Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 23/00342

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Quatrième Chambre JUGEMENT 13 SEPTEMBRE 2024 N° RG 23/00342 - N° Portalis DB22-W-B7H-RC7O Code NAC : 54Z DEMANDEUR : Monsieur [H] [F] né le 11 Juin 1982 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Jean-christophe WATTINNE de la SARL PAGNIEZ WATTINNE AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant DEFENDERESSE : S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER, RCS NANTERRE 562 091 546, [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître James Alexandre DUPICHOT de la SELARL PEISSE DUPICHOT LAGARDE BOTHOREL ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant Copie exécutoire à Maître Jean-christophe WATTINNE Copie certifiée conforme à l’origninal à Maître Michèle DE KERCKHOVE délivrée le ACTE INITIAL du 17 Janvier 2023 reçu au greffe le 17 Janvier 2023. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 14 Juin 2024 Mme DUMENY, Vice Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame GAVACHE, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Septembre 2024. PROCÉDURE Vu l’assignation délivrée par M. [H] [F] à son vendeur en l’état futur d’achèvement la S.A.S. Bouygues immobilier le 13 septembre 2019 afin de la condamner à une diminution du prix de vente pour les réserves non levées, enregistrée sous le numéro 19-6370, Vu l’ordonnance en date du 14 septembre 2021 prononçant le sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise de l’assureur dommage-ouvrage et radiant l’affaire, Vu la remise au rôle sous le nouveau numéro 23-342, Vu les conclusions notifiées en dernier lieu le 4 avril 2023 par le demandeur et le 31 mai suivant par la défenderesse, Vu la clôture de l’instruction par ordonnance du 5 septembre 2023 et les débats à l’audience tenue le 14 juin 2024 par le juge unique, lequel a mis sa décision en délibéré ce jour, Vu l’article 455 du code de procédure civile, MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la recevabilité des demandes La société affirme que la demande fondée sur l’article 1642-1 du Code civil relatif aux vices de construction ou défaut de conformité apparents qui justifie la résolution du contrat ou de réduction de prix est irrecevable à l’encontre du vendeur d’immeuble à construire puisqu’elle s’analyse en une demande de levée de réserve qui ne saurait être sollicitée que contre l’entrepreneur dans le cadre de la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du Code civil. Étant constructeur non réalisateur et vendeur d’immeuble à construire, la société soutient que cette demande est irrecevable et non fondée. M. [F] demande l’application de l’article 1648 alinéa 2 du Code civil et soutient avoir introduit son action dans le délai d’un an de la réception des travaux ou dans le mois suivant de sorte qu’il se dit recevable. **** A titre préliminaire il y a lieu de rappeler que le contrat de vente datant du 2 septembre 2016 il sera fait application des dispositions en vigueur à cette date. L’article 1134 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. Les articles 1142 et suivants du même code disposent que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur. Le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui- même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution. Les dommages-intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part (1147 devenu 1231-1). Dans son chapitre dédié à la vente d’immeubles à construire, le code civil prévoit que le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Toute pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur. Celui-ci a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend (1602 et suivants). Les articles 1641 et suivants et notamment 1642-1 du même code énoncent que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ; il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. Le vendeur qui s’est engagé à réparer et n'a pas satisfait à son engagement peut être condamné au versement des sommes représentatives des réparations. En effet la réparation doit être intégrale, complète et définitive pour fournir à l’acquéreur un ouvrage conforme au contrat conclu, exempt de malfaçons et conforme aux règles de l’art, par leur disparition. Relativement à la preuve des obligations, les articles 1353 et suivants du code civil posent le principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Le tribunal constate que dans son exploit introductif M. [H] [F] recherche la responsabilité de son vendeur à titre principal sur le fondement des articles 1642-1 et 1646-1 du Code civil et à titre subsidiaire sur le droit commun de la responsabilité posé par l’article 1231 -1 du même code. Dans ses dernières conclusions au fond il se réfère aux mêmes textes en insistant sur le fait qu’il a assigné dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des désordres apparents tel que posé par l’article 1648. À aucun moment il ne faire référence à la garantie de parfait achèvement comme le soutient le vendeur qui dénature le fondement juridique de la prétention. Dans la mesure où le demandeur se prévaut uniquement de la garantie des vices apparents par le vendeur et qu’il a effectivement introduit son action le 13 septembre 2019 alors que la livraison du bien vendu avait été réalisée le 14 septembre 2018, il sera déclaré recevable en son action. - Sur le bien fondé des demandes [H] [F] soutient que le procès-verbal de livraison est assorti de 9 réserves notamment pour mettre en jeu la fin de course du volet roulant de la 2e chambre et il précise que le pack domotique n’avait pas été examiné en l’absence de connexion Internet. Par courrier recommandé reçu le 8 octobre 2018 il liste des doutes autres réserve dont le fait que les coffres des volets ont été percés pour accueillir les manivelles qui ne sont pas livrées et qu’ils sont abîmés, qu’il semble manquer des éléments du pack domotique. Le 15 octobre suivant il se plaint d’une difficulté à ouvrir et fermer une des fenêtres qui sont bloquées par le sol. Une réunion de levée des réserves est organisée le 12 novembre 2018 mais le mois suivant l’acquéreur déplore la persistance de certaines réserves que le vendeur s’engage à lever au cours du mois de février 2019. Suite à la mobilisation de l’assurance de dommages ouvrage pour le frottement de la baie du séjour et des travaux réalisés par le vendeur, l’acquéreur déplore désormais la non levée de 3 réserves que sont le dysfonctionnement du volet roulant de la chambre, le défaut des lames de volets et la non installation du pack domotique. Il affirme que le promoteur vendeur d’un immeuble en l’état futur est tenu d’une obligation de résultat et doit remettre aux acquéreurs un bien conforme à la demande et exempt de vices, peu importe leur gravité. Il en déduit que son vendeur est tenu de le garantir de ces trois vices et défauts de conformité apparents. La société affirme que les trois réserves ne sont pas prouvées en l’absence d’analyse contradictoire et de justification et que la demande doit être rejetée surtout que les factures et devis communiqués ne correspondent pas aux réserves. Il appartient à l’acquéreur qui demande une indemnisation de démontrer que les désordres ont été réservés et au vendeur de rapporter la preuve de ce qu’ils ont été correctement levés dans le cadre de son obligation de vente d’un bien conforme aux prévisions contractuelles et aux règles de l’art. Sur les travaux de remise en état * Pour la reprise des volets roulants de la chambre M. [F] demande une indemnité de 1.966,57 €TTC telle qu’évaluée dans le devis de la société confort Baie. La société note que ce devis porte sur le changement de la fenêtre et du volet roulant pour le transformer en volet électrique alors que la réserve mentionnée lors de la livraison consiste juste à mettre ce volet roulant en fin de course ; de plus la notice descriptive prévoit que les volets sont manuels, si bien qu’elle refuse d’être condamnée à cette prestation qui améliorerait l’ouvrage. Effectivement lors de la livraison du 14 septembre 2018, les parties ont noté pour la chambre n° 2 la réserve « mettre en jeu VR en fin de course ». Dans un récapitulatif du 17 décembre 2018 l’acquéreur ne fait pas plus état de cette réserve que dans son récapitulatif des réserves adressé par recommandé le 18 février 2019. Cependant dans un courriel du 28 décembre 2018 le vendeur informe l’acquéreur que l’entreprise concernée prendra contact avec lui la 2e quinzaine de janvier 2019 pour fixer un rendez-vous d’intervention pour les fenêtres et volets. Puis par lettre du 22 janvier 2019 il l’informe que la société chargée des menuiseries, SAMBP, a été placée en redressement judiciaire ce qui ne permet pas de tenir le planning de levée des réserves mais il affirme que ses démarches devaient permettre« intervention sur les coffres de volets roulants, réglages, etc...» dans les prochaines semaines. La défenderesse communique une fiche d’exécution de travaux établie par la société SAMBP, non datée mais portant la signature non contestée de l’acquéreur, relativement aux 2 lames de volets roulants à changer du fait de coups du côté extérieur et de la mise en jeu des volets roulants en fin de course : dans la partie réservée aux observations de l’occupant les mentions concernent uniquement les vitrages. Dans une autre fiche établie le 15 mai 2019 intitulé « reprise de toutes les réserves du logement » l’acquéreur a uniquement émis des réserves par rapport au frottement de la baie du séjour. Enfin dans un courrier du 24 juillet 2019 l’acquéreur soutient que n’est pas levée la réserve relative à la mise en jeu du volet roulant en fin de course dans la chambre n° 2 et l’huissier intervenu le 12 décembre 2019 a noté que les lames du volet ne sont pas droites en position fermée. Dans la mesure où l’acquéreur démontre la persistance du problème de fin de course du volet roulant de la 2e chambre, il est fondé à demander une indemnisation pour des travaux portant sur cet équipement. Cependant le devis établi le 6 janvier 2020 par la société Confort baie porte sur le changement du châssis de la chambre n° 2 avec volets roulants électriques alors qu’il n’y a pas de réserve non levée relativement à la menuiserie elle-même. La société est mal fondée à soutenir que la motorisation des volets roulants améliorerait l’équipement de la notice descriptive puisqu’il n’est pas contesté que dès la livraison il a été déploré l’emplacement d’un trou de manivelle qui était sans intérêt du fait des moteurs posés pour les volets roulants. Au vu de ces éléments le tribunal accorde une indemnité de 300 € TTC. * M. [H] [F] entend obtenir une indemnité de 3.000 € TTC pour la reprise du sol devant la baie vitrée défectueuse du salon, soutenant qu’elle a été rabotée par le vendeur pour corriger le défaut de planéité du sol et permettre son ouverture mais qu’il a été contraint de faire intervenir une société pour récupérer une planéité sur la quasi-totalité de la surface de l’appartement et il se fonde sur la facture de la société Rainbow colors. Le 15 octobre 2018 l’acquéreur se plaint qu’une des fenêtres ne peut s’ouvrir qu’à 30° car elle était bloquée par le sol et le jour même le vendeur répond relancer de suite le maître d’œuvre et le responsable technique avec une intervention à programmer après la 2e quinzaine de janvier 2019. Par mail du 17 décembre 2018 l’acquéreur se plaint de ce que la fenêtre touche le sol et que cela entraînera une usure rapide à terme du revêtement du sol. Dans le courrier du 22 janvier 2019 la société l’informe que suite au placement en redressement judiciaire du menuisier l’intervention notamment pour les réglages est reportée. Dans son courrier du 18 février 2019 M. [F] indique que suite à une intervention il peut ouvrir la fenêtre qui initialement frottait sur le sol et qui désormais le frôle. Le 2 juillet 2019 il donne quitus à la société Bati services pour la dépose et la pose de PVC dans le séjour mais dans son courrier du 24 juillet suivant il ne précise pas que cette réserve était levée. Le huissier s’étant déplacé le 12 décembre 2019 a noté les entrées d’air par le bas de cette porte fenêtre mais rien s’agissant de l’usure ou de la planéité du sol. À défaut de démontrer la réalité d’une dégradation du sol ayant justifié la remise à niveau par un rabotage de 3 cm, M. [H] [F] ne peut obtenir l’indemnisation sollicitée. * M. [H] [F] affirme que l’appartement a été livré sans le pack domotique prévu au contrat notamment s’agissant de l’alarme et il demande la somme de 1.157,83 € TTC tel que devisée par la société Sielec domotique. La société de promotion conclut au rejet en précisant que la serrure motorisée sera posée dans un second temps après le paramétrage par le client. Elle soutient que ce n’est que dans un courrier du 24 juillet 2019 que l’acquéreur a fait part pour la première fois d’un manque de l’alarme alors que la réserve concernant le canon domestique a été levée en octobre 2018. Elle a adressé la société STTE en charge de l’installation qui s’est rendue sur place le 9 février 2019 mais n’a pu programmer l’alarme du fait que l’acquéreur ne se rappelait plus du code qu’il avait changé ; ce professionnel affirme que dans le pack tranquillité + commandé par l’acquéreur il n’y a pas de détecteur périmétrique. Sur le devis communiqué, la société considère qu’il ne démontre pas qu’il viendrait combler une réserve mais affirme qu’il vise à améliorer l’ouvrage et ne peut être pris en compte. Le 3 novembre 2016 M. [H] [F] a reçu et signé un additif à la notice descriptive intitulé pack tranquillité + précisant que l’alarme anti intrusion consiste en l’installation d’une alarme composée notamment d’une centrale radio, d’une sirène intégrée, d’un détecteur périmétrique installé au-dessus de la porte palière et d’un détecteur volumétrique avec levée de doute vidéo installé dans le séjour. Ce pack de 4.400 € TTC était signé et accepté le 14 novembre 2016 par l’acquéreur de sorte que les prestations qui y figurent sont entrées dans le champ contractuel et que le vendeur est tenu de les délivrer. Or le procès-verbal de livraison indique que le pack domotique n’a pas été abordé et c’est par un courriel du 17 décembre 2018 que l’acquéreur déplore la non-conformité des éléments de domotique au descriptif signé, à savoir que le capteur périmétrique est absent et que le capteur volumétrique au-dessus de la porte ne prend pas de vidéos et ne rend pas possible une levée de doute vidéo lorsque l’alarme s’enclenchera. L’huissier constate le 12 décembre 2019 la présence d’un capteur volumétrique d’alarme au-dessus de la porte d’entrée. Certes l’entreprise STTE a écrit au vendeur le 18 septembre 2019, soit postérieurement à l’assignation, qu’elle était intervenue dans l’appartement pour programmer l’alarme le 9 février 2019 mais n’avait pas pu la mettre en fonction du fait du changement de code par l’acquéreur. Elle a également adressé le détail du pack tranquillité plus Appareillage Espace Evolution de marque Arnould en affirmant qu’il n’y avait pas de détecteur périmétrique : cependant la page 13 de la fiche technique indique pour l’alarme intrusion mentionne un mini détecteur volumétrique de mouvement. De plus le vendeur ayant détaillé dans la notice descriptive la pose d’un détecteur périmétrique au-dessus la porte palière et d’un détecteur volumétrique avec levée de doute vidéo installé dans le séjour, il devait les installer sans pouvoir se prévaloir tardivement d’une impossibilité technique. Le devis établi le 4 mars 2020 par la société Sielec domotique prévoit de rajouter dans le salon un détecteur avec un lien avec l’automation au coût de 1.157,78 € TTC qui sera mis à la charge du vendeur qui n’a pas satisfait à son obligation. C’est donc un total de 1.457,78 € TTC de dommages-intérêts que le vendeur sera condamné à verser à son cocontractant. Sur le préjudice de jouissance Soutenant que les réserves n’ont pas permis son emménagement à la date de livraison et que la reprise de la chape effectuée en juillet 2019 a compromis toute chance de pouvoir emménager en septembre 2019 pour mettre en œuvre les revêtements de sol, l’acheteur sollicite une indemnité mensuelle de 1.000 € durant 12 mois, en référence à la valeur locative de son appartement de 1.080 € charge comprises. La défenderesse s’y oppose en insistant sur le fait que la levée des réserves s’est déroulée dans le délai normal et raisonnable et ne donne lieu à aucun préjudice indemnisable. Elle répond que le calcul du préjudice de jouissance se réfère à une valeur locative reposant sur des faits erronés puisque aucune des réserves n’ont empêché M. [H] [F] d’emménager et que la reprise de la chape en juillet 2018 ne portait que sur le salon et a duré 4 jours ; elle affirme que les intervenants ont constaté l’emménagement dès la livraison de l’acquéreur qui n’apporte aucun justificatif de la prétendue perte de valeur de ce bien. Il convient de rappeler que le bien été livré le 14 septembre 2018 avec des réserves qui ont toutes été levées dans un délai raisonnable à l’exception des deux réserves qui viennent d’être considérées comme non levées, à savoir le caractère incomplet de l’alarme anti intrusion et le non réglage d’un volet roulant : or ces deux imperfections ne plaçaient pas l’acquéreur dans l’impossibilité d’occuper le bien dès la livraison et ce d’autant que les photographies qu’il communique ne sont pas datées de manière certaine et qu’il envoie le 18 février 2019 un courrier en se domiciliant à l’adresse du bien acquis De plus il ne répond pas à l’argument tiré du contrat de vente donnant expressément mandat spécial au vendeur de pénétrer dans les lieux mêmes en son absence pour effectuer les travaux de levée de réserves et de réparation et contenant renonciation à toute réclamation en raison des troubles de jouissance dus aux travaux. À défaut de démontrer qu’il a été entièrement privé de la jouissance de son appartement puisqu’il demande une somme équivalant à la totalité de la valeur locative, M. [H] [F] sera débouté de ce chef. Sur le préjudice économique [H] [F] affirme avoir dû honorer de nombreux rendez-vous sur place pour la levée des réserves durant lesquels il n’a pas été rémunéré ce qui lui occasionne un préjudice économique qu’il évalue à 3. 000 €. Son adversaire relève l’absence de justificatif pour conclure au rejet. Si effectivement l’acquéreur a dû être présent pour les rendez-vous de levée de réserves, il ne produit aucune pièce pouvant étayer la perte économique qu’il allègue, ce qui conduit au rejet. Sur le préjudice moral La société s’oppose à l’octroi de la somme de 2.000 € sollicitée par son adversaire qui invoque la livraison chaotique et des tracas générés. Les éléments communiqués ne démontrent aucun dommage d’ordre moral pour ouvrir droit à indemnisation. - Sur les autres prétentions La S.A.S. Bouygues immobilier, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens et à allouer au demandeur une indemnité de procédure équitablement arrêtée à la somme de 2.000 euros ; elle sera corrélativement déboutée de ce chef. Enfin l’ancienneté du litige conduit à assortir la présente décision de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS le tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire et susceptible d‘appel, Déclare M. [H] [F] recevable en son action, Condamne la S.A.S. Bouygues immobilier à verser à M. [H] [F] une indemnité de 1.457,78 € TTC au titre des travaux de levée de réserves, Déboute M. [H] [F] de ses demandes relatives à la réfection du sol, à la privation de jouissance, au préjudice économique et au préjudice moral, Condamne la S.A.S. Bouygues immobilier aux dépens et à allouer à M. [H] [F] une indemnité de procédure de 2.000 euros, Déboute la S.A.S. Bouygues immobilier de ce chef, Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision. Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 SEPTEMBRE 2024 par Mme DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT