Cour d'appel, 27 novembre 2024. 22/11118

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 8 ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2024 (n° 2024/ 243 , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/11118 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF6XY Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 juin 2022 - Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2021000516 APPELANTE S.A.S. 30 SEVERIN, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 829 874 163 [Adresse 7] [Adresse 7] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 ayant pour avocat plaidant Me Laurent-Haim BENOUAICH de la SCP BBO, avocat au barreau de PARIS, toque : R057 substitué à l'audience par Me Pierre-Alain TOUCHARD, avocat au barreau de PARIS, toque : R057 INTIMÉE S.A. MSIG INSURANCE EUROPE AG immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 753 143 882 [Adresse 6] [Adresse 6] Représentée par Me Joaquim RUIVO DE SOUSA LOPES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0700 PARTIE INTERVENANTE MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERÇANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE (DITE MACIF), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de NIORT sous le numéro 781 452 511 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34, ayant pour avocat plaidant Me Anne HILTZER-HUTTEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : E1321 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 24 septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre Madame FAIVRE, Présidente de Chambre Monsieur SENEL, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame FAIVRE dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier lors des débats : Madame CHANUT ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame CHAMPEAU-RENAULT, Présidente de chambre et par Madame CHANUT, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ****** EXPOSÉ DU LITIGE La SAS 30 SEVERIN a acquis le 8 juin 2017, des locaux à usage commercial, composés de plusieurs étages en sous-sol et dans les étages supérieurs, appartenant à un ensemble immobilier situé au [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété. Après avoir connu peu après son acquisition, un premier dégât des eaux (sinistre 1) provenant d'un lot de copropriété appartenant à M. [L], situé au 2ème étage de l'immeuble, la société 30 SEVERIN a été victime de deux nouveaux dégâts des eaux dans les sous-sol de ces locaux: - Le 17 octobre 2017, un sinistre (sinistre 2) sur la canalisation des eaux usées et des eaux vannes affectant son local et celui des locaux mitoyens appartenant à la SAS ANISSA ; - Le 22 mars 2018, un sinistre (sinistre 3) sur la canalisation d'alimentation d'eau froide encastrée dans le mur séparant les deux mêmes locaux commerciaux. Après avoir été indemnisée pour le sinistre 1 par son assureur CIC Assurances-ACM Iard, la société 30 SEVERIN l'a vainement actionné pour les sinistres 2 et 3. Elle s'est alors adressée à l'assureur du syndicat des copropriétaires, la SA MSIG INSURANCE EUROPE AG (MSIG ), en faisant valoir que ces deux sinistres avaient pour origine des canalisations communes et non privatives. Une expertise amiable entre les assureurs et les représentants des différents copropriétaires a chiffré les dommages imputables aux deux sinistres, incluant les pertes de loyers, à un total de 192 639,05 euros, n'incluant pas le préjudice d'usage consécutif à l'indisponibilité des locaux. Face aux demandes d'indemnisation de 30 SEVERIN, MSIG a opposé un refus de garantie. PROCÉDURE Par acte du 10 septembre 2019, la SAS 30 SEVERIN a assigné la SA MSIG INSURANCE EUROPE AG devant le tribunal de commerce de Paris tant au titre du volet responsabilité civile de l'assurance du syndicat des copropriétaires que du volet dommage aux biens du copropriétaire. La SA MSIG INSURANCE EUROPE AIG a assigné en intervention forcée : - ACM par acte du 17 décembre 2020 signifié à personne habilitée ; - M. [L] par acte du 9 décembre 2020 signifié à personne ; - la SAS ANISSA par acte du 4 décembre 2020 déposé en l'étude de l'huissier ; - le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] par acte du 3 décembre 2020 signifié à personne habilitée. Ces deux instances ont été jointes. Par jugement du 8 juin 2022, le tribunal de commerce de Paris a : - Débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes ; - Condamné la SAS 30 SEVERIN à payer à la COMPAGNIE MSIG INSURANCE EUROPE AG la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la SAS 30 SEVERIN aux dépens ; - Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. Par déclaration électronique du 10 juin 2022, enregistrée au greffe le 28 juin 2022, la SAS 30 SEVERIN a interjeté appel des dispositions du jugement lui faisant grief, à l'égard de la COMPAGNIE MSIG INSURANCE EUROPE AG. Sur incident formé par la compagnie MSIG, le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 9 mai 2023 : - Dit que la demande de radiation du rôle de l'affaire est recevable mais qu'il n'y a pas lieu de la prononcer, la demande étant devenue sans objet ; - Débouté la société MSIG de sa demande de voir ordonner à la société 30 SEVERIN d'appeler en cause d'appel l'ensemble des intéressés (la société ANISSA, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic Ma Ville Immobilier) et dit qu'il appartiendra à toute partie intéressée d'y procéder elle-même, ou de se joindre à l'instance dans les conditions de l'article 552 du code de procédure civile ; - Débouté la SAS 30 SEVERIN de sa demande de provision ; - Débouté la SAS 30 SEVERIN de sa demande d'expertise ; - Débouté les parties de toutes autres demandes, y compris celles fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Réservé les dépens ; - Dit que la décision n'est susceptible d'aucun recours indépendamment de l'arrêt sur le fond à l'exception des cas prévus par 916 du code de procédure civile; La société 30 SEVERIN a assigné la SAMCV MACIF, assureur de la société ANISSA, en intervention forcée par acte signifié par commissaire de justice le 5 février 2024. Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2022, la SAS 30 SEVERIN demande à la cour : « Vu l'article 143 du code de procédure civile ' Mesure instructions ; Vu l'article 1242 du code civil ' RC du fait des choses ; Vu les articles 2 et 3 du code de la copropriété ' Parties communes ; Vu l'article 14 du code de la copropriété ' RC du fait des parties communes ; Vu le règlement de copropriété ' Absence de qualification des canalisation privatives encastrées ; Vu l'intercalaire d'assurance MSIG et l'article 1104 du code civil ' Assurance immeuble Vu la jurisprudence précitée ; Vu les pièces versées aux débats ; - DECLARER la société 30 SEVERIN recevable et bien fondée en son action, fins et prétentions ; - INFIRMER le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris en date du 08/06/2022 ; STATUANT A NOUVEAU A titre principal, CONDAMNER la Compagnie MSIG au paiement d'une somme de 177.639,05 € entre les mains de la société 30 SEVERIN au titre des dommages matériels et immatériels conformément au procès-verbal d'expertise contradictoire déduction faite de 15.000 € suite au premier sinistre ; CONDAMNER la Compagnie MSIG au paiement d'une somme de 10.658,35 € entre les mains de la société 30 SEVERIN au titre des garanties HE conformément à l'intercalaire ; DECLARER qu'un désaccord sur la perte d'usage et des loyers consécutive à l'impossibilité d'utiliser la cuisine du restaurant depuis la date du sinistre pour un préjudice de 770.000 € persiste ; A titre subsidiaire : Compte tenu que l'origine et le chiffrage des dommages ont été arrêtés en contradictoire selon le PV d'expertise du 24/08/2018 sans contestations par les parties et concernant le désaccord quant aux préjudices immatériels, il est demandé à la cour de : - DESIGNER un expert judiciaire qui lui plaira agréé par la Cour de Cassation dans la rubrique C- 02.02 estimations immobilières ou C-02.03 Gestion immeuble ' Copropriété dont les frais seront supportés à 50 % par les parties et dont les missions seront : - Convoquer les parties ; - Se faire remettre l'intégralité des documents et pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission ; - Visiter les lieux et procéder à toutes constatations utiles ; - Donner son avis sur le préjudice d'usage pour la période d'indisponibilité des locaux qui correspond à la période entre les dates des sinistres, les recherche et suppression de fuite, les expertises amiables et la date de fin de travaux de remise en état ; - Donner son avis sur la valeur locative des locaux pour activité de restauration ; - Donner son avis sur la valeur locative des locaux pour activité de magasin de bonbons ; - Donner son avis sur la totalité des préjudices financiers et immatériels subis ; En tout état de cause REJETER l'ensemble des prétentions de la Compagnie MSIG ; CONDAMNER la Compagnie MSIG au paiement d'une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la Compagnie MSIG au paiement de l'ensemble des dépens de première instance et d'appel. » Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2022 et dirigées seulement à l'égard de la société 30 SEVERIN, la compagnie MSIG INSURANCE EUROPE AG demande à la cour : « Vu les articles 1103 et suivants du code civil, RECEVOIR la compagnie MSIG en l'ensemble de ses demandes, DEBOUTER la société 30 SEVERIN de l'ensemble de ses demandes, CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement querellé, Et notamment DIRE et JUGER que le sinistre 1 en date du 16 août 2017, ne fait pas partie de la réclamation de la SAS 30 SEVERIN, CONSTATER qu'aucun travaux, ni de remise en état n'ont été réalisés dans les lieux qui se trouvaient dans un état de vétusté et de délabrement avancés, DIRE ET JUGER que les deux sinistres postérieurs allégués par la société demanderesse sont d'origine privative, DIRE ET JUGER en conséquence que les garanties de la police MSIG n°F910161013 ne sont, en l'espèce, pas mobilisables, DEBOUTER en conséquence la SAS 30 SEVERIN de sa demande provisionnelle ainsi que de toutes ses demandes pécuniaires, DEBOUTER la SAS 30 SEVERIN de sa demande d'expertise judiciaire, Subsidiairement : DIRE ET JUGER que la SAS 30 SEVERIN ne justifie pas de ses préjudices et que ceux-ci sont manifestement surévalués, compte tenu de l'état de vétusté de délabrement des locaux atteints par les inondations, RAMENER à de plus justes proportions les préjudices matériels subis et rejeter toutes les demandes en ce qui concerne les préjudices immatériels, Reconventionnellement : CONDAMNER la SAS ANISSA à garantir la compagnie MSIG de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, En tout état de cause : CONDAMNER la demanderesse à verser la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la compagnie MSIG, La CONDAMNER aux entiers dépens. » Par conclusions d'intimée notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, la SAMCV MACIF (la MACIF) demande à la cour : « Vu l'assignation en intervention forcée délivrée à la MACIF, Vu le jugement prononcé le 08 juin 2022 par le tribunal de commerce de Paris, sous le n° RG J2021000516, Vu l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Vu la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite Loi ELAN, Vu la jurisprudence, Vu les pièces produites, - Réformer le jugement prononcé le 08 juin 2022 par la 19ème chambre du tribunal de commerce de Paris, sous le RG J2021000516, - Juger que la cause du sinistre survenu le 17 octobre 2017 est imputable à un élément commun de l'immeuble, - Juger que la cause du sinistre survenu le 22 mars 2018 est imputable à un élément commun de l'immeuble, En conséquence, - Juger le SDC de l'immeuble du [Adresse 4] responsable de plein droit des sinistres survenus le 17 octobre 2017 et le 22 mars 2018, - Juger la MACIF hors de cause, En tout état de cause, - Débouter la SAS 30 SEVERIN et la Compagnie MSIG INSURANCE AG de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la MACIF, Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires formées contre la MACIF, À titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne prononçait pas la mise hors de cause de la MACIF, - Sur le quantum des demandes de la SAS 30 SEVERIN, - Débouter la SAS 30 SEVERIN faute de produire les pièces nécessaires à un examen de ses prétentions, la perte d'usage et de loyers alléguée n'étant aucunement démontrée, Sur la mesure expertale sollicitée - Juger la MACIF recevable et bien fondée en ses protestations et réserves et ce, sous les plus expresses réserves, sans reconnaissance aucune de garantie, tous moyens de fait et de droit réservé. Reconventionnellement et en tout état de cause, - Condamner la Compagnie MSIG INSURANCE AG, ou tout autre succombant, au paiement, au bénéfice de la MACIF, de la somme de 6.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la Compagnie MSIG INSURANCE AG, ou tout autre succombant, aux entiers dépens ». Il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION I Sur la procédure La cour relève en premier lieu, que la compagnie MSIG n'a pas notifié ses conclusions à l'intervenant forcé, la MACIF mais elle ne forme aucune demande à son égard, en second lieu qu'elle forme une demande d'appel en garantie à l'égard de la société ANISSA qui n'est pas intimée en appel et n'a pas fait l'objet d'un appel provoqué. En conséquence, il y a lieu de dire que les demandes formées par la compagnie MSIG à l'égard de la société ANISSA sont irrecevables. II Sur le bien-fondé des demandes A Sur les conditions de mise en oeuvre de la police d'assurance A l'appui de son appel, la société 30 SEVERIN rappelle qu'elle agit contre MSIG, à titre principal comme tiers lésé dans le cadre de l'action directe du fait de l'origine parties communes des deux sinistres et à titre subsidiaire, comme assuré du fait que les dommages aux parties privatives sont contractuellement garantis par la compagnie MSIG. Sur ce, Il ressort de la police d'assurance F910161013 communiquée par la société 30 SEVERIN, qu'elle est composée : - des conditions particulières souscrites par le syndic le 8 août 2016 à effet du 20 août 2016 ayant une durée annuelle, reconductible par tacite reconduction qui définissent les biens situés [Adresse 3] et les limites de garantie et renvoient aux dispositions générales dont le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire ; - des conditions générales intitulées «'contrat d'assurance multirisques immeuble en copropriété'» qui : * définissent notamment le souscripteur, les assurés (article I.1.2 : « le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires pris ensemble ou individuellement [...]), les tiers (article I.1.3: «'toute personne physique ou morale autre que l'assuré sachant que les différents assurés sont tiers entre-eux sauf en ce qui concerne les dommages immatériels non consécutifs ») et les biens assurés (article I.1.4 : « Les biens définis ci-après situés à l'adresse mentionnée aux dispositions particulières et qui appartiennent soit à l'assuré, soit à autrui dès lors que celui-ci en est gardien, détenteur ou utilisateur à quelque titre que ce soit. [']. Les biens immobiliers objet du présent contrat sont réputés occupés totalement ou partiellement à la date de souscription ainsi qu'à chaque date d'échéance »). L'article I.1.4.1 définit les biens immobiliers: «'l'ensemble et la généralité des biens immobiliers, parties communes ou parties privatives, réputés comme tels par nature, destination ou incorporation, situés à l'intérieur ou à l'extérieur des risques assurés, quelle que soit la nature des matériaux de construction et de couverture, quels que soit l'usage ou la destination de ces biens [']. L'ensemble et la généralité des installations de tous ordres, équipements, aménagements, embellissements, dépendances, agencements, locaux techniques ou de service, intégrés ou non, [']» . * stipulent au chapitre I-4, les exclusions communes à toutes les garanties ; * consacrent le titre II à l'assurance de dommages en distinguant les dommages aux biens des garanties complémentaires aux dommages aux biens ; * consacrent le titre III à l'assurance de responsabilité en distinguant la responsabilité du propriétaire des recours des copropriétaires, des locataires, des occupants, des gardiens. B Sur l'action directe de la société 30 SEVERIN au titre de la garantie responsabilité du syndicat des copropriétaires A l'appui de son appel, la société 30 SEVERIN fait valoir que l'origine des sinistres a été identifiée et admise par procès-verbal d'expertise du 8 août 2018 contradictoire, signé par les experts mandatés par les compagnies d'assurance. Concernant le sinistre 2, elle explique que la canalisation déboitée qui reprend les eaux vannes et eaux usées du local lui appartenant et de celui de la société ANISSA, est commune puisqu'elle dessert plus d'un copropriétaire conformément à l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965. Concernant le sinistre 3, elle se fonde sur l'expertise amiable qui a constaté que le sinistre provient d'une canalisation d'alimentation en eau encastrée dans le mur maçonné provenant de deux locaux commerciaux, elle estime que ce mur séparatif est un mur du gros oeuvre du sous-sol et comme tel, qualifié par le règlement de copropriété, de partie commune. Elle en déduit que cette canalisation fuyarde incorporée dans cette partie commune, est selon l'article 3 modifié de la loi du 10 juillet 1965, une partie commune. Dès lors que les causes de chacun des sinistres 2 et 3 sont d'origine commune, elle estime que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés au copropriétaire lésé en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et que, par conséquent, son assureur la compagnie MSIG doit sa garantie à la société 30 SEVERIN d'après la police d'assurance. En réplique, la compagnie MSIG explique que le sinistre 2 a été identifié par une entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires. Elle fait valoir que la canalisation déboîtée reprenant les eaux vannes et eaux usées est une canalisation privative car elle se trouve en partie privative. S'agissant de la cause du sinistre 3, elle explique que la fuite a été identifiée au niveau d'une canalisation d'alimentation en eau froide après compteur qui est privative puisqu'elle n'a vocation qu'à alimenter les locaux exploités par la société ANISSA. En réplique, la MACIF, assureur de la société ANISSA, fait valoir que le sinistre 2 trouve son origine dans un déboitement d'une canalisation commune du réseau d'eaux usées/eaux vannes situé au second sous-sol, affectée à l'usage d'au moins deux locaux distincts appartenant à des copropriétaires distincts et que le sinistre 3 trouve son origine dans une fuite sur canalisation d'alimentation en eau froide de la société ANISSA mais elle précise que cette canalisation est installée dans les parties communes à un mètre en profondeur du mur séparant les locaux de cette société de ceux de la société 30 SEVERIN, au premier sous-sol, que cette canalisation qui est encastrée dans le gros oeuvre, doit être considérée comme commune en application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Sur ce, La cour constate que les parties ne contestent pas que la société 30 SEVERIN exerce à l'égard de la compagnie MSIG, l'action directe au titre de l'assurance de responsabilité souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la compagnie MSIG. L'action directe de la société 30 SEVERIN correspond dans la police au «'recours du copropriétaire'», à savoir que, aux termes de l'article III.2.1 «' l'assureur garantit le recours que les copropriétaires ['] peuvent exercer contre l'assuré à propos de dommages causés à leurs biens propres, voire d'un préjudice apporté à la jouissance des biens occupés et dont il serait reconnu responsable'». Pour déterminer si le syndicat des copropriétaires est responsable, il convient de rechercher quel est le fait générateur à l'origine des dommages dont la société 30 SEVERIN demande réparation. 1) Sur le fait générateur du dommage Vu l'article 3 alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis aux termes duquel «'sont communes les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre-eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : [...] tout élément incorporé dans les parties communes'». Il ressort des dernières conclusions de la société 30 SEVERIN, qu'elle demande réparation des dommages causés par deux sinistres dégâts des eaux, le sinistre du 17 octobre 2017 (sinistre 2) et le sinistre dégâts des eaux du 22 mars 2018 ( sinistre 3). Elle communique pour en justifier, le procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages établi le 28 août 2018 pour les sinistres des 16 août 2017, 17 octobre 2017 et 22 mars 2018, par les experts amiables de la société 30 SEVERIN, des assureurs MSIG, CIC Assurances ' ACM Iard, assureur de M. [L], la société 30 SEVERIN et la MACIF assureur de la société ANISSA qui ont tous signé ce document (pièce 2 - la société 30 SEVERIN). La cour observe que la compagnie MSIG et la MACIF ne remettent pas en cause les constatations énoncées dans ce procès-verbal qui renvoie pour la cause du sinistre aux constatations de la société de plomberie mandatée par le syndicat des copropriétaires . a) Sur les dommages Les parties reconnaissent que les dommages sont localisés au rez-de-chaussée et dans les sous-sols du local commercial de la société 30 SEVERIN. b) Sur le sinistre 2 du 17 octobre 2017 Les parties ne contestent pas que la cause du sinistre a été déterminée par la société de plomberie mandatée par le syndicat des copropriétaires, qui mentionne sur sa facture 18000127 du 16 janvier 2018, qu'elle a dégagé le 10 janvier 2018, à la suite d'un sondage sur le mur de cave «'où l'eau sortait le plus'» une canalisation PVC diamètre 100 mm cassée ou déboitée. Cette société de plomberie a précisé que «'cette canalisation est l'évacuation des pompes de relevage d'une fosse qui reprend les évacuations des cuisines/plonges se trouvant au point le plus bas de l'immeuble ( 2ème ou 3ème sous-sol). Cette fosse reprend les évacuations des deux restaurants » (pièce 6 - la société 30 SEVERIN). Il ressort de l'acte notarié de vente en date du 8 juin 2017 que la société 30 SEVERIN a acquis des lots : - dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2], les lots 31 et 32 correspondant chacun à un dégagement situé au premier sous-sol, dont l'accès se fait depuis le lot 147 de l'immeuble voisin situé [Adresse 5]. L'acte notarié précise que : les lots 31 et 32 proviennent de la subdivision du lot n° 27 en trois nouveaux lots n° 30, 31 et 32, aux termes d'un acte notarié contenant modificatif à l'état descriptif de division, reçu le 30 avril 2010 ; l'ensemble immobilier susvisé a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par notaire à [Localité 8], le 26 mars 1987 publié au service de la publicité foncière de [Localité 9], le 25 mai et le 7 juillet 1987, volume 1987P, numéro 2784. Cet état descriptif de division-règlement de copropriété a été modifié à deux reprises le 19 mai 1999 et le 30 avril 2010. - dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5], les lots 140, 145 et 147, étant précisé que les lots 145 et 147 proviennent respectivement de la suppression du lot 113 pour créer les lots 145 et 146 et de la suppression du lot 114 pour créer les lots 147 et 148, suivant acte notarié modificatif à l'état descriptif de division reçu le 30 avril 2010. Le lot 140 correspond à deux salles de restaurant situées au 2eme sous-sol, à un escalier intérieur d'accès au 1er sous-sol et à un escalier intérieur d'accès au rez-de-chaussée ; le lot 145 consiste en un escalier situé au 1er accessible depuis le 1er sous-sol à partir du lot 144 ; le lot 147 consiste en un local commercial comprenant au rez-de-chaussée, une salle de restaurant, un escalier menant au 1er étage et un escalier menant au 1er sous-sol, au 1er étage, une salle de restaurant, un dégagement, des sanitaires avec deux wc, au premier sous-sol deux cuisines, une réserve. Cet ensemble immobilier situé [Adresse 5] a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d'un acte reçu par notaire à [Localité 8], le 26 mars 1987 publié au service de la publicité foncière de [Localité 9], le 7 juillet 1987, volume 1987P, numéro 3622. Cet état descriptif de division-règlement de copropriété a été modifié à cinq reprises le 18 mai 1987, le 12 décembre 1995, le 19 mai 1999, le 30 avril 2010 et le 19 mai 2014 (pièce 18 - la société 30 SEVERIN). Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le bien immobilier acquis par la société 30 SEVERIN est situé sur deux ensembles immobiliers différents qui ont, chacun, fait l'objet d'un état descriptif de division ' règlement de copropriété distinct, modifié chacun à plusieurs reprises. La description du fait générateur du dommage tel qu'il ressort des pièces justificatives susvisées, ne permet pas de déterminer dans quel lot de copropriété est situé ce fait générateur caractérisé par une canalisation défectueuse insérée dans un mur de cave, d'autant que la société 30 SEVERIN ne communique aux débats que l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2], daté du 26 mars 1987 (pièce 24 - la société 30 SEVERIN). Or, cette détermination est indispensable pour identifier le règlement de copropriété applicable au mur dans lequel la canalisation défectueuse était encastrée. L'absence d'élément justificatif sur le caractère commun ou privatif du mur dans lequel est encastré la canalisation litigieuse, ne permet pas de déterminer si la cause du dommage est commune ou privative et donc d'identifier le responsable du dommage. Dans ces conditions, s'agissant du sinistre 2, il y a lieu de débouter la société 30 SEVERIN de sa demande de garantie au titre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. c) Sur le sinistre 3 du 22 mars 2018 Il ressort du procès-verbal susvisé d'expertise amiable et de la facture 18000900 du 22 mars 2018 établie par la société de plomberie diligentée par le syndicat des copropriétaires, qu'une fuite localisée a été repérée sur un tuyau d'alimentation en eau encastrée dans un mur, les experts d'assurance ont précisé qu'il s'agit d'une canalisation d'eau froide privative après compteur, encastrée dans un mur séparant les deux locaux commerciaux au 1er sous-sol et que cette canalisation alimente exclusivement le local de la société ANISSA mais que la fuite a été réparée à partir du local de la société 30 SEVERIN. La MACIF fait valoir que ledit mur est un mur de gros oeuvre, qui permet de le qualifier de partie commune. Mais au regard de l'acte de vente susvisé et des nombreuses modifications des états descriptifs de division des deux immeubles dont le contenu, de surcroît, n'est pas justifié, il est impossible d'identifier la localisation du mur dans ce double ensemble immobilier et de le qualifier d'après le règlement de copropriété. Dès lors, il est impossible de qualifier la canalisation comme privative ou commune. Dans ces conditions, s'agissant du sinistre 3, il y a lieu de débouter la société 30 SEVERIN de sa demande de garantie au titre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. En définitive, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société 30 SEVERIN de sa demande de garantie au titre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. C Sur l'assurance de dommages En appel, la société 30 SEVERIN demande à bénéficier de l'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires pour le compte des copropriétaires au titre du volet Dommages pour la réparation des parties privatives endommagées dont elle est propriétaire. En réplique, la compagnie MSIG fait valoir que la société 30 SEVERIN ne l'a activée qu'en qualité d'assureur responsabilité et qu'elle ne garantit pas celle-ci en qualité d'assureur dommage aux biens. Dans l'hypothèse toutefois, où cette garantie serait retenue, il y aurait lieu, selon la compagnie MSIG, d'appliquer les exclusions de garantie à savoir celle relative aux « établissements entièrement inoccupés » ainsi que celle relative aux «'dommages résultant d'un défaut d'entretien permanent et patent'». Sur ce, Il ressort de la police d'assurance susvisée que les copropriétaires sont assurés par ce contrat pour les biens immobiliers, parties communes ou parties privatives (article I.1.4.1 des dispositions générales) pour les dommages matériels et pertes consécutives à un événement garanti. Aux termes des conditions particulières, est stipulée la garantie «'dégâts des eaux ou de liquides'» définie au chapitre II.1.4.1 des dispositions générales. Toutefois, les dispositions générales stipulent des exclusions communes à toutes les garanties (chapitre I.4) dont «'les sinistres résultant exclusivement des établissements ou bâtiments entièrement inoccupés, c'est-à-dire qui ne sont plus exploités à la date de souscription du contrat ou à la date d'échéance lorsqu'il est prévu un renouvellement par tacite reconduction'». Sont aussi exclus «'les dommages résultant d'un défaut d'entretien permanent et patent'». ( article I.4.2) En l'espèce, la cour constate que la compagnie MSIG n'est pas fondée à se prévaloir du fait que la société 30 SEVERIN n'aurait pas mis en oeuvre la garantie Dommages aux biens ; en effet, la mise en oeuvre de cette garantie se déduit de la lettre de refus de garantie adressée le 9 novembre 2018 par la compagnie MSIG à la société 30 SEVERIN à la suite de la déclaration de sinistre de cette dernière, la compagnie MSIG y répondant sur le volet assurance de biens stipulé au chapitre II-1 intitulé «'Dommages aux biens'» par un refus de garantie sur ce volet ( pièce 3 - la société 30 SEVERIN). Il convient donc d'examiner si la société 30 SEVERIN remplit les conditions de garantie et si la compagnie MSIG est fondée à opposer l'une ou l'autre des exclusions de garantie invoquées. Il a été établi précédemment que dans les sinistres 2 et 3, les dommages ont été causés par la rupture de conduite de distribution ou d'évacuation des eaux. Cette cause de dommage est prévue par l'article II.1.4.1 du contrat. Il a aussi été établi précédemment que les dommages sont localisés au rez-de-chaussée et dans les sous-sols du local commercial de la société 30 SEVERIN. Les biens endommagés sont donc les parties privatives appartenant au copropriétaire la société 30 SEVERIN. Les dommages matériels résultant des deux dégâts des eaux 2 et 3 affectent, d'après le procès-verbal non contesté susvisé, les agencements d'origine et le matériel de cuisine (pièce 2 - la société 30 SEVERIN). Les conditions de la garantie Dommages aux biens de la police litigieuse sont ainsi remplies sous réserve de l'examen des exclusions de garantie. S'agissant de l'exclusion «'des établissements ou bâtiments entièrement inoccupés, c'est-à-dire qui ne sont plus exploités à la date de souscription du contrat ou à la date d'échéance lorsqu'il est prévu un renouvellement par tacite reconduction'», il n'est pas contesté que la police a été souscrite le 8 août 2016. En l'espèce, à la date de souscription, la compagnie MSIG ne démontre pas que les locaux privatifs qui n'appartenaient pas encore à la société 30 SEVERIN, n'étaient pas exploités. A la date annuelle de reconduction en août 2017, la société 30 SEVERIN qui a acquis les locaux le 8 juin 2017, déclare, sans en justifier, avoir donné en location ses locaux privatifs du 21 novembre 2017 au 26 mars 2018, résiliation anticipée du fait du sinistre 3. En juin 2018, la société 30 SEVERIN a donné les lieux en location à un nouveau locataire, la société Les Bonbons de Paris. La société 30 SEVERIN fait valoir que l'exclusion de garantie ne lui est pas opposable car cette exclusion s'inscrit dans un contrat qui porte sur un immeuble situé au [Adresse 3] composé de nombreux lots privatifs et de commerces et que cette clause est relative à l'ensemble de l'immeuble et du bâtiment inoccupé. Toutefois ainsi que le fait valoir à juste titre la compagnie MSIG, la clause couvre le bien immobilier selon la qualité de l'assuré ; en l'occurrence, ce sont les locaux privatifs de la société 30 SEVERIN qui correspondent à l'établissement commercial qu'elle donne à exploiter, qui doivent être en exploitation à la date de renouvellement du contrat d'assurance. Les sinistres 2 et 3 sont intervenus pendant l'année d'exécution du contrat d'assurance renouvelé en août 2017, étant précisé qu'il est justifié par la compagnie MSIG que le précédent locataire du précédent propriétaire avait résilié son bail en mars 2017. Il est donc établi qu'à la date de renouvellement de la police d'assurance en août 2017, deux mois après son acquisition, la société 30 SEVERIN n'avait pas donné en exploitation son établissement. Mais dans la mesure où avant le renouvellement annuel suivant de la police d'assurance, il est établi que la société 30 SEVERIN a donné à bail son local privatif à la société les Bonbons de Paris, en juin 2018 (pièce 15 - la compagnie MSIG), il ne peut être considéré que son établissement commercial n'était plus exploité à la date de l'échéance annuelle suivante. Dans ces conditions qui mettent en évidence une interruption d'exploitation de quelques mois ayant suivi l'acquisition, il ne peut être considéré que les conditions de la clause d'exclusion «'les sinistres résultant exclusivement des établissements ou bâtiments entièrement inoccupés, c'est-à-dire qui ne sont plus exploités à la date de souscription du contrat ou à la date d'échéance lorsqu'il est prévu un renouvellement par tacite reconduction'» sont remplies. S'agissant de la clause d'exclusion «'les dommages résultant d'un défaut d'entretien permanent et patent'», la société 30 SEVERIN fait valoir et justifie qu'elle n'a eu de cesse lors de chacun des deux sinistres d'effectuer les recherches et la suppression des fuites à ces frais ( voir procès-verbal d'expertise amiable). Elle rappelle que les sinistres n'étaient pas prévisibles. Il ressort des pièces communiquées que la société 30 SEVERIN a acquis les locaux litigieux sans avoir été informée du dégât des eaux n° 1 et que chacun des sinistres 2 et 3 résultent d'un évènement accidentel intervenu sur une canalisation d'écoulement ( rupture) ou une canalisation d'arrivée d'eau (fuite) qui chacune était encastrée dans un mur, il ne peut donc lui être reproché un défaut d'entretien permanent et patent. En conséquence, la compagnie MSIG n'est pas fondée à lui opposer cette clause d'exclusion. En définitive, il résulte de l'ensemble de ces motifs que la garantie Dommages aux biens de la police F910161013 souscrite par le syndic du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] auprès de la compagnie MSIG est applicable aux sinistres 2 et 3 subis par le copropriétaire la société 30 SEVERIN. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté la société 30 SEVERIN de sa demande au titre de la garantie dommages aux biens. D Sur l'indemnisation des dommages au titre de la garantie Dommages aux biens A l'appui de son appel, la société 30 SEVERIN sollicite l'indemnisation : - des dommages matériels et immatériels ; - des pertes financières ; - des pertes indirectes. S'agissant de la perte d'usage, elle sollicite une expertise afin d'évaluer ce préjudice. En réplique, la compagnie MSIG fait valoir que les préjudices dont la société 30 SEVERIN sollicite la réparation sont en lien avec le sinistre 1 dont la société 30 SEVERIN ne demande pas la réparation à la compagnie MSIG et qui n'a jamais donné lieu à une remise en état. Sur ce, a) Sur l'indemnisation des dommages matériels Il ressort du procès-verbal susvisé établi par les experts amiables que ces derniers ont évalué les dommages matériels causés aux agencements d'origine et au matériel de cuisine or les sinistres 2 et 3 ont endommagé les locaux au niveau du 2ème sous-sol qui correspond d'après l'acte de vente, aux locaux de restaurant, la cuisine étant située au 1er sous-sol. Il en résulte que seuls les agencements de la salle de restaurant ont été endommagés par ces sinistres. Dans le cadre de l'estimation des dommages, les experts amiables, dont celui de la société 30 SEVERIN, ont retenu un taux de vétusté de 80% car il s'agissait des agencements d'origine. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le dommage matériel doit être évalué à 9 023,80 euros auquel il y a lieu d'ajouter les frais de déblaiement de 9 065 euros, soit une indemnité de 18 088,80 euros au titre de la totalité du dommage matériel, somme à laquelle la compagnie MSIG doit être condamnée. b) Sur la perte de loyers Il a été démontré précédemment que la société 30 SEVERIN n'avait pas eu de locataire de la date d'acquisition du bien jusqu'à juin 2018, date à laquelle son nouveau locataire est une confiserie et non un restaurant. Il n'est ainsi pas justifié d'une perte de loyer au titre des sinistres 2 et 3. La société 30 SEVERIN sera donc déboutée de sa demande d'indemnisation à ce titre. c) Sur les garanties complémentaires Il ressort de la police d'assurance qu'elle prévoit des garanties complémentaires aux dommages (chapitre II.2). A ce titre, elle garantit les honoraires d'expert et les pertes indirectes. L'expert de l'assuré a évalué ses honoraires à 17 113,50 euros (pièce 14 - la société 30 SEVERIN) mais la société 30 SEVERIN ne justifie pas du paiement de cette somme ; cette demande sera donc rejetée. S'agissant des pertes indirectes La société 30 SEVERIN justifie des pertes indirectes consistant en : - un procès-verbal d'huissier de justice établi le 20 mars 2018 (pièce 4 - la société 30 SEVERIN) dont elle doit être indemnisée à hauteur de 864 euros ; - des frais engagés au titre des mesures conservatoires (recherches de fuite, pompage, assèchement) à hauteur de 19 397 euros dont elle doit être indemnisée (pièces 2 et 11 - la société 30 SEVERIN). Il en résulte que la compagnie MSIG doit être condamnée à payer à la société 30 SEVERIN la somme de 20 261 euros au titre des pertes indirectes. d) Sur la perte d'usage Au titre de la perte d'usage, la société 30 SEVERIN fait valoir qu'elle aurait octroyé un bail pour l'exploitation d'un restaurant à la société Le Beaufort le 20 novembre 2017 et qu'il aurait été résilié le 26 mars 2018 à la suite du sinistre 3 mais elle n'en justifie pas. En revanche, il est établi qu'elle a donné ses locaux à bail à la société Les Bonbons de Paris en juin 2018. Mais faute de justifier du bail de la société Le Beaufort, elle n'est pas fondée à arguer d'une diminution de loyer consentie à la société Les Bonbons de Paris du fait d'une diminution d'usage. Pour l'ensemble de ces motifs, il y a lieu de débouter la société 30 SEVERIN de sa demande d'indemnisation de la perte d'usage et de dire que la demande d'expertise est de ce fait sans objet. En définitive, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a débouté la société 30 SEVERIN de certains chefs de demande d'indemnisation. II Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu de l'issue du litige, les dispositions du jugement relatives au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées. Il y a lieu de condamner la compagnie MSIG aux dépens de première instance. Partie perdante en appel, la compagnie MSIG sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la société 30 SEVERIN, en application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité qui sera, en équité, fixée à la somme de 8 000 euros au titre de la première instance et de l'appel. Partie perdante, la compagnie MSIG sera condamnée aux dépens d'appel. La compagnie MSIG et la MACIF seront déboutées de leur demande formée de ce chef. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, en dernier ressort, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Dit que les demandes formées par la compagnie MSIG à l'égard de la société ANISSA sont irrecevables ; Dans les limites de l'appel, Confirme le jugement en ce qu'il a : - débouté la société 30 SEVERIN de sa demande de garantie au titre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ; L'infirme en ce qu'il a : - débouté la société 30 SEVERIN de sa demande au titre de la garantie dommages aux biens ; - débouté la société 30 SEVERIN de certains chefs de demande d'indemnisation ; - condamné la société 30 SEVERIN aux dépens de première instance et à payer à la compagnie MSIG une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant, Dit que la garantie Dommages aux biens de la police F910161013 souscrite par le syndic du syndicat des copropriétaires [Adresse 3] auprès de la compagnie MSIG est applicable aux sinistres 2 et 3 subis par le copropriétaire la société 30 SEVERIN ; Condamne la compagnie MSIG à payer à la société 30 SEVERIN la somme de 18 088,80 euros au titre de l'indemnité du dommage matériel ; Condamne la compagnie MSIG à payer à la société 30 SEVERIN la somme de 20 261 euros au titre des pertes indirectes ; Déboute la société 30 SEVERIN de sa demande d'indemnisation de la perte de loyers au titre des sinistres 2 et 3 ; Déboute la société 30 SEVERIN de sa demande d'indemnisation des honoraires d'expert ; Déboute la société 30 SEVERIN de sa demande d'indemnisation de la perte d'usage ; Dit que la demande d'expertise est sans objet ; Condamne la compagnie MSIG aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne la compagnie MSIG à payer à la société 30 SEVERIN la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile : Déboute la compagnie MSIG et la MACIF de leur demande formée de ce chef. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE