fait que des déclarations de la bailleresse elle-même. En ce qui concerne les occupants sans droit ni titre, les éléments de preuves versés à l'appui de ce point spécifique sont le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023 et les attestations de voisinage. Le procès-verbal de maître [H] permet effectivement de constater une occupation sans droit ni titre au premier sous-sol du parking de l'immeuble sis [Adresse 4], à la place de parking n°26 en particulier. Quatre matelas ont été comptés et cinq personnes étaient présentes lors du constat. Seule l'une d'elles a décliné son identité auprès du commissaire de justice. Aucune n'a exposé les circonstances de leur entrée dans les lieux ni évoqué Monsieur [D] [Z]. Le commissaire de justice s'est ensuite rendu à l'appartement de Monsieur [D] [Z] qui était absent. Une autre personne était dans les lieux, qui a expliqué être l'un de ses amis « et ne pas connaître les squatteurs ». Il ne peut qu'être relevé qu'aucune de ces observations ne permet de caractériser un lien entre les occupants du sous-sol et Monsieur [D] [Z]. Trois attestations de voisins de Monsieur [D] [Z] sont par ailleurs versées. Deux d'entre elles, celles de Monsieur [M] [L] et celle de Monsieur [W] [R] font certes état de troubles dans l'immeuble mais n'évoquent pas nommément Monsieur [D] [Z]. Monsieur [W] [R] relate qu'un des occupants sans droit ni titre du sous-sol a déclaré que les matelas utilisés leur ont été donnés par « le gars du 4ème ». Outre le fait qu'il ne soit pas établi avec certitude que cette personne soit Monsieur [D] [Z], l'éventuelle fourniture de matelas n'est pas la même chose qu'être à l'origine de l'entrée dans les lieux des occupants sans droit ni titre, à savoir ce qui est reproché à Monsieur [D] [Z]. L'attestation de Monsieur [V] [I] relate quant à elle qu'en octobre 2022, Monsieur [D] [Z] lui a indiqué héberger chez lui depuis quelques jours trois personnes, que ces trois personnes ont posé des matelas contre sa porte, et qu'il a été victime de manière concomitante d'une tentative d'effraction pour laquelle il a porté plainte. Il indique que depuis octobre 2022, Monsieur [D] [Z] héberge sans cesse des personnes chez lui et que ces personnes dégradent les lieux. Lors de l'audience, Monsieur [D] [Z] a confirmé régulièrement héberger des personnes pour quelques jours. Or, un hébergement temporaire et gratuit par un locataire dans son logement ne constitue pas un manquement à ses obligations. En outre, si le locataire répond de tous les occupants de son chef au titre du trouble de jouissance, il n'est pas démontré que les personnes désignées par Monsieur [V] [I] aient effectivement commis une tentative d'effraction chez lui. Cette attestation évoque en tout état de cause des faits d'octobre 2022 qui ne sont pas visés par la SA BATIGERE HABITAT, et ne corrobore pas l'affirmation selon laquelle les occupants actuels du sous-sol y seraient entrés du fait de Monsieur [D] [Z]. Enfin, Monsieur [V] [I] expose qu'à deux reprises en août et septembre 2023, des individus ont dormi sur des matelas sur le couloir du palier mais aucune photo ou autre constat ne permet d'établir ces faits, et il n'est pas démontré que ces personnes sont les mêmes que celles présentes au sous-sol. Même si ses déclarations ne peuvent être vérifiées en l'état, il doit être également noté que Monsieur [D] [Z] a évoqué des difficultés dans l'immeuble du fait d'une absence de gardien et de portes d'entrée dysfonctionnantes, également relatées dans l'attestation de Monsieur [M] [L], qui relèvent ici de la responsabilité du bailleur, et qui sont de nature à ajouter à l'incertitude sur les circonstances d'entrée dans les lieux d'occupants sans droit ni titre. En ce qui concerne la dégradation des parties communes, la SA BATIGERE HABITAT produit des photographies d'un palier qui ne sont pas circonstanciées (date, lieu de situation dans l'immeuble), laissant apparaître sur l'une d'elles, un matelas, une chaise et des sacs, sur une autre des détritus (notamment des mégots de cigarettes), sur une troisième une mobilette/trotinette que Monsieur [D] [Z] a indiqué à l'audience ne pas être à lui. Monsieur [D] [Z] a reconnu avoir dû déposer à deux reprises ses affaires sur le palier pour un traitement dans son logement contre les punaises de lit, mêmes explications que celles données à Monsieur [V] [I] dès octobre 2022 comme il en atteste, ce qui ne saurait caractériser une faute. Cette question des punaises de lit est corroborée par les autres attestations de voisinage, étant précisé qu'en cas de prolifération à l'échelle de l'immeuble, il est là encore de la responsabilité du bailleur d'organiser le traitement. Le procès-verbal de constat en date du 28 septembre 2023 fait état de la dégradation de la porte de Monsieur [D] [Z] mais pas de la présence de détritus ou objets sur le palier. L'attestation de Monsieur [V] [I] mentionne enfin que Monsieur [D] [Z] disposerait des objets sur les gaines techniques d'accès à la plomberie, mais cela n'est là encore pas corroboré par les photographies produites ni un procès-verbal de constat ou tout autre élément de preuve. Il résulte de tout ce qui précède que la SA BATIGERE HABITAT n'apporte pas la preuve, qui lui incombe, que Monsieur [D] [Z] a violé les obligations lui incombant au titre du bail, ni a fortiori que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation de ce bail. En conséquence, il convient de débouter la SA BATIGERE HABITAT de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [D] [Z], d'ordonner l'expulsion de ce dernier et de toutes ses demandes subséquentes. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SA BATIGERE HABITAT, partie perdante, supportera la charge des dépens. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, compte tenu de la solution du litige, la SA BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, public, et en premier ressort, DÉBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de ses demandes de résiliation du bail, d'expulsion, de suppression des délais d'expulsion, d'astreinte, de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; DÉBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SA BATIGERE HABITAT aux dépens de l'instance ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La greffière La juge