Cour de cassation, 04 février 2016. 15-12.858

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 février 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10069 F Pourvoi n° M 15-12.858 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société de La Haye Chagrin, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 12 septembre 2014 par la cour d'appel de Nancy (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant : 1°/ au conseil général du département de la Meuse, dont le siège est [Adresse 2], 2°/ au directeur départemental des finances publiques de la Meuse, domicilié [Adresse 3], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société de La Haye Chagrin ; Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la société de la Haye Chagrin du désistement du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le directeur départemental des finances publiques de la Meuse ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société de La Haye Chagrin aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société de la Haye Chagrin ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société de La Haye Chagrin. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 60.000 euros l'indemnité de dépréciation du surplus et d'avoir confirmé le jugement ayant débouté la SCI LA HAYE CHAGRIN de sa demande d'emprise totale, fixé le montant des indemnités dues à la SCI LA HAYE CHAGRIN, par le Conseil Général de la MEUSE, autorité expropriante aux sommes de 280.521 euros, à titre d'indemnité principale et de 29.052,10 euros à titre d'indemnité de remploi ; AUX MOTIFS QUE « l'article L13-10 du code de l'expropriation dispose que lorsque l'expropriation ne porte que sur une portion d'immeuble bâti et si la partie restante n'est plus utilisable dans les conditions normales, l'exproprié peut demander au juge l'emprise totale ; qu'en l'espèce, l'exproprié sollicite l'emprise totale, mais ne démontre pas que la partie restante, qui est constituée par le château proprement dit ne serait plus utilisable dans des conditions normales ; qu'en effet, il résulte de l'expertise produite par l'exproprié que le château a été aménagé en quatre appartements (page 32 du rapport de M. [O]) : deux appartements au rez-de-chaussée et deux appartements au 1er étage, outre les annexes constituées de deux garages ; qu'en outre, comme l'a relevé le premier juge, le Département a réservé à la SCI « la Haye Chagrin » une zone de stationnement privative d'une dizaine de mètres de large le long de la façade avant du château et a accepté le principe d'une servitude de passage s'exerçant sur le chemin situé sur la parcelle A[Cadastre 1] (parcelle expropriée), permettant ainsi l'accès à la façade avant du château depuis l'entrée principale ; que dès lors, l'expropriation du parc est sans effet sur l'utilisation normale du château, auquel l'accès est préservé et qui peut toujours être affecté à l'habitation dans les mêmes conditions que celles qui prévalaient antérieurement à l'expropriation ; qu'il convient d'ailleurs de relever que c'est l'exproprié lui-même qui a, originellement, scindé l'utilisation du château et l'utilisation du parc, puisqu'en 1984, lors de la conclusion du bail emphytéotique, il a été expressément prévu que le bailleur se réservait le château et ses abords immédiats, ainsi que le garage, de sorte que ces bâtiments n'ont pas été inclus dans l'assiette du bail ; qu'au surplus, pour requérir l'emprise totale, la SCI « la Haye Chagrin » ne se prévaut pas de ce que la partie restante, à savoir le château, ne serait plus utilisable dans les conditions normales, mais qu'elle perdrait beaucoup de sa valeur vénale, ce qui est une autre question, prise en compte dans le cadre de l'indemnisation de la dépréciation du surplus ; que par conséquent, il convient de rejeter la réquisition d'emprise totale formée par la SC1 « la Haye Chagrin » ; que le jugement déféré sera confirmé sur ce point » ; que les indemnités d'expropriation doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et les biens doivent être estimés : - d'après leur consistance