Texte intégral
Du 18 avril 2025
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 25/00031 - N° Portalis DBX6-W-B7J-Z72S
[J] [Z]
C/
[U] [O]
- Expéditions délivrées à
Me Thierry FIRINO MARTELL
- FE délivrée à Me Thierry FIRINO MARTELL
Le 18/04/2025
Avocats : Me Thierry FIRINO MARTELL
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025
PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,
en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,
DEMANDERESSE :
Madame [J] [Z]
née le 23 Avril 1958 à [Localité 13] (ALGERIE) ([Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 9]
Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEUR :
Monsieur [U] [O]
né le 08 Août 1992 à [Localité 11]
[Adresse 5]
[Adresse 7] [Adresse 1]
[Localité 8]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 07 Mars 2025
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Janvier 2025
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte du 06 juillet 2020, Madame [J] [Z] a donné à bail à Monsieur [U] [O], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] [Adresse 12].
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [Z] a fait signifier le 17 octobre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Madame [J] [Z] lui a, en outre, fait commandement de fournir le justificatif d'une assurance locative.
Le 06 janvier 2025, Madame [J] [Z] a fait assigner Monsieur [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 07 mars 2025 en lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail,
- d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin, le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 14] Publique, dans les conditions prévues par les articles du code des procédures civiles d’exécution,
- de le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.703,07 euros arrêtée au 20 décembre 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail,
- de le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux,
- de le condamner à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux,
- de le condamner au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance du commandement du 7 octobre 2024,
- de le condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 octobre 2024, celui de l’assignation, la dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir.
L'affaire a été débattue à l’audience du 07 mars 2025.
Lors des débats, Madame [J] [Z], représentée par son avocat, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.718,41 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.
En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [J] [Z].
Monsieur [U] [O], bien que régulièrement cité selon les modalités prévues par l’article 659 du code procédure civile, n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- Sur le défaut de comparution du défendeur
En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.
L'article 473 du code de procédure civile indique que « Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »
Monsieur [U] [O] assigné selon les modalités prévues par l’article 659 du code procédure civile, n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il convient donc de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Madame [J] [Z], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.
- Sur la recevabilité de l'action :
Madame [J] [Z] justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 06 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 17 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.359,51 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 18 décembre 2024.
Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.
Monsieur [U] [O], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.
- Sur les demandes en paiement :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il est produit par Madame [J] [Z] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [U] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.718,41 euros à la date du 04 mars 2025 (mois de mars 2025 inclus).
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux.
Faute de comparaître, Monsieur [U] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 4.718,41 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Monsieur [U] [O] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail (671,78 euros en mars 2025).
- Sur l'astreinte
L'expulsion de Monsieur [U] [O] étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.
De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.
En conséquence, la demande de Madame [J] [Z] sera rejetée de ce chef.
- Sur les mesures accessoires :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [U] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu de sa situation économique Monsieur [U] [O] supportera une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 18 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 juillet 2020 et liant Madame [J] [Z] à Monsieur [U] [O], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] [Adresse 12] ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [O] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [J] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (671,78 euros par mois en mars 2025), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [O] à payer à Madame [J] [Z] à titre provisionnel la somme de 4718,41 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 04 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS la demande de Madame [J] [Z] au titre de l’astreinte ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [O] à payer à Madame [J] [Z] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE
