Cour d'appel, 22 novembre 2023. 23/01469

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 22 NOVEMBRE 2023 N° RG 23/01469 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NF3W S.A.S. IMMOBILIERE CHARENTE c/ Madame [P] [K] Monsieur [I] [C] Nature de la décision : APPEL ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : ordonnance rendu le 14 décembre 2022 (R.G. 22/00250) par le Président du TJ d'ANGOULEME suivant déclaration d'appel du 24 mars 2023 APPELANTE : S.A.S. IMMOBILIERE CHARENTE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentée par Maître Adeline LABROUSSE-BACQ, substituant Maître Nicolas BRUNEAU de la SCP BRUNEAU-GROLLEAU, avocat au barreau de CHARENTE INTIMÉS : Madame [P] [K], née le 22 Novembre 1986 à [Localité 5] (Belgique), de nationalité Belge, demeurant [Adresse 7] Monsieur [I] [C], né le 01 Mars 1984 à [Localité 9], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représentés par Maître Rachid RAHMANI de la SELARL RACHID RAHMANI SEL, avocat au barreau de CHARENTE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE : Par contrat reçu le 5 mars 2019 par maître [U], notaire à [Localité 4], la commune d'[Localité 4] a donné à bail à Madame [P] [K] et Monsieur [I] [C] des locaux commerciaux situés [Adresse 3], pour un loyer annuel de 6.000 euros payable en douze termes égaux de 500 euros, avec cette précision que ce loyer 's'entend hors droits, taxes et charges'. Selon acte reçu le 12 mai 2020 par maître [U], la commune d'[Localité 4] a cédé à la société par actions simplifiée Immobilière Charente l'immeuble au sein duquel Mme [K] et M. [C] exploitent leur entreprise de lutherie et archeterie. Par acte du 29 juin 2022, la société Immobilière Charente a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [K] et M. [C] puis, le 19 septembre 2022, a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d'Angoulême en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, paiement de diverses sommes et expulsion des preneurs. Par ordonnance du 14 décembre 2022, le juge des référés a statué ainsi qu'il suit : - déboutons la société Immobilière Charente de l'ensemble de ses demandes ; - faisons injonction aux parties de rencontrer, avant le 15 mars 2023, le médiateur ci-après désigné : l'association [6] ([Adresse 8] -) qui les informera gratuitement sur l'objet, le déroulement, l'issue et le coût d'une mesure de médiation ; - invitons les avocats des parties à faire part de cette injonction aux parties ; - disons que les conseils des parties devront communiquer, dans le délai de huit jours à compter de la réception de la présente ordonnance, au médiateur désigné les coordonnées de leurs clients respectifs (adresse, téléphone, adresse mail) ; - disons que cette information sur la médiation se déroulera dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties, ou encore pourra se dérouler par visioconférence ; - disons que la mission du médiateur prendra fin au plus tard le 30 mars 2023, lui permettant de nous transmettre les informations requises sur la mise en oeuvre de l'injonction de rencontrer un médiateur, sur l'éventuel recueil de consentement écrits en vue d'engager une démarche de médiation non encore aboutie à cette date, voire sur la conclusion d'un accord de médiation ou la fin de celle-ci faute d'accord ; - condamnons la société Immobilière Charente aux dépens ; - rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. La société Immobilière Charente a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 24 mars 2023. *** Par dernières conclusions notifiées le 2 juin 2023, la société Immobilière Charente demande à la cour de : Vu les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code du commerce, Vu les pièces produites aux débats, - infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé de Madame la présidente du tribunal d'Angoulême en date du 14 décembre 2022 ; Par conséquent, - juger que Monsieur [I] [C] et Madame [P] [K] n'ont pas déféré au commandement de payer les loyers commerciaux et charges qui leur a été délivré le 29 juin 2022 ; - juger que la clause résolutoire visée au contrat de bail commercial est acquise, avec toutes conséquences de droit ; Par conséquent, - juger que M. [C] et Mme [K] sont occupants sans droit ni titre des locaux qui leur avait été donnés à bail commercial par acte du 5 mars 2019, et ce depuis le 29 juillet 2022 ; - ordonner l'expulsion de M. [C] et Mme [K] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ainsi qu'à un serrurier dont les frais demeureront à charge de M. [C] et Mme [K] le cas échéant ; - enjoindre à M. [C] et Mme [K] et à tous occupants de leur chef de vider les lieux, cette injonction étant assortie d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après signification de l'ordonnance à intervenir ; - juger que la cour d'appel de Bordeaux ne réservera pas sa compétence quant à la liquidation de l'astreinte ; - fixer le montant de l'indemnité d'occupation solidairement due par M. [C] et Mme [K] à la somme de 816,22 euros mensuels, correspondant au montant du loyer mensuel nu majoré de 50 %, tel que prévu au contrat de bail commercial conclu entre les parties, à compter du 29 juillet 2022 ; - condamner solidairement M. [C] et Mme [K] à verser à la société Immobilière Charente, à titre provisionnel, en deniers ou quittances, la somme de 3.293,65 euros correspondant aux loyers commerciaux échus et non réglés ; - juger que M. [C] et Mme [K] ont procédé au paiement, en date du 2 mars 2023, de la somme de 1.633,38 euros correspondant à la taxe foncière pour l'année 2022 ; - condamner solidairement M. [C] et Mme [K] à verser à la société Immobilière Charente la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement M. [C] et Mme [K] à verser à la société Immobilière Charente les entiers dépens de l'instance, tant d'appel que de référé, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 29 juin 2022 ; - débouter M. [C] et Mme [K] de leur demande reconventionnelle au titre des frais irrépétibles et des dépens. *** Par dernières écritures notifiées le 2 mai 2023, Mme [K] et M. [C] demandent à la cour de : - confirmer l'ordonnance entreprise ; - débouter la société Immobilière Charente de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la société Immobilière Charente à verser à Mme [K] et M. [C] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Immobilière Charente aux dépens d'appel, ainsi qu'aux dépens de première instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 juin 2022. *** L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2023. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 20 septembre 2023. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées. MOTIFS DE LA DÉCISION : 1. Sur l'acquisition de la clause résolutoire 1. La société Immobilière Charente fait grief à l'ordonnance déférée de l'avoir déboutée de ses demandes en retenant que le commandement de payer visant la clause résolutoire était imprécis tout en rappelant qu'il n'appartenait pas au juge des référés de prononcer la nullité d'un commandement. L'appelante fait valoir que le bail du 5 mars 2019 comporte une clause résolutoire qui a été expressément visée par le commandement délivré le 29 juin 2022 et que ce commandement énonce le montant des sommes dues et arrêtées au 16 juin 2022 ; elle ajoute que les preneurs ont reçu les factures des loyers, des rappels de paiement et ont échangé avec elle, de sorte qu'ils étaient parfaitement informés des causes de ce commandement ; elle conclut en mentionnant que, en première instance, Mme [K] et M. [C] ont reconnu avoir été débiteurs des sommes réclamées. 2. Les intimés répondent que les constatations du juge des référés sont conformes aux échanges ayant existé avec la bailleresse et que c'est l'approximation comptable de celle-ci qui a déterminé la délivrance d'un commandement de payer non valide, ce qui constitue une contestation sérieuse. 3. En vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Ce texte permet ainsi au juge des référés, s'il constate qu'aucune contestation sérieuse n'est opposée à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire, d'en constater l'acquisition de plein droit par application de l'article L. 145-41 du code de commerce. Toutefois, il convient d'examiner si les contestations opposées par les intimés sont suffisamment sérieuses en l'espèce pour faire échec aux demandes de la société Immobilière Charente. Il est en effet de principe que les contestations élevées par le preneur sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. Il est constant en droit que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit informer clairement le preneur et être suffisamment précis pour lui permettre d'identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d'échéances afin de lui donner la possibilité d'en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d'en former contestation, ce compte tenu de la gravité des effets de la clause résolutoire. 4. En l'espèce, l'acte délivré le 29 juin 2022 par Maître [Z], huissier de justice à [Localité 4], mentionne les éléments suivants : « Ai donné commandement et délivré mise en demeure de payer les sommes suivantes : Loyers et charges dus au 16.06.2022 : 3837.80 Droit proportionnel : 17.00 Coût de l'acte: 153.56 Total dû :4008.36 Correspondant à un loyer nu de 544,15 € et une provision charges de 0 € » Il n'est donc mentionné qu'une somme qui serait exigible au 16 juin 2022, sans autre précision quant aux échéances concernées et sans détail en annexe. Or il résulte des termes des échanges écrits entre les parties que la bailleresse a réclamé, par courrier du 8 octobre 2021, une somme de 3.633,15 euros qui se décomposait en quatre loyers de 500 euros et le montant de la taxe foncière pour un montant de 1.633,15 euros. La différence de 204,65 euros entre cette réclamation amiable et la somme portée au commandement de payer n'est pas explicitée, de même que n'y est pas mentionné le montant de la taxe foncière dont le paiement est demandé, le commandement ne visant que des 'loyers et charges dus', le montant des charges n'étant lui-même ni défini ni étayé. L'appelante produit les factures des loyers, y compris les loyers revalorisés à compter du 15 mars 2022, lesquelles portent sur des montants avec décimales tandis que la réclamation amiable du 8 octobre 2021 porte sur un montant sans décimale (2.000 euros). De plus, ces factures ne sont pas suffisantes à établir que les intimés avaient connaissance des causes du commandement du 29 juin 2022 puisque le relevé des échéances de la dette locative n'est pas indiqué. 5. La bailleresse échoue donc à rapporter la preuve qu'elle aurait mis ses preneurs en mesure de connaître la nature et le détail des sommes qu'ils étaient sommés de payer et donc de vérifier la réalité et la conformité des dettes locatives réclamées. Il en résulte une contestation suffisamment sérieuse quant à la régularité du commandement de payer et partant, quant à l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire. 2. Sur les demandes de provision au titre des arriérés de loyers 6. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d'accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 7. La société Immobilière Charente réclame la condamnation solidaire à titre provisionnel, en deniers ou quittances, de M. [C] et Mme [K] au paiement de la somme de 3.293,65 euros correspondant, explique-t-elle, aux loyers commerciaux échus et non réglés. 8. Les intimés discutent cette demande et produisent cependant le relevé de leur compte bancaire professionnel qui met en évidence le paiement régulier du loyer revalorisé depuis le mois de juillet 2022. De plus, le premier juge a constaté le paiement d'une somme de 4.037,80 euros le 30 septembre 2022. Enfin, la différence du montant de la provision ici réclamée avec le montant de la somme visée dans le commandement de payer n'est pas explicitée par la bailleresse qui ne produit aucun décompte des sommes qu'elle estime lui être dues. 9. Cette demande de provision se heurte donc à une contestation sérieuse et la cour dira n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la bailleresse au titre des loyers impayés. 3. Sur les demandes accessoires 10. L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. La société Immobilière Charente sera condamnée à payer les dépens de l'appel et à verser une somme de 1.500 euros aux intimés en indemnisation de leurs frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort, Confirme l'ordonnance prononcée le 14 décembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Angoulême. Y ajoutant, Condamne la société Immobilière Charente à payer à Madame [P] [K] et Monsieur [I] [C] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la société Immobilière Charente à payer les dépens de l'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président