Tribunal judiciaire, 24 mars 2025. 24/00568

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 6] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 MARS 2025 Minute n° : N° RG 24/00568 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ7F COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Marine MARTINEAU, JCP Greffier : Anita HOUDIN, Greffier DEMANDEUR : Madame [D] [E] épouse [N] née le 11 Août 1939 à [Localité 7] (LOIRET), demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocats au barreau d'ORLEANS DÉFENDEUR : Monsieur [R] [Z] [S] né le 27 Juillet 1969 à [Localité 5] (CONGO), demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté A l'audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2019, Madame [D] [E] épouse [N] a donné en location à Monsieur [R] [Z] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 375 euros, outre 25 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le premier jour de chaque mois. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [E] épouse [N] a fait signifier le 4 avril 2024 à Monsieur [R] [Z] [S] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.258,49 euros, selon décompte en date du 1er avril 2024. Ce commandement de payer a été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 8 avril 2024. Madame [D] [E] épouse [N] a ensuite fait assigner Monsieur [R] [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, aux fins suivantes : -Déclarer l’action engagée par Madame [D] [E] épouse [N] à l’encontre de Monsieur [R] [Z] [S] recevable et bien fondée ; En conséquence, -Condamner [R] [Z] [S] à payer à Madame [D] [E] épouse [N] la somme en principal de 1.013,34 euros au titre des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 1er juin 2024 avec intérêts de retard au taux légal, à compter de l’acte introductif d’instance ; -Condamner [R] [Z] [S] à payer à Madame [D] [E] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, soit 437,74 euros outre les charges locatives à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou son mandataire ; -Condamner [R] [Z] [S] à payer à Madame [D] [E] épouse [N] une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les entiers dépens de la présente instance et ses suites, incluant le coût du commandement visant la clause résolutoire ; -Constater l’acquisition de la clause résolutoire avec prise d’effet au 4 juin 2024 ; -Ordonner à Monsieur [R] [Z] [S] et tout occupant de son chef de quitter, sans délai, les lieux loués et passé le délai de six semaines suivant la signification du commandement de quitter les lieux, ordonner, en tant que de besoin, leur expulsion, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code de procédure Civile d’Exécution ; -Autoriser à cet effet Madame [D] [E] épouse [N] à procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [Z] [S], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin, le concours de la [Localité 4] Publique et l’assistance d’un Commissaire de Justice et d’un serrurier ; -Ordonner la séquestration dans un garde meubles et aux frais, risques et péril de Monsieur [R] [Z] [S] des objets, meubles, garnissant les lieux loués. Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2024. L’affaire a été appelée à l’audience qui s’est tenue le 23 janvier 2025. A cette audience, Madame [D] [E] épouse [N], représentée par son avocat, a procédé au dépôt de ses conclusions et a actualisé la dette locative à la somme de 897,23 euros. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes. La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats. Régulièrement cité par procès-verbal remis à étude, Monsieur [R] [Z] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que Monsieur [R] [Z] [S] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé. La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025. MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel. I. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 juillet 2024, soit moins de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction s'appliquant au moment de l'assignation. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 11 juin 2019 contient une clause résolutoire (article VIII, page 6). Un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire a été signifié le 4 avril 2024, pour la somme en principal de 1.258,49 euros. De cette somme, doivent être décomptés les frais de relance (neuf fois 20 euros), qui n’entrent pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les frais de procédure (149,11 euros facturés le 4 janvier 2024, qui relèveront éventuellement des dépens) si bien que Monsieur [R] [Z] [S] devait régler une somme de 929,38 euros pour éteindre les causes du commandement de payer. Monsieur [R] [Z] [S] avait jusqu'au mardi 4 juin 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement. Entre le 4 avril 2024 et le 4 juin 2024 à 24 heures, il a procédé à trois règlements, d’un total de 1.130 euros, si bien que les causes du commandement ont été éteintes. Il y aura donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’étaient pas réunies à la date du 5 juin 2024. La demande d’expulsion sera donc rejetée. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Outre le contrat de bail, Madame [D] [E] épouse [N] produit un décompte mentionnant un solde débiteur de 897,23 euros à la date du 13 janvier 2025. De cette somme, il y a lieu de déduire les frais de relance (9 fois 20 euros, qui ne relèvent pas des loyers et charges dus par le locataire, et non justifiés en procédure), la taxe d’ordures ménagères de l’année 2022 (92 euros, non justifiés en procédure), les soldes de charges des années 2021, 2022 et 2023 (127,01 euros, 113,84 euros et 31,75 euros, non justifiés en procédure) et les frais de poursuites (149,11 euros, 202,26 euros, 62,92 euros et 36,11 euros, qui relèveront éventuellement des dépens). En tout état de cause, il en résulte un solde créditeur au bénéfice de Monsieur [R] [Z] [S] à hauteur de 97,77 euros. Absent à l'audience, Monsieur [R] [Z] [S] ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de cette somme dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Madame [D] [E] épouse [N] sera par conséquent déboutée de sa demande de condamnation au paiement, Monsieur [R] [Z] [S] étant créditeur de la somme de 97,77 euros. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [D] [E] épouse [N], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des circonstances de l’espèce, mais également au vu du sens de la présente décision, aucune somme ne sera due au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 11 juin 2019 entre Madame [D] [E] épouse [N], d'une part, et Monsieur [R] [Z] [S], d'autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], ne sont pas réunies à la date du 5 juin 2024 ; REJETONS en conséquence la demande présentée par Madame [D] [E] épouse [N] d’expulsion de Monsieur [R] [Z] [S] ; REJETONS la demande de condamnation au paiement formulée par à Madame [D] [E] épouse [N], Monsieur [R] [Z] