Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
LOYERS COMMERCIAUX
30C
N° RG 24/03695 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4TW
Minute n° 24/00076
EXPERTISE
Grosse délivrée
le :
à
JUGEMENT RENDU LE VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.
Le Juge des Loyers Commerciaux,
A l’audience publique tenue le 02 Octobre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile
ENTRE :
S.C.I. L.O INVESTISEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
ET :
S.A.S. LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Marie-Christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant
Qualification du jugement : contradictoire et succeptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile
EXPOSE DU LITIGE
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par contrat du 14 janvier 2010, la SCI LO INVESTISSMENT a donné à bail commercial à la SAS AELIX IMMOBILIER, devenue LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE suite à un changement de dénomination sociale, à compter du 14 janvier 2010 pour une durée de douze ans, un local situé [Adresse 1] à TALENCE 33, moyennant un loyer annuel initial de 86.799,96 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce destiné à l’activité d’agence immobilière et administration de biens.
Par avenant du 28 décembre 2011, le montant du loyer a été porté à la somme annuelle de 92.799,96 euros.
Le 04 mai 2023, le bailleur a fait signifier au preneur un congé pour le 31 décembre 2023 avec offre de renouvellement du bail pour une durée de douze ans. Par courrier du 21 décembre 2023, le bailleur a formulé une proposition de fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 105.200 euros.
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 22 janvier 2024, la SCI LO INVESTISSEMENT a, par acte du 03 juin 2024, fait assigner la SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
A l’audience, la SCI LO INVESTISSEMENT, soutenant les termes de son assignation, sollicite du juge des loyers commerciaux de :
à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 105.203 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle exigible,à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative des locaux du bail renouvelé, et dans cette hypothèse fixer le montant du loyer provisionnel dû à la somme de 102.556,20 euros par an, correspondant au montant atteint par l’échéance du 31 décembre 2023,en toute hypothèse, condamner la SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE au paiement des dépens de l’instance, et à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI LO INVESTISSEMENT soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que compte tenu de la durée initiale du bail fixée à douze ans, le montant du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2024 ne peut être plafonné, et qu’il doit correspondre à la valeur locative.
Elle fait valoir que cette valeur locative s’établit à la somme annuelle de 275 euros par m² à appliquer sur une surface pondérée de 349m2, outre 80 euros par mois au titre de chacun des 19 emplacements de parking loués, somme de laquelle il convient de déduire la valeur de la taxe foncière
A l’audience, la SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 mars 2024 et déposé au greffe le 19 septembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de:
à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à la valeur locative pour un montant annuel de 58.500 euros, hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :désigner un expert afin de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués, dans cette hypothèse de fixer le loyer provisionnel pendant la durée de la procédure à la somme annuelle de 58.500 euros,réserver les dépens,en toute hypothèse : condamner la SCI LO INVESTISSEMENT au paiement des dépens avec droit de recouvrement direct au profit de maître DENIZOT,condamner la SCI LO INVESTISSEMENT à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE soutient que le loyer doit être fixé, conformément aux articles L145-36 et R145-11 du code de commerce, à la valeur locative, le fonds de commerce étant exploité dans un local qualifié de bureaux-boutiques, et qu’elle est par ailleurs fondée à réclamer la fixation du loyer à la valeur locative celle-ci étant inférieure à la valeur du loyer plafonné.
Elle prétend que la valeur locative doit être établie à la valeur unitaire de 250 euros par mètre carré sur la base d’une surface pondérée de 290 m², à laquelle il convient d’appliquer des abattements au titre des clauses exorbitantes de droit commun mises à sa charge (travaux de mise aux normes, clause d’accession en fin de jouissance et taxe foncière). S’agissant des emplacements de stationnement, elle sollicite de retenir uniquement 16 emplacements, et d’apprécier leur valeur en appliquant une majoration de 2% à la valeur locative retenue.
MOTIVATION
Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial
En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant.
Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe de la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, étant relevé qu’il est constant que les baux d’une durée initiale supérieure à 9 ans, 12 ans en l’espèce, échappent à la règle du plafonnement de l’article L145-34 du code de commerce, et que les bureaux en boutique échappent également à la règle du plafonnement conformément aux dispositions combinées des articles L145-36 et R145-11 du code de commerce.
Dans ces conditions, il appartient à la juridiction de rechercher et déterminer la valeur locative du local.
A ce titre, les éléments probatoires produits par les parties traduisent leurs divergences d’une part sur le calcul de la superficie pondérée des locaux, et d’autre part sur la détermination de la valeur locative du bien et des abattements et majoration éventuellement applicables, ainsi que sur la valorisation des emplacements de parking. Ces éléments ne permettent pas en l’état de trancher le litige et de déterminer la valeur locative.
En conséquence, compte tenu de cette divergence sur des points de fait, il convient d’ordonner une expertise selon les modalités précisées au dispositif du jugement.
Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours conformément à la demande du bailleur, aucun élément suffisamment probant n’étant produit par le preneur pour fixer le loyer à la somme réclamée, laquelle ne résulte pas des conclusions de son expert.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.
- Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux,
Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2024 entre la SCI LO INVESTISSEMENT et la SAS LOFT ONE DIRECTION REGIONALE NOUVELLE AQUITAINE portant sur le local situé [Adresse 1] à TALENCE, ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [S] [G], demeurant [Adresse 3], pour y procéder, avec mission de :
1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,
2 - évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce et l’article R 145-11 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,
3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,
Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois ;
Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;
Fixe à la somme de 2.500 euros la provision que le demandeur, la SCI LO INVESTISSEMENTS, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;
Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;
Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;
Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;
Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;
Réserve l’examen des dépens et des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;
La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
