Cour d'appel, 09 novembre 2023. 22/01093

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/01093 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IMIS CS TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PRIVAS 03 novembre 2020 RG :17/00070 S.C.I. [Localité 18] S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION DE [Localité 16] [Localité 18] C/ [M] [K] [K] Grosse délivrée le à Selarl Leonard Vezian ... Me Jourdy COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PRIVAS en date du 03 Novembre 2020, N°17/00070 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Mme Corinne STRUNK, Conseillère GREFFIER : Mme Céline Delcourt, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 11 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Novembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTES : S.C.I. [Localité 18] Société Civile Immobilière au capital de 100 € dont le siège social est [Adresse 15], immatriculée au registre du Commerce et des Sociétés d'ALBI sous le numéro 528 805 179, prise en la personne de son gérant, Monsieur [A] [L] domicilié es qualité audit siège [Adresse 19] [Localité 21] Représentée par Me Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Françoise MATHE, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION DE [Localité 16] [Localité 18] , inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d'AUBENAS sous le numéro B 386 920 466, prise en la personne de son gérant, Monsieur [A] [L], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 19] [Localité 21] Représentée par Me Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Françoise MATHE, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉS : Monsieur [U] [M] né le [Date naissance 3] 1945 à [Localité 21] [Adresse 4] [Localité 21] Représenté par Me Faustine JOURDY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ARDECHE Monsieur [S] [K] héritier de Madame [N] [M] épouse [K], décédée, né le [Date naissance 5] 1962 à [Localité 1] [Adresse 9] [Localité 1] Représenté par Me Faustine JOURDY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ARDECHE Monsieur [E] [K] héritier de Madame [N] [M] épouse [K], décédée, né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 1] [Adresse 10] [Localité 8] Représenté par Me Faustine JOURDY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ARDECHE ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Août 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 09 Novembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE M. [U] [M] et [N] [M] épouse [K], décédée le [Date décès 6] 2020 et dans les droits de laquelle viennent [S] [K] et [E] [K] ès qualités d'héritiers, sont propriétaires d'une parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 14] située sur la commune de [Localité 21] en Ardèche. Ce terrain donne accès à la grotte de [Localité 16] [Localité 18] qui est exploitée par la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] dans le cadre d'un acte sous seing privé du 26 septembre 1949 établi entre [T] [M], dans les droits duquel viennent M. [U] [M] ainsi que les héritiers de [N] [M] épouse [K], et [B] [R], ancien gérant de la société d'exploitation, et spéléologue à l'origine de la découverte de la grotte. Ce contrat donnait à bail cette parcelle pour une durée de 98 ans et neuf mois et prévoyait l'aménagement ainsi que l'exploitation de la grotte. Plus tard, suivant acte authentique du 5 avril 2011, la SCI [Localité 18] a acquis une parcelle cadastrée C [Cadastre 13] lieudit [Adresse 17] qui comporte dans le tréfonds une partie de la grotte exploitée par la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18]. Ces deux sociétés, gérées toutes deux par M. [A] [L], revendiquent pour la SCI la propriété d'une partie de la grotte tandis que la société d'exploitation réclame une réduction du loyer payé en exécution du contrat en date du 26 septembre 1949. Dans ce contexte et par assignation délivrée le 13 juin 2013, la SCI [Localité 18] et la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] ont fait assigner les consorts [M] devant le tribunal judiciaire de Privas. Par jugement du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Privas a: - déclaré irrecevables les demandes formées par la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] à l'encontre des consorts [M] relatives à la propriété d'une partie de la grotte; - déclaré irrecevables les demandes formées par la SCI [Localité 18] à l'encontre des consorts [M] relatives au bail conclu entre ces derniers et la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18]; - débouté la SCI de sa demande tendant à se voir déclarer propriétaire d'une partie de la grotte de [Localité 16] [Localité 18]; - débouté la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] de sa demande tendant à réduire le loyer versé aux consorts [M] en application du bail du 26 septembre 1949; - débouté les consorts [M] de leur demande de résolution du bail du 26 septembre 1949 et de leur demande d'expulsion subséquente ainsi que de fixation d'un loyer commercial; - dit n'y avoir lieu à publication de la présente décision au bureau des hypothèques; - débouté les consorts [M] de leurs demandes de dommages et intérêts pour perte d'exploitation du bar, et pour procédure abusive; - débouté les parties des demandes fondées sur les frais irrépétibles; - condamné la SCI [Localité 18] au paiement des dépens avec distraction au profit de Me Vignal Frédéric, avocat associé au sein de la SCP LEXMAP et associés et de Me Faustine Jourdy, avocat, - dit n'y avoir à exécution provisoire de la présente décision. Par déclaration du 21 mars 2022, la SCI [Localité 18] et la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elles ont débouté les consorts [M] de leurs demandes reconventionnelles. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 14 décembre 2022, auxquelles il est expressément référé, la SCI [Localité 18] et la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] demandent à la cour, au visa des articles 552, 1726, 2234 et 2261 du code civil, de : - déclarer l'appel recevable; - infirmer le jugement frappé d'appel en ce qu'il a: - déclaré irrecevables les demandes formées par la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] à l'encontre des consorts [M] relatives à la propriété d'une partie de la grotte; - déclaré irrecevables les demandes formées par la SCI [Localité 18] à l'encontre des consorts [M] relatives au bail conclu entre ces derniers et la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] ; - débouté la SCI [Localité 18] de sa demande tendant à se voir déclarer propriétaire d'une partie de la grotte de [Localité 16] [Localité 18] et des demandes suivantes, certaines concernant la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18]: * dire et juger que la propriété de la grotte de [Localité 16] [Localité 18] doit être divisée entre les consorts [M] d'une part et la SCI [Localité 18] d'autre part au droit de la ligne divisant les parcelles figurant au cadastre de la commune de [Localité 21] sous les n° C [Cadastre 14] et C [Cadastre 13], la propriété de la partie de la grotte située dans le tréfonds de la parcelle C [Cadastre 14] étant la propriété des consorts [M] et celle située dans le tréfonds de la parcelle C [Cadastre 13] étant celle de la SCI [Localité 18]; * dire et juger que les consorts [M]-[K] n'ont pu acquérir la propriété du tréfonds situé dans la parcelle [Cadastre 13] par usucapion, la possession n'ayant jamais eu de caractère public et non équivoque en raison du caractère souterrain de l'empiétement ; * constater que les propriétaires successifs de la parcelle [Cadastre 13] ont été placés dans l'impossibilité d'agir en raison du défaut de connaissance de l'empiétement dans le tréfonds de leur propriété en raison de son caractère clandestin par nature, puisque souterrain ; * dire et juger que le loyer payé par la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] aux consorts [M] sera réduit dans des proportions identiques à celles affectant la surface de [Localité 16] [Localité 18] se trouvant dans l'emprise de la parcelle C[Cadastre 14]; * désigner tel expert qu'il lui plaira aux fins de procéder à l'établissement d'un document d'arpentage matérialisant les limites des parties de la grotte de [Localité 16] [Localité 18] se situant respectivement dans le tréfonds des parcelles C [Cadastre 14] et C [Cadastre 13] ; - débouté la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] de sa demande tendant à réduire le loyer versé aux consorts [M] en application du bail du 26 septembre 1949 ; - débouté la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] et la SCI [Localité 18] de leurs demandes formulées au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile ; - condamné la SCI [Localité 18] au paiement des dépens. Statuant à nouveau : - juger que la propriété de la grotte de [Localité 16] [Localité 18] doit être divisée entre les consorts [M] d'une part et la SCI [Localité 18] d'autre part au droit de la ligne divisant les parcelles figurant au cadastre de la commune de [Localité 21] sous les n° C [Cadastre 14] et C [Cadastre 13], la propriété de la partie de la grotte située dans le tréfonds de la parcelle C [Cadastre 14] étant la propriété des consorts [M] et celle située dans le tréfonds de la parcelle C [Cadastre 13] étant celle de la SCI [Localité 18] - juger que les consorts [M]-[K] n'ont pu acquérir la propriété du tréfonds situé dans la parcelle [Cadastre 13] par usucapion, la possession n'ayant jamais eu de caractère public et non équivoque en raison du caractère souterrain de l'empiétement; En toute hypothèse : - constater que les propriétaires successifs de la parcelle C[Cadastre 13] ont été placés dans l'impossibilité d'agir en raison du défaut de connaissance de l'empiétement dans le tréfonds de leur propriété en raison de son caractère clandestin par nature, puisque souterrain; En conséquence, - juger que le loyer payé par la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] aux consorts [M] sera réduit dans des proportions identiques à celles affectant la surface de [Localité 16] [Localité 18] se trouvant dans l'emprise de la parcelle C[Cadastre 14]; Avant dire droit : - désigner tel expert qu'il lui plaira aux fins de procéder à l'établissement d'un document d'arpentage matérialisant les limites des parties de la grotte de [Localité 16] [Localité 18] se situant respectivement dans le tréfonds des parcelles C [Cadastre 14] et C [Cadastre 13]; Sur la demande de dommages intérêts en cause d'appel : - débouter les intimés de leur demande d'indemnisation du préjudice lié à la présente procédure; En tout état de cause : - condamner solidairement les intimés à verser respectivement à la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] et à la SCI [Localité 18] la somme de 5.000 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Sur la recevabilité des demandes, les appelantes se prévalent de l'article 31 du code de procédure civile soutenant que la société d'exploitation a un intérêt direct, personnel, actuel, sérieux et légitime à cette action lié à la reconnaissance de l'existence d'un droit de propriété à la SCI [Localité 18] en sa qualité de locataire. Sur l'absence de prescription acquisitive au bénéfice des consorts [M]-[K], les appelantes concluent à la suspension de ladite prescription en raison de l'ignorance de l'exploitation de la grotte. Elles contestent le caractère public de l'extension de l'exploitation de la grotte dans le tréfonds de la parcelle C [Cadastre 13] au regard du caractère clandestin de cette dernière. Elles ajoutent que l'exploitation de la partie litigieuse de la grotte est intervenue en 1965 avec l'aménagement de la salle dite des diamants sans qu'[T] [M] n'en avise le propriétaire de la parcelle C [Cadastre 13]., qui ignorait donc que le tréfonds faisait l'objet d'une exploitation et d'une ouverture au public. Les attestations comme le prix de vente de la parcelle C [Cadastre 13] ne peuvent témoigner de cette connaissance . Elles ajoutent que l'ignorance du droit de propriété résulte de l'impossibilité d'accéder à la zone litigieuse , l'ouverture de la grotte se situant sur la parcelle C [Cadastre 14], qui n'est devenue possible qu'à partir du moment où la parcelle C[Cadastre 13] a été acquise par la SCI [Localité 18] . Seul l'achat de ce terrain a permis de découvrir que l'emprise de la grotte allait au-delà de la parcelle C [Cadastre 14] et que les salles exploitées depuis 1965 se trouvaient dans le tréfonds de la parcelle C[Cadastre 13]. L'ignorance des différents propriétaires étant légitime et raisonnable, et compte-tenu du caractère non public de l'exploitation, la SCI ne peut se voir opposer la prescription. Sur le bien-fondé des demandes, la SCI [Localité 18] s'appuie sur l'étude topographique réalisée par M. [C], géomètre, qui établit sans ambiguïté la limite séparant les deux parcelles, et revendique la propriété des salles supérieures, du fonds et des diamants. Sur la demande présentée par la société d'exploitation, les appelantes soutiennent que cette revendication de propriété du tréfonds de la parcelle C [Cadastre 13] modifie nécessairement l'équilibre du contrat signé en 1949 et justifie une réduction du loyer au prorata de la surface de l'emprise. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 19 septembre 2022 , auxquelles il est expressément référé, M. [U] [M], intimé, [S] [K] et [E] [K], intervenants volontaires, demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PRIVAS en date du 3 novembre 2020 en toutes ses dispositions et rejeter toutes demandes de la S.C.I. [Localité 18] et de la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] , En conséquence, - déclarer irrecevables les demandes formées par la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] à l'encontre des consorts [M] relatives à la propriété d'une partie de la grotte, - déclarer irrecevables les demandes formées par la S.C.I. [Localité 18] à l'encontre des consorts [M] relatives au bail conclu entre ces derniers et la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18]; - débouter la S.C.I. [Localité 18] de sa demande tendant à se voir déclarer propriétaire d'une partie de la grotte de [Localité 16] [Localité 18]; - dire et juger que Monsieur [U] [M], Monsieur [S] [K], Monsieur [E] [K] sont tous trois propriétaires de l'intégralité de la grotte de [Localité 16] [Localité 18], - débouter la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] de sa demande tendant à réduire le loyer versé aux consorts [M] en application du bail du 26 septembre 1949; - les condamner solidairement à payer à Monsieur [M], Monsieur [S] [K], et Monsieur [E] [K] la somme de 10 000€ chacun en réparation du préjudice subi; - condamner solidairement les sociétés appelantes à leur payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Les intimés contestent la recevabilité de l'action critiquant le fait que les sociétés appelantes ont engagé de manière conjointe deux litiges qui n'ont cependant aucun lien juridique, ni fondement commun. S'agissant de la prescription acquisitive, ils réclament l'application des dispositions de l'article 2258 du code civil contestant le principe du caractère non public de l'extension de l'exploitation et rappelant la présence d'une possession continue, paisible et non équivoque telle qu'énoncée à l'article 2261 du même code. Selon eux, l'extension souterraine revêt un caractère public depuis le mois d'août 1965 comme en témoignent la presse, les nombreuses publications en ce sens ainsi que diverses attestations. Ils s'opposent à la suspension de la prescription contestant le principe d'une force majeure liée à une ignorance légitime et raisonnable qui n'est nullement caractérisée en l'espèce. Ils rappellent que l'extension de l'exploitation était connue de M. [F], ancien propriétaire de la parcelle C [Cadastre 13]. La clôture de la procédure est intervenue le 17 août 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 11 septembre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de prendre acte de l'intervention de [S] [K] et [E] [K], ès qualités d'héritiers de [N] [M] épouse [K] décédée le [Date décès 6] 2020 . Il sera également souligné que les intimés ne reconduisent pas en appel les demandes présentées devant le tribunal judiciaire de Privas relatives à la qualification du bail, sa résiliation justifiée par divers griefs adressés aux appelantes ainsi que l'allocation de dommages et intérêts pour le préjudice économique ou de la perte de chance d'exploiter le bar, qui ne saisissent en conséquence pas la cour d'appel. Sur la recevabilité de l'action: L'article 31 du code de procédure civile énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé. Au cas d'espèce, si les prétentions soutenues par les appelantes différent, l'une revendiquant la propriété de la grotte située sur la parcelle C [Cadastre 13], l'autre réclamant une diminution du loyer au motif de la contestation du droit de propriété du bailleur sur l'intégralité de la grotte, pour autant il existe un lien juridique entre ces deux demandes reposant sur la reconnaissance ou non d'un droit de propriété au profit de la SCI [Localité 18] de sorte que l'action commune ne peut être déclarée irrecevable. Ceci étant, le jugement entrepris sera néanmoins confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] à l'encontre des consorts [M] relatives à la propriété d'une partie de la grotte ainsi que les prétentions formées par la SCI [Localité 18] à l'encontre des consorts [M] relatives au bail conclu entre [T] [M] et la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18]. En effet, la SCI [Localité 18], qui n'est pas partie au bail litigieux, ne justifie d'aucun intérêt agir s'agissant des demandes y afférentes tout comme la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] ne justifie d'un intérêt à agir sur la question de la propriété de la grotte comme l'a justement souligné le premier juge dont la décision sur ce point sera confirmée en voie d'appel. Sur la propriété de la grotte: * Sur la prescription acquisitive: En application de l'article 552 du code civil, il est dit que la propriété des fonds emporte la propriété du dessus et du dessous. Cette présomption n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive prévue à l'article 2258 du code civil lequel dispose en effet qu'elle est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. Cette prescription a ainsi pour objet de conférer au possesseur, sous certaines conditions, et par l'écoulement du temps, un titre de propriété correspondant à une situation de fait qui n'a pas été contestée dans un certain délai. Conformément aux dispositions de l'article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans. Les intimés revendiquent la propriété de la parcelle C[Cadastre 13] se prévalant de l'exploitation de la grotte située dans cette partie depuis l'année 1965, date d'aménagement de plusieurs salles, soutenant le caractère public de cette exploitation caractérisé par l'écho reçu dans la presse, la fréquentation du public et par la connaissance de cette situation par le précédent propriétaire de ladite parcelle. Ce moyen est contesté en appel par la SCI [Localité 18] qui fait grief au premier juge d'avoir fait droit à l'action en revendication de propriété introduite par les intimés alors que la grotte est située dans le tréfonds de la parcelle C[Cadastre 13], que son accès n'est possible que par la parcelle C[Cadastre 14] et que le caractère souterrain, donc caché de la grotte, fait nécessairement obstacle au caractère public exigé par l'article 2261 du code civil. Est ainsi évoqué le caractère souterrain de l'empiétement qui rend inopposable les dispositions susvisées. L'appelante oppose ainsi en premier lieu la suspension de la prescription soutenant se trouver dans un état d'ignorance légitime et raisonnable puisque lors de l'acquisition de ladite parcelle le 5 avril 2011, elle ignorait totalement qu'une partie de la grotte se trouvait dans le tréfonds de la parcelle C [Cadastre 13] et ce d'autant qu'il n'existait aucun accès à ladite grotte de cette parcelle. Elle conteste en deuxième lieu le caractère public de cette possession soutenant le caractère occulte et clandestine de cette partie de la grotte. - sur la suspension de la prescription acquisitive: Il est constant que suivant acte authentique du 5 avril 2011, la SCI [Localité 18] a acquis auprès de [I] [F] une parcelle en nature de bois cadastrée C [Cadastre 13] lieudit [Adresse 17] sur la commune de [Localité 21] en Ardèche qui comporte dans le tréfonds une partie de la grotte exploitée par la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] représentant une surface de 279 m² comme cela résulte de l'étude topographique réalisée le 17 janvier 2018 par l'Eurl [C] géomètre. Ce point n'est pas contesté par les intimés comme en atteste leur pièce n°2, et il est donc acquis en cause d'appel qu'une partie de la grotte se situe effectivement dans le tréfonds de la parcelle C[Cadastre 13]. Ceci étant, la grotte de [Localité 16] [Localité 18] était initialement exploitée par la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] dans le cadre d'un acte sous seing privé du 26 septembre 1949 conclu avec [T] [M], contrat qui concernait la partie de la grotte située dans le tréfonds de la parcelle C [Cadastre 14] , l'acte spécifiant en effet qu'est donné à bail: 'le terrain qu'il possède ([T] [M]) à [Localité 21] [Adresse 20] en vue de l'aménagement et de l'exploitation de [Localité 16] dit '[Localité 16] grotte de [Localité 18]' qui prend son ouverture dans le dit terrain. Ce terrain a une superficie environ de deux hectares et est porté sur le plan cadastral de la commune...sous le n°[Cadastre 7] de la section C. Cette location comprend également le fonds et le tréfonds sous le terrain dont s'agit et la concession de l'exploitation de [Localité 16]'. Les parties ont acté que la prise de jouissance intervenait à compter du 31 décembre 1951. Il est argué par les intimés que l'exploitation de la grotte a été étendue dans un premier temps dans la salle supérieure située sur la parcelle C [Cadastre 14] ouverte au public en avril 1955 puis dans trois autres salles, plus précisément la salle pomme de pin au cours de la saison 1955, la salle du fonds pour la saison 1961et enfin celle des diamants au cours de la saison 1965, toutes trois situées dans le tréfonds de la parcelle C[Cadastre 13]. Il est justifié en appel que l'exploitation de la salle la plus éloignée et la plus profonde a débuté en 1965 comme en atteste l'article de journal paru le 29 août 1965 lequel se fait l'écho de l'inauguration de la nouvelle salle des diamants intervenue la veille. La prescription acquisitive serait donc applicable à compter de l'année 1965 et au-delà de l'année 1995, le propriétaire du tréfonds de la parcelle C [Cadastre 13] ne pourrait plus revendiquer la propriété du fonds si les conditions posées par l'article 2261 du code civil sont réunies. En l'occurrence, les appelantes opposent une suspension de cette prescription qui ne saurait leur être opposable au visa des dispositions de l'article 2224 du code civil soutenant que la prescription trentenaire ne saurait courir si l'ignorance du droit de propriété sur le tréfonds de la parcelle C[Cadastre 13] est légitime et raisonnable ce que soutient la SCI [Localité 18] laquelle souligne dans ses écritures l'impossibilité d'accéder à la zone litigieuse accessible uniquement de la parcelle C[Cadastre 12] et du caractère non public de l'exploitation. Il résulte néanmoins que la grotte [Localité 16] [Localité 18] a été ouverte au public dès 1951 et pour sa dernière salle en 1965 et se trouvait ainsi libre d'accès. Par ailleurs, la configuration des lieux et l'étendue du réseau souterrain, comme elle résulte de la coupe de [Localité 16] (pièce 9), laissait envisager que les cavités passaient sous de nombreuses propriétés comme en attestent M [W] [Z], [P] [H], anciens guides (pièces 10, 11). Enfin, le témoignage de M. [I] [F], vendeur de la parcelle C[Cadastre 13], expose que ses grands-parents, propriétaires initiaux du fonds, savaient tout comme lui qu'une partie de la grotte de [Localité 16] et de ses salles les plus profondes (salle des diamants et du fonds) passaient sous leur parcelle. du fait de la présence d'un courant d'air sur le terrain tout en indiquant ne pas avoir jugé utile d'engager une quelconque démarche. (Pièces 12 et 13) Il s'ensuit que les appelantes ne peuvent légitimement revendiquer la suspension de cette prescription qui leur est parfaitement opposable comme l'a justement indiqué le premier juge. - sur les caractères de la possession: La prescription posée par l'article 2258 du civil permet de faire correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique , non équivoque et à titre de propriétaire comme l'entend l'article 2261 du même code. En premier lieu, la SCI ne peut valablement revendiquer le caractère souterrain de l'empiétement pour écarter les dispositions de l'article 2258 du code civil s'agissant d'une cavité naturelle qui n'est pas née de la main de l'homme de sorte que la notion d'empiétement ne peut trouver à s'appliquer et exclure l'application de la prescription acquisitive. En second lieu, la possession continue, non interrompue, paisible, publique , non équivoque et à titre de propriétaire découle de l'exécution du contrat signé le 26 septembre 1949 qui a permis à [T] [M], en sa qualité de propriétaire des lieux, de mettre en location la parcelle C [Cadastre 14] au profit de la société d'exploitation de [Localité 16]. L' exploitation progressive de la grotte notamment en sa partie litigieuse est intervenue en exécution du même contrat et traduit des actes matériels de nature à caractériser cette possession par l'aménagement des différentes salles, sans volonté aucune de dissimuler cette situation comme en attestent d'ailleurs les différents articles de presse qui confirment le caractère public de cette exploitation, tout en s'assurant de leur ouverture au public à l'instar de la grotte exploitée initialement. Il est en effet justifié tant par les témoignages produits aux débats que par de nombreux articles de journaux que l'exploitation de la grotte a débuté en 1951 pour être étendue aux salles situées sur la parcelle C [Cadastre 14] ouvertes au public au plus tard au cours de la saison 1965 sans qu'aucune contestation n'ait été formulée à l'encontre des intimés. Les différentes correspondances, dont fait état le premier juge, révèlent enfin que les consorts [M] ont toujours considéré être propriétaires de l'ensemble de la grotte et notamment de la partie située dans le tréfonds de la parcelle C [Cadastre 11]. Au regard de l'ensemble de ces éléments, c'est à bon droit que le premier juge a constaté le caractère public de la possession alléguée, ainsi que son caractère non équivoque et paisible en l'absence de réclamation malgré la connaissance de la situation par les premiers propriétaires. Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu aux consorts [M] la qualité de propriétaire de l'intégralité de la grotte par application de la prescription acquisitive et rejeté les prétentions exposées par la SCI [Localité 18]. - Sur la demande en réduction de loyer: Le premier juge a rejeté la demande de la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] considérant que la réduction du montant du loyer découle de la demande de la SCI [Localité 18] au titre de la propriété et doit en conséquence être rejetée puisque l'action en reconnaissance de son droit de propriété n'a pas prospéré. Cette analyse sera confirmée en appel. Sur la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive: L'appréciation erronée de leurs droits ne caractérise pas le caractère abusif de cette procédure de sorte que les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive seront rejetées conformément à ce qu'a jugé le tribunal judiciaire en première instance. Sur les demandes accessoires: Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI [Localité 18] aux dépens. En appel, les intimés ont été contraints d'exposer de nouveaux frais justifiant qu'il soit fait droit à leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il leur sera donc alloué la somme de 2.000 euros. En application de l'article 696 du code de procédure civile, les appelantes, qui succombent, supporteront les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, LA COUR : La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Dans la limite de sa saisine; Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions telles qu'elles ont été déférées devant la cour d'appel, Y ajoutant, Déboute M. [U] [M], [S] [K] et [E] [K] de leur demande d'indemnisation pur procédure abusive, Condamne la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] et à la SCI [Localité 18] à payer à M. [U] [M], [S] [K] et [E] [K] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société d'exploitation de [Localité 16] [Localité 18] et à la SCI [Localité 18] aux dépens d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,