Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 23/02817

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/02817 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GLTO NAC : 50G JUGEMENT CIVIL DU 24 SEPTEMBRE 2024 DEMANDEUR M. [B] [S] [E] Né le 30.05.1976 à [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7] Rep/assistant : Me Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001560 du 11/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST DENIS REUNION) DÉFENDEUR M. [Z] [H] Né le 06.01.1961 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 7] Rep/assistant : Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 24.09.2024 CCC délivrée le : à Me Guillaume DARRIOUMERLE, Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 Août 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 24 Septembre 2024. JUGEMENT : Contradictoire, du 24 Septembre 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte notarié du 27 juillet 2018, Monsieur [B] [E] a acquis de Monsieur [Z] [H] une maison à usage d’habitation édifiée en 2005, de type F3, cadastrée AN [Cadastre 1], située [Adresse 4], à [Localité 7], au prix de 70 000 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, Monsieur [B] [E] a assigné monsieur [Z] [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de: - CONDAMNER Monsieur [H] à payer à Monsieur [E] la somme de 80.553,90 euros au titre du préjudice matériel, assortie des intérêts au taux à compter du jour de la vente, - CONDAMNER Monsieur [H] à payer à Monsieur [E] la somme de 4.065 euros en remboursement des frais de notaire, - CONDAMNER Monsieur [H] à payer à Monsieur [E] un montant défini sur la base de 50 € par jour et par personne depuis la vente du 27 juillet 2018 pour le préjudice de jouissance, - CONDAMNER Monsieur [H] à payer à Monsieur [E] la somme de 70.000 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral, - CONDAMNER Monsieur [H] à payer la somme de 3.500 euros au titre des frais et dépens, en application des conditions prévues aux articles 37 et 75 de la la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à I'aide juridique. Au soutien de ses prétentions, il soutient avoir été victime de manoeuvres dolosives de la part de monsieur [H], qui lui a vendu un bien construit illégalement. Il soutient également que le bien vendu était affecté d’un vice caché, notamment la présence d’un puits d’évacuation des eaux usées qu’il dit avoir découvert le 23 février 2022 quand son jardin s’est effondré. Il reproche également à son vendeur, à la fois sur le fondement de la responsabilité contractuelle et délictuelle, pour ne pas avoir respecté ses engagements fixés dans les actes notariés, à savoir celui d’installer un compteur électrique, prévu dans le compromis de vente, et le pacte de préférence, pour lequel il lui aurait versé 10 000 euros. Il invoque également l’enrichissement sans cause concernant ce versement allégué de 10 000 euros. Il se fonde enfin sur la théorie des troubles anormaux du voisinage et sur l’abus du droit de propriété. Aux termes de ses conclusions notifiées électroniquement le 10 novembre 2023, monsieur [Z] [H] demande au tribunal de: - DEBOUTER Monsieur [B] [E] de l’ensemble de ses demandes, - CONDAMNER Monsieur [B], [S] [E] à payer la somme de 4000 euros à Monsieur [Z] [H] en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER Monsieur [B], [S] [E] aux entiers dépens ; Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître Fabrice SAUBERT pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’aucun dol n’est démontré et que le demandeur ne sollicite en tout état de cause pas la nullité de la vente. Il soutient qu’aucun vice caché n’est démontré, le puits sans fond étant mentionné dans l’acte de vente. Il fait valoir qu’aucun enrichissement sans cause n’est démontré. Il soutient encore qu’aucun trouble du voisinage n’est démontré, la présence d’un poulailler et d’un chien n’en constituant pas la preuve. Il fait enfin valoir que les préjudices dont la réparation est sollicitée, outre qu’ils ne sont pas fondés, ne sont pas sérieux dans leurs montants. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de leurs prétentions. Par ordonnance en date du 10 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et autorisé les parties à déposer leur dossier le 12 août 2024. Les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’existence d’un dol: Aux termes de l’article 1130 du code civil: “L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.” Aux termes de l’article 1131 du même code: “Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.” Aux termes de l’article 1137 du même code: “Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.” En l’espèce, le permis de construire visé dans l’acte de vente du 27 juillet 2018 ne correspond pas au bien immobilier acquis par monsieur [E], puisque le permis a été délivré pour deux logements, à destination “bungalow”, pour une surface hors oeuvre nette de 56m², alors que la maison acquise par monsieur [E] est une maison d’habitation de type F3, en dur (comme le montre le constat de commissaire de justice dressé en février 2022). Néanmoins, alors que cette