Cour d'appel, 27 mars 2024. 22/00524

Chambre civile Section 2 ARRÊT N° du 27 MARS 2024 N° RG 22/524 N° Portalis DBVE-V- B7G-CETV GD-R Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judicaire d'Ajaccio, décision attaquée du 7 juillet 2022, enregistrée sous le n° 21/193 S.C.I. DU BOURG C/ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2], PRIS EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC A S.A.S. SGI Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU VINGT-SEPT MARS DEUX-MILLE-VINGT- QUATRE APPELANTE : S.C.I. DU BOURG agissant poursuites et diligences de son représentant légal, sa gérante Mme [J] [R], épouse [P], domiciliée ès qualités audit siège [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocate au barreau d'AJACCIO, en visioconférence, INTIMÉ : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2] à [Localité 1] Pris en la personne de son syndic en exercice, lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social S.A.S. de gestion immobilière [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Brigitte NICOLAÏ, avocate au barreau d'AJACCIO COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 novembre 2023, devant Guillaume DESGENS, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Jean-Jacques GILLAND, président de chambre Thierry BRUNET, président de chambre Guillaume DESGENS, conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Vykhanda CHENG. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2024 ARRÊT : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS Par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a : - Reçu le Syndicat de la copropriété du [Adresse 2], en sa demande ; - Dit que le jugement du tribunal d'instance d'Ajaccio en date du 20 octobre 2016 à autorité de la chose jugée entre les parties concernant la contestation de la validité de la répartition des charges de copropriété opérées par le syndicat de la copropriété du [Adresse 2] ; - Déclaré la demande du syndicat de la copropriété du [Adresse 2] recevable, régulière et bien fondée ; - Condamné la SCI Du Bourg à payer au syndicat requérant la somme de 9 502,33 euros, pour charges de copropriété dues au 1er octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 18 février 2021 ; - Dit que les frais de procédure tels que définis à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront exclusivement à la charge de la SCI du Bourg ; - Condamné la SCI du Bourg à payer au syndicat requérant la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rejeté comme infondée toute autre demande plus ample eu contraire au présent dispositif ; - Condamné la SCI du Bourg aux entiers dépens. Par déclaration reçue le 1er août 2022, la S.C.I. Du Bourg a interjeté appel du jugement en ce qu'il a : « 1er chef du jugement critiqué : REÇOIT le Syndicat de la copropriété du [Adresse 2] en sa demande ; 2ème chef du jugement critiqué : DIT que le jugement du tribunal d'Instance d'Ajaccio en date du 20 octobre 2016 à autorité de la chose jugée entre les parties concernant la contestation de la validité de la répartition des charges de copropriété opérées par le syndicat de la copropriété du [Adresse 2] ; 3ème chef du jugement critiqué : DÉCLARE la demande du syndicat de la copropriété du [Adresse 2] recevable, régulière et bien fondée ; 4ème chef du jugement critiqué : CONDAMNE la SCI DU BOURG à payer au syndicat requérant la somme de 9 502,33 € pour charges de copropriété dues au 1er octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 18 février 2021 ; 5ème chef du jugement critiqué : DIT que les frais de procédure tels que définis à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront exclusivement à la charge de la SCI DU BOURG ; 6ème chef du jugement critiqué : CONDAMNE la SCI DU BOURG à payer au syndicat requérant la somme de 900 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 7ème chef du jugement critiqué : REJETTE comme infondée toute autre demande plus ample ou contraire au présent dispositif 8ème chef du jugement critiqué : CONDAMNE la SCI DU BOURG aux entiers dépens ». Par conclusions transmises le 3 avril 2023, la S.C.I Du Bourg a demandé à la cour : - d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; - de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions; - de le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens. Par conclusions transmises le 27 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] (Corse-du-Sud) a demandé à la cour de : - Confirmer le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire d'Ajaccio le 7 juillet 2022 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - Condamner la S.C.I. Du Bourg à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 2] la somme de 5 516,44 euros correspondant aux charges ayant couru depuis le prononcé du jugement, - Condamner la S.C.I. Du Bourg à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 2] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - La condamner aux dépens. Par ordonnance du 7 juin 2023 la présente procédure a été clôturée et fixée à plaider au 16 novembre 2023. Le 16 novembre 2023, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2024. La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties. SUR CE, La S.C.I. Du Bourg a fait l'acquisition en 1999 d'un appartement situé au 6ème étage de la résidence située [Adresse 2] à [Localité 1]. Le syndicat des copropriétaires de cette résidence lui réclame le paiement de charges de copropriété dont l'appelante ne s'estime pas débitrice ; cette dernière indique que c'est à tort que le premier juge a estimé que la question de la répartition des charges avait déjà été tranchée par jugement du 20 octobre 2016 et que l'autorité de la chose jugée faisait obstacle à toute nouvelle décision judiciaire sur ce point ; qu'en l'absence de document faisant un état précis de la répartition des charges, elle était fondée à ne pas payer les sommes qui lui sont réclamées ; que les autres documents produits par l'intimé seraient discutables, en particulier le tableau intitulé « état descriptif de division », lequel n'aurait jamais été soumis à l'approbation de l'assemblée des copropriétaires ; que dans ces conditions le syndic, représentant légal du syndicat des copropriétaires, ne pourrait lui réclamer des charges relatives aux parties communes-escalier et ascenseur. En réponse le syndicat des copropriétaires indique que l'appelante est coutumière du non-paiement de ses charges ; qu'elle est redevable de 15 018,77 euros ; que même en l'absence d'un règlement de copropriété, une répartition des charges peut être valablement approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui serait le cas en l'espèce. Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ». Et aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Dans ce cadre, la cour relève que la teneur des procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires approuvant les comptes de la copropriété n'est pas discutée (pièces intimé n° 1 à 8) ; que l'absence de règlement de copropriété ne peut faire obstacle au recouvrement de charges régulièrement approuvées en assemblée générale des copropriétaires, lesquelles ont été déterminées sur la base d'un état descriptif de division et répartition des millièmes (pièce n° 15) dont rien dans les moyens invoqués par l'appelante et après analyse exhaustive et attentive du document ne permet de discuter la régularité ; que si la S.C.I. Du Bourg estime qu'une évolution des documents relatifs au fonctionnement de la copropriété doit être réalisée, ceci relève d'une instance distincte et est indifférent concernant la dette de charges de copropriété dont elle est redevable ainsi que cela est établi par les pièces produites aux débats (pièces intimé n° 19 à 24) ; que l'appelante est donc, au regard de ce qui précède et sans nécessité de s'interroger sur l'autorité de la chose jugée à accorder à l'instance distincte ayant conduit à la décision du tribunal d'instance d'Ajaccio du 20 octobre 2016, redevable d'un arriéré de charges de copropriété s'élevant au 24 janvier 2023 à la somme de 15 018,77 euros, dont 9 502,33 euros déjà versés au titre de l'exécution provisoire de la décision du premier juge, en ce non-compris les intérêts de retard ; que la décision du premier juge sera donc confirmée en toutes ses dispositions, par substitution de motifs ; que la S.C.I. Du Bourg sera condamnée à payer les sommes dont elle est redevable dans les conditions définies au dispositif de la présente décision. La S.C.I. Du Bourg, partie perdante, sera déboutée de l'ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME le jugement dont appel en toutes ses dispositions, Y ajoutant, CONDAMNE la S.C.I. Du Bourg à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] à [Localité 1] (Corse-du-Sud) la somme de 5 516,44 euros au titre des charges ayant couru depuis le prononcé du jugement de première instance et jusqu'au 24 janvier 2023, DÉBOUTE la S.C.I. Du Bourg de l'ensemble de ses demandes, CONDAMNE la S.C.I. Du Bourg au paiement des entiers dépens, CONDAMNE la S.C.I. Du Bourg à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT