Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 24/00001

LE 19 NOVEMBRE 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- dossier N° RG 24/00001 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HPU2 JUGEMENT DE LOYER COMMERCIAL ---------------- Audience des Loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire d’ANGERS tenue le DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Benoît GIRAUD, Président au Tribunal Judiciaire d’ANGERS, faisant fonction de Juge des Loyers, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit : ENTRE : DEMANDERESSE : S.C.I. LONGAVESNES-MOISLAINS Prise en la personne de son Représentant légal domicilié ès-qualités audit siège. [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Maître Bertrand BRECHETEAU de la SELAS AVOCONSEIL, avocats au barreau d’ANGERS DÉFENDERESSE : S.A.S. LOGEMAINE Prise en la personne de son Représentant légal domicilié ès-qualités audit siège. [Adresse 7] [Localité 4] Représentant : Maître Thibault CAILLET de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocats au barreau d’ANGERS * * * * Les parties ayant été entendues à l’audience du 17 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 1984, M. [S] [Z], aux droits duquel vient la société SCI Longavesnes-Moislains, a donné à bail à la société Logemaine un local commercial situé [Adresse 7] et [Adresse 11] à [Localité 4] et désigné comme suit : “La partie ci-après désignée d’un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 7], et [Adresse 11], comprenant : - un bureau prenant jour, [Adresse 10], [Adresse 7] et [Adresse 11] - deux pièces à usage de bureaux, prenant jour [Adresse 10] - une pièce à usage de bureau, prenant jour, [Adresse 11] - un local W.C. - un atelier, [Adresse 11] dont une partie avec plancher et entresol - un local à usage de garage, [Adresse 10] - cave sous partie de bureau principal - existence d’une installation de chauffage central avec tuyauterie et radiateurs sans chaudière”. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er juillet 1984 pour se terminer le 30 juin 1993, moyennant un loyer annuel de 26 400 francs, avec indexation annuelle sur la base de l’Indice du coût de la construction. Après s’être prolongé tacitement, par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2004, le bail a été renouvelé une première fois à compter du 1er juillet 2003, pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel de 7 500 euros. Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2013, le bail a été renouvelé une deuxième fois à compter du 1er juillet 2012, pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel de 10 250,68 euros. Par avenant à effet rétroactif du 1er septembre 2016, la SCI Longavesnes-Moislains a accepté, sans modification du loyer, de voir modifier la désignation et la superficie des locaux comme suit : “Local commercial situé [Adresse 7] - [Adresse 11] - [Adresse 10] à [Localité 4], comprenant : - au RDC : 1 pièce d’accueil, 6 bureaux, 1 salle de réunion, 1 cuisine, 1 salle reproduction Pour 134, 59 m2 - à l’arrière les annexes : 1 partie garage, cave et accès sous-sol pour archives Pour 103, 01 m2 - à l’étage : 3 pièces (1 bureau techniciens mètre, 1 bureau techniciens dessin et une pièce tirages) Pour 83, 03 m2”. Par acte extra-judiciaire en date du 22 décembre 2020, la SCI Longavesnes-Moislains a donné congé à la société Logemaine pour le 30 juin 2021 avec offre de renouvellement au 1er juillet 2021, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du montant du loyer, fixé à la somme mensuelle de 2 000 euros, soit un loyer annuel de 24 000 euros. Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception en date du 24 juin 2021, la société Logemaine a, par l’intermédiaire de son conseil, accepté le principe du renouvellement du bail commercial aux clauses et conditions du précédent mais elle a refusé le nouveau loyer proposé, indiquant qu’il ne peut être fixé qu’en application des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 janvier 2022, la SCI Longavesnes-Moislains a, par l’intermédiaire de son conseil, proposé un nouveau loyer mensuel à hauteur de 2 600 euros HT, sur la base d’un avis de valeur locative de la société Guédon immobilier commerces. Par lettre officielle de son conseil en date du 8 mars 2022, la société Logemaine a rappelé à la SCI Longavesnes-Moislains le principe du plafonnement des loyers commerciaux et expliqué qu’il n’existe pas de modifications notables des facteurs locaux de commercialité présentant un intérêt pour elle, qui justifierait le déplafonnement du loyer et sa fixation au montant sollicité. Les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable. Suivant mémoire préalable signifié par acte de commissaire de justice le 8 juin 2023, la SCI Longavesnes-Moislains a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 31 200 euros à compter du 1er juillet 2021, outre : A titre principal, - constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 ; - dire et juger que le bail, à l’exception du montant du loyer, sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré avec intégration des dispositions impératives applicables, dont celles issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 ; - condamner la société Logemaine à verser à la SCI Longavesnes-Moislains les compléments de loyers dus dans le mois suivant la notification du jugement ; - dire et juger que les compléments de loyers dus par la société Logemaine porteront intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; - condamner la société Logemaine à verser à la SCI Longavesnes-Moislains les compléments de loyers dus dans le mois suivant la notification du jugement ; A titre subsidiaire, - désigner tel expert qu’il plaira ; En tout état de cause, - condamner la société Logemaine à verser à la SCI Longavesnes-Moislains la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Logemaine aux entiers dépens de l’instance ; - dire et juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de droit de cette décision. Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, la SCI Longavesnes-Moislains a fait assigner la SAS Logemaine devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins, au visa des articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 et suivants du code de commerce, de voir le juge des loyers commerciaux : A titre principal, - constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2021 ; - fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 31 200 euros, soit un loyer mensuel de 2 600 euros en principal hors taxes, droits ou charges ; - dire et juger que le bail, à l’exception du montant du loyer, sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré avec intégration des dispositions impératives applicables, dont celles issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 ; - condamner la société Logemaine à verser à la SCI Longavesnes-Moislains les compléments de loyers dus dans le mois suivant la notification du jugement ; - dire et juger que les compléments de loyers dus par la société Logemaine porteront intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; - condamner la société Logemaine à verser à la SCI Longavesnes-Moislains les compléments de loyers dus dans le mois suivant la notification du jugement ; Subsidiairement, - désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de : * dire s’il y a eu modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce en précisant si ces modifications sont provisoires ou durables et donner son avis sur le point de savoir si ces modifications justifient ou non le déplafonnement du loyer ; * donner son avis sur la valeur locative des lieux loués d’après les éléments énumérés pr les articles L. 145-33 et suivants du code de commerce ; En tout état de cause, - condamner la société Logemaine à verser à la SCI Longavesnes-Moislains la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Logemaine aux entiers dépens de l’instance ; - dire et juger que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de droit de cette décision. Au soutien de ses demandes, la bailleresse invoque le déplafonnement du loyer renouvelé, tant en raison des conditions locatives qui sont celles de la société Logemaine depuis l’origine, à savoir notamment la configuration des locaux destinés à un usage exclusif de bureaux, qu’en raison de la modification notable, au cours du bail expiré, d’éléments constituant la valeur locative, en particulier la modification de l’assiette du bail et la modification des facteurs locaux de commercialité. Aux termes de son mémoire en réponse notifié le 24 avril 2024, la SAS Logemaine demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-6, R. 145-8 et R. 145-11 du code de commerce et 514-1 du code de procédure civile, de : - constater l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2022 ; - déclarer la SCI Longavesnes-Moislains irrecevable et en tous les cas mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter et notamment de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 31 200 euros ; - en conséquence, dire et juger que le bail sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré ; - subsidiairement, donner acte à la SAS Logemaine de ce qu’elle émet les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire formée par la SCI Longavesnes-Moislains ; - en toutes hypothèses, condamner la SCI Longavesnes-Moislains à payer à la SAS Logemaine une indemnité de 5 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI Longavesnes-Moislains aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. A l’appui de ses demandes principales, la locataire s’oppose au déplafonnement du loyer de renouvellement, arguant de l’inapplicabilité des dispositions du code de commerce relatives aux locaux à usage exclusif de bureaux au regard de la clause de destination des lieux contenue dans le bail en cause. La SAS Logemaine explique par ailleurs que les travaux d’amélioration des locaux, exécutés à ses frais, ne constituent pas une modification de l’assiette du bail mais des travaux d’amélioration. Elle conteste enfin l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité dans son intérêt. Concernant la demande subsidiaire d’expertise formée par la bailleresse, la SAS Logemaine émet toutes protestations et réserves d’usage, considérant que la preuve de la nécessité d’organiser une telle mesure n’est pas rapportée. L'affaire a été retenue à l'audience du 17 septembre 2024 et mise en délibéré au 19 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article L. 145-34 du code de commerce prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, est plafonné, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du même code. Dans ce cas, le juge peut fixer le loyer du bail renouvelé exclusivement en fonction de la valeur locative sans avoir à tenir compte du prix plafond. Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments”. Conformément à l'article R. 145-2 du même code, les éléments mentionnés aux 1° à 5° de ce texte s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R. 145-3 à R. 145-11. Selon l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. * En l'espèce, le bail en cause a été consenti suivant acte du 23 octobre 1984, pour une durée de neuf ans. Il a été renouvelé en dernier lieu par acte du 29 mars 2013, pour la même durée à compter du 1er juillet 2012. La bailleresse a donné congé à la locataire pour le 30 juin 2021 avec offre de renouvellement au 1er juillet 2021, de sorte que le déplafonnement n’est pas de droit et qu’il incombe au bailleur de démontrer l’existence d’un motif de déplafonnement. A ce titre, la SCI Longavesnes-Moislains invoque, d’une part, l’application des dispositions de l’article L. 145-36 du code de commerce, expliquant que la société Logemaine exerce depuis près de quarante ans une activité de construction de maisons individuelles dans les locaux en cause constitués quasi-exclusivement de bureaux et qui ont toujours été loués à cette fin. La bailleresse argue, d’autre part, d’une modification des caractéristiques des locaux, considérant que l’assiette du bail a été redéfinie au regard des travaux réalisés au cours de l’année 2017. S’agissant des facteurs locaux de commercialité, la SCI Longavesnes-Moislains fait état de l’augmentation de la population de la commune d’[Localité 4], de l’ouverture du parking [Adresse 6], de l’inauguration de la [Adresse 9], de la réhabilitation complète de la [Adresse 7], de l’ouverture du [Adresse 8] et de l’inauguration de la nouvelle esplanade [Adresse 5]. Pour fixer le loyer annuel renouvelé à la valeur locative, la bailleresse explique se fonder ainsi sur le nouvel environnement dans lequel s’inscrivent les locaux, qui constitue un emplacement stratégique, atttractif et concourant à bonifier la commercialité des lieux et le développement de l’activité de la société Logemaine en raison d’une dynamisation et d’une fréquentation de la zone rendue possible par ces modifications intervenues. Pour s’opposer au déplafonnement du loyer, la SAS Logemaine explique que les dispositions relatives aux locaux à usage exclusif de bureaux ne sont pas applicables dès lors que, selon la clause de désignation des lieux, leur destination contractuelle est large. Elle conteste en outre l’existence d’une modification de l’assiette du bail, faisant valoir que les travaux, réalisés à ses frais, sont des travaux d’amélioration dont il n’y aurait lieu de tenir compte, le cas échéant, que lors du second renouvellement du bail suivant leur exécution. Par ailleurs, la locataire souligne, quant à elle, l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité dans son intérêt. A cet égard, elle indique notamment que les travaux publics de grande ampleur réalisés ces dernières années à proximité de la [Adresse 7] ont été source de nuisances pour les riverains, ce qui a eu un impact négatif sur son activité, se traduisant par une baisse de chiffre d’affaires constante depuis trois ans. En définitive, les parties font état d’éléments factuels divergents pour voir fixer le loyer renouvelé. La bailleresse et la locataire s’opposent notamment quant à l’évolution des facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail expiré, en particulier s’agissant des nombreux aménagements urbains réalisés à proximité des locaux, discutant de leur impact sur l’activité de la société Logemaine. En l’état des éléments ainsi soumis à l’appréciation du juge, il n’est pas possible d’apprécier si la réhabilitation du quartier constitue un motif de déplafonnement du loyer pour le local commercial considéré. De même, si le déplafonnement était admis, le juge ne dispose pas de données suffisantes pour fixer la valeur locative des lieux loués. En conséquence, il convient d’ordonner, avant dire droit, une mesure d’expertise, dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision. L'avance des frais de l'expertise incombera à la SCI Longavesnes-Moislains, demanderesse à la procédure. En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, le loyer sera fixé, durant l’instance, au montant du dernier loyer en cours dû en vertu du bail échu, et ce, à compter du renouvellement du bail. Ledit loyer sera payable selon les modalités prévues par le bail. Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur les demandes présentées et de réserver les dépens. En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire dès lors qu’aucun élément ne justifie qu’elle soit écartée. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, ORDONNE avant dire droit une expertise et DÉSIGNE pour y procéder : Mme [X] [N] [Adresse 1] expert judiciaire près la cour d'appel d’Angers, avec mission, les parties présentes ou en tout cas régulièrement convoquées : 1) d'entendre les parties ainsi que tout sachant en leurs dires et explications, de se faire remettre tous documents utiles et de procéder à toutes investigations nécessaires, y compris auprès des tiers, en se conformant au principe du contradictoire, joindre au rapport des photographies, plans et autres supports, 2) de visiter les lieux situés [Adresse 7] - [Adresse 11] - [Adresse 10] à [Localité 4] après avoir convoqué les parties, décrire leur situation et leurs caractéristiques propres, évaluer la surface pondérée dont le calcul sera détaillé, en distinguant les superficies en raison de leur affectation selon qu'elles sont ou non destinées à la réception du public et en fonction des activités diverses exercées dans les lieux, 3) de rechercher si les locaux ont subi des améliorations notables au cours du bail expiré et du bail précédent, ou des changements d'affectation et plus spécialement si des travaux importants ont été exécutés et le cas échéant, d'en préciser la date, la nature et le montant, la personne ayant pris l'initiative et celle en ayant assumé la charge ainsi que les répercussions sur l'activité commerciale ; préciser s'il s'agit ou non de simples travaux d'entretien ; 4) de rechercher si au cours du bail expiré, il s'est produit une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour l'activité considérée, 5) d' indiquer si, à son avis, le prix du bail a pu être originairement fixé compte tenu de modalités ou de circonstances particulières, 6) de s'expliquer précisément sur la réalité, l'importance et les incidences des modifications alléguées dans la destination des lieux, dans les caractéristiques des locaux et l'évolution de l'activité commerciale en question ainsi qu'en ce qui concerne les facteurs d'amélioration ou de dépréciation intervenus en cours de bail, 7) de donner son avis sur la valeur locative des locaux considérés, laquelle sera déterminée en fonction de leurs caractéristiques, de leur destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en identifiant les termes de comparaison utilisés (notamment pour des commerces similaires, préciser la date de prise d'effet des baux, de leur renouvellement ou révision et la superficie) et en précisant si les locataires supportent contractuellement des charges (impôts, honoraires de gestion, travaux de mise en conformité...) afin qu’il en soit tenu compte pour l’appréciation de la valeur locative des locaux considérés, 8) plus généralement, de fournir toutes indications utiles à la détermination de la valeur locative, répondre aux dires des parties en se rattachant à la mission et apporter tous éléments de nature à leur permettre de se concilier et de favoriser toute solution amiable éventuelle, 9) d'adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport en les invitant à formuler leurs dires et observations dans les deux mois, avant de clore ses opérations par le dépôt d'un rapport définitif comportant sa réponse circonstanciée à ces dires et observations éventuels, RAPPELLE que l'expert peut s'adjoindre d'initiave, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l'article 278-1 du code de procédure civile ; FIXE le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 2 500 euros qu'il appartiendra à la SCI Longavesnes-Moislains de consigner auprès du régisseur du tribunal judiciaire d’Angers dans le délai de deux mois à compter de la date de la notification de la présente décision, par virement ou par chèque établis à l’ordre de la régie des avances et recettes du tribunal judiciaire d’Angers en indiquant le n° RG et le nom de parties ; DIT qu'à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; DIT qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert d'accomplir sa mission, il sera procédé à son remplacement par voie d'ordonnance rendue par le juge chargé du contrôle des expertises saisi sur simple requête par la partie la plus diligente ; DESIGNE pour surveiller les opérations d'expertise, le juge chargé du service du contrôle des expertises ; DIT que l'expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe de ce tribunal dans le délai de 8 mois à date du jour où il sera informé de la consignation ou du premier versement ; DIT qu'au cas où, à la suite de la première réunion d'expertise ou ultérieurement, s'il apparaît que ce délai ne peut être respecté ou que la provision consignée est insuffisante, il appartiendra à l'expert d'en informer le magistrat en charge du suivi des opérations de l'expertise en indiquant les difficultés particulières rencontrées, le programme de ses investigations, la date à laquelle son rapport sera remis aux parties et déposé au greffe de ce tribunal et si besoin, le montant prévisible de ses honoraires et débours accompagnés d'une demande de consignation complémentaire destinée à garantir en totalité le recouvrement de ses frais et honoraires ; FIXE pour la durée de l'instance le montant des loyers échus que le locataire est tenu de payer au prix ancien ; SURSOIT à statuer sur les demandes des parties ; RESERVE les dépens ; DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le tribunal après réalisation de l’expertise ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le 19 Novembre 2024 par Benoît GIRAUD, Président, assisté de V. PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent jugement. Le greffier Le Juge des loyers commerciaux