Cour de cassation, 23 juin 2009. 08-16.184

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 545 du code civil ; Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 4 mars 2008), que la société Héralex, propriétaire de la parcelle n° 974, a assigné la société Esmieu, propriétaire de la parcelle contiguë, n° 927, en démolition du bâtiment empiétant sur sa propriété et en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que pour débouter la société Héralex de ses demandes, l'arrêt retient qu'il résulte des actes des 27 décembre 1995 et 12 janvier 1991 que la société Esmieu dont le titre est le plus ancien est propriétaire du bâtiment situé en grande partie sur la parcelle 927 et pour une portion minime sur la parcelle 974 et que la société Heralex a acquis la parcelle 974, à l'exception de la portion de bâtiment qui avait été précédemment cédé à la SCI Esmieu ; Qu'en statuant ainsi, alors que peu importe la mesure de l'empiétement et la connaissance de l'état des lieux de l'acheteur au moment de l'acquisition de l'immeuble, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ; Condamne la SCI Esmieu Yves aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Esmieu Yves à payer à la SCI Héralex la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Esmieu Yves ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la SCI Heralex. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI HERALEX de l'ensemble de ses demandes, tendant à voir constater que l'immeuble appartenant à la SCI ESMIEU, constitué d'un hangar à usage de garage poids lourds, empiète pour partie sur sa parcelle cadastrée section E n° 974, et à voir en conséquence condamner la SCI ESMIEU à procéder à la démolition de la partie de l'immeuble empiétant sur sa propriété sous astreinte de 100 par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et également à voir la SCI ESMIEU condamnée à lui payer la somme de 3. 000 à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE la SCI ESMIEU a acquis de la SCI AQUILON un tènement immobilier comprenant bâtiment à usage en partie de garage, en partie de bureaux et d'habitation et terrain attenant, le tout cadastré Section E 927, la Grande Ile, pour 73 ares 79 ca formant le lot n° 2 du lotissement artisanal de la Grande Ile et ce, suivant acte établi par Maître Pierre X... Notaire associé à EMBRUN le 12 janvier 1991 ; que la SCI HERALEX a acquis de la SCI AQUILON une parcelle de terre située sur la commune de CHORGES quartier de la Grande Ile, cadastrée n° 974 section E, lieudit la Grande Ile pour 82 a et 83 ca, ce terrain formant le lot n° 3 du lotissement artisanal de la Grande Ile et ce, suivant acte reçu le 27 décembre 1995 par Maître Pierre Y... Notaire à garantie à première demande ; qu'il résulte de ces actes que la SCI ESMIEU dont le titre est le plus ancien est propriétaire du bâtiment situé en grande partie sur la parcelle 927 et pour une portion minime sur la parcelle 974 ; que la SCI HERALEX a acquis la parcelle 974, à l'exception de la portion de bâtiment qui avait été précédemment cédé à la SCI ESMIEU ; 1°) ALORS QU'un constructeur ne peut étendre ses ouvrages au-delà des limites de son héritage et empiéter sur une parcelle voisine, sans porter atteinte au droit de propriété du propriétaire de celle-ci, de sorte que, dans un tel cas, les juges du fond doivent ordonner l'enlèvement de la partie de la construction édifiée sur la parcelle litigieuse, fut-ce en présence d'un empiètement minime, et même si l'acheteur de la parcelle sur laquelle est réalisé l'empiètement avait connaissance de l'état des lieux lors de l'acquisition de son terrain ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel constatait que le bâtiment dont la SCI ESMIEU était propriétaire était « situé », « pour une portion minime sur la parcelle 974 » appartenant à la SCI HERALEX ; que dès lors en déboutant la SCI HERALEX de sa demande de démolition de la partie de l'ouvrage empiétant sur la parcelle n° 974 lui appartenant, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales, en violation des articles 544 et 545 du code civil ; 2°) ALORS QU'en relevant, pour statuer ainsi, qu'en vertu d'un titre plus ancien que le titre de la SCI HERALEX, la SCI ESMIEU se trouvait propriétaire du bâtiment litigieux, à usage de garage, situé en grande partie sur sa propre parcelle, n° 927, et pour une portion minime sur la parcelle n° 974 de la SCI HERALEX, de sorte que celle-ci avait acquis la parcelle n° 974, « à l.. exception de la portion du bâtiment qui avait été cédé à la SCI ESMIEU », la Cour d'appel, qui ne faisait que constater le droit de propriété, non contesté, de la SCI ESMIEU sur le bâtiment litigieux, sans constater la légitimité de l'implantation de cette portion du bâtiment sur la parcelle n° 974, dont elle relevait qu'elle était la propriété de la SCI HERALEX, a statué par un motif inopérant équivalent à une absence de motifs, et a violé l'article 455 du Code de procédure civile.