information était facilement vérifiable en lisant le permis de construire annexé non seulement à l’acte de vente mais déjà à la promesse de vente, il ne saurait être considéré qu’il s’agit là d’une manoeuvre ou d’un mensonge, puisque le mensonge était facilement démasquable. Ce moyen ne saurait donc prospérer. En tout état de cause, le demandeur n’en tirait pas les conséquences de droit puisqu’il ne sollicitait pas la nullité de la vente. Sur la garantie des vices cachés : Aux termes de l’article 1641 du code civil: “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.” En l’espèce, le demandeur ne saurait invoquer l’existence d’un vice caché consistant dans la présence d’un puits sans fond sur sa parcelle, alors que celle-ci est explicitement mentionnée en page 18 de l’acte notarié d’achat, juste après la déclaration du vendeur concernant l’absence de raccordement du bien à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique. Ce moyen ne saurait donc prospérer. Sur la responsabilité contractuelle du vendeur: Aux termes de l’article 1103 du code civil: “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.” * au titre du pacte de préférence: En l’espèce, l’acte de vente régularisé par les parties contient en page 6 un pacte de préférence au profit de l’acquéreur, “en cas d’aliénation à titre onéreux du bien immobilier désigné en teinte rose au plan annexé, faisant partie d’une parcelle de plus grande importance cadastrée section AN numéro [Cadastre 2]". Le demandeur ne démontre nullement que ce pacte n’aurait pas été respecté et qu’une vente aurait été conclue par monsieur [H] sans avoir au préalable proposé le bien à monsieur [E]. Ce moyen ne saurait donc prospérer. * au titre de l’installation du compteur électrique: En l’espèce, si le compromis de vente notarié contenait une clause prévoyant que le vendeur ferait installer un compteur électrique par un professionnel, à ses frais, et fournirait une attestation d’installation et de conformité, l’acte de vente stipule en page 18 qu’aucune installation n’a été réalisée et aucune attestation fournie par le vendeur, et que l’acquéreur renonce purement et simplement à cette condition. Dès lors, aucune inexécution contractuelle ne saurait être reprochée de ce chef, de sorte que ce moyen ne saurait davantage prospérer. Sur l’enrichissement sans cause: Aux termes des articles 1302 et 1302-1 du code civil: “Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution” et “Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.” En l’espèce, le demandeur allègue avoir versé une sommme de 10 000 euros au défendeur, en vue de l’acquisition de la parcelle voisine, objet du pacte de préférence: néanmoins, alors qu’il ne rapporte aucun élément de preuve de ce versement, ce moyen ne saurait prospérer. Sur les troubles anormaux du voisinage: La jurisprudence a dégagé le principe, autonome par rapport à la responsabilité civile délictuelle fondée sur l’article 1240 du code civil, selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. En l’espèce, la réalité de ces troubles n’est pas établie : en effet, la seule pièce versée pour les étayer est le constat dressé en février 2022 par Maître [L], qui a relevé la présence d’un poulailler et d’un chien de race malinois à proximité de la parcelle de monsieur [E], sur la parcelle voisine. Néanmoins, l’installation d’un poulailler et la présence d’un malinois, faits courants à La Réunion, ne sauraient constituer, à eux seuls, un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Sur l’abus du droit de propriété: Aux termes de l’article 544 du code civil: “La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.” En l’espèce, il ressort du constat dressé par Maître [L] en février 2022 que monsieur [H] a installé des caméras de vidéoprotection dont l’une est tournée vers l’entrée de la maison de monsieur [E]. Cette installation, susceptible de porter atteinte à la vie privée de monsieur [E], protégée par l’article 9 du code civil, cause nécessairement un préjudice à ce dernier. Il sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 5000 euros de dommages et intérêts. Enfin, il ne sera pas répondu au moyen concernant les fautes personnelles de monsieur [H], détachables du service, au titre desquelles la commune qui l’emploie pourrait se retourner contre lui pour se faire rembourser les sommes versées lorsque la responsabilité de la commune a été engagée. Ce moyen est en effet inopérant alors que le demandeur indique se réserver le droit d’engager la responsabilité de la commune qui emploie monsieur [H], relevant de la compétence du tribunal administratif. Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire: Le défendeur, qui succombe, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à I'aide juridique. PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à verser à Monsieur [B] [E] la somme de 5 000 (cinq mille) euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE Monsieur [Z] [H] aux entiers dépens, CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à verser à Maître Guillaume DARRIOUMERLE la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, La greffière La présidente