à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou, en l'absence d'ordonnance d'expropriation à la date du jugement de première instance), - selon leur valeur à la date de la décision de première instance, - et, sous réserve de l'application du H de l'article L13-15, selon leur usage effectif un an avant la date d'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique ; qu'en application de ces principes, il convient d'arrêter comme suit l'indemnisation des différents éléments de la propriété expropriée : 1°/ Les terrains non bâtis : Il s'agit d'indemniser l'expropriation des terrains qui constituent le parcours de golf et ses abords, à l'exception de tout bâtiment. Ces terrains sont classés en zone NDg du document d'urbanisme de la commune de [Localité 3], à savoir un secteur naturel réservé aux activités de loisirs et sportives du golf ; que l'expropriant et le commissaire du gouvernement estiment la valeur du terrain nu à un euro le mètre carré. Cette estimation est corroborée par un terme de comparaison produit : un acte d'échange conclu le 6 avril 2012 et portant sur une surface de 19a 36ca, partie intégrante du parcours de golf de [Localité 6] (Pas-de-Calais), évaluée à 1 936 euros ; que l'exproprié ne produit aucun terme de comparaison à l'appui de sa réclamation, se bornant à se prévaloir du coût de la création d'un golf, ce qui n'est pas l'objet de ce dossier ; que l'exproprié se prévaut également de la valeur des boisements présents sur les parcelles, pour lesquels il demande une indemnisation distincte ; mais que ces boisements constituent l'accessoire du terrain de golf, ils en sont inséparables ; que tous les terrains de golf comportent un aménagement paysager ; que ces boisements ne sont pas destinés à une exploitation sylvicole, mais à rendre attractif le parcours de golf ; qu'ils ne peuvent donc faire l'objet d'une évaluation distincte, leur valeur est incorporée au prix de un euro du mètre carré résultant du terme de comparaison ; que d'ailleurs, l'évaluation de ces boisements par l'exproprié à 85.500 euros n'est pas incompatible avec la valeur retenue par la cour ; que par conséquent, il convient de confirmer l'évaluation faite par le premier juge à hauteur de un euro du mètre carré, soit une indemnité totale de euros ; que le bâtiment bureaux-atelier : il s'agit d'un bâtiment sur deux niveaux (un rez-de6 chaussée et un étage), constitué de bureaux, d'un garage et d'un atelier, d'une superficie de 322 m² ; que le premier juge a retenu comme terme de comparaison utile la vente sur adjudication, le 3 janvier 2012, d'un bâtiment situé à [Localité 1], à usage de bureaux et de stockage, d'une superficie de 612 m², au prix de 81 500 euros, soit 133 euros/m² ; que ce terme de comparaison est particulièrement adapté puisqu'il se rapporte à une vente récente, portant sur un bien qui a le même usage que celui qu'il s'agit d'évaluer et qui est situé à proximité de [Localité 3] ([Localité 1] étant situé à cinq kilomètres de cette commune) ; que pour sa part, la SCI « la Haye Chagrin » revendique un prix de 600 euros par m², mais sans produire de termes de comparaison précis justifiant ce prix ; que par conséquent, l'évaluation de ce bâtiment sera calculée sur la base de 133 euros par mètre carré, soit : 322 m² x 133 euros = 42 826 euros ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; que le bâtiment « club house » : ce bâtiment, constitué d'un bar, d'une salle de restaurant, d'une cuisine et de leurs annexes, représente une surface de 244 m² ; que le premier juge a retenu, pour évaluer cet immeuble et tenir compte de son bon état, une valeur intermédiaire entre le terme de comparaison précédent (133 euros/m²) et le prix de vente à [Localité 4]devant- [Localité 5], le 9 décembre 2009, d'un immeuble de 980 m² de bureaux au prix de 350 000 euros (357 euros/m²), soit la valeur de 245 euros/m² ; que la SCI « la Haye Chagrin » revendique, quant à elle, une valeur de 700 euros/m², mais sans justifier cette estimation par des termes de comparaison précis ; que la valeur de 245 euros/m² apparaît justifiée, notamment par rapport à la valeur de 133 euros/m² retenue pour le bâtiment précédent, car le club-house est un bâtiment en meilleur état et comporte des aménagements dont il convient de tenir compte ; que ce bâtiment sera donc évalué à : 244 m² x 245 euros = 59.780 euros ; que le jugement déféré sera confirmé à cet égard ; que les deux bâtiments UCPA : il s'agit de deux bâtiments à ossature bois et à couverture bac-acier ; que le plus grand des deux bâtiments est distribué en 12 chambres avec deux blocs sanitaires ; que le deuxième bâtiment n'est constitué que de deux pièces et d'un dégagement ; que la surface totale des deux bâtiments représente 210 m² ; que ces immeubles sont très dégradés. M. [O], l'expert de l'exproprié, relevait lui-même que le grand bâtiment présentait à l'intérieur « un état d'abandon et de délabrement », tandis que le bois de façade du second bâtiment était « altéré en profondeur » ; que cet état de délabrement avancé a conduit le premier juge à retenir pour son évaluation la valeur moyenne du prix des granges vendues ces dernières années à [Localité 3] ou dans le village voisin de [Localité 2] : - vente le 14 septembre 2012 à [Localité 3] d'une grange de 310 m² pour le prix de 74 euros/m², - vente le 10 février 2012 à [Localité 3] d'une grange de 2 529 m² pour le prix de 9 euros/m², - vente le 18 janvier 2012 à [Localité 2] d'une grange de 490 m² pour le prix de 40 euros/m², - vente le 14 avril 2010 à [Localité 2] d'une grange de 89 m² pour le prix de 123/m², soit un prix moyen de 61,50 euros/m² ; que cette assimilation de ces bâtiments délabrés à des granges apparaît pleinement justifiée ; qu'en revanche, la valeur de 190 euros/m² avancée par la SCI « la Haye Chagrin » ne repose sur aucun terme de comparaison et n'est même expliquée par aucun raisonnement particulier ; que dès lors, l'évaluation de ces bâtiments faite par le premier juge à hauteur de 210 m² x 61,50 euros = 12 915 euros sera confirmée ; que la tourelle : l'ensemble des parties s'accordent pour donner à cette construction une valeur de 6.500 euros, qui avait été également retenue par le premier juge. La cour ne pourra donc que consacrer cette évaluation ; qu'au total, l'indemnité principale totale de 280 521 euros arrêtée par le premier juge sera confirmée ; que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale ; qu'en l'espèce, aucun frais inhabituel ne doit être exposé, de sorte que l'indemnité de remploi se calcule en appliquant le barème habituel : - de 0 à 5 000 euros : 20%, soit 1 000 euros, - de 5 000 à 15 000 euros : 15%, soit 1 500 euros, - au-delà : 10% de 265 521 euros, soit 26 552,10 euros, au total 29 052,10 euros. Que le jugement déféré sera également confirmé sur ce point ; que l'indemnité pour dépréciation du surplus est due en cas d'expropriation partielle d'un bien, lorsque la partie non expropriée du bien subit une moins-value causée par l'expropriation ; qu'en l'espèce, la totalité du parc du château de la SCI « la Haye Chagrin » est expropriée, ne laissant à cette dernière que le château proprement ainsi que ses abords immédiats (notamment une zone de stationnement privative d'une dizaine de mètres de large le long de la façade avant de l'édifice) ; que ce château est implanté en zone rurale, puisque [Localité 3] est un village d'environ 900 habitants et que la ville la plus proche est [Localité 1], située à 5 kilomètres ; qu'un château en zone rurale amputé de son parc subit nécessairement une moins-value importante ; que même si ce parc était donné à bail emphytéotique à un tiers depuis 1984, il avait vocation à revenir en la possession de son propriétaire et constituait avec le château une unité foncière, unité que l'expropriation vient définitivement rompre ; que compte tenu du mauvais état d'entretien du château et du fait qu'il n'est plus habité, celui-ci est estimé par le commissaire du gouvernement à 120.000 euros seulement ; qu'au vu des différents éléments du dossier, cette estimation est justifiée ; qu'il n'est dès lors pas exagéré de considérer que l'amputation définitive du parc et des annexes s'y trouvant réduit la valeur du château de moitié ; que la dépréciation du surplus s'élève ainsi à 60.000 euros ; que cette somme sera mise à la charge de l'expropriant au titre de l'indemnité pour dépréciation du surplus ; que le jugement déféré sera réformé sur ce point » ; 1°/ ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un écrit ; que la SCI LA HAYE CHAGRIN faisait état, dans ses écritures d'appel, d'extraits du fichier PERVAL, qu'elle produisait aux débats, portant sur la vente de propriétés similaires à la sienne sur la Commune de [Localité 7] ; qu'en affirmant, pour fixer le prix des terrains non bâtis que l'expropriée ne fournit aucun terme de comparaison à l'appui de ses demandes concernant les terrains alors que la SCI LA HAYE CHAGRIN avait versé aux débats 4 feuillets extrait du site PERVAL sur les ventes de grandes propriétés et de châteaux, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d'un écrit ; que la SCI LA HAYE CHAGRIN faisait état, dans ses écritures d'appel, d'extraits du fichier PERVAL, qu'elle produisait aux débats, portant sur la vente de propriétés similaires à la sienne sur la Commune de [Localité 7] ; qu'en affirmant que l'expropriée ne fournit aucun terme de comparaison à l'appui de ses demandes concernant le bâti alors que la SCI LA HAYE CHAGRIN avait versé aux débats 4 feuillets extrait du site PERVAL sur les ventes de grandes propriétés et de châteaux, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 3°/ ALORS QUE le juge chargé d'évaluer l'indemnité d'expropriation doit se déterminer en considération de mutations afférentes à des biens présentant des caractéristiques aussi comparables que possible à celles des biens expropriés ; que l'expropriée faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, sur l'évaluation des terrains non bâtis, que les valeurs de comparaison fournies par le Conseil Général de la MEUSE concernant des propriétés n'avaient aucun lien avec le bien de la concluante, qu'il s'agisse de leur nature ou de leur emplacement dès lors que les terrains expropriés étaient situés loin de toute nuisance dans un cadre vallonné et constitués d'un parc boisé de nombreuses essences d'une valeur ornementale ou marchande évalués à 85.000 euros ; qu'en se fondant, pour évaluer les terrains non bâtis à 1 euro/m², sur un terme de comparaison constitué par un acte d'échange conclu le 6 avril 2012 et portant sur une surface de 19a 36ca, partie intégrante du parcours de golf de Ruminghem (Pas-de-Calais), évaluée à 1 936 euros, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si ce terme de référence portait sur un terrain boisé présentant des caractéristiques comparables, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 4°/ ALORS QUE le juge chargé d'évaluer l'indemnité d'expropriation doit se déterminer en considération de mutations afférentes à des biens présentant des caractéristiques aussi comparables que possible à celles des biens expropriés ; que l'expropriée faisait valoir, dans ses conclusions d'appel, que les bureaux ateliers étaient constitués par les anciennes dépendances du château et qu'il s'agissait de constructions en pierre de pays pour des murs en élévation, jambage en brique rouge avec ouverture et incrustation de pierres taillées ; qu'en retenant, comme terme de comparaison utile, la vente sur adjudication, le 3 janvier 2012, d'un bâtiment situé à Bar-le-Duc, à usage de bureaux et de stockage, d'une superficie de 612 m², au prix de 81.500 euros, soit 133 euros/m2 et en affirmant que ce terme de comparaison est particulièrement adapté puisqu'il se rapporte à une vente récente, portant sur un bien qui a le même usage que celui qu'il s'agit d'évaluer et qui est situé à proximité de [Localité 3] sans constater que par leurs caractéristiques, en particulier leur nature de dépendance d'un château construit en pierre, le bureau de stockage présentait avec les bureaux ateliers expropriés une analogie qui permettait une comparaison utile, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 13-13 et suivants et R 13-36 du Code de l'expropriation.