Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me TEBOUL ASTRUC (A0235)
C.C.C.
délivrée le :
à Me ELBAZ (L0107)
■
18° chambre
3ème section
N° RG 20/02373
N° Portalis 352J-W-B7E-CRZU6
N° MINUTE : 1
Assignation du :
28 Février 2020
JUGEMENT
rendu le 13 Novembre 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE (RCS de Paris 330 793 316)
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la S.E.L.A.R.L. CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0107
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. LA VARAKA (RCS de Paris 434 220 182)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC de la S.A.S. ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235
Décision du 13 Novembre 2024
18° chambre 3ème section
N° RG 20/02373 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRZU6
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra PERALTA, Vice-Présidente,
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,
Cassandre AHSSAINI, Juge,
assistés de Henriette DURO, Greffier.
DÉBATS
A l’audience du 11 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 4 mai 2001, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE a donné à bail à la S.A.R.L. LA VARAKA des locaux « à usage exclusif d'habitation », dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], à [Localité 5], à compter du 1er juillet 2001 pour une durée de 3 ans. Ce bail soumis au droit commun des baux a été reconduit à plusieurs reprises et pour la dernière fois le 1er juillet 2019.
Puis, par acte sous seing privé du 17 janvier 2002, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE a également donné à bail commercial à la S.A.R.L. LA VARAKA des locaux à destination exclusive de « commerce de CAFE – BAR – BRASSERIE – RESTAURANT – PIZZERIA – GRILL – SALON DE THE – CREPERIE – EXPLOITATION DE FLIPPERS OU JEUX VIDEO A BUT NON LUCRATIF », situés au rez-de-chaussée, sous-sol et 1er étage de l'immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2002.
Ce bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 12 juillet 2013, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2012 pour se terminer le 31 décembre 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 52.443 euros.
Par acte extrajudiciaire du 10 juillet 2019, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE a fait délivrer à la S.A.R.L. LA VARAKA un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire.
Reprochant à sa locataire de ne pas justifier d'une attestation d'assurance au 11 mars 2019, date à laquelle un incendie s'est déclaré dans les locaux du 1er étage, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE a, par acte extrajudiciaire du 28 février 2020, fait assigner la S.A.R.L. LA VARAKA devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir constater la résolution de plein droit du bail commercial du 12 juillet 2013, subsidiairement prononcer sa résiliation.
Par ordonnance du 7 février 2023, le juge de la mise en état a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la S.A.R.L. LA VARAKA et dit le tribunal judiciaire compétent pour connaître de la demande formée par la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE en résiliation du bail civil attaché au bail commercial.
Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 12 février 2024, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE demande au tribunal, aux visas des articles L.145-41 du code de commerce et 1224 et suivants du code civil, de :
"- DIRE ET JUGER la SCI 138 140 FG ST ANTOINE recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,
En conséquence, à titre principal,
- CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial conclu le 12 juillet 2013 à effet du 11 août 2019,
A titre subsidiaire,
- PRONONCER la résolution judiciaire du bail commercial conclu le 12 juillet 2013 aux torts exclusifs de la société LA VARAKA
En toute hypothèse,
- PRONONCER la résolution judiciaire du bail civil conclu pour la chambre du 1er étage aux torts exclusifs de la société LA VARAKA
- DEBOUTER la société LA VARAKA de l'intégralité de ses demandes,
- ORDONNER l'expulsion de la société LA VARAKA ou de tous occupants de son chef, avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier si besoin, et sous astreinte de 500 €uros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- AUTORISER la SCI 138 140 FG ST ANTOINE à faire transporter si nécessaire, l'ensemble des meubles et objets garnissant lesdits locaux dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société LA VARAKA et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- FIXER le montant de l'indemnité d'occupation à 4.707.25 €uros hors taxes et hors charges par mois ;
- CONDAMNER la société LA VARAKA à verser à la SCI 138 140 FG ST ANTOINE la somme mensuelle de 4.700 €uros hors taxes et hors charges, pour la partie commerciale, à compter du 11 août 2019 et jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- DIRE que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur ;
- CONDAMNER la société LA VARAKA à verser à la SCI 138 140 FG ST ANTOINE la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la société LA VARAKA aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,
- RAPPELER QUE l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit."
Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 13 février 2024, la S.A.R.L. LA VARAKA demande au tribunal, aux visas des articles 145-1 et suivants du code de commerce, de :
"JUGER nul et de nul effet le commandement du 10 juillet 2019 et à tout le moins insusceptible de faire jouer la clause résolutoire ;
JUGER que la Société LA VARAKA n'est pas responsable du défaut d'assurance pour la période courant du 1er octobre 2018 au 11 mars 2019 ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
DEBOUTER la SCI 138 140 FG ST ANTOINE de sa demande principale en acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 12 juillet 2013 et des demandes subséquentes.
DEBOUTER la SCI 138 140 FG ST ANTOINE de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial, comme non fondée ni justifiée, si ce n'est abusive, ainsi que de ses demandes subséquentes
DEBOUTER la SCI 138 140 FG ST ANTOINE de sa demande de résiliation judiciaire du bail civil conclu pour la chambre du 1er étage comme non fondée ni justifiée, si ce n'est abusive, ainsi que de ses demandes subséquentes
DEBOUTER la SCI 138 140 FG ST ANTOINE de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes, notamment en paiement d'un arriéré locatif non justifié;
CONDAMNER la SCI 138 140 FG ST ANTOINE au paiement d'une somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
LA CONDAMNER au paiement d'une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me TEBOUL ASTRUC, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
DIRE n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir ou ne l'ordonner que quant aux chefs du jugement à intervenir bénéficiant à la société LA VARAKA ;"
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.
Par ordonnance du 29 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 11 septembre 2024.
MOTIFS
Sur la validité du commandement de justifier de l'assurance visant la clause résolutoire
La S.A.R.L. LA VARAKA soulève la nullité du commandement d'avoir à justifier d'une assurance visant la clause résolutoire délivré le 10 juillet 2019. Elle soulève l'irrégularité formelle et l'imprécision du bail, la nullité sur le fond du commandement, la mauvaise foi de la bailleresse et la faute d'un tiers exonératoire de toute responsabilité. Elle soutient qu'en tout état de cause, le défaut d'assurance allégué ne lui est pas imputable ; que c'est par la négligence de GROUPE CAP ASSURANCES qu'elle s'est retrouvée privée de son assurance contre les risques locatifs ; que par courrier son courtier d'assurances a expressément reconnu avoir commis une faute professionnelle en omettant de l'assurer après avoir affecté par erreur le règlement de la prime effectué par cette dernière au compte d'une société homonyme ; que la faute professionnelle du GROUPE CAP ASSURANCES constitue un événement imprévisible et insurmontable l'ayant empêchée d'exécuter son obligation contractuelle d'assurance contre les risques locatifs pour la période concernée.
La S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE s'oppose à cette demande de nullité. Elle soutient qu'elle ne peut invoquer la faute de son courtier pour s'exonérer de sa responsabilité ; qu'elle aurait dû réclamer une attestation d'assurance pour l'année 2018 et l'année 2019.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que "Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge."
Décision du 13 Novembre 2024
18° chambre 3ème section
N° RG 20/02373 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRZU6
Par acte extrajudiciaire du 10 juillet 2019, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE a fait délivrer à la S.A.R.L. LA VARAKA un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire.
Sur l'irrégularité formelle et l'imprécision du commandement
La S.A.R.L. LA VARAKA soutient que contrairement à ce qui est indiqué dans le commandement, le bail concerné n'est pas visé ; que ce défaut d'identification du bail lui est préjudiciable en ce que deux baux distincts lui ont été consentis par la bailleresse : l'un étant un bail commercial et l'autre un bail civil ; que l'absence de la précision du bail était de nature à créer une confusion dans son esprit l'empêchant de prendre la mesure exacte de l'injonction faite et d'apporter la réponse appropriée dans les délais requis ; que la clause résolutoire n'a pas été isolée pour être reproduite mais apparaît au contraire noyée parmi d'autres clauses d'un extrait d'un bail non identifié.
La S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE soutient que le bail est reproduit dans le commandement et notamment sa dernière page faisant apparaître la date du 12 juillet 2013, date de signature du bail commercial ; que la S.A.R.L. LA VARAKA ne peut prétendre qu'elle ne pouvait identifier le bail visé dans le commandement ni l'obligation à laquelle elle a manqué
En l'espèce, s'il est vrai que le commandement délivré le 10 juillet 2019 ne mentionne pas expressément le bail concerné, il y a lieu de relever que le bail reproduit en annexe du commandement fait apparaître la date de signature du bail le 12 juillet 2013. Le bail civil relatif à la chambre située au 1er étage ayant été conclu le 4 mai 2001, la S.A.R.L. LA VARAKA ne pouvait légitimement ignorer que ce commandement d'avoir à justifier une assurance concernait le bail commercial et non le bail civil. Par ailleurs, contrairement, à ce que soutient la S.A.R.L. LA VARAKA, la clause résolutoire du bail reproduite dans le commandement est parfaitement identifiable et n'est pas noyée parmi d'autres clauses.
Ainsi, le défaut de mention expresse du bail n'était pas de nature à créer, dans l'esprit du locataire une confusion l'empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d'y apporter la réponse appropriée dans un délai requis.
Sur la nullité de fond
La S.A.R.L. LA VARAKA soutient que la clause résolutoire qui est reproduite au commandement ne vise pas expressément le défaut d'assurance ; que le commandement ne vise pas l'article du bail dont l'exécution serait en souffrance ; que l'infraction sanctionnée doit porter sur les obligations contractuelles du preneur résultant d'une stipulation expresse du bail.
La S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE soutient que le bail stipule que le preneur a l'obligation de s'assurer ; que la S.A.R.L. LA VARAKA ne peut prétendre ignorer cette obligation.
En l'espèce, le contrat de bail stipule au paragraphe 11 des conditions générales du bail intitulé "Assurances" que le preneur est tenu "de se faire assurer contre l'incendie, les explosions, le vol, les dégâts des eaux et le bris de glaces, pour garantie des risques locatifs, de la perte de loyers, de la privation de jouissance, du recours des voisins et de ses mobiliers, matériel et marchandises et le cas échéant celui mis à sa disposition, avec couverture suffisante pour les objets d'art et de valeur, de tel (sic) sorte que le bailleur ne puisse être recherché des chefs ci-dessus, par une compagnie notoirement solvable et d'en justifier au bailleur à sa demande, ainsi que le paiement des primes. De déclarer expressément à ladite Compagnie les renonciations à recours énoncé ci-après (...)".
Le même bail stipule à l'article 1.9 intitulé "CLAUSE RÉSOLUTOIRE" qu'il "est expressément stipulé que les dispositions du présent chapitre sont soumises aux effets de la clause résolutoire figurant au paragraphe 30 des Conditions générales. Outre les caractéristiques spécifiques stipulées aux DISPOSITIONS PARTICULIÈRES, les présentes sont faites aux charges et conditions générales suivantes que le preneur accepte expressément et qui devront toutes recevoir applications-ci étant considérées comme déterminante de la location".
Le paragraphe 30 des conditions générales intitulé "Clause résolutoire" stipule en outre qu'"A défaut de paiement d'un terme de loyer à son échéance ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie, ou d'exécution d'une clause quelconque, les présentes seront résiliées de plein droit, un mois après simple commandement ou sommation resté infructueux, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire."
Le commandement litigieux indique "Je vous rappelle qu'il est fait obligation au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre au titre de sa qualité de locataire, et d'en justifier lors de la remise des clefs et chaque année à la demande du bailleur.
Qu'en application des termes de votre bail précité, vous devez justifier de la production d'une assurance contre les risques locatifs.
Qu'à ce jour vous n'en avez pas justifié pour l'année 2018 et l'année 2019.
C'est pourquoi, JE VOUS FAIS COMMANDEMENT d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs, soit à produire les justificatifs d'assurance, dans le délai d'UN MOIS à compter de la date figurant en tête du présent acte.
A défaut de satisfaire au présent commandement, je vous avise que le requérant entend se prévaloir de la clause résolutoire, dont copie-ci-jointe, insérée dans votre contrat de location".
Le commandement reproduit ensuite en annexe le paragraphe 30 du bail visé ci-dessus.
Dès lors, force est de constater que le commandement litigieux permettait au preneur de savoir très exactement ce qui lui était reproché et ce qu'il devait faire pour déférer à l'injonction dans le délai d'un mois.
Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. LA VARAKA, la clause résolutoire peut être mise en oeuvre en cas d'inexécution d'une clause quelconque du bail. Dès lors, le bailleur était en droit de mettre en jeu la clause résolutoire en cas de manquement par le preneur de son obligation de s'assurer contre les risques locatifs, celle-ci étant contractuellement prévue au paragraphe 11 des conditions générales du bail précité.
Sur la mauvaise foi de la bailleresse
La S.A.R.L. LA VARAKA soulève la mauvaise foi de la bailleresse. Elle soutient que c'est à la suite du sinistre ayant affecté l'appartement, objet du bail civil, qu'elle a appris que par suite d'une faute de son courtier, le local n'était plus assuré depuis le 1er octobre 2018 ; que la bailleresse était informée depuis mars 2019 de la faute commise par son courtier et de son défaut d'assurance pour la période du 1er octobre 2018 au 11 mars 2019 ; que cette absence momentanée d'assurance n'a occasionné aucun grief à la bailleresse ; que le sinistre du 11 mars 2019, qui concernait le local, objet du bail civil, a été pris en charge par l'assureur de la copropriété ; que c'est donc avec mauvaise foi que la bailleresse a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire quatre mois plus tard ; qu'il a instrumentalisé le sinistre pour obtenir une résolution du bail commercial aux torts de sa locataire alors même que les locaux commerciaux n'ont aucunement été affectés par l'incendie.
La S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE soutient qu'elle n'avait pas connaissance du défaut d'assurance de la S.A.R.L. LA VARAKA ; que seul le commandement a permis de constater de manière effective ce manquement aux conditions générales du bail ; qu'elle est parfaitement légitime à mettre en oeuvre la clause résolutoire en raison de la gravité du manquement.
En l'espèce, il ressort d'un courriel en date du 12 octobre 2017 que la S.A.R.L. LA VARAKA avait justifié à sa bailleresse être assurée jusqu'au 30 septembre 2018 et que par un courriel en date du 1er avril 2019, elle lui avait adressé les attestations d'assurance des locaux loués au titre du bail commercial et au titre du bail civil.
Il est établi que la S.A.R.L. LA VARAKA a toujours respecté son obligation d'assurance et que ce n'est qu'à la suite de l'incendie survenu le 11 mars 2019 dans l'appartement objet du bail civil que la bailleresse a demandé à son preneur une attestation d'assurance contre les risques locatifs.
La S.A.R.L. LA VARAKA justifie s'être ensuite rapprochée de son courtier pour obtenir une attestation d'assurance. Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du courrier de son courtier en date du 12 novembre 2020 que c'est à la suite d'une erreur de ce dernier qu'elle n'a pas été assurée du 1er octobre 2018 au 11 mars 2019 alors qu'elle avait réglé sa cotisation.
Par ailleurs, il est justifié que la S.A.R.L. LA VARAKA a régularisé la situation dès qu'elle en a eu connaissance et a obtenu une attestation d'assurance dès le 12 mars 2019 et l'a adressée à sa bailleresse par courriel en date du 1er avril 2019. Au demeurant, il n'est pas contesté que les dommages à la suite de l'incendie ont été intégralement couverts par l'assurance souscrite par la copropriété, l'incendie ayant été causé par une défaillance du réseau électrique de l'immeuble.
En outre, le commandement délivré le 10 juillet 2019 enjoint simplement la S.A.R.L. LA VARAKA "d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs, soit à produire les justificatifs d'assurance" dans le délai d'un mois. Contrairement à ce que soutient la bailleresse, il n'est nullement fait commandement à la S.A.R.L. LA VARAKA de justifier d'une assurance sur la période du 1er octobre 2018 au 11 mars 2019.
Or, il ressort des pièces versées aux débats qu'antérieurement à la délivrance du commandement, la S.A.R.L. LA VARAKA avait déjà justifié bénéficier d'une assurance contre les risques locatifs. Dès lors, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement d'avoir à justifier d'une assurance alors que ce dernier avait déjà justifié. Il l'a par ailleurs de nouveau transmise dans le délai d'un mois à la suite de la délivrance du commandement de payer.
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que c'est de mauvaise foi que la bailleresse a mis en œuvre la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, de sorte que celle-ci ne peut produire ses effets. Au demeurant, il y a lieu de constater que la S.A.R.L. LA VARAKA avait exécuté son obligation de justifier d'une assurance dans le délai d'un mois. Or, la justification de la souscription d'une police d'assurance pour les risques locatifs pendant la durée du bail exclut que soit constatée la résiliation du bail commercial en application d'une clause résolutoire pour non justification de l'existence du contrat d'assurance (3e Civ., 13 avril 1988, pourvoi n° 87-10.516, Bull. 1988, III, n° 68).
L'acquisition de la clause résolutoire ne peut donc être constatée pour ce motif, comme le sollicite la bailleresse dans ses conclusions.
La S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE sera donc déboutée de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ainsi que de sa demande de résiliation du bail à ce titre.
Sur la demande de résolution judiciaire
La S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE sollicite la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la S.A.R.L. LA VAKARA. Elle soutient que cette dernière n'a pas souscrit de police d'assurance pour l'année 2018 et pour la période du 1er janvier 2019 au 11 mars 2019 ; qu'elle n'était pas couverte au titre de l'incendie survenu le 11 mars 2019 ; que ce n'est que très opportunément que le sinistre a été pris en charge par l'assureur de la copropriété; que l'exploitation de l'activité de la S.A.R.L. LA VAKARA, la restauration, est une source importante de nuisances sonores, compte tenu qu'elle se trouve autorisée à fermer à 5 heures du matin ; que de nombreux voisins se sont plaints ; que la dernière étude d'impact conclut à l'existence de bruits émergents pour les voisins et préconise la pose d'un limitateur que la S.A.R.L. LA VARAKA n'a jamais installé ; que la S.A.R.L. LA VARAKA a procédé à des travaux de remise en état des locaux sinistrés sans autorisation du bailleur et alors que les expertises menées par les assureurs n'étaient pas encore achevées ; que son conseil a dû demander à la S.A.R.L. LA VARAKA le registre de sécurité et le rapport de visite de la commission de sécurité de la mairie de [Localité 6] ; que ces documents n'ont jamais été produits ; que la S.A.R.L. LA VARAKA ne procède pas régulièrement au règlement des loyers ; que ce n'est qu'en mai 2023 que la S.A.R.L. LA VARAKA a enfin apuré son arriéré de loyers et charges.
La S.A.R.L. LA VARAKA s'oppose à cette demande. Elle soutient que le défaut d'assurance n'a concerné qu'une très courte période et ne lui était nullement imputable ; qu'elle a fait le nécessaire pour régulariser la situation ; que le manquement ponctuel à l'obligation d'assurance des lieux loués, en 20 ans d'exploitation, limité dans le temps, auquel la locataire est étrangère et qui n'a occasionné aucun préjudice à la bailleresse ne présente pas le degré de gravité suffisant pour justifier la résiliation judiciaire du bail ; que le grief tiré des nuisances sonores est opportunément soulevé pour la première fois dans la présente instance ; que la bailleresse ne lui a jamais adressé de mise en demeure à ce sujet ; qu'aucune preuve concrète d'une infraction aux dispositions réglementaires applicables aux émergences sonores n'est caractérisée en l'espèce ; que la bailleresse ne rapporte pas la preuve des nuisances sonores alléguées, ni leur actualité ; que les seules pièces produites sont insuffisantes pour démontrer la démonstration des troubles allégués, nul ne pouvant se constituer une preuve à lui-même ; qu'il n'est pas établi de dépassement ses seuils d'émergences réglementaires ; que depuis son entrée dans les lieux, en application des prescriptions réglementaires, elle a réalisé des études d'impact ; qu'elle a toujours eu un limitateur de bruit scellé à son système de sonorisation ; qu'elle a suivi les préconisations de la dernière étude d'impact ; que s'agissant des travaux de remise en état, l'appartement incendié ne fait pas partie de l'assiette du bail commercial dont il est demandé la résiliation judiciaire ; que la bailleresse ne peut invoquer la prétendue réalisation de travaux de remise en état dans l'appartement faisant l'objet d'un bail civil distinct au soutien de sa demande de résiliation judiciaire ; qu'elle n'est redevable d'aucune dette de loyer et de charge.
En application des articles 1741 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au jour du contrat, la demande de résiliation judiciaire du bail peut être accueillie en cas de violation suffisamment grave du contrat. Le caractère de gravité suffisante s'apprécie en fonction de la nature de l'obligation inexécutée et de l'infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant.
Le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante.
Sur le grief tiré du défaut d'assurance
Le contrat de bail stipule au paragraphe 11 des conditions générales du bail intitulé "Assurances" que le preneur est tenu "de se faire assurer contre l'incendie, les explosions, le vol, les dégâts des eaux et le bris de glaces, pour garantie des risques locatifs, de la perte de loyers, de la privation de jouissance, du recours des voisins et de ses mobiliers, matériel et marchandises et le cas échéant celui mis à sa disposition, avec couverture suffisante pour les objets d'art et de valeur, de tel (sic) sorte que le bailleur ne puisse être recherché des chefs ci-dessus, par une compagnie notoirement solvable et d'en justifier au bailleur à sa demande, ainsi que le paiement des primes. De déclarer expressément à ladite Compagnie les renonciations à recours énoncé ci-après (...)".
Comme développé supra, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.R.L. LA VAKARA était régulièrement assurée jusqu'au 30 septembre 2018. Ce n'est qu'à la suite d'une erreur du courtier d'assurances qu'elle n'a pas été assurée du 1er octobre 2018 au 11 mars 2019 alors qu'elle avait réglé sa cotisation. Dans un courrier en date du 12 novembre 2020, le courtier d'assurances de la S.A.R.L. LA VARAKA indique "il est en effet exact ? que j'ai bien encaissé, à temps, les primes d'assurance que vous m'avez versées afin d'assurer vos différents établissements. J'ai en effet omis de renouveller (sic) le contrat d'assurances de LA VARAKA dans les temps pour l'année 2019. Même si cela n'est pas excusable, il a (sic) cependant une explication que je tiens à vous livrer. J'ai un autre client dans mon portefeuille, qui porte le nom de la VAKARA et j'ai donc imputé vos paiements chez ce client". Par ailleurs, il est justifié que la S.A.R.L. LA VARAKA a régularisé la situation dès qu'elle en a eu connaissance et a obtenu une attestation d'assurance dès le 12 mars 2019 et l'a adressée à sa bailleresse par courriel en date du 1er avril 2019.
Dès lors, le défaut d'assurance, reproché à la S.A.R.L. LA VARAKA, très limité dans le temps et non imputable à la S.A.R.L. LA VARAKA, ne revêt pas de caractère de gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
Sur le grief tiré des nuisances sonores
Le contrat de bail stipule au paragraphe 9 des conditions générales du bail intitulé "Mode d'occupation" que le preneur "doit veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit troublée en aucune manière par son activité et celle de toute personne de son chef. Le preneur devra prendre toutes précautions, pour l'exercice normal de son activité dans le respect de ses obligations principales, que ce soit pour bruits (instruments de musique, appareil (sic) ménagers, etc) odeurs, fumée, lumière, chaleur, trépidation, surcharges, ou affluence de visiteurs (...)."
S'agissant du grief tiré des nuisances sonores, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE produit :
- un courriel de la préfecture de Police de [Localité 6] en date du 8 novembre 2017 dans lequel la préfecture de Police confirme que la S.A.R.L. LA VARAKA "dispose d'une autorisation d'ouverture de nuit permettant à l'exploitant d'ouvrir son établissement de 02h00 à 05h00" ;
- une vidéo et un courriel de Mme [H] [F] en date du 25 juin 2019 dans lequel elle indique être propriétaire d'un logement au [Adresse 2] à [Localité 5] et se plaint de nuisances sonores d'une crêperie se situant au pied de son immeuble. Toutefois, il y a lieu de relever que le restaurant exploité par la S.A.R.L. LA VARAKA se situe au [Adresse 1] et non au [Adresse 2]. Il ne peut donc être tenu compte de ces pièces qui n'ont aucun lien avec le restaurant exploité par le la S.A.R.L. LA VAKARA ;
- un courrier officiel du 28 octobre 2021 dans laquelle le conseil de la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE rappelle au conseil de la S.A.R.L. LA VARAKA les dispositions du paragraphe 9 des conditions générales du bail, précise que sa cliente déplore la "persistance quasi quotidienne des nuisances sonores liées à la musique ou à l'affluence des visiteurs générées par l'activité de la S.A.R.L. LA VARAKA et lui demande de bien vouloir intervenir auprès de sa cliente "pour que les nuisances cessent de manière définitive"" ;
- un courriel de Madame [L] [B] en date du 20 décembre 2023 qui fait état de nuisances sonores et des désagréments provoqués par l'alcoolisation des clients.
La S.A.R.L. LA VAKARA, quant à elle, justifie avoir réalisé en 2001, 2002, 2009 et 2018 des études d'impact des nuisances sonores. Elle justifie également avoir réglé le 4 décembre 2019 le limitateur de niveau sonore conformément aux recommandations et valeurs indiquées dans l'étude d'impact réalisée le 13 juillet 2018.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, force est de constater que les éléments produits par la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE ne peuvent suffire à eux seuls à démontrer l'existence de nuisances sonores. Au demeurant, la S.A.R.L. LA VARAKA justifie respecter ses obligations en matière de nuisance sonores en prenant les mesures nécessaires pour éviter ce type de nuisances.
Dès lors, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE ne justifie pas que la S.A.R.L. LA VARAKA soit responsable de nuisances sonores pouvant justifier la résolution du bail.
Sur le grief tiré des travaux de remise en état sans autorisation
Le paragraphe 7 intitulé "Changement des lieux - Installations" des conditions générales du bail stipule que le preneur ne peut "sans le consentement écrit du bailleur, faire aucun changement ou installation dans les lieux loués. En cas d'autorisation, les travaux seront exécutés sous la surveillance de l'Architecte du bailleur, aux frais du locataire. Le preneur engage sa pleine et entière responsabilité en cas de réalisation par ses soins de travaux sans autorisation du bailleur. Tous travaux qui seraient exigés par la loi ou par l'autorité administrative pour permettre la poursuite de l'activité du preneur seront à sa charge exclusive sans participation aucune du bailleur."
En l'espèce, les travaux de remise en état litigieux auraient été effectués à la suite de l'incendie du 11 mars 2019. Il n'est pas contesté que l'incendie a eu lieu dans le local objet du bail civil et non du bail commercial. Dès lors, les dispositions du bail commercial ne trouvent pas à s'appliquer et il ne peut être soulevé une violation du bail commercial s'agissant des travaux allégués. Au demeurant, il n'est pas démontré que la S.A.R.L. LA VARAKA ait effectué des travaux de remise en état sans autorisation de la bailleresse.
Au vu de ces éléments, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE ne démontre pas une violation du paragraphe 7 des conditions générales du bail pouvant justifier une résolution du bail.
Sur le grief tiré du défaut de paiement des loyers et des charges
En l'espèce, il n'est pas contesté que si un arriéré locatif a existé, la S.A.R.L. LA VARAKA a réglé l'intégralité de sa dette en mai 2023 et qu'elle n'est aujourd'hui débitrice d'aucune somme.
En conséquence, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE ne justifie nullement d'un arriéré locatif pouvant justifier la résolution du bail au jour de la présente décision.
Décision du 13 Novembre 2024
18° chambre 3ème section
N° RG 20/02373 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRZU6
Au vu de l'ensemble de ces éléments, la preuve de manquements aux obligations résultant du bail commercial liant les parties présentant un caractère de gravité suffisante n'est pas rapportée. La S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE sera donc déboutée de sa demande de résolution judiciaire du bail commercial ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion sous astreinte, séquestration des meubles, fixation du montant de l'indemnité d'occupation et conservation du dépôt de garantie.
Sur la demande de résolution judiciaire du bail civil
La S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE sollicite la résolution judiciaire du bail civil conclu pour le local du 1er étage. Elle soutient qu'aux termes des conditions générales du bail, la S.A.R.L. LA VARAKA était tenue d'assurer les lieux, de solliciter l'autorisation du bailleur pour réaliser les travaux, de s'abstenir de toute nuisances et de payer le loyer ; que les causes de résolution du bail commercial sont applicables au bail civil.
La S.A.R.L. LA VARAKA s'oppose à cette demande. Elle soutient qu'elle s'est toujours acquittée des loyers et des charges ; que son compte locataire présente même un solde créditeur ; qu'elle n'a jamais réalisé de travaux de remise en état sans l'autorisation du bailleurs.
Les griefs soulevés par la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE sont identiques à ceux soulevés s'agissant du bail commercial.
Sur le grief tiré du défaut d'assurance
Le paragraphe 11 des conditions générales du bail civil stipule que le preneur devra "faire assurer convenablement contre l'incendie, les explosions et les dégâts des eaux, son mobilier, et, le cas échéant celui mis à sa disposition, ainsi que le recours des voisins et les risques locatifs, par une compagnie notoirement solvable, et d'en justifier au bailleur à sa demande, ainsi que du paiement des primes. De déclarer expressément à ladite Compagnie les renonciations à recours énoncées ci-après (...)".
Comme développé ci-dessus, le défaut d'assurance, reproché à la S.A.R.L. LA VARAKA, très limité dans le temps et non imputable à la S.A.R.L. LA VARAKA, ne revêt pas de caractère de gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
Sur le grief tiré des travaux de remise en état sans autorisation
Le paragraphe 7 intitulé "Changement des lieux - Installations" des conditions générales du bail civil stipule que le preneur ne peut "sans le consentement écrit du bailleur, faire aucun changement ou installation dans les lieux loués. En cas d'autorisation, les travaux seront exécutés sous la surveillance de l'Architecte du bailleur, aux frais du locataire.(...)".
En l'espèce, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE soutient sans le démontrer que la S.A.R.L. LA VAKARA aurait effectué des travaux de remise en état du local litigieux à la suite de l'incendie du 11 mars 2019 et ce sans autorisation du bailleur.
Dès lors, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE ne démontre pas une violation du paragraphe 7 des conditions générales du bail civil pouvant justifier une résolution du bail.
Sur le grief tiré des nuisances sonores
Le paragraphe 9 des conditions générales du bail civil intitulé "Mode d'occupation" stipule que le preneur doit "veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit troublée en aucune manière par son occupation et celle de toutes personnes vivant avec lui. Le preneur devra prendre toutes précautions, même pour l'exercice normal de son activité dans le respect de ses obligations principales, que ce soit pour bruits (instruments de musique, appareils ménagers, etc...), odeurs, fumée, lumière, chaleur, trépidations, surcharges ou affluence de visiteurs (...)."
En l'espèce, la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE ne justifie nullement que la S.A.R.L. LA VAKARA ait commis des nuisances sonores dans le local bénéficiant d'un bail civil.
La S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE ne justifiant pas de la violation par la S.A.R.L. LA VAKARA des stipulations du paragraphe 9 des conditions générales du bail civil, elle sera déboutée de sa demande de résolution du bail civil liant les parties.
Sur le grief tiré du défaut de paiement des loyers et des charges
Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du décompte locatif, que la S.A.R.L. LA VAKARA n'est débitrice d'aucune somme au titre des charges et des loyers. Elle est même au contraire créancière.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, la preuve de manquements aux obligations résultant du bail civil liant les parties présentant un caractère de gravité suffisante n'est pas rapportée. La S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE sera donc déboutée de sa demande de résolution judiciaire du bail civil et de ses demandes subséquentes en expulsion sous astreinte, séquestration des meubles, fixation du montant de l'indemnité d'occupation et conservation du dépôt de garantie.
Sur la demande à titre reconventionnel de dommages et intérêts pour procédure abusive
La S.A.R.L. LA VAKARA sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile. Elle soutient qu'en poursuivant l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement d'un commandement nul et de nul effet, outre délivré de mauvaise foi et en sollicitant la résiliation judiciaire du bail commercial et du bail civil sur le fondement de griefs inexistants ou dépourvus de toute gravité, la bailleresse a méconnu son obligation de bonne foi et fait dégénérer son droit d'agir en justice en abus ; qu'elle a été contrainte d'organiser sa défense.
La S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE s'oppose à cette demande. Elle soutient que la S.A.R.L. LA VAKARA ne démontre pas qu'elle a commis une faute ; qu'elle est fondée à faire constater la clause résolutoire du bail et à solliciter la résiliation des baux au regard des manquements graves et répétés aux conditions du bail ; qu'elle ne démontre pas plus la matérialité de son préjudice, tant dans son principe que dans son montant.
En application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol. L'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute.
La S.A.R.L. LA VAKARA ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE aurait dégénéré en abus. Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les demandes accessoires
La S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance dont distraction au profit de Me TEBOUL ASTRUC, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE à payer à la S.A.R.L. LA VAKARA la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE sur le même fondement sera rejetée.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE de l'ensemble de ses demandes,
DÉBOUTE la S.A.R.L. LA VAKARA de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
CONDAMNE la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE à payer à la S.A.R.L. LA VAKARA la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.C.I. SCI 138 140 FG ST ANTOINE en tous les dépens, dont distraction au profit de Me TEBOUL ASTRUC, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
REJETTE toutes les autres demandes des parties,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à Paris le 13 Novembre 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA
