Cour d'appel, 26 septembre 2024. 21/04127

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 26 SEPTEMBRE 2024 mm N°2024/ 296 Rôle N° RG 21/04127 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHEOZ [E] [D] [N] [D] C/ [K] [L] [U] [L] [P] [Y] S.A.S. EXCEN NOTAIRES & ASSOCIES HONY MINACORI JEAN YVES RAYNAUD BENOIT STAIBANO Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurane FREGOSI SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON SCP RIBON - KLEIN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'Aix en provence en date du 04 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04119. APPELANTS Monsieur [E] [D], demeurant [Adresse 31] - [Localité 7] représenté par Me Laurane FREGOSI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [N] [D], demeurant [Adresse 31] - [Localité 7] représentée par Me Laurane FREGOSI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 30] - [Localité 7] représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Cyril KUJAWA, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [U] [L], demeurant [Adresse 30] - [Localité 7] représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de de Me Cyril KUJAWA, avocat au barreau de MARSEILLE Maître [P] [Y], Notaire associé de la SELARL [P] [Y], [G] [Y], Jean-Yves RAYNAUD, Benoît STAIBANO et Yves VALOIS, devenue la SAS Excen Notaires & Conseils, demeurant [Adresse 32]- [Localité 8] représenté par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Pascale KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE La SELARL [P] [Y], [G] [Y], Clément MARIGOT, Jean-Yves RAYNAUD, Benoît STAIBANO et Yves VALOIS, devenue la SAS Excen Notaires & Conseils, dont le siège social est [Adresse 18] - [Localité 8] représentée par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Pascale KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargés du rapport. Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024. Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. **** EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE : Suivant acte reçu le 4 février 1992 par Me [V] [R], notaire à [Localité 35], [E] et [N] [D] ont acquis de [I] et [Z] [W] un immeuble à usage d'habitation ainsi que diverses parcelles de terres sises à [Localité 7] et cadastrées section A sous les numéros [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 26] à [Cadastre 27]. Par acte du 13 septembre 2007 reçu par Me [P] [Y], membre de la SELARL [P] [Y]-[G] [Y]-Jean-Yves Raynaud, René Staibano, Benoît Staibano et Yves Valois, notaires associés à [Localité 8], [B] [A] [L] et son épouse, après avoir procédé à une division de leurs parcelles, ont fait donation à leur 'ls, [K], d'un terrain à bâtir situé à [Localité 7], cadastré section AT numéros [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 10], sur lequel [K] [L] a fait édi'er une maison d'habitation suivant un permis de construire préalablement accordé le 18 janvier 2007, le terrain confrontant au Sud les parcelles des époux [D]. Les parcelles AT [Cadastre 4] et [Cadastre 6] proviennent de la division de la parcelle AT [Cadastre 28] anciennement cadastrée A [Cadastre 16]. Par courrier du 21 janvier 2016 adressé à [K] [L], [N] et [E] [D] ont revendiqué le béné'ce d'une servitude non aedificandi au béné'ce de leur fonds grevant celui des époux [K] et [U] [L] en vertu d'un acte notarié des 24 et 25 février 1975, ladite servitude ayant été reprise dans leur titre de propriété. C'est dans ce contexte qu'en l'absence de règlement amiable du litige, [E] et [N] [D], par exploit du 8 février 2017, ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Aix en Provence [U] et [K] [L], au visa des articles 637 et 686 du code civil, aux 'ns d'obtenir la démolition de la construction édi'ée sur la parcelle AT [Cadastre 28] et leur condamnation solidaire à leur verser une indemnité de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte d'huissier délivré le 23 juillet 2018, [U] et [K] [L] ont assigné en intervention forcée devant le tribunal d'Aix-en-Provence Me [P] [Y] et la SELARL [P] [Y] - [G] [Y]- Clément Marigot- Anthony Minacori- Jean-Yves Raynaud, Benoît Staibano et Yves Valois (ci-après désignée ' la SELARL notariale ') en sollicitant : A titre principal, qu'ils concourent au débouté des demandes formées par les époux [D] et que le jugement à intervenir leur soit déclaré commun. A titre subsidiaire, qu'il soit constaté que Me [P] [Y] et la SELARL notariale ont manqué à leur devoir de conseil et que ces derniers soient condamnés à les relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre du chef de la demande de démolition, outre à leur verser une indemnité de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Le juge de la mise en état a joint les deux procédures par ordonnance du 26 novembre 2018. Les époux [D] ont maintenu leurs prétentions initiales tendant à la démolition sous astreinte de la construction litigieuse, sauf à préciser qu'elle est édi'ée sur la parcelle AT [Cadastre 4] anciennement numérotée AT[Cadastre 28], et celle formée en application de l'article 700 du code de procédure civile portée à la somme de 4.000 €. A titre subsidiaire, ils ont sollicité la désignation d'un expert avec mission de déterminer et délimiter la servitude de non aedificandi et de prospect et de dire si les constructions des époux [L] portent atteinte à ladite servitude. [U] et [K] [L], au visa des articles « 636 et 687 » du code civil, ont demandé au tribunal: A titre principal de : ' rejeter l'ensemble des demandes formées par les consorts [D] et les condamner aux dépens, et à leur payer une indemnité de 3.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; A titre subsidiaire de : ' constater que Me [P] [Y] et la SELARL notariale ont manqué à leur devoir de conseil, ' les condamner à les relever et garantir des conséquences 'nancières de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre du chef de la demande de démolition formée par les époux [D] soit : ' la perte de la valeur vénale de la maison : 460.000 € et le préjudice moral : 50.000€, ' Le coût réel de la démolition: à déterminer, ' les condamner au paiement d'une somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au soutien de leurs demandes, les époux [L] ont fait valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que l'assiette de la servitude de prospect et de non aedificandi du 24 février 1975 porte sur la parcelle sur laquelle ils ont édi'é leur maison et qu'en tout état de cause, la construction litigieuse ne cause aucun préjudice aux demandeurs. Ils ajoutent que le notaire a commis une faute en ne leur délivrant pas d'information spéci'que sur l'existence de cette servitude et les conséquences juridiques s'y rattachant. Me [P] [Y] et la SELARL notariale ont conclu au rejet des demandes formées à leur encontre par les époux [L], estimant que la preuve d'une faute n'est pas rapportée, que le préjudice invoqué n'est pas justi'é et, en tout cas, sans lien de causalité directe avec le manquement invoqué. Ils ont sollicité la condamnation des époux [L] à leur verser une indemnité de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Ils ont conclu également au rejet des demandes en démolition formées par les époux [D] faisant valoir qu'ils n'établissent pas la violation de leur droit et qu'elle est disproportionnée au regard du droit au respect du domicile des époux [L]. La servitude litigieuse est bien mentionnée dans l'acte, lequel contient par ailleurs un tableau de concordance cadastrale de sorte que M. [L] savait que la servitude concernait les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], et, d'autre part, qu'en tout état de cause le préjudice subi par les époux [L] ne pourrait constituer qu' une perte de chance d'avoir refusé la donation. Par jugement du 4 février 2021, le tribunal judiciaire d'Aix en Provence a : DIT que la maison d'habitation des époux [L] est édi'ée sur la parcelle AT [Cadastre 4] issue de la division de la parcelle AT [Cadastre 28] correspondant à la parcelle A [Cadastre 16] dans l'ancien cadastre en violation de la servitude non aedi'candi régulièrement constituée par acte reçu par Me [G] [T], notaire à [Localité 35], les 24 et 25 février 1975, régulièrement publié; Vu l'article 8 de la Convention européenne des Droits de l'homme et du citoyen, REJETÉ la demande de démolition de la construction litigieuse au motif qu'elle constitue une sanction disproportionnée au regard du droit au respect du domicile de [U] et [K] [L], DEBOUTÉ [E] et [N] [D] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions; CONDAMNÉ [E] et [N] [D], in solidum, à verser à [U] et [K] [L], une indemnité de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETÉ toute autre demande plus ample ou contraire; CONDAMNÉ [E] et [N] [D] aux dépens qui pourront être distraits au pro't des avocats constitués. ORDONNÉ 1' exécution provisoire du jugement. Par déclaration du 18 mars 2021, [E] et [N] [D] ont relevé appel de cette décision. Par ordonnance d'incident du 13 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré que les fins de non-recevoir des demandes de dommages et intérêts des époux [D] à l'encontre de Me [Y] et de la SELARL [Y] et autres, demandes formulées pour la 1ère fois en cause d'appel, n'entraient pas dans les pouvoirs du conseiller de la mise en état. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024 Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Vu les conclusions notifiées le 18 juin 2021 par les époux [D] tendant à : REFORMER le Jugement du Tribunal Judiciaire du 4 février 2021. Et en conséquence : A titre principal, -ORDONNER la démolition de la construction édifiée sur la parcelle AT [Cadastre 4] anciennement numérotée AT [Cadastre 28] propriété des époux [L] sous astreinte de 500 euros par jour de retard. A Titre subsidiaire, -ORDONNER une mesure d'expertise judiciaire et nommer un expert judiciaire avec mission d'évaluer les préjudices qui découlent de la violation de la servitude. -CONDAMNER les époux [L], Me [P] [Y] et la SELARL [P] [Y], [G] [Y], CLEMENT MARIGOT, ANTHONY MINACORI, JEAN-YVES RAYNAUD, BENOIT STAIBANO et YVES VALOIS, à payer solidairement aux époux [D] la somme de 200 000 euros ( DEUX CENT MILLE EUROS) au titre du préjudice visuel et de la perte de valeur vénale de leur bien. -LES CONDAMNER solidairement au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. -LES CONDAMNER AUX ENTIERS DEPENS : Les appelants font notamment valoir les moyens et arguments suivants: ' L'acte notarié des 24 et 25 février 1975 identifiant le fonds servant et le fonds dominant, publié au 1er bureau des hypothèques d'Aix en Provence le 20 mars 1975 volume 1752, n° 6, intervenu entre la SCI [Adresse 36] et les époux [W] [H], institue une servitude de prospect grevant les parcelles [Cadastre 24],[Cadastre 14],[Cadastre 15] et [Cadastre 16] propriété de la SCI [Adresse 36] comportant « interdiction formelle tant pour ladite société que pour ses futurs ayants droit de faire sur les parcelles... aucune construction, ouvrage, ou plantation, à l'exception des constructions actuellement existantes , dont l'effet serait d'établir un obstacle au prospect dont jouissent M et Mme [W], relativement à leur propriété. ' Cet acte ajoute que « la société [Adresse 36] et tous autres propriétaires ultérieurs desdites parcelles qui se trouvent grevées par une servitude de non aedificandi et de prospect ne pourront jamais construire quoi que ce soit sur aucune partie de l'étendue desdites parcelles même sur celle la plus éloignée de la maison appartenant aux époux [W]... » ' Cette servitude est reproduite dans l'acte de cession des parcelles ayant appartenu aux époux [W], aux époux [D] du 4 février 1992. ' Le titre ayant créé la servitude a par sa publication rendue la servitude opposable aux propriétaires successifs du fonds servant, peu important que le texte de cette servitude ne soit pas rappelé intégralement dans le titre des époux [L]. ' Contrairement à ce que soutiennent les époux [L] le tableau des concordances cadastrales inséré en page 3 de l'acte de donation partage ne laisse aucun doute sur le fait que la parcelle [Cadastre 16] est devenue AT [Cadastre 28] puis, par suite de la division opérée par acte notarié du 4 décembre 2002, elle a été numérotée AT [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. ' La construction litigieuse des intimés est édifiée sur la parcelle AT [Cadastre 4], comme le montre le plan de masse du dossier de permis de construire. ' La commune intention des parties à l'acte instituant la servitude était de préserver la vue sur la plaine de [Localité 7] depuis le fonds des époux [D] en restreignant les possibilités de construction des parcelles contiguës. Peu importe dans ce cas que les habitations soient éloignées l'une de l'autre ou ne disposent d'aucune vue directe l'une sur l'autre. ' En outre , il est de jurisprudence constante qu'en cas de violation d'une servitude de prospect, cette seule violation suffit à caractériser l'atteinte portée à un droit réel sans que le bénéficiaire n'ait à justifier de l'existence d'un préjudice . ' En l'espèce, le préjudice visuel est important . Il existe désormais un obstacle au prospect et à la vue sur la plaine de [Localité 7], comme le montrent les photographies du procès-verbal versé par les demandeurs. Sur le contrôle de proportionnalité : le respect de la vie privée face au droit de propriété : ' Par principe, la démolition est la sanction d'un droit réel transgressé par la réalisation d'un ouvrage , sans qu'il y ait lieu d'examiner ses conséquences. Elle doit être ordonnée lorsqu'elle est demandée. ' Les juges ne peuvent y substituer des dommages et intérêts ou toute autre réparation , alors que seule la démolition a été demandée. ' La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. ' Dans un arrêt du 19 décembre 2019 n° 18-25113, la cour de cassation a posé les bases du contrôle de proportionnalité. Elle a cassé un arrêt qui avait ordonné la démolition d'une construction au constat que du fait d'un empiétement sur une servitude de passage, le passage était réduit de moitié au niveau d'un garage et que «  le déplacement de la servitude ne pouvait être imposé au propriétaire du fonds dominant que dans les conditions prévues à l'article 701 dernier alinéa du code civil. ' La cour de cassation a reproché aux juges du fond de ne pas avoir recherché, comme il le lui était demandé si la mesure de démolition n'était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile des défendeurs, et aussi de ne pas avoir recherché si le simple déplacement de la servitude de passage sur une autre partie du fonds servant n'aurait pas suffit à mettre fin à l'empiétement constaté, tout en préservant le droit au respect du domicile de ceux auxquels une telle injonction serait délivrée. ' Il ressort de cette décision que pour savoir si l'ingérence au droit au respect de la vie privée est disproportionnée, le juge doit rechercher si la démolition est la seule mesure de nature à permettre au titulaire de la servitude de recouvrer la plénitude de ses prérogatives, de sorte que l'ingérence qui en résulte n'est pas disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit au respect du domicile de l'occupant qui est protégé. ' Le tribunal a donné à cette jurisprudence une portée qu'elle n'a pas dans la mesure où la cour écarte la sanction de la démolition uniquement dans le cas où il existe un autre moyen suffisant de faire cesser empiétement. ' Le droit au respect de la vie privée n'est pas un droit prédestiné à l'emporter sur le droit de propriété lequel est également un droit constitutionnel et une liberté fondamentale protégée par le bloc de constitutionnalité. ' Le droit de propriété ne peut être effacé au nom du droit à la vie privée. ' Il convient de rechercher si des alternatives à la démolition existent afin de concilier les deux droits en balance. ' Si il existe un autre moyen de mettre fin à l'empiétement , alors le juge doit écarter la sanction de la démolition automatique. ' En l'espèce , si la demande de démolition de la maison d'habitation des époux [L] construite illégalement caractérise une ingérence dans le droit au respect du domicile des occupants protégé par l'article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales, il n'en ressort pas moins que l'empiétement en cause n'est pas mineur et que la construction empiète sur la totalité de la servitude de sorte que comme le Tribunal l'indique à juste titre, Monsieur et Madame [D] subissent un préjudice de jouissance certain dans la mesure où ils ne disposent plus de la vue dégagée qu'ils avaient sur la vallée. ' Seule la démolition est de nature à permettre aux époux [D] de recouvrer la plénitude de leur droit sur le bien, aucune autre solution n'étant techniquement envisageable. ' L'ingérence dans le droit au respect de vie privée qui résulte de la démolition n'est pas disproportionnée eu égard à la gravité de l'atteinte portée au droit de propriété des époux [D]. Vu les conclusions notifiées le 18 mars 2021 par les époux [L] tendant à Vu l'acte de donation du 13 septembre 2007, Vu l'acte du 24 février 1975, Vu les articles 636 et 687 du Code Civil, A titre principal, CONFIRMER LE JUGEMENT n °RG 17/04119 du 4 février 2021 en toute ses dispositions sauf en ce qu'il a « DIT que la maison d'habitation des époux [L] est édifiée sur la parcelle AT [Cadastre 4] issue de la division de la parcelle AT [Cadastre 28] correspondent à la parcelle A [Cadastre 16] dans l'ancien cadastre en violation de la servitude non aedificandi régulièrement constituée par acte reçu par Me [G] [T], notaire à [Localité 35], les 24 et 25 février 1975, régulièrement publié »; DÉBOUTER en conséquence les Consorts [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins, et prétentions, CONDAMNER les Consorts [D] à payer aux consorts [L] la somme de 3500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile, LES CONDAMNER aux entiers dépens, Subsidiairement, si par extraordinaire la Cour devait accueillir les demandes des appelants, CONSTATER que Maître [P] [Y] et la Selarl [P] [Y], [G] [Y], Clément Marigot, Anthony Minacori, Jean-Yves Raynaud, Benoît Staibano et Yves Valois ont manqué à leur devoir de conseil, CONDAMNER Maître [P] [Y] et la Selarl [P] [Y], [G] [Y], Clément Marigot, Anthony Minacori, Jean-Yves Raynaud, Benoît Staibano et Yves Valois à Relever et garantir les Consorts [L] des conséquences financières de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre du chef de la demande de démolition formée par les consorts [D], à savoir, sauf à parfaire : o la perte de la valeur vénale de la maison : 460 000 € o le Préjudice moral : 50 000 € o le Coût réel de la démolition : à déterminer DÉBOUTER Maître [P] [Y] et la Selarl [P] [Y], [G] [Y], Clément Marigot, Anthony Minacori, Jean-Yves Raynaud, Benoît Staibano et Yves Valois de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions, CONDAMNER Maître [P] [Y] et la Selarl [P] [Y], [G] [Y], Clément Marigot, Anthony Minacori, Jean-Yves Raynaud, Benoît Staibano et Yves Valois au paiement de la somme de 2500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Les Condamner aux entiers dépens, Les époux [L] font valoir en substance les moyens et arguments suivants : ' Il ressort de la simple lecture de l'acte de donation des concluants que la donation a porté sur les parcelles suivantes suivant leur dénomination actuelle : AT 10:5a48ca AT128 : 32a 22ca AT130: 2a 30ca AT171:12ca. ' La parcelle AT [Cadastre 28] ne figurait pas de manière évidente parmi les terrains objet de la donation. ' La seule mention relative à la servitude non aedificandi qui figure dans l'acte de donation (p.12) visait expressément les « anciennes parcelles AT [Cadastre 28], [Cadastre 29], et [Cadastre 1] » sans que l'attention des consorts [L] ne soit attirée ni sur l'assiette, ni sur la portée juridique de l'existence d'une telle servitude. ' De fait, l'ensemble des autres mentions de l'acte et éléments du dossier s'inscrit en contradiction avec l'existence d'une éventuelle servitude non aedificandi qui aurait conduit à rendre le terrain inconstructible dès lors que : L'acte vise : -« Une Donation de terrain à Bâtir » (p. 2) -  « La délivrance d'un permis de construire sous le numéro PC 1301906K0063 » (p.3) -Les parties ont déclaré qu'elles s'engageaient à « procéder dès après le partage à la présente donation au profit du donataire (. . .) afin que Monsieur [K] [L] y édifie une maison à usage d'habitation ». ' Les travaux ont été effectués en vertu d'une autorisation de construire valide et avec une parfaite bonne foi par les consorts [L] au vu et au su des consorts [D]. ' La demande des Consorts [D] visant expressément la démolition d'une construction édifiée sur une parcelle « AT n°[Cadastre 28] » non comprise dans le champ de la donation et ne correspondant pas à l'assiette effective de la construction sera de ce seul chef rejetée. ' [Cadastre 34] ressort du procès-verbal de constat versé aux débats par les concluants que la construction des Époux [L] ne cause aucun préjudice visuel ou de quelque nature que ce soit aux requérants. ' La villa des époux [L] se situe ainsi en contrebas de leur terrain et à une centaine de mètres de celle des Consorts [D]. ' Il n'y aucune «  visibilité directe » selon l' huissier. ' Ladite villa a ainsi été édifiée en vertu d'une autorisation de construire valide il y a près de dix années. ' Au surplus, aucun préjudice de quelconque nature n'est avéré de sorte que la demande en démolition ne saurait prospérer. ' Selon l'acte constitutif de servitude, il s'agit d'une servitude de prospect, soit l'interdiction d'une construction qui gênerait la vue du fonds dominant, la servitude non aedificandi n' étant que la conséquence de la servitude de prospect consentie. ' La construction des concluants est licite des lors qu'elle ne porte pas atteinte à la servitude de prospect des consorts [D]. ' Au contraire que l' action des consorts [D] , mise en 'uvre près de dix années après la construction de la maison des Époux [L], n'a d'autre but que de nuire aux concluants. A titre subsidiaire sur la responsabilité du notaire : ' L'existence d'une servitude non aedificandi qui aurait pour effet de rendre inconstructible le terrain objet de la donation du 13 septembre 2007 s'inscrirait en contradiction avec l'ensemble des autres mentions de l'acte visant la donation d'un terrain à bâtir et l'exécution d'une autorisation de construire en particulier. ' Si l'acte de donation fait effectivement figurer la référence a une « Convention de servitude de non aedificandi et de prospect sur les anciennes parcelles AT [Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 1] », [Cadastre 34] est constant que la signification juridique particulière et la portée de l'existence d'une telle servitude aurait dû faire l'objet d'une information spécifique de la part du notaire, voire conduire ce dernier à ne pas prêter son concours à un acte manifestement dépourvu de toute efficacité juridique. ' Il est ainsi constant que « le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par ses soins » (Cass, civ.1ere, 2 juillet 2014, n° de pourvoi 12-28615) ' Ce devoir de conseil revêt un caractère impératif : le devoir de conseil est un devoir professionnel obligatoire auquel le notaire ne peut se soustraire sous aucun prétexte et quelle que soit la nature de son intervention (Cass, 38'' civ. 18 octobre 2005, juris-data n°2005-030336). ' Plus encore, l'obligation de conseil du notaire porte donc tant sur la validité de l'acte que sur les risques juridiques et économiques encourus. ' Le notaire a l'obligation d'informer l'acquéreur des risques qu'il prend à la signature de l'acte authentique (Cass, 1ère civ., 9 décembre 2010, n°09-70816). ' Dans le même sens, il lui appartient de se renseigner sur la possibilité de construire sur le terrain au regard du POS en vigueur et mettre en garde les acheteurs contre les conséquences d'un refus d'autorisation de construire (Cass 18"' civ., 21 février 1995). ' Le notaire, rédacteur d'un acte totalement incohérent en ce qu'il vise à la fois la servitude non aedificandi et l'autorisation de construire de Monsieur [L], ne saurait se limiter à prétendre sans offre de preuve que les Consorts [L] ne pouvaient pas ignorer l'existence d'une servitude datant de 1975 au seul motif que « le donateur (le père de Monsieur [L]) est domicilié sur une parcelle voisine de celle donnée ». ' Ni Monsieur [K] [L], ni son père n'ont consenti la servitude litigieuse et il appartenait au notaire de vérifier la constructibilité du terrain avant d'évaluer le prix de la donation (au prix du terrain à bâtir) et de procéder à cette dernière en rappelant à longueur d'acte qu'il s'agit d'une donation de terrain à bâtir consentie en vue de la réalisation d'une opération immobilière déterminée. ' Si par extraordinaire la cour devait retenir le caractère inconstructible des terrains objets de la donation du 13 septembre 2007, cette dernière se trouverait totalement privée d'efficacité et l'évaluation financière en apparaîtrait totalement disproportionnée. ' Monsieur [L] n'aurait ainsi jamais accepté une telle donation ni surtout diligenté les travaux de construction de son habitation principale. ' Le concluant n'a jamais bénéficié de l'information qui lui aurait permis de prendre ces décisions élémentaires de bon sens ainsi qu'il ressort du contenu de l'acte querellé. Sur le préjudice ' La faute ainsi commise aurait directement pour conséquence la perte de la valeur vénale de la maison des concluants outre les frais de démolition ainsi que le préjudice moral découlant nécessairement d'une telle situation juridique. Les époux [L] sont ainsi bien fondés à solliciter la condamnation du notaire instrumentaire et de la SELARL dont il est membre à les relever et garantir de toutes les conséquences financières qui procéderaient des condamnations prononcées à leur encontre. ' Monsieur [L] produit à cet égard une évaluation de son bien immobilier dont il ressort une valeur vénale de 460 000 €. Vu les conclusions notifiées le 17 septembre 2021 par Maître [P] [Y] Notaire associé de La SELARL [P] [Y]- [G] [Y]-J.Y. Raynaud-B. Staibano & Y. Valois S.E.L.A.R.L, notaires, et de La SELARL [P] [Y]- [G] [Y]-J.Y. Raynaud-B. Staibano & Y. Valois , notaires tendant à : RÉFORMER le jugement en ce qu'il a dit que la maison d'habitation des époux [L] a été édifiée en violation de la servitude non aedificandi, DIRE que la preuve de la violation de cette servitude n'est pas rapportée, CONFIRMER le jugement dont appel ayant rejeté la demande de démolition de la construction litigieuse au motif qu'elle constitue une sanction disproportionnée au regard du droit au respect du domicile des époux [L], et débouté Monsieur et Madame [D] de toutes leurs demandes, fin et conclusions, DÉBOUTER Monsieur et Madame [D] de toutes leurs demandes, fin et conclusions, DIRE que la preuve d'une faute quelconque de Maître [P] [Y] n'est pas rapportée, DIRE que le préjudice invoqué est injustifié, DIRE que le préjudice est en outre sans lien de causalité direct avec la faute invoquée, DÉBOUTER en conséquence Monsieur et Madame [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maître [P] [Y] et de sa structure d'exercice, CONDAMNER Monsieur et Madame [D] , ou tout succombant, à payer à Maître [P] [Y] et à la SELARL [P] [Y]-[G] [Y]-J.Y. Raynaud-B. Staibano & Y. Valois la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, LES CONDAMNER en outre aux entiers dépens. Maître [P] [Y] et la SELARL d'exercice dont il est membre font valoir en substance les moyens et arguments suivants : ' Il appartient aux époux [D] de démontrer que la construction litigieuse constitue un obstacle au prospect dont ils jouissent. ' Cette preuve n'est pas rapportée, les conditions et limites de ladite servitude de prospect n'étant pas définies. ' Un simple constat d'huissier, non contradictoire, ne saurait rapporter la preuve que la construction des époux [L] fait effectivement obstacle au prospect des époux [D]. ' Contrairement aux affirmations des époux [D], la démolition n'est pas la sanction automatique du non-respect d'une servitude. ' Selon un arrêt du 19 décembre 2019 publié au bulletin, la cour de cassation a cassé un arrêt de la cour d'appel de Dijon qui avait ordonné la démolition d'une maison d'habitation empiétant sur une servitude de passage sans rechercher si la mesure de démolition n'était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile. ' La cour de cassation n'a absolument pas jugé qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher s'il existait un autre moyen suffisant. Les appelants tentent de faire dire à la cour de cassation ce qu'elle ne dit absolument pas. ' La servitude dont les appelants bénéficient est certes un droit réel, mais il ne peut être confondu avec leur droit de propriété qui n'a fait l'objet d'aucune atteinte (comme par exemple un empiétement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce). ' De même, il ne s'agit pas pour les époux [L] d'une atteinte à leur vie privée mais du droit au respect de leur domicile. ' Les éléments factuels établissent que la démolition du domicile des époux [L] est totalement disproportionnée au regard d'un éventuel non-respect de la servitude de prospect des époux [D]. ' En effet, les deux constructions sont éloignées, la construction des époux [L] étant située en contrebas du terrain des époux [D], lesquels n'ont au surplus aucune vue directe depuis leur habitation sur la maison des intimés. ' Le Tribunal a relevé que la construction des époux [L], bien que contraire à la servitude, ne causait pas ou très peu de préjudice aux époux [D] , de sorte que la démolition sollicitée était disproportionnée en ce qu'elle porte sur la maison d'habitation des époux [L]. ' Les demandes des époux [D] à l'encontre des concluants sont contradictoires : soit il est sollicité une expertise afin d'évaluer le préjudice, soit il est sollicité l'indemnisation du préjudice. ' Une expertise n'est pas destinée à palier la carence des parties dans l'administration de la preuve et la somme réclamée est injustifiée. Sur les demandes des époux [L] : ' L'acte constitutif, d'une servitude de prospect, interdit les constructions qui gêneraient la vue du propriétaire voisin, la servitude non aedificandi n'étant que la conséquence de la servitude de prospect consentie. ' La construction de Monsieur et Madame [L], en tant que telle, est licite dès lors qu'elle ne porte pas atteinte à la servitude de prospect des consorts [D]. ' L'acte n'est donc pas incohérent comme le soutiennent les consorts [L]. ' La servitude litigieuse est bien mentionnée à l'acte. (page 12). L'acte contient un tableau de concordance cadastrale (page 3) qui permet de savoir que la servitude relatée concerne les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. ' Maître [Y] a donc parfaitement respecté ses obligations en mentionnant cette servitude. ' En outre, Monsieur [K] [L] ne peut prétendre ignorer cette servitude qui avait été consentie par son auteur. ' En effet, la servitude a été consentie par la SCI [Adresse 36], représentée par Madame [C] [L]. ' Le donateur, Monsieur [B] [A] [L], était lui-même gérant et associé de la SCI [Adresse 36] et est devenu propriétaire du bien donné par réduction du capital social de ladite SCI. (cf pages 12 et 13 de l'acte de donation, pièce 1). ' La donatrice, Madame [F] [L] née [O], était également associée de la SCI et est devenue propriétaire du bien donné par réduction du capital social de ladite SCI. ' Monsieur [K] [L] est lui-même administrateur de la SCI [Adresse 36]. Il s'agit donc d'une SCI familiale qui détient le domicile familial. ' Enfin, le donateur, Monsieur [B] [A] [L], est domicilié sur la parcelle voisine de celle donnée. ' Dans ces conditions, le donateur, Monsieur [B] [A] [L], était parfaitement informé de l'existence de cette servitude, tout comme son fils, [K] [L]. ' Aucune faute ne peut donc être reprochée au notaire rédacteur sur ce point. ' S'agissant du préjudice, outre que les sommes réclamées sont contestables, en tout état de cause, le préjudice subi par les époux [L] ne peut consister qu'en une perte de chance d'avoir refusé la donation, ce qui semble plus que douteux. La perte de chance, si elle était retenue, ne peut être que symbolique. MOTIVATION : Sur la saisine de la cour: A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l'article 954 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée ; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées. Les demandes de « constater » ou « dire et juger » ou même « juger » lorsqu'elles s'analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions. Sur la servitude de prospect et de non aedificandi : Aux termes de l'article 686 du code civil : « Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après ». Les propriétaires de fonds peuvent donc en principe créer par voie de convention toutes servitudes qu'ils souhaitent, ce qui suppose un acte de volonté privé. Il est admis que la servitude dite de prospect institue une obligation de ne pas bâtir pour ne pas obstruer la vue. Il en résulte qu' en cas de servitude de prospect reconnue par une convention entre deux propriétaires voisins, le propriétaire du fonds dominant peut, si le titre l'a prévu, empêcher le propriétaire du fonds servant de faire une construction, ouvrage ou plantation dont l'effet serait de gêner la vue aussi loin qu'elle peut s'étendre. Le non-respect par une construction d'une servitude de prospect est appréciée souverainement par les juges du fond ( Cass. 3e Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 15-10.860). Aux termes de l'article 701 du code civil : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode (...). » Il est admis que « la démolition est la sanction d'un droit réel transgressé » (3e Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n° 93-17.134) y compris lorsqu'il s'agit d'une servitude de prospect( Cass. 3e Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 15-10.860) et que le titulaire d'une servitude transgressée n'a pas à justifier d'un préjudice, la violation de la servitude justifiant à elle seule, cette sanction (3e Civ., [Cadastre 2] mai 1995, pourvoi n 93-15.917 et 29 avril 2002, pourvoi n° 00-14.287). Aux termes de l'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l' homme et des libertés fondamentales, sur le droit au respect de la vie privée et familiale « 1.Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. 2.Il ne peut y avoir ingérence d' une autorité publique dans l' exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu 'elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l' ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d' autrui. » La cour européenne des droits de l'Homme fait peser sur l'État l'obligation positive d'assurer le respect effectif du droit garanti par l'article 8 dans son volet matériel (CEDH, 26 févr. 2004, Cvijetic c/ Croatie), y compris dans le cadre des relations interindividuelles. Dans une décision Winterstein et autres c. France ' 27013/07- arrêt 17.10.2013, elle a rappelé que « la perte d'un logement est une atteinte des plus graves au droit au respect du domicile et que toute personne qui risque d'en être victime doit en principe pouvoir en faire examiner la proportionnalité par un tribunal ». Elle a rappelé qu'une ingérence est considérée comme « nécessaire dans une société démocratique» pour atteindre un but légitime si elle répond à un « besoin social impérieux » et, en particulier, demeure proportionnée au but légitime poursuivi et si les motifs invoqués par les autorités nationales pour la justifier apparaissent « pertinents et suffisants ». Par l'arrêt du 19 décembre 2019 ( Cass. 3e Civ., n° 18-25.113, publié) la cour de cassation a jugé que ce contrôle de proportionnalité doit s'appliquer à la mesure de démolition ordonnée en cas d'empiétement sur une servitude de passage : Un immeuble d'habitation construit par le propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude conventionnelle de passage empiétant sur l'assiette de cette servitude, « prive sa décision de base légale la cour d'appel qui ordonne la démolition de l'immeuble sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette mesure n'est pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ». En la matière, la cour de cassation exerce un contrôle de motivation, en vérifiant si la cour d'appel a adopté une motivation suffisante. Dans un arrêt du 1er juin 2022( Cass. 3e Civ., n° 21-17.074), elle rappelle cependant que la démolition est la sanction d'un droit réel transgressé et que ce droit doit être mis en balance concrètement avec les droits garantis par la convention européenne des droits de l'Homme : «  Pour n'accorder qu'une indemnisation pécuniaire en réparation du dommage occasionné par la méconnaissance de la servitude non altius tollendi, l'arrêt retient que l'égout des toits excède de trente-deux centimètres seulement la hauteur autorisée, de sorte que la réalisation forcée des travaux de réduction de la hauteur de la construction litigieuse constituerait une mesure disproportionnée au regard du préjudice moral d'importance réduite causé par ce dépassement. En se déterminant ainsi, alors que la démolition est la sanction d'un droit réel transgressé, sans préciser la nature des droits garantis par la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales auxquels la réalisation forcée des travaux de mise en conformité porterait une atteinte disproportionnée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. » En l'espèce, par acte reçu par Me [G] [T], notaire à Marseille, les 24 et 25 février 1975, il a été constitué une servitude entre la SCI [Adresse 36] et Monsieur et Madame [W] L'acte contient le rappel suivant : « la SCI [Adresse 36] est propriétaire d'un immeuble situé sur la commune de [Localité 7] comprenant - une maison d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée avec une autre petite construction, élevée d'un simple rez de chaussée, -un terrain attenant, le tout figurant au cadastre de la commune [Adresse 33] section A n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 21], [Cadastre 24] et [Cadastre 25]. Monsieur et Madame [W] sont propriétaires d'une propriété contiguë à celle de la SCI [Adresse 36], portée au cadastre de la ville section A n° [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 22] et [Cadastre 23]. » Les parties ont ensuite constitué une servitude de prospect au pro't des époux [W] grevant les parcelles n° [Cadastre 24], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] appartenant à la SCI [Adresse 36] en ces terme: 'M et Mme [W] ayant fait édi'er une construction sur les parcelles dont ils sont propriétaires et qui sont contiguës à la propriété appartenant à la SCI [Adresse 36] et notamment aux parcelles [Cadastre 24], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16], Mme [L] ès dites qualités (administratrice de la SCI), constitue sur ladite parcelle de la propriété appartenant à la SCI [Adresse 36] une servitude de prospect, consistant en l'interdiction formelle, tant pour ladite société que pour tous ses futurs ayants droit, de faire sur les parcelles numéros [Cadastre 24], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16], aucune construction, ouvrage ou plantation, à l 'exception des constructions actuellement existantes, dont l 'effet serait d' établir un obstacle au prospect dont jouissent M et Mme [W] relativement à leur propriété. En conséquence, il est convenu entre M et Mme [W] et Mme [L], ès qualités, que la SCI [Adresse 36] et tous autres propriétaires ultérieurs desdites parcelles. qui se trouvent grevées par une servitude «  non aedificandi » et de prospect, ne pourront jamais construire quoi que ce soit, sur aucune partie de l' étendue des dites parcelles, même sur celle la plus éloignée de la maison appartenant aux époux [W] et ni y faire aucune construction, ouvrage ou plantation à l'exception des constructions actuellement existantes '. Cet acte, régulièrement publié à la conservation des hypothèques, interdit ainsi toute construction nouvelle, sans condition, aussi loin que s'étendent les parcelles du fonds servant. Cette servitude est rappelée dans le titre de propriété de Monsieur et Madame [D] en pages 26 et 27 de l'acte. L'acte de donation établi le 13 septembre 2007 par Me [P] [Y], Notaire à [Localité 8], porte sur la propriété d'un terrain à bâtir situé [Adresse 36] et figurant au cadastre section AT n°s [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 10]. L'acte, en pages 2 et 3, contient un rappel des divisions cadastrales, de leurs concordances et fait figurer un tableau résumant l'évolution des références cadastrales depuis 1993. prenant en compte les divisions parcellaires et le nouveau cadastre. Il en ressort que la parcelle A[Cadastre 14] est devenue AT [Cadastre 1]. Les parcelles A [Cadastre 15] et A [Cadastre 24] sont devenues AT [Cadastre 29] divisée en AT [Cadastre 9] et [Cadastre 10]. Et la parcelle A [Cadastre 16] est devenue AT [Cadastre 28] divisée en AT [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Il en résulte que le terrain à bâtir donné à [K] [L] cadastré AT [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 10] est issu des parcelles A [Cadastre 14], A [Cadastre 15], A [Cadastre 24] et A [Cadastre 16], lesquelles sont grevées de la servitude de prospect et de non aedi'candi. Enfin, l'acte de donation contient en page 12 le rappel de cette servitude, dans les termes suivants : « Concernant les anciennes parcelles AT [Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 1] : Convention de servitude de non aedificandi et de prospect suivant acte reçu par Maître [G] [T], notaire à [Localité 8] , le 25 février 1979 ( en réalité 1975), publié au Premier bureau des Hypothèques d'Aix en Provence, le 20 mars 1975 volume 1752 numéro 6 ». Si la parcelle anciennement cadastrée AT [Cadastre 28] n'existe plus puisqu'elle a fait l'objet d'une division en trois nouvelles parcelles numérotées AT [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], la donation portant exclusivement sur les parcelles AT [Cadastre 4] et AT [Cadastre 6], pour autant, le rappel dans l'acte de donation de l'évolution des références cadastrales ne laisse aucun doute sur le fait que la parcelle cadastrée AT [Cadastre 4], qui supporte la maison des époux [L], est bien issue du fonds servant sur lequel a été constituée la servitude non aedificandi et de prospect revendiquée par les époux [D]. Cette servitude est donc parfaitement opposable aux époux [L]. Alors que cette servitude interdisait de faire sur les parcelles grevées « aucune construction, ouvrage ou plantation à l'exception des constructions existantes à la date de l'acte de 1975, sur aucune partie de l' étendue des dites parcelles, même sur celle la plus éloignée de la maison appartenant aux époux [W] », il ressort du procès-verbal de constat d'huissier de Me [S] [J] du 6 septembre 2018 que la maison des époux [L], édifiée sur la parcelle AT [Cadastre 4], a été construite en contrebas du fonds des époux [D], venant aux droits des époux [W], à quelques mètres de la limite séparative. La photographie 'gurant en page 12 du constat d'huissier démontre à elle seule que la maison d'habitation des époux [L], bien que située en contrebas de la propriété voisine, constitue une gêne qui ne permet plus aux époux [D] d'avoir la même vue dégagée sur la totalité de la vallée de [Localité 7] depuis la partie Sud de leur terrain. La servitude de prospect et de non aedificandi a ainsi été méconnue. Sur la démolition demandée par les époux [D]: Ayant vocation à réparer l'atteinte portée à un droit réel immobilier, la démolition n' est pas conditionnée à la démonstration de la mauvaise foi des propriétaires du fonds servant, ni à l'existence d'un préjudice. Il convient en revanche d'apprécier si cette mesure de remise en état n'est pas disproportionnée au but légitime poursuivi, au regard du droit au respect du domicile et de la vie privée et familiale , protégé par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. Comme l' a retenu le tribunal, en droit interne, le droit de propriété est un droit naturel et imprescriptible selon la Déclaration des droits de l' Homme et du Citoyen du 26 août 1789. Il a également une valeur constitutionnelle. En l'espèce, la violation de la servitude n' apporte aucune restriction au droit de propriété des époux [D], la servitude s'analysant comme une charge pesant sur le fonds servant, qui ne constitue pour autant ni une aliénation, ni une expropriation au bénéfice du propriétaire du fonds dominant. Le contrôle de proportionnalité qui est demandé ne se heurte donc pas au caractère absolu du droit de propriété des époux [D]. Il ressort du procès-verbal de constat de Maître [J] , à la demande des époux [D], et de celui établi par Me [X] le 6 février 2018, à la demande des époux [L], ainsi que des quelques plans versés aux débats les éléments suivants : ' la propriété des époux [D] est confrontée au Sud par la parcelle cadastrée AT [Cadastre 4], propriété des époux [L], laquelle se trouve en contrebas ; ' la maison d'habitation des époux [D] ainsi que sa piscine, sa terrasse et son pool house se trouvent quasiment en position centrale sur la parcelle cadastrée n° AT [Cadastre 3], sur un point haut, entourés d'un vaste parc d'agrément paysager aménagé sur cette parcelle et sur les parcelles AT n°s [Cadastre 2], [Cadastre 11] et [Cadastre 17]. La parcelle AT [Cadastre 2] confronte la parcelle AT [Cadastre 4] qui supporte la construction des époux [L]. ' Par rapport à un axe Nord Sud partant de la maison des époux [D], la maison des époux [L] se situe au Sud Est de cet axe, et à l' Est de constructions préexistantes situées sur la parcelle n° AT [Cadastre 9]. ' les photographies prises par l'huissier mandaté par les époux [D] montrent que depuis leur lieu de vie ( maison , piscine, terrasse), la maison des époux [L] n'est pas visible étant masquée par un rideau d'arbres implanté sur la parcelle des appelants à une centaine de mètres ; la vue étant entièrement préservée; ' Il faut franchir ce rideau d'arbres pour atteindre l'extrémité de la parcelle AT [Cadastre 2] et apercevoir en contrebas de celle-ci, de l'autre côté du grillage qui marque la limite séparative, la maison des époux [L] élevée d'un étage sur garage semi enterré; ' lorsqu'on se place au bas du terrain des époux [D], bien que la vue ne soit plus dégagée comme auparavant dans l'axe de la construction litigieuse, le surplomb de la parcelle AT [Cadastre 2], la déclivité du terrain et la faible hauteur de la maison des époux [L] permettent, toutefois, de conserver une vue relativement préservée sur le vallon au delà de cette construction et de part et d'autre . Séparée de la bâtisse des époux [D] par un rideau d'arbres et une centaine de mètres de terrain, la construction litigieuse n'occasionne aucune perte d'intimité aux époux [D]. Compte tenu de la con'guration de leur terrain, de sa position dominante et de sa super'cie, l'existence de cette construction nouvelle n'affecte le prospect que depuis l'extrémité Sud Est de la parcelle AT [Cadastre 2] et à condition de franchir le rideau d'arbres situé sur le fonds [D] vers la limite séparative. Elle ne réduit ainsi que de manière minime la vue sur le paysage environnant depuis l'extrémité du terrain située au delà de cet écran végétal. Par ailleurs, les époux [D] se sont accommodés de cette construction pendant près de 10 ans avant d'adresser une réclamation à leurs voisins, ce qui, certes, ne les prive pas du droit de réclamer la démolition de l'ouvrage construit en méconnaissance de la servitude dont ils bénéficient, mais permet de relativiser la gravité de l'atteinte portée à ce droit réel immobilier. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la construction des défendeurs, bien que contraire à la servitude de prospect et de non aedificandi dont béné'cient les époux [D] ne leur cause pas une atteinte d'une telle gravité qu'elle justifierait la démolition de la maison d'habitation des époux [L], privant ainsi ces derniers de leur domicile familial, de sorte que la démolition sollicitée, en dépit de l'objectif poursuivi de rétablissement de la servitude méconnue, apparaît porter une atteinte disproportionnée au droit au respect de leur vie familiale, et de leur domicile des époux [L], tel que garanti par l'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de L' Homme et des Libertés fondamentales. Les époux [D] seront dès lors déboutés de leur demande de démolition de la maison des époux [L], l'atteinte portée au prospect dont profite leur fonds étant réparée par l'attribution de dommages et intérêts. Sur la réparation sous forme de dommages et intérêts : Les époux [D] sollicitent une expertise afin d'évaluer les préjudices qui découlent de la violation de la servitude, à savoir la perte de valeur vénale de leur bien et le préjudice visuel, tout en sollicitant une somme de 200.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ces deux postes de préjudice confondus. Toutefois, ils ne fournissent aucun élément pour établir le début d'un commencement de preuve de la perte de valeur vénale qu'ils allèguent, Ce préjudice n'est donc pas établi. Une expertise n'ayant pas pour vocation de palier la carence des parties dans l'administration de la preuve des faits qu'ils allèguent, cette demande sera rejetée. Quant au préjudice visuel induit par la perte d'une partie de la vue garantie par la servitude de prospect, les éléments qui ressortent des constats d'huissier permettent de la qualifier de minime et d'en fixer la réparation à une somme de 20.000,00 euros. Les époux [L] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme. Les époux [D] seront déboutés de leur demande de condamnation dirigée contre Maître [P] [Y] et la SELARL d'exercice notarial dont ils n'exposent pas le fondement. Sur le recours en garantie des époux [L] contre Maître [P] [Y] et la SELARL [P] [Y], [G] [Y], Clément Marigot, Anthony Minacori, Jean-Yves Raynaud, Benoît Staibano et Yves Valois Les époux [L] demandent à être relevés et garantis par le notaire qui a reçu l'acte de donation du 13 septembre 2007, Maître [P] [Y], et par sa société d' exercice libéral, des conséquences financières de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre et ce, pour manquement au devoir de conseil du notaire. L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est acquis que la responsabilité du notaire est de nature délictuelle. En tant que rédacteur d'actes, le notaire est soumis à des obligations dont certaines ont pour objectif d'assurer l'efficacité de l'acte en question. « Le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par ses soins » (Cass, civ.1ere, 2 juillet 2014, n° de pourvoi 12-28615). Il doit ainsi prendre toutes les dispositions nécessaires pour que l'acte ait bien les effets recherchés par les parties. Il a été jugé que même l'acquéreur professionnel est déchargé de l'obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité de l'acte, cette obligation ne reposant que sur le notaire. Le notaire doit, en sa qualité de professionnel et d'officier public, au titre de son devoir d'information et de conseil: ' conseiller les parties sur les moyens juridiques les plus adéquats pour atteindre le but qu'elles recherchent, ' les avertir des risques de l'opération envisagée, ' les informer et expliquer l'acte qu'il est chargé de recevoir, sa portée et ses effets. La jurisprudence considère qu'il appartient au notaire de démontrer qu'il a satisfait à son obligation d'information et de conseil. Il revient en revanche aux époux [L] de démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Ils reprochent en l'occurrence à Maître [P] [Y] de ne pas avoir attiré leur attention sur l'existence d'une servitude non aedificandi qui aurait pour effet de rendre inconstructible le terrain objet de la donation du 13 septembre 2007, créant ainsi un obstacle au projet de construction qui devait être réalisé sur cette parcelle . Si l'acte de donation fait effectivement figurer la référence à une « Convention de servitude de non aedificandi et de prospect sur les anciennes parcelles AT [Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 1] », dans les termes précédemment rappelés, ils considèrent que ce rappel sommaire, peu explicite, s'inscrit en contradiction avec l'ensemble des autres mentions de l'acte visant en particulier la donation d'un terrain à bâtir et l'exécution d'une autorisation de construire. Ils ajoutent que la signification juridique particulière et la portée d'une telle servitude auraient dû faire l'objet d'une information spécifique de la part du notaire, voire conduire ce dernier à ne pas prêter son concours à un acte manifestement dépourvu de toute efficacité juridique. Ils font valoir également que le notaire a rédigé un acte totalement incohérent en visant à la fois la servitude non aedificandi et l'autorisation de construire obtenue par Monsieur [L], et qu' il ne peut se borner à prétendre, sans offre de preuve, que les consorts [L] ne pouvaient pas ignorer l'existence d'une servitude datant de 1975 au seul motif que « le donateur (le père de Monsieur [L]) est domicilié sur une parcelle voisine de celle donnée »... Enfin, il appartenait selon eux au notaire de vérifier la constructibilité du terrain avant d'évaluer le prix de la donation, au prix du terrain à bâtir. Sur ce : Informé de l'existence d'une servitude non aedificandi et de prospect grevant la totalité des parcelles données, et de l'existence d'un permis de construire obtenu par le donataire le 18 janvier 2007, dont l'arrêté est resté annexé à l'acte de donation, après visa des parties et du notaire, Maître [P] [Y] aurait dû, au titre de son devoir de conseil et d'information, attirer l'attention de M. [K] [L] sur le contenu de cette servitude de nature à faire obstacle au projet de construction envisagé. Or, cette servitude est mentionnée en page 12 de l'acte de donation, de manière très sommaire, sur quatre lignes, avec qui plus est une erreur sur le millésime de l'acte constitutif, sans exposé de son contenu, ni rappel, par extraits, de la généralité de ses termes qui interdisent toute construction sur toutes les parcelles formant le fonds servant, désignées sous leurs anciennes références cadastrales antérieures à la division parcellaire intervenue par acte du 4 décembre 2002. Cette seule mention était insuffisante, pour informer le donataire et attirer son attention sur l'obstacle juridique à la réalisation du projet de construction envisagé que représentait cette servitude. En l'absence de toute autre justificatif, Maître [P] [Y], rédacteur de l'acte, ne saurait établir avoir rempli son devoir d'information et de conseil, ni se retrancher derrière le fait que M. [K] [L] était présumé avoir connaissance du contenu de la servitude en question en raison de ses liens avec le donateur et la SCI [Adresse 36]. Toutefois, le préjudice directement causé par ce défaut d'information est constitutif d'une perte de chance de renoncer à la donation et au projet de construction envisagé. Or, cette éventualité favorable avait une faible probabilité de se réaliser, compte tenu du fait que la donation n'impliquait pas de contrepartie financière déterminante de la part de [K] [L], au delà des frais d'acte et de la taxe de publicité foncière. Alors également que le projet de construction avait été préparé en amont de la passation de l' acte, sans intervention du notaire, un permis de construire sur la parcelle n° [Cadastre 4] étant obtenu 8 mois avant la passation de l'acte de donation. La probabilité de voir cette chance se réaliser sera en conséquence évaluée à 25 %, de sorte que Maître [P] [Y] et la Selarl d'exercice dont il est membre seront condamnés à relever et garantir les époux [L] de la condamnation prononcée à leur encontre, à hauteur de la somme de 5000,00 euros ( 25% de 20 000,00 euros). Sur les demandes annexes: En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de faire masse des dépens et de dire qu'ils seront supportés par les époux [L] à hauteur de 75% et par Maître [P] [Y] et la Selarl [P] [Y]-[G][Y]-J.Y. Raynaud-N Staibano et Y. Valois à Hauteur de 25 %. Au regard de la position respective des parties et des circonstances de la cause ; l'équité justifie de condamner les époux [L] à payer aux époux [D] une somme de 5000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de dire qu'ils seront relevés et garantis de cette condamnation par Maître [P] [Y] et la Selarl [P] [Y]-[G][Y]-J.Y. Raynaud-N Staibano et Y. Valois à hauteur de la somme de 1250,00 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement, Statuant à nouveau, Juge que la parcelle AT [Cadastre 4] située à [Localité 7] [Adresse 30] appartenant aux époux [L], issue de la division de la parcelle AT [Cadastre 28], cadastrée A [Cadastre 16] dans l'ancien cadastre, est grevée d'une servitude de prospect et de non aedificandi constituée par acte reçu par Maître [G] [T], notaire à [Localité 35], les 24 et 25 février 1975, régulièrement publié, Juge que la maison d'habitation édifiée par les époux [L] sur la parcelle AT [Cadastre 4] a été construite en violation de la servitude de prospect et de non aedificandi, Vu l'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, Rejette la demande de démolition de la construction litigieuse formée par les époux [D], comme portant une atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie familiale et du domicile des époux [L], Condamne les époux [L] à payer aux époux [D] une somme de 20.000,00 euros en réparation de l'atteinte portée à la servitude de prospect et de non aedificandi dont ils bénéficient, Juge que Maître [P] [Y] de la Selarl [P] [Y]-[G] [Y]-J.Y. Raynaud-N. Staibano et Y. Valois, devenue la SAS Excen Notaires & Conseils, a engagé sa responsabilité, par manquement à son devoir d' information et de conseil, en établissant l'acte de donation de la parcelle AT [Cadastre 4] sans attirer l' attention du donataire sur l' étendue et les conséquences de la servitude de prospect et de non aedificandi , Condamne Maître [P] [Y] et la Selarl [P] [Y]-[G] [Y]-J.Y. Raynaud-N Staibano et Y. Valois, devenue la SAS Excen Notaires & Conseils, à relever et garantir les époux [L] de la condamnation qui précède, à hauteur de la somme de 5000,00 euros. Déboute les époux [D] de leur demande d'expertise et du surplus de leur demande de dommages et intérêts. Les déboute de leur demande de condamnation dirigée contre Maître [P] [Y] et la Selarl [P] [Y]-[G] [Y]-J.Y. Raynaud-N. Staibano et Y. Valois, devenue la SAS Excen Notaires & Conseils, Fait masse des dépens de l'entière procédure et dit qu'ils seront supportés par les époux [L] à hauteur de 75% et par Maître [P] [Y] et la Selarl [P] [Y]-[G][Y]-J.Y. Raynaud-N Staibano et Y. Valois devenue la SAS Excen Notaires & Conseils à Hauteur de 25 %. Condamne les époux [L] à payer aux époux [D] une somme de 5000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que les époux [L] seront relevés et garantis de cette condamnation par Maître [P] [Y] et la Selarl [P] [Y]-[G] [Y]-J.Y. Raynaud-N. Staibano et Y. Valois devenue la SAS Excen Notaires & Conseils, à hauteur de la somme de 1250,00 euros. Rejette toute autre demande contraire ou plus ample. LE GREFFIER LE PRESIDENT