Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/09418

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/09418 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2OE2 N° MINUTE : 5 Assignation du : 11 Juillet 2023 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [Y] [M][2] [2] [Adresse 2] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 06 Février 2024 DEMANDERESSE S.A. DE FURSAC [Adresse 3] [Localité 8] représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082 DEFENDERESSE S.C. LOUS BOU [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Jean-marc NOYER, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G129 COMPOSITION DU TRIBUNAL Maïa ESCRIVE, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 09 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DES FAITS Par acte sous seing privé du 23 avril 2013, la S.C.I. LOUS BOU a donné à bail à la SA DE FURSAC (ci-après la société DE FURSAC) des locaux commerciaux situés [Adresse 9] à [Localité 12] à destination de “vente de prêt à porter, textile homme et femme, équipement de la personne et accessoires” pour une durée de neuf ans à compter du 29 avril 2013, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 170.000 euros hors taxes et hors charges. Les locaux sont désignés ainsi dans le bail : “(...) Lot n°29, composé de locaux commerciaux situés à gauche de l’entrée de l’immeuble et comprenant : - au rez-de-chaussée : une surface de vente, avec un escalier intérieur, donnant accès direct au sous-sol, - au sous-sol : des réserves et locaux sociaux, - le tout d’une superficie totale et approximative de 152 m² (cf. Plans ci-joints)”. Par acte extrajudiciaire en date du 9 novembre 2022, la société DE FURSAC a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2023. Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er décembre 2022, la S.C.I. LOUS BOU a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023. Par un mémoire préalable régulièrement notifié le 23 mai 2023, la société DE FURSAC a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme en principal de 101.086 euros. Par un mémoire en réponse notifié le 23 juin 2023, la S.C.I. LOUS BOU sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé au loyer actuel. Par acte du 11 juillet 2023, la société DE FURSAC a fait assigner la S.C.I. LOUS BOU devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris sollicitant, au visa des articles L. 145-33, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, de : - Juger, conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce et de la jurisprudence établie de la Cour de cassation, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative qui s’avère largement inférieure au dernier loyer contractuel, - Fixer en conséquence, le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle en principal de 101.086 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application, - Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout loyer trop perçu, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et subsidiairement à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, - Subsidiairement, et si une mesure d’instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 140.000 euros par an en principal pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L.145-57 du code de commerce, - Condamner la S.C.I. LOUS BOU au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Par un mémoire en réponse signifié par acte extrajudiciaire le 8 janvier 2024, la S.C.I. LOUS BOU demande au juge des loyers commerciaux de : Vu les articles L. 145-34, R. 145-23 et L. 145-57 du code de commerce, Vu le rapport d’expertise de Monsieur [D] [I], A titre principal, - Fixer le loyer au 1er janvier 2023, par application de l’article L. 145-34 du code de commerce, à la somme annuelle en principal de 197.568 euros hors taxes et hors charges, - Condamner la société DE FURSAC au paiement des intérêts de droit sur les compléments de loyers arriérés à compter de la date de chacune des échéances contractuelles, anatocisme en sus, - Condamner la société DE FURSAC au paiement de la somme de 5.000 euros hors taxes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, - Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir. A titre subsidiaire, - Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments énoncés par les dispositions du code de commerce, - Fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du loyer indexé en principal outre les charges, - Réserver les dépens et toute somme qui serait due sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. * * * L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 janvier 2024 et mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 12] à compter du 1er janvier 2023. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé. La société DE FURSAC soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, laquelle est inférieure au loyer plafonné. Elle évalue la valeur locative à la somme de 101.086 euros, sur la base d’une surface utile de 147,27 m² pondérée à 101,57 m² P, d’un prix unitaire de 1.000 euros / m² P, d’une majoration de la valeur locative de 2 % pour la faculté de cession et de sous-location aux filiales et d’une déduction de la taxe foncière à hauteur de 2.546 euros. La S.C.I. LOUS BOU sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé au loyer plafond qu’elle évalue à 197.568 euros faisant valoir que la valeur locative est supérieure au loyer plafonné. Elle se fonde ainsi sur un rapport d’expertise unilatérale établi le 22 juin 2023 par Monsieur [I] qui conclut à une valeur locative en renouvellement pour les locaux de 198.900 euros par an hors taxes et hors charges, au 1er janvier 2023 en se fondant sur une surface pondérée de 104,66 m² P arrondie à 104,7 m² P (pour une surface utile de 147,87 m²), un prix unitaire de 1.850 euros /m² P, une majoration de 4 % pour la faculté de cession et de sous-location aux filiales et une déduction de la taxe foncière à hauteur de 2.546 euros. En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais de la société DE FURSAC, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, dans les termes du présent dispositif. Le loyer actuel s’élevant à 198.225,96 euros hors taxes et hors charges, soit supérieur à la demande de fixation de la bailleresse à la somme de 197.568 euros, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l’instance à la somme de 197.568 euros en application de l’article L. 145-57 du code de commerce et de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail liant la S.C.I. LOUS BOU et la S.A. DE FURSAC portant sur des locaux sis [Adresse 9] à [Localité 12], à compter du 1er janvier 2023, Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert : Madame [Y] [M] [Adresse 2] mail : [Courriel 11] avec pour mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés [Adresse 9] à [Localité 12] et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2023 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R.145-8 du code de commerce, - fournir les éléments sur le calcul du loyer plafonné, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 novembre 2024, Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A. DE FURSAC à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 10]) avant le 1er avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 7 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de cent quatre-vingt-dix-sept mille et cinq cent soixante-huit (197.568) euros hors taxes, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 06 Février 2024 La Greffière La Présidente C. BERGER M. ESCRIVE