Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/00343

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 24/00343 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZGE NAC : 56Z ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ AUDIENCE DU 21 Novembre 2024 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 5] [Localité 7] (REUNION), représentée par son syndic en exercice la SARL VITRY, société à responsabilité limitée au capital de 1.311.858,43 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-DENIS sous le numéro 480.867.977, [Adresse 3] [Localité 7] Rep/assistant : Me Anne MICHEL-TECHER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDERESSES S.A.R.L. M.P.C. Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT DENIS (REUNION) sous le numéro B 532.074.176, prise en la personne de son représentant légal en exercice, [Adresse 10] [Adresse 10] [Localité 9] Rep/assistant : Me Jean jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.A.R.L. TOQUET IMMOBILIER Immatriculée au RCS de Saint-Denis de la Réunion sous le numéro 429 251 218, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Localité 7] Rep/assistant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Catherine VANNIER Greffier : Isabelle SOUNDRON  Audience Publique du : 31 Octobre 2024 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Ordonnance prononcée le 21 Novembre 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire délivrée le : Copie certifiée conforme délivrée le : Me Isabelle MERCIER-BARRACO Me Anne MICHEL-TECHER Me Jean jacques MOREL ***** FAITS PROCEDURE PRETENTIONS Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] a confié la gestion de la copropriété à la SARL Vitry en qualité de syndic selon décision de l’assemblée générale du 15 juin 2023. La copropriété avait antérieurement pour syndic la SARL Toquet Immobilier. Au cours de l’année 2018, la SARL Toquet Immobilier a confié à la société MPC la réalisation de travaux d’étanchéité de la toiture de la [Adresse 11]. Des fuites ont été constatées en toiture et la SARL Vitry a fait appel à l’entreprise RPE pour intervenir sur le toit. Constatant que les travaux n’avaient pas été complètement réalisés et devant les fuites constatées par un commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] a, par acte de commissaire de justice en date des 29 juillet et 1er août 2024, fait assigner la SARL MPC et la SARL Toquet Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir : Ordonner une expertise judiciaire des travaux commandés et réalisés par la société MPC sur la [Adresse 11] sise au [Adresse 5] à [Localité 12],désigner tel expert qu’il plaira au juge, notamment avec une mission suivante :convoquer les parties et recueillir leurs explications,se rendre sur les lieux à l’adresse de la [Adresse 11] sise au [Adresse 5] à [Localité 12],se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,indiquer la date de la déclaration réglementaire d’ouverture des travaux,effectuer une description complète des chronologiques des travaux accomplis par l’entreprise MPC,visiter les immeubles, vérifier si les désordres allégués existent, dans ce cas, les décrire et en déterminer l’origine,indiquer la date du procès-verbal de réception des travaux et les réserves y figurant en relation avec les désordres allégués,préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes (date des premières manifestations, causes et conséquences, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux),procéder à une description technique des caractéristiques des désordres en les situant,dire si ces désordres constituent des dommages qui affectent l’immeuble dans un de ces éléments constitutifs ou l’un de ces éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination,dans le cas où ces désordres constitueraient des dommages affectant l’ouvrage dans un de ces éléments d’équipement sans toutefois rendre l’immeuble impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert,dans la mesure où il y aurait lieu de répondre à la question ci-dessus relative à l’élément d’équipement qui « fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert », préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement,donner son avis sur les travaux propres à remédier à ces désordres et à leurs conséquences dommageables, et en évaluer le coût,désigner les travaux nécessaires à la réparation des sinistres, en fixer la durée et procéder à leur chiffrage,chiffrer les pertes financières subies par le demandeur,fournir tous éléments permettant d’apprécier, le cas échéant, les responsabilités encourues et les préjudices subis, y compris les préjudices moraux et préjudice de jouissance,s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-après sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillies après leur avoir indiqué à quel point il en est arrivé dans ses investigations, en faisant précéder conclusions de la diffusion d’un pré-rapport,le cas échéant autoriser le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux qu’il estimera indispensable, sous la direction d’un maître d’œuvre choisie par elle, par des entreprises qualifiées de son choix,faire toutes opérations utiles au règlement du litige, Dire que l’expert effectuera sa mission dans le respect du contradictoire et prendra compte dans son avis, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, des observations qui lui seront faites dans le délai qu’il aura imparti au vu d’un pré-rapport contenant ces constatations, opérations et de ses orientations, Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toute personne qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis aux rapports, Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248,263 à 248-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les quatre mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, Dire qu’il pourra le cas échéant, recevoir la conciliation des parties, et en ce cas, en dressera procès-verbal ; sinon il déposera son rapport au secrétariat-greffe de la juridiction dans le délai fixé par l’ordonnance à intervenir, Fixer le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise, Désigner le juge chargé du contrôle de l’expertise pour en suivre le déroulement à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert, Réserver les dépens. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] s’oppose à la mise hors de cause de la société Toquet Immobilier. Elle estime que le syndic jouit d’un mandat qui lui confère des obligations. Il doit répondre des dommages et intérêts qui pourrait résulter de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de son mandat. La société Toquet Immobilier a commandé les travaux et facturé des honoraires de suivi de chantier supposant qu’elle a réceptionné le chantier. Celui-ci apparaît inachevé et abandonné ce que la société Toquet Immobilier n’aurait pas dû manquer de constater dans le cadre de son suivi. Par ailleurs, elle n’a pas communiqué au nouveau syndic les pièces relatives à la garantie décennale de l’entreprise ni le procès-verbal de réception des travaux. La société Toquet Immobilier sollicite sa mise hors de cause. Elle n’est plus syndic de la copropriété de la [Adresse 11] depuis le 14 janvier 2023. Le constat portant sur les nouvelles infiltrations est daté du 15 mai 2024 soit près de 18 mois après la fin de son mandat. Elle a transmis toutes les pièces du dossier à son successeur dans le cadre de la transmission du mandat. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] n’allègue pas le moindre fondement juridique pouvant justifier une quelconque action à l’encontre de chacun des défendeurs et encore moins de la société Toquet immobilier. À titre subsidiaire, elle formule des protestations et réserves d’usage. Elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à lui verser la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL MPC ne s’oppose pas à l’expertise sollicitée, tous droits réservés. L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la mise hors de cause de la SARL Toquet Immobilier : La SARL Toquet Immobilier a confié les travaux d’étanchéité de la toiture de la copropriété de la [Adresse 11] à la société MPC au cours de l’année 2018. En juin 2023, la copropriété de la [Adresse 11] a confié le mandat de syndic à la SARL Vitry. Dès lors, il apparaît prématuré de mettre hors de cause la SARL Toquet immobilier alors qu’il lui appartenait d’assurer le suivi des travaux jusqu’à la fin de son mandat. En conséquence, sa demande de mise hors de cause sera rejetée. Sur l’expertise : Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées. En l’espèce, il ressort du constat établi le 15 mai 2024 que le chantier semble abandonné, des détritus jonchant la toiture. Des infiltrations ont été constatées dans les couloirs des parties communes. Ces éléments démontrent que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] a bien un intérêt à voir prononcer une mesure d’expertise. En conséquence, il sera fait droit à la demande de ce dernier. Sur les mesures de fin de décision : Enfin, en l’état des éléments du litige et s’agissant d’une mesure probatoire précontentieuse, il y a lieu de laisser provisoirement les dépens de l’instance à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11]. De même, il conviendra de dire n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : Rejetons la demande de mise hors de cause de la SARL Toquet Immobilier, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservées, Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire et désignons Monsieur [W] [K] – [Adresse 6] – [Localité 8] – [XXXXXXXX01] – [XXXXXXXX02] lequel aura pour mission de : convoquer les parties et recueillir leurs explications,se rendre sur les lieux à l’adresse de la [Adresse 11] sise au [Adresse 5] à [Localité 12],se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,indiquer la date de la déclaration réglementaire d’ouverture des travaux,effectuer une description complète des chronologiques des travaux accomplis par l’entreprise MPC,visiter les immeubles, vérifier si les désordres allégués existent, dans ce cas, les décrire et en déterminer l’origine,indiquer la date du procès-verbal de réception des travaux et les réserves y figurant en relation avec les désordres allégués,préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes (date des premières manifestations, causes et conséquences, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux),procéder à une description technique des caractéristiques des désordres en les situant,dire si ces désordres constituent des dommages qui affectent l’immeuble dans un de ces éléments constitutifs ou l’un de ces éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination,dans le cas où ces désordres constitueraient des dommages affectant l’ouvrage dans un de ces éléments d’équipement sans toutefois rendre l’immeuble impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert,dans la mesure où il y aurait lieu de répondre à la question ci-dessus relative à l’élément d’équipement qui « fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert », préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement,donner son avis sur les travaux propres à remédier à ces désordres et à leurs conséquences dommageables, et en évaluer le coût,désigner les travaux nécessaires à la réparation des sinistres, en fixer la durée et procéder à leur chiffrage,chiffrer les pertes financières subies par le demandeur,fournir tous éléments permettant d’apprécier, le cas échéant, les responsabilités encourues et les préjudices subis, y compris les préjudices moraux et préjudice de jouissance,s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-après sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillies après leur avoir indiqué à quel point il en est arrivé dans ses investigations, en faisant précéder conclusions de la diffusion d’un pré-rapport,le cas échéant autoriser le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux qu’il estimera indispensable, sous la direction d’un maître d’œuvre choisie par elle, par des entreprises qualifiées de son choix,faire toutes opérations utiles au règlement du litige, Disons que : l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,l’expert ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet et en cas d’accord partiel, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord,l’expert remettra un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties. Rappelons que l’expert doit notifier aux seules parties sa demande d’observations, et laisser aux parties un délai suffisant de l'ordre d'un mois pour formuler des observations ou réclamations conformément à l'article 276 du code de procédure civile, Disons que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] devra consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recette de ce Tribunal une consignation de 3.000 €, à valoir sur la rémunération de l'expert et ce avant le 30 janvier 2025, Disons que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant au besoin, la consignation d’une provision complémentaire, Rappelons qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités fixées par l'article 271 du code de procédure civile, Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, Laissons les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier. Le Greffier, La Présidente