Cour d'appel, 27 juin 2023. 21/02747

ARRET N°310 N° RG 21/02747 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GLW4 [U] [F] C/ [G] [V] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 27 JUIN 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02747 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GLW4 Décision déférée à la Cour : jugement du 07 septembre 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE. APPELANTS : Monsieur [B] [U] né le 20 Juin 1988 à [Localité 5] (76) [Adresse 1] [Localité 3] Madame [H] [F] née le 27 Mai 1989 à [Localité 5] (76) [Adresse 1] [Localité 3] ayant tous les deux pour avocat Me Diane BOTTE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT INTIMES : Monsieur [K] [G] né le 06 Juin 1957 à [Localité 8] (Dordogne) [Adresse 4] [Localité 2] Madame [E] [V] épouse [G] née le 02 Juillet 1961 à [Localité 7] (13) [Adresse 4] [Localité 2] ayant tous les deux pour avocat Me Fabien-jean GARRIGUES de la SCP GARRIGUES ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 27 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne VERRIER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre Madame Anne VERRIER, Conseiller Monsieur Philippe MAURY, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, ARRÊT : - Contradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS Par acte des 6 et 16 mars 2020, les époux [G] (vendeurs) et les consorts [U]-[F] (acquéreurs) ont signé un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier situé à [Adresse 6] pour un prix de 820 000 euros. L'acte stipulait une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt de 810 826 euros. L'offre devait être communiquée au plus tard le 8 mai 2020, la réitération intervenir le 16 juin 2020. Le 22 septembre 2020, une sommation était délivrée aux vendeurs. Le notaire établissait un procès-verbal de difficultés le 8 octobre 2020. Par acte du 27 janvier 2021, M. [U] et Mme [F] ont assigné les époux [G] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle aux fins de condamnation à leur payer la somme de 82 000 euros, montant de la clause pénale. Les époux [G] ont conclu au débouté. Par jugement du 7 septembre 2021 , le tribunal judiciaire de La Rochelle a débouté les consorts [U]-[F] de leur demande, dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés .' Le premier juge a notamment retenu que : La condition suspensive relative au prêt a été édictée au profit de l'acquéreur seulement. La réception de l'offre devait intervenir au plus tard le 8 mai 2020. La mention manuscrite sur la prolongation du délai ajoutée par les acquéreurs ne fait pas partie du compromis. A défaut de notification de l'obtention du prêt au 8 mai 2020, le vendeur avait la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition par lettre recommandée. 'Passé ce délai la condition sera sensée être défaillie, et les présentes seront caduques de plein droit.' Il n'est pas contesté que les acquéreurs n'ont pas justifié de l'obtention d'un prêt au 8 mai 2020. Si les vendeurs les ont mis en demeure le 18 mai 2020, il n'est pas établi que l'envoi a été fait par lettre recommandée avec accusé de réception. La mise en demeure n'a pu faire courir le délai de 8 jours prévu au compromis. Il résulte du mail adressé au notaire le 3 juin 2020 que les vendeurs ont renoncé à se prévaloir de la mise en demeure du 18 mai et donc de la caducité du compromis. Il était toujours valable en application des articles 1103 et 1583 du code civil. Les vendeurs étaient tenus de signer mais la vente n'a pas été réitérée. L'acte prévoit une pénalité de 82 000 euros dans l'hypothèse où l'une et l'autre des parties ne régulariserait pas l'acte authentique. Aucune des parties ne justifie avoir mis l'autre en demeure de régulariser l'acte authentique, les échanges n'évoquant que la signature d'un avenant au compromis. La clause pénale dans ces conditions n'a pas vocation à s'appliquer. Les parties ont fait preuve l'une et l'autre de légèreté. LA COUR Vu l'appel en date du 17 septembre 2021 interjeté par M. [U] et Mme [F] Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 16 décembre 2021, M. [U] et M. [F] ont présenté les demandes suivantes : Vu les articles 1103 et suivants du code civil, Vu les articles 56, 58, 515, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, -Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [U] et Madame [F] de leur demande de versement de la clause pénale insérée au compromis de vente signé les 6 et 16 mars 2020 contre Monsieur et Madame [G]. Statuant à nouveau, Juger M. [U] et Mme [F] bien fondés dans leur demande d'application de la clause pénale stipulée à la promesse synallagmatique de vente des 6 et 16 mars 2020. -condamner solidairement M. et Mme [G] à payer à M. [U] et Mme [F] la somme de 82.000 € au titre de la clause pénale insérée dans la promesse synallagmatique de vente des 6 et 16 mars 2020. -les condamner solidairement à leur payer la somme de 6.000 € au titre de leurs frais irrépétibles, aux entiers frais et dépens de la première et de la présente instance, incluant le coût de l'acte de signification à toutes fins du 22 septembre 2020 pour un montant de 204,09 €. -autoriser Maître Diane BOTTE, avocat, à les poursuivre directement pour ceux dont il aura été fait l'avance sans en avoir été reçu provision. A l'appui de leurs prétentions, M. [U] et Mme [F] soutiennent en substance que : -Ils ont déposé une demande le 24 février 2020 auprès d'un courtier 'Finance Conseil'. -Ils avaient demandé un report du délai, report accepté verbalement au 24 juin pour l' obtention de l'offre et au 24 août 2020 pour la signature. -Ils ont obtenu un accord de principe de prêt le 28 mars 2020, confirmé le 27 mai 2020 par leur courtier ( Mme [P]). -Les vendeurs avaient donné leur accord. L offre de prêt a été transmise le 19 juin 2020. -La signature avait été fixée au 28 août 2020. -Ils ont appris le 7 août que les vendeurs avaient changé d'avis. -Ils ont rompu brutalement les négociations sans motif légitime. -Les retards subis ne sont pas de leur fait. -Ils ont subi des préjudices en lien avec la constitution des dossiers bancaires, la souscription d'une assurance emprunteur, les frais de loyer qu'ils ont continué d'exposer. Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 7 mars 2022, les époux [G] ont présenté les demandes suivantes : Vu les articles 1103 et 1583 du Code civil, Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile, Il est demandé à la Cour d'Appel de POITIERS ' 1 ère chambre civile ' de : -confirmer, en toutes ses dispositions, mais par substitution de motifs, le jugement rendu le 07 septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE ; -condamner solidairement Monsieur [B] [U] et Madame [H] [F] à payer à Monsieur [K] [G] et à Madame [E] [G] la somme de 2.500,00 €, chacun, à titre de dommages et intérêts ; -condamner solidairement Monsieur [B] [U] et Madame [H] [F] à payer aux époux [G] une indemnité de 5.000,00€ au titre des frais irrépétibles ; -condamner M. [B] [U] et Mme [H] [F] aux entiers dépens. A l'appui de leurs prétentions, les époux [G] soutiennent en substance que: -Ils n'avaient pas donné leur accord, ont protesté, ont écrit au notaire le 16 mars 2020. -Ils ont envoyé une lettre recommandée le 18 mai 2020. -La lettre a été communiquée par les acquéreurs qui ne contestaient pas l'avoir reçue. -Ils produisent en appel un bordereau d'envoi de réception. Elle a fait courir le délai de 8 jours. -Le courriel du courtier au notaire du 25 mai 2020 est seulement une demande de prêt. -Le document du 27 mai 2020 émane de la banque postale. Ce n'est pas une offre de prêt mais un accord de principe. -Le compromis est caduc de plein droit depuis le 27 mai 2020. -La renonciation à se prévaloir de la mise en demeure était conditionnée à un accord sur une signature définitive fin décembre 2020. -Ils n'ont pas été légers, se sont montrés conciliants. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 30 mars 2023 . SUR CE -sur l'objet du litige Les acquéreurs soutiennent que les vendeurs avaient donné leur accord pour la prorogation du délai convenu aux fins de réitération de la vente, reprochent aux vendeurs de n'avoir pas réitéré la vente, demandent qu'ils soient condamnés à leur payer la pénalité convenue. Les vendeurs contestent avoir donné leur accord, considèrent que le compromis est caduc. Le tribunal a retenu que les vendeurs avaient renoncé à se prévaloir du dépassement des délais, de la caducité du compromis, qu'aucune des parties ne jutifiait avoir mis en demeure l'autre partie de régulariser la vente. L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il résulte des productions les éléments suivants : Le compromis de vente a été signé les 6 et 16 mars 2020. L'acte prévoit une condition suspensive d'obtention d'un prêt, prévoit le montant maximum de la somme empruntée soit 810 826 euros, la durée maximale de remboursement. Il ajoute ' en conséquence le compromis est soumis en faveur de l'acquéreur et dans son intérêt exclusif à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions susénoncées. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l'article 1304-3 du code civil'. L'acte détaille les obligations de l'acquéreur vis à vis du crédit. Il s'oblige à faire les démarches nécessaires, devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. 'La réception de l'offre devra intervenir avant le 8 mai 2020. L'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur. A défaut de cette notification, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. Dans ce cas, l'acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura le cas échéant versé en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie reste acquis au vendeur. Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 82 000 euros à titre de dommages et intérêts.' Par courrier recommandé du 18 mai 2020, les vendeurs ont mis en demeure les acquéreurs d'accomplir les formalités du compromis et ont adressé une copie de leur courrier au notaire. Ils rappelaient que la réception de l'offre devait intervenir au plus tard le 8 mai 2020, délai ne pouvant être repoussé. 'En conséquence et conformément aux dispositions du compromis, nous vous demandons de nous transmettre sous huitaine votre offre de prêt.' Le 25 mai 2020, le courtier des acquéreurs transmettait au notaire un accord de principe sur un prêt de 766 152 euros émanant de la banque postale. Le 3 juin 2020, les vendeurs répondaient au notaire des vendeurs qui leur demandait de bien vouloir lui confirmer qu'il ne fallait pas tenir compte de la mise en demeure du 18 mai 2020. Les vendeurs le confirmaient et donnaient leur accord 'pour une signature définitive à fin décembre et de ce fait nous vous demandons de ne pas tenir compte de notre mise en demeure transmise aux acquéreurs. Merci par avance d'établir à cet effet un avenant au compromis de vente. Dans l'attente.' Ce courriel a été transmis en copie à l'agent immobilier et à Maître [J], notaire des acquéreurs. L'accord de principe précité était suivi d'une offre de prêt le 19 juin 2020. Le 6 juillet 2020, le notaire des vendeurs informait ses clients que les acquéreurs souhaitaient que la date butoir de réitération fût fixée au 31 octobre 2020. Elle expliquait cette demande, précisait qu'ils avaient obtenu leur offre de prêt, et que celle-ci ne serait valide que jusqu'à cette date. 'Je vous remercie de bien vouloir m'indiquer votre accord, et dans l'affirmative de bien vouloir m'adresser l'avenant dûment paraphé, daté et signé.' Les vendeurs répondaient le jour même, indiquaient avoir reçu l'avenant, mais refuser de le signer souhaitant que la date butoir fût fixée au 31 décembre 2020. Le 7 août 2020, l' avocat des vendeurs écrivait aux acquéreurs, faisait valoir que le compromis était caduc par suite de la défaillance de la condition suspensive relative au prêt, que ses clients ne réitéreraient pas la vente, ajoutait que les mentions manuscrites figurant sur le compromis n'avaient aucune valeur contractuelle. Il estimait que la condition suspensive était réputée défaillie depuis le 27 mai 2020. Le 3 septembre 2020, le conseil des acquéreurs écrivait au conseil des vendeurs, proposait la signature d'un nouveau avant contrat ou avenant avec une date de réitération fixée au 15 décembre 2020. Le 22 septembre 2020, les vendeurs étaient sommés de comparaître à la demande des acquéreurs devant le notaire qui reprenait leurs dires respectifs, constatait le désaccord des parties 'sur plusieurs points essentiels formant la vente ' et établissait sur réquisition des requérants un procès verbal de carence valant procès-verbal de difficultés. Il résulte des éléments précités que les vendeurs ont consenti à la prorogation des délais d'obtention du prêt, de réitération de la vente, indiqué expressément au notaire qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte du courrier recommandé qu'ils avaient adressé aux acquéreurs le 18 mai 2020 en dépit des termes du courrier rédigé par leur conseil le 7 août 2020. En revanche, les parties n'ont jamais pu s'accorder sur la date butoir de réitération dès lors que les acquéreurs souhaitaient qu'elle intervînt avant le 31 octobre 2020 tandis que les vendeurs souhaitaient une date plus tardive le 31 décembre 2020. De ce fait, l'avenant préparé n'a jamais été signé par les vendeurs. En l'absence de signature d'un nouveau compromis ou avenant, le compromis initial était caduc. Le notaire qui a établi un procès-verbal qualifié de difficultés relève un désaccord sur des éléments essentiels conditionnant la vente. Les acquéreurs ne sont pas fondés à demander la condamnation des vendeurs au paiement de la clause pénale dans la mesure où ils ne justifient pas que les conditions de la vente étaient réunies faute d'accord sur une date de réalisation de la vente. Si le 3 septembre 2020, l'avocat des vendeurs a été destinataire d'un courrier du conseil des acquéreurs qui proposait une date de réitération très proche de celle sollicitée en juin, cette offre a été faite tardivement, n'a pas été acceptée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [U]-[F] de leurs demandes. -sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge des appelants. Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés. PAR CES MOTIFS statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort -confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour Y ajoutant : -déboute les parties de leurs autres demandes -condamne les consorts [U]-[F] aux dépens d'appel -laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elle en appel LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,