Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03046 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHDWC
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Janvier 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 22/03847
APPELANT
M. [V], [N] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Céline MARCOVICI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0637
INTIMEE
S.C. LE VILLAGE [P] [S] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 10 Octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Jean-Christophe CHAZALETTE, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre
Patricia LEFEVRE, Conseillère
Valérie GEORGET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Patricia LEFEVRE, Conseillère, le Président étant empêché, et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte sous seing privé du 21 février 2020 à effet 16 mars 2020, la société Le village [P] [S] a consenti à M. [D] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 3 584 euros et une provision sur charge de 440 euros.
Par acte d'huissier du 10 février 2022, la société Le village [P] [S] a fait délivrer à M. [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 12 093,45 euros au titre de l'arriéré locatif.
Par acte d'huissier du 27 avril 2022, la société Le village [P] [S] a fait assigner en référé M. [D] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris en lui demandant notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion du locataire ; de condamner ce dernier au paiement de la somme provisionnelle de 24 332,28 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date de l'assignation (échéance d'avril 2022 incluse), et de fixer à compter du 1er mai 2022 l'indemnité d'occupation mensuelle au montant résultant du contrat résilié et le condamner par provision au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux.
Par ordonnance de référé du 13 janvier 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :
constaté que l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 avril 2022 du bail conclu entre les parties le 16 mars 2020 portant sur le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 4] ;
ordonné en conséquence M. [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l'ordonnance ;
dit qu'à défaut pour M. [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, puis à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [D] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
dit n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux et rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné M. [D] au paiement à la société Le village [P] [S] d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;
condamné M. [D] au paiement à la société Le village [P] [S] de la somme provisionnelle de 46 929,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 8 novembre 2022 ;
condamné M. [D] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;
condamné M. [D] au paiement à la société Le village [P] [S] de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté pour le surplus ;
rappelé que l'ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 6 février 2023, M. [D] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu'elle a dit n'avoir lieu à ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 24 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, il demande à la cour de :
infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
A titre principal,
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
En conséquence,
lui accorder un report de 12 mois concernant le règlement des sommes dues ;
A titre subsidiaire,
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
En conséquence,
lui accorder un délai de paiement de 36 mois concernant le règlement de la dette locative avec des échéances de 700 euros par mois, le solde restant dû sera réglé lors de la 36e mensualité et ce, en sus du règlement du loyer courant ;
En tout état de cause,
condamner la société Le village [P] [S] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Le village [P] [S] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.
La société Le village [P] [S], aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :
débouter M. [D] de ses demandes ;
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf sur la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérées ;
Y ajoutant,
condamner par provision M. [D] à la somme de 71 284,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérées arrêtées au 20 mai 2023 ;
condamner par provision M. [D] à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
En l'espèce, le bail du 21 février 2020 à effet 16 mars 2020 contient un article IX stipulant que « à défaut de versement du dépôt de garantie, de souscription d'une assurance des risques locatifs ou de paiement au terme convenu, de tout ou partie des loyers, charges et accessoires, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer, ou un mois après la délivrance d'un commandement de satisfaire à l'obligation d'assurance, demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, le commandement constituant une mise en demeure suffisante ». Cette clause résolutoire est reproduite intégralement dans le commandement de payer du 10 février 2022.
En vertu du V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En vertu du VII de l'article 24 précité, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V du présent article. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, M. [D] explique qu'il est séparé de son épouse et qu'un divorce par consentement mutuel devrait être mis en place. Il affirme qu'une fois le divorce prononcé et le règlement des effets pécuniaires effectués, il sera à même de payer sa dette locative. La demande de report de 12 mois avec suspension de la clause résolutoire fondée sur ce moyen sera rejetée, alors que M. [D] ne produit aucune pièce attestant de la mise en 'uvre effective d'une procédure de divorce, ni n'explique et justifie des ressources qui en découleront lorsqu'elle sera achevée.
S'agissant de la demande subsidiaire de délais, M. [D] fait valoir qu'il exerce la profession de directeur commercial depuis le 1er octobre 2022, moyennant un salaire brut de 8 778 euros. Outre les charges de la vie courante, il indique qu'il y a lieu d'ajouter des frais alimentaires et vestimentaires notamment pour ses enfants, soulignant qu'il a quatre enfants à charge dont deux mineurs.
La demande sera rejetée, alors que les revenus de M. [D] sont insuffisamment justifiés, faute de production des avis d'imposition, puisqu'en restant chez le même employeur, il aurait connu une promotion très importante portant son salaire brut de base de 2 700 euros (juin 2022), à 3 700 euros (août 2022), puis à 8 777 euros (octobre 2022). Au demeurant, même avec ce dernier salaire brut, représentant après charges sociales et prélèvement à la source, un net mensuel de 5 587 euros, la charge locative s'élèverait à la somme de 4 476 euros en retenant la proposition de l'appelant de payer une somme de 700 euros pendant 36 mois en sus du loyer mensuel. A l'évidence, la charge locative, représentant plus de 80 % du revenu mensuel, est impraticable. De plus, à l'issue des 36 mois sollicités, l'arriéré n'aurait pas été diminué de manière significative (25 200 euros sur un arriéré de 76 284,77 au 20 mai 2023). La demande de délai sera donc rejetée.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de M. [D] et condamné celui-ci au paiement à la société Le village [P] [S] d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié.
Par ailleurs, en vertu du 2e alinéa de l'article 835 précité, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Cependant, alors que le bail est résilié depuis le 10 avril 2022, l'ordonnance entreprise condamnait par provision M. [D] à payer à la société Le village [P] [S] une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, de sorte que l'appelante incidente dispose déjà d'un titre exécutoire jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés. La demande tendant à la condamnation de M. [D] au paiement d'une provision de 71 284,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérées arrêtées au 20 mai 2023 est donc sans objet.
L'ordonnance entreprise sera confirmée dans ses dispositions concernant l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens.
M. [D] sera tenu aux dépens d'appel et condamné au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Le village [P] [S] au titre d'une provision de 71 284,77 euros ;
Condamne M. [D] à payer à la société Le village [P] [S] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d'appel ;
Condamne M. [D] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA CONSEILL'RE
