Texte intégral
AFFAIRE :N° RG 21/00847
ARRÊT N°
NLG
ORIGINE : DECISION en date du 29 Janvier 2021 du TJ de LISIEUX
RG n° 19/01042
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2023
APPELANTS :
Monsieur [C] [L]
né le 06 Mars 1950 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Madame [J] [L] épouse [I]
née le 20 Novembre 1948 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentés et assistés par Me Jean-jacques SALMON, substitué par Me BAUGE, avocats au barreau de CAEN
INTIMEE :
S.A.R.L. HARAS DE [Adresse 6] représentée par la SELARL BEUZEBOC, liquidateur judiciaire
N° SIRET : 403 059 611
[Adresse 6]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal
Représentée et assistée par Me Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 09 novembre 2023
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier
ARRÊT prononcé publiquement le 21 décembre 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier
EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS
Selon acte sous seing privé du 9 novembre 1995, la SCI [Adresse 6] a donné à bail commercial à la SARL Haras de [Adresse 6] des parcelles de terre d'une contenance de 11 ha 42 a 15 ca, une maison d'habitation, deux bâtiments d'exploitation composés de 20 boxes, un manège, deux hangars et un bâtiment divisé en 2 boxes, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1996.
La société Haras de [Adresse 6] exerce une activité de débourrage et de pré-entraînement de chevaux.
Par acte notarié du 27 septembre 2000, la SCI [Adresse 6] a cédé les biens loués à M. [K] [L], le bail étant partiellement résilié en ce qu'il portait sur la maison d'habitation, son jardin et l'allée d'accès et poursuivi concernant le surplus des biens.
M. [K] [L] est décédé le 9 mars 2002, laissant pour lui succéder M. [C] [L] et Mme [J] [L], épouse [I] (les consorts [L]).
Le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er janvier 2005, expirant le 31 décembre 2013.
Le 26 juin 2013, les consorts [L] ont fait délivrer à la société Haras de [Adresse 6] un congé comportant refus de renouvellement et de versement d'une indemnité d'éviction, réitérant le congé délivré le 3 octobre 2012.
Suivant jugement du 9 septembre 2015 confirmé par arrêt du 13 juillet 2017 de cette cour devenu irrévocable, le tribunal de grande instance de Lisieux a condamné les consorts [L] à verser une indemnité d'éviction à la société Haras de [Adresse 6] au titre du non-renouvellement du bail commercial et a ordonné, avant dire droit sur le montant de cette indemnité, une expertise confiée à M. [O].
Selon jugement du 6 février 2019, le tribunal de commerce de Lisieux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Haras de [Adresse 6].
Le 14 février 2019, les consorts [L] ont déclaré leur créance pour un montant de 10.000 euros au titre des frais de procédure, à titre chirographaire.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 28 avril 2019, complété le 15 juillet suivant.
Par actes d'huissier des 25 novembre et 2 décembre 2019, la société Haras de [Adresse 6] a fait assigner les consorts [L] devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins, notamment, de voir fixer l'indemnité d'éviction qui leur est due.
Par jugement du 29 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Lisieux a :
- fixé l'indemnité d'éviction due par les consorts [L] à la société Haras de [Adresse 6] à la somme de 134.200 euros,
- condamné les consorts [L] à payer cette somme à la société Haras de [Adresse 6] avec intérêts au taux légal à compter de sa décision jusqu'à parfait paiement,
- débouté les consorts [L] de leur demande de fixation de la somme de 10.000 euros au passif de la société Haras de [Adresse 6],
- ordonné l'expulsion de la société Haras de [Adresse 6] des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 8] à compter du paiement de l'indemnité d'éviction,
- débouté les consorts [L] de leur demande d'astreinte,
- condamné la société Haras de [Adresse 6] à payer aux consorts [L] une indemnité d'occupation correspondant au loyer indexé jusqu'à libération effective des lieux,
- débouté les consorts [L] de leur demande de paiement de tout trimestre civil commencé,
- condamné les consorts [L] à payer à la société Haras de [Adresse 6] la somme de 1.500 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire,
- dit n'y avoir lieu à autoriser la SELARL Salmon & associés à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance.
Selon déclaration du 23 mars 2021, les consorts [L] ont interjeté appel de cette décision.
Suivant jugement du 2 juin 2023, le tribunal de commerce de Lisieux a ordonné la liquidation judiciaire de la société Haras de [Adresse 6] et désigné la Selarl Beuzeboc comme mandataire liquidateur.
Les locaux loués ont été restitués aux bailleurs le 3 août 2023.
Le 22 juin 2023, les consorts [L] ont déclaré leur créance aux organes de la procédure collective pour un montant de 3.798 euros au titre des loyers impayés des mois d'avril et mai 2023 et pour un montant de 15.000 euros au titre des frais de procédure, à titre privilégié.
Par dernières conclusions du 23 octobre 2023, les appelants poursuivent la réformation du jugement attaqué sauf en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la société Haras de [Adresse 6] des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 8] à compter du paiement de l'indemnité d'éviction, les a déboutés de leur demande d'astreinte et a condamné la société Haras de [Adresse 6] à leur payer une indemnité d'occupation correspondant au loyer indexé jusqu'à libération effective des lieux.
Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de débouter la société Haras de [Adresse 6] de l'intégralité de ses demandes, vu l'évolution du litige suite à la liquidation judiciaire de celle-ci, de fixer leur créance au passif de la société Haras de [Adresse 6] à la somme de 18.798 euros, de débouter l'intimée et la SELARL Beuzeboc ès qualités de liquidateur de cette dernière de l'intégralité de leurs demandes, de dire que l'indemnité d'éviction est égale à zéro, de condamner la SELARL Beuzeboc, ès qualités, au paiement de la somme de 17.200 euros au titre du prix de vente du marcheur et des 12 boxes, d'ordonner en tant que de besoin la compensation entre les créances réciproques s'il était dû une indemnité d'éviction et de condamner la SELARL Beuzeboc, ès qualités, à leur verser la somme de 15.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de leur conseil.
Par dernières conclusions du 17 octobre 2023, la société Haras de [Adresse 6] prise en la personne de la SELARL Beuzeboc, ès qualités, demande à la cour de déclarer irrecevables la demande des consorts [L] tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 17.200 euros, celle tendant à voir fixer leur créance à son passif, de confirmer le jugement attaqué et de condamner les appelants au paiement de la somme complémentaire de 5.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.
La mise en état a été clôturée le 25 octobre 2023.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la recevabilité des demandes des appelants
En premier lieu, l'intimée soutient que la demande des appelants tendant à voir fixer à son passif la créance de 18.798 euros au titre des loyers impayés d'avril et de mai 2023 ainsi que des frais de justice est irrecevable en ce qu'un plan de redressement judiciaire a été arrêté à son profit suivant jugement du tribunal de commerce de Lisieux du 18 novembre 2020.
Toutefois, le tribunal de commerce de Lisieux a, par jugement rendu le 26 mai 2023 en cours d'instance d'appel, ordonné la liquidation judiciaire de la société Haras de [Adresse 6], de sorte que les consorts [L], créanciers ayant déclaré leur créance à la procédure collective, sont recevables à solliciter la fixation de cette créance au passif de la procédure collective de l'intimée.
En second lieu, l'intimée fait valoir que la demande des appelants tendant à voir fixer à son passif la créance de 17.200 euros au titre du marcheur et des 12 boxes vendus dans le cadre de la liquidation judiciaire est irrecevable, au motif que cette demande est nouvelle en appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile.
Selon ce texte, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, est recevable en appel au sens des dispositions précitées la demande des consorts [L] tendant, d'une part, à voir fixer au passif de la procédure collective de la société Haras de [Adresse 6] leur créance résultant de la vente d'actifs de celle-ci intervenue dans le cadre de la liquidation judiciaire ordonnée par jugement rendu le 26 mai 2023 en cours d'instance d'appel, d'autre part, à voir ordonner la compensation des créances réciproques des parties.
2. Sur l'indemnité d'éviction
Selon l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans les cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Il résulte des dispositions précitées que si le droit au versement d'une indemnité d'éviction est apprécié à la date du refus du renouvellement du bail, le montant de l'indemnité d'éviction est calculé au moment où le préjudice est réalisé, c'est-à-dire soit à la date de l'éviction, soit à la date où le locataire cesse d'occuper régulièrement les lieux, le juge devant tenir compte des variations économiques intervenues depuis l'expertise.
Si, pour fixer l'indemnité d'éviction, l'évaluation des éléments constituant le fonds de commerce doit se faire au jour le plus proche de l'éviction, la consistance de ce fonds doit être appréciée à la date du refus de renouvellement.
En l'espèce, le refus de renouvellement du bail commercial a été signifié le 26 juin 2013 par les bailleurs. Les lieux loués ont été restitués le 3 août 2023 par le preneur.
Les appelants font grief au tribunal d'avoir fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 134.200 euros, alors qu'en application des dispositions de l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime dans leur rédaction issue de la loi n°2005-157 du 23 février 2005 les activités de préparation et d'entraînement d'équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle, constituent des activités agricoles par détermination de la loi, qu'il s'ensuit que la société Haras de [Adresse 6] a perdu son droit au bail depuis le 31 décembre 2013 ainsi que sa propriété commerciale non par le refus de renouvellement mais par l'effet de la loi du 23 février 2005 et que cette société ne disposait plus d'un fonds de commerce mais d'un fonds agricole à la date de son éviction et n'avait pas de droit au renouvellement du bail commercial, si bien que la valeur de l'indemnité d'éviction est nulle.
Les bailleurs font encore valoir que la méthode d'évaluation du fonds retenue par l'expert est fondée sur l'excédent brut d'exploitation, que les pièces comptables produites révèlent qu'au cours des trois dernières années (2019 à 2022) cet indicateur est négatif, que la liquidation judiciaire n'est pas due au refus de renouvellement du bail et que le versement d'une indemnité de remploi est interdit par les dispositions du code rural et de la pêche maritime.
La nature commerciale du bail en cause et le droit au versement d'une indemnité d'éviction ont été reconnus par le jugement rendu le 9 septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Lisieux et confirmé par arrêt de cette cour du 13 juillet 2017 devenu irrévocable, lequel jugement, passé en force de chose jugée, a condamné les consorts [L] à verser une indemnité d'éviction à la société Haras de [Adresse 6] au titre du non-renouvellement du bail commercial et a ordonné une expertise avant dire droit sur le montant de cette indemnité.
À la date du refus de renouvellement, la société Haras de [Adresse 6] disposait de son fonds de commerce de préparation et d'entraînement de chevaux, dès lors que le bail commercial en cause a été renouvelé pour une période de neuf ans à compter du 1er janvier 2005, soit avant l'entrée en vigueur de la loi n°2005-157 du 23 février 2005, et que le preneur s'est ensuite régulièrement maintenu dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, conformément à l'article L. 145-28 du code de commerce.
Concernant la consistance du fonds de commerce litigieux, il ressort du rapport d'expertise judiciaire, non utilement discuté sur ce point, que le fonds de commerce de la société Haras de [Adresse 6] était constitué au 26 juin 2013, date du refus de renouvellement du bail, d'éléments incorporels consistant dans le droit au bail, la clientèle composée des propriétaires de chevaux, le nom commercial [Adresse 6] et les licences des exploitants ainsi que d'éléments corporels tels que les aménagements et agencements effectués, le matériel agricole, les marchandises comme le fourrage, le matériel de débourrage et les outillages.
L'impossibilité d'une réinstallation résulte du transfert inenvisageable de l'activité du preneur dans une autre exploitation comparable dans les environs, justement relevée par l'expert judiciaire et le premier juge, ainsi que de la liquidation judiciaire de la société Haras de [Adresse 6] prononcée le 2 juin 2023.
L'éviction de la société Haras de [Adresse 6] ayant entraîné la perte du fonds de commerce, l'indemnité principale due à cette dernière s'analyse donc en une indemnité de remplacement.
S'agissant de l'évaluation de l'indemnité principale d'éviction, les parties ne contestent pas l'utilisation de la méthode d'évaluation par le bénéfice du fonds de commerce, retenue par l'expert judiciaire et le tribunal, fondée sur l'analyse de sa rentabilité par référence à la capitalisation de l'excédent brut d'exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices précédant l'éviction.
Cette méthode d'évaluation sera retenue par la cour comme la plus adaptée à la nature de l'activité de la société Haras de [Adresse 6] ainsi que le coefficient de 2,25 retenu par l'expert judiciaire, non discuté par les parties.
Contrairement à ce que soutient l'intimée, il n'est pas établi que la liquidation judiciaire de celle-ci est due au refus de renouvellement du bail signifié le 26 juin 2013 et prenant effet au 31 décembre suivant, les pièces comptables produites démontrant que le résultat de la société Haras de [Adresse 6] est demeuré bénéficiaire jusqu'à l'exercice 2018-2019.
Comme le relèvent exactement les appelants, les pièces comptables produites par la société Haras de [Adresse 6] pour les exercices 2019 à 2022 -le liquidateur ayant indiqué ne pas être en mesure de produire les états financiers pour l'exercice 2023- révèlent que l'EBE du preneur évincé a été de -4.557 euros en 2019-2020, de -42.083 euros en 2020-2021 et de -40.719 en 2021-2022, les résultats étant déficitaires au cours de ces exercices.
En présence d'une entreprise déficitaire, la valeur du fonds de commerce ne saurait être inférieure au droit au bail.
Ainsi que le retient justement l'expert judiciaire, les lieux loués se trouvent à [Localité 8], au c'ur du pays d'Auge, région réputée pour la densité de ses exploitations équestres et réunissant tous les facteurs favorables à l'économie du cheval, notamment une densité des élevages, une forte présence des métiers indispensables aux activités équestres avec une compétence nationale reconnue, de tous services commerciaux (courtiers, Arquana, conseil supérieur du cheval), la proximité d'hippodromes et de lieux de compétition, une accessibilité par l'autoroute A13.
Les lieux, locaux et équipements loués sont en adéquation avec l'activité exercée et en état moyen.
Lorsque le congé a été délivré, le bail s'achevait au 31 décembre 2013.
Le bail litigieux précise que les lieux loués sont exclusivement destinés aux activités équestres, que sa cession est possible avec l'agrément des bailleurs et que toute sous-location est interdite.
En 2019, le loyer annuel s'élevait à la somme de 22.800 euros
Au regard de ces éléments, la valeur du droit au bail, selon la méthode différentielle retenue à juste titre par l'expert judiciaire comme étant appropriée aux caractéristiques du fonds en cause, doit être fixée à la somme de 79.000 euros.
Pour déterminer l'indemnité accessoire d'éviction, l'expert judiciaire a valorisé à la somme de 18.000 euros les travaux de terrassement concernant le marcheur pour six chevaux ainsi que ce marcheur au titre de la perte de travaux et d'agencements subie par le preneur mais n'a pas valorisé les douze boxes en bois.
Contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, aucune indemnité accessoire de remploi n'est due à la société Haras de [Adresse 6], dès lors que le transfert de l'activité était exactement considéré comme peu envisageable par l'expert judiciaire et que le preneur a fait l'objet d'une liquidation judiciaire ordonnée par jugement du 2 juin 2023, ce dont il résulte la preuve de l'impossibilité de la réinstallation du locataire évincé, celui-ci n'établissant pas avoir repris une activité ou un fonds de commerce.
Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point et, la cour statuant à nouveau, le montant de l'indemnité d'éviction due par les consorts [L] à la société Haras de [Adresse 6] sera fixé à la somme de 79.000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt jusqu'à parfait paiement.
3. Sur la créance au titre des loyers impayés et des frais de justice
Les consorts [L] justifient avoir, le 22 juin 2023, déclaré leur créance aux organes de la procédure collective pour un montant de 3.798 euros au titre des loyers impayés des mois d'avril et mai 2023 et pour un montant de 15.000 euros au titre des frais de procédure, à titre privilégié.
Contrairement à ce qu'a considéré le tribunal, la circonstance que les bailleurs ont déclaré les créances en cause au passif de la procédure collective du preneur ne les prive pas de la faculté de solliciter la fixation judiciaire de ces créances au passif de la procédure collective dans le cadre de la présente instance.
L'existence et le montant de la créance de loyers impayés sont établis par le bail et les appels de loyers produits par les bailleurs et ne sont pas contestés par l'intimée.
La créance des consorts [L] sera donc fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société Haras de [Adresse 6] à la somme de 3.798 euros au titre des loyers impayés d'avril et mai 2023 et ce, à titre chirographaire, les créanciers ne justifiant pas du caractère privilégié de cette créance antérieure au jugement d'ouverture.
En revanche, la réalité de la créance déclarée au titre des frais de justice n'est pas justifiée à suffisance par les créanciers, qui se bornent à communiquer les conclusions prises dans leur intérêt.
La demande des consorts [L] de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société Haras de leur créance au titre des frais de procédure sera rejetée.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce sens.
4. Sur la créance au titre du marcheur et des boxes
Sur le fondement de la clause d'accession prévue au bail, les appelants revendiquent la propriété du marcheur et des boxes vendus respectivement 11.100 et 6.100 euros en tant qu'actifs de la société Haras de [Adresse 6] dans le cadre de la liquidation judiciaire de cette dernière et sollicitent la fixation au passif de la procédure collective de leur créance à ce titre pour un montant de 17.200 euros.
L'intimée s'oppose à la demande des appelants au motif que le marcheur et les boxes en cause constituent des meubles démontables qui n'avaient pas vocation à être conservés par le bailleur.
Il ressort des productions que les biens en cause ont été vendus aux enchères publiques comme actifs de la société Haras de [Adresse 6] par le liquidateur judiciaire.
En l'absence d'action en revendication exercée par les consorts [L] dans les trois mois de la publication du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire conformément aux articles L. 624-9 et L. 641-14 du code de commerce, le droit de propriété invoqué par ces derniers est inopposable à la procédure collective et ces créanciers ne peuvent agir en restitution qu'à l'encontre du tiers acquéreur de mauvaise foi des biens revendiqués (Com. 15 déc 2015, n°13-25566).
La demande des consorts [L] tendant à voir fixer au passif pour un montant de 17.200 euros leur créance au titre du marcheur et des boxes en bois sera donc rejetée.
5. Sur les demandes accessoires
Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.
Les consorts [L], qui succombent en leurs principales prétentions, seront condamnés aux dépens d'appel, déboutés de leur demande d'indemnité de procédure et condamnés à payer à la société Haras de [Adresse 6] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
Déclare recevable la demande des consorts [L] tendant à voir fixer au passif de la procédure collective de la société Haras de [Adresse 6] la créance de 18.798 euros au titre des loyers impayés des loyers d'avril et de mai 2023 ainsi que des frais de justice ;
Déclare recevable la demande des consorts [L] tendant à voir fixer au passif de la procédure collective de la société Haras de [Adresse 6] la créance de 17.200 euros au titre du marcheur et des boxes et à voir ordonner la compensation des créances réciproques des parties ;
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité d'éviction due par les consorts [L] à la société Haras de [Adresse 6] à la somme de 134.200 euros et a condamné les consorts [L] à payer cette somme à la société Haras de [Adresse 6] avec intérêts au taux légal à compter de sa décision jusqu'à parfait paiement;
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,
Fixe à la somme de 79.000 euros le montant de l'indemnité d'éviction due par les consorts [L] à la SARL Haras de [Adresse 6] ;
Condamne M. [C] [L] et Mme [J] [L], épouse [I], à payer cette somme à la SARL Haras de [Adresse 6], représentée par la SELARL Beuzeboc, ès qualités, outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt jusqu'à parfait paiement ;
Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Haras de [Adresse 6] à la somme de 3.798 euros au titre des loyers impayés d'avril et mai 2023, à titre chirographaire ;
Rejette la demande des consorts [L] tendant à voir fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Haras de [Adresse 6] leur créance d'un montant de 15.000 euros à titre privilégié au titre des frais de procédure ;
Rejette la demande des consorts [L] tendant à voir fixer au passif de la procédure collective de la société Haras de [Adresse 6] la créance de 17.200 euros au titre du marcheur et des boxes et à voir ordonner la compensation des créances réciproques des parties ;
Condamne M. [C] [L] et Mme [J] [L], épouse [I], aux dépens d'appel et à payer à la SARL Haras de [Adresse 6], représentée par la SELARL Beuzeboc, ès qualités, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
N. LE GALL F. EMILY
