Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 24/00765

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Elisabeth BENSAID Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marie-clémence MUTELET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00765 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZIL N° MINUTE : 4 JCP JUGEMENT rendu le lundi 18 novembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [X] [N] [W] [S], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Marie-clémence MUTELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0152 DÉFENDEURS Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Elisabeth BENSAID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0841 Madame [T] [H] [L], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Elisabeth BENSAID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0841 COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 septembre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 18 novembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00765 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZIL EXPOSE DU LITIGE FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 9 juin 1998, à effet du 1er juillet 1998 la société anonyme Marie-Saint Germain et l’indivision [S], propriétaires indivis du logement situé [Adresse 2], appartement lot n°10, ont conclu un contrat de bail d’habitation d’une durée de 3 années avec Madame [R] [M] et Monsieur [B] [L] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 2 500 francs pour un appartement composé d’une entrée, de deux pièces, d’une cuisine, d’une salle de bains, d’un W-C. Par avenant du 16 novembre 2005, à effet au 1er décembre 2005 pour une durée de 3 ans la société anonyme Marie-Saint Germain a accepté que Monsieur [B] [L] devienne seul locataire en titre de l’appartement susvisé à la suite du départ de Madame [R] [M]. Par acte authentique en date du 18 septembre 2015, Monsieur [X] [S] a acquis la totalité des parts de de la SCI IMMOBILIERE BRANCION MORILLONS et a ainsi acquis la pleine propriété du lot n°10 de l’immeuble situé [Adresse 2], devenant l’unique bailleur de Monsieur [B] [L]. Par acte de commissaire de justice signifié le 11 mai 2023, Monsieur [X] [S] a délivré un congé pour vente à Monsieur [B] [L] à effet au 30 novembre 2023 à minuit. Ledit acte contenait une offre de vente au prix de 325 000 euros, l’acquéreur devant payer tous les frais de vente et payer comptant au jour de la signature de la vente. Par procès-verbal réalisé par commissaire de justice le 30 novembre 2023, il a été établi qu’il n’avait pas été possible de procéder à l’état des lieux et que Monsieur [B] [L] n’avait pas quitté les lieux. Ce dernier a indiqué au commissaire de justice qu’il ne vivait pas seul dans l’appartement. Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, Monsieur [X] [S] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris Monsieur [B] [L] et Mme [L] aux fins notamment de valider le congé pour vente délivré par Monsieur [X] [S]. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2024. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l’audience du 17 septembre 2024, Monsieur [X] [S] représenté par son conseil sollicite de : Recevoir Monsieur [X] [S] en toutes ses demandes, fins et conclusions ;Valider le congé pour vente délivré à la requête de Monsieur [X] [S] à Monsieur [B] [L] ;Déclarer Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] occupants sans droits ni titre depuis le 1er décembre 2023 du logement situé [Adresse 2] ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] , et de tous occupants de leur chef, des lieux qu’ils occupent dans le logement situé [Adresse 2] et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Ordonner la séquestration des meubles meublants et objets mobiliers dans tel garde-meubles qu’il plaira à Monsieur [X] [S] de désigner ;Condamner Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] à verser à Monsieur [X] [S] une indemnité d’occupation conventionnelle mensuelle égale au montant du loyer, charges en sus, sauf à parfaire ;Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] à payer à Monsieur [X] [S] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts  pour résistance abusive ; Condamner solidairement et à défaut in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] à verser à Monsieur [X] [S] la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Débouter Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; Au soutien de ses prétentions, Monsieur [X] [S] se fonde notamment sur les dispositions des articles 1103, 1104 et 1728 du Code civil et sur celles de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que le propriétaire peut donner congé à son locataire pour reprendre ou vendre le logement. Il expose qu’à l’expiration du bail pour lequel il a délivré un congé à Monsieur [B] [L], ce dernier est devenu occupant sans droit ni titre. Monsieur [B] [L] a été assisté à l’audience et a indiqué qu’il recherchait un logement en province. Il a demandé des délais pour quitter les lieux et a précisé qu’il n’avait pas d’emploi. Par note en délibéré en date du 20 septembre 2024, Madame [T] [L] née [H] indique qu’elle a eu connaissance de l’assignation du commissaire de justice. Elle précise qu’elle n’a pas réagi à l’assignation au motif qu’elle n’est pas titulaire du bail. Elle souligne être actuellement en province à la recherche d’un logement soit à titre gracieux ou à un loyer modéré. Par une seconde note en délibéré en date du 9 octobre 2024, Madame [T] [L] née [H] soulignait que Monsieur [B] [L] et elle-même recherchaient un logement en province et qu’ils disposaient d’une promesse pour la fin de l’année 2025 pour un logement à titre gracieux contre service ou avec un loyer modéré. La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la validité du congé et ses conséquences : L’article 15 I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur peut donner congé à son locataire afin de reprendre le logement ou de le vendre, il doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé pour vente doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de vente projetée, il vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant un délai de deux mois. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. En l'espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 11 mai 2023, [X] [S] a délivré un congé pour vente à Monsieur [B] [L] à effet du 30 novembre 2023 à minuit. Ledit congé précise que l’acte vaut offre de vente au prix de 325 000 euros. Dans ces conditions, le congé pour vente est régulier. À l’issue d’un délai de deux mois, les époux [L] n’ont pas manifesté leur intention de devenir propriétaires du logement, et à l’issue d’un délai de six mois ils n’ont pas quitté les lieux. Si le justificatif produit par Monsieur [B] [L] aux débats à savoir une attestation destinée à pôle emploi selon laquelle il a exercé un emploi entre le 1er mars 2024 et le 30 juin 2024 en qualité d’employé de bureau, moyennant un salaire brut de 233 euros par mois démontre les difficultés que les époux [L] sont susceptibles de rencontrer afin de trouver un autre logement, il n’en demeure pas moins, qu’à compter du 1er décembre 2023, Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] sont devenus occupants sans droits ni titres du logement situé [Adresse 2] et qu’ils sont demeurés dans les lieux sans pouvoir retrouver un autre logement. Sur l’expulsion : En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Au regard de ce qui précède, il y a lieu de considérer que Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] sont devenus occupants sans droit ni titre et qu’il convient d'autoriser leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux. Sur le sort des meubles: Il sera ordonné que le sort du mobilier garnissant le logement soit régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation: En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Par ailleurs, il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré l’expiration du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Aux termes de l’article 220 du Code civil, « chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement ». En l’espèce, le maintien dans les lieux de Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H], à l’expiration du bail, est de nature à créer à l’égard d’[X] [S] un préjudice certain. L’indemnité d’occupation correspond à une dette ayant pour objet l’entretien du ménage dans la mesure où les deux époux occupent le logement situé [Adresse 2]. En conséquence, Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement au titre de la résistance abusive: En vertu de l’article 1240, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice due à un abus. Il résulte de l’article 1240 du Code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister et un préjudice subi en raison de cet abus. En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat converti en procès-verbal de carence que Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] ne se sont pas manifestés auprès de Monsieur [X] [S] en vue de procéder à un état des lieux le 30 novembre 2023. En outre, Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] n’ont pas quitté les lieux et ne justifient pas des démarches effectivement entreprises afin de rechercher un nouveau logement correspondant à leurs revenus. Néanmoins, aucun élément précis et circonstancié ne permet de conclure que leur situation d’occupants sans droit ni titre se double d’un comportement susceptible d’être qualifié de résistance abusive. Dès lors, en l’absence d’abus caractérisé, il convient de débouter Monsieur [X] [S] de sa demande. Sur la demande de délai pour quitter les lieux : L’article L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que : « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.» En l’espèce, s’il ressort des éléments exposés par les époux [L] qu’ils recherchent un logement en Province. S’ils entendent par-là démontrer leur bonne foi, une période de 11 mois s’est toutefois déjà écoulée depuis la date d’effet du congé. Dans ces conditions, et compte tenu du caractère peu circonstancié de la promesse de logement évoquée par Madame [L] pour la fin de l’année 2025, il convient de rejeter la demande de délai pour quitter les lieux. Sur les demandes accessoires : Monsieur et Madame [L], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge d’[X] [S] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATE la validité du congé pour vente signifié le 11 mai 2023 à effet du 30 novembre 2023 à minuit par Monsieur [X] [S] à Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] , pour le bail consenti le 9 juin 1998 par la société anonyme Marie-Saint Germain et l’indivision [S] sur le logement situé [Adresse 2], un appartement, lot n°10, modifié par avenant du 16 novembre 2005 CONSTATE que Monsieur [B] [L] et de Madame [T] [L] née [H] sont occupants sans droits ni titre depuis le 1er décembre 2023 AUTORISE Monsieur [X] [S] à faire procéder, à l’expulsion de Monsieur [B] [L] et de Madame [T] [L] née [H] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; ORDONNE l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution; CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] à payer à Monsieur [X] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges locatives applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ; DÉBOUTE Monsieur [X] [S] de sa demande au titre de la résistance abusive ; DÉBOUTE Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] de leur demande de délai afin de quitter les lieux ; CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] aux dépens ; CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [L] et Madame [T] [L] née [H] à verser à Monsieur [X] [S] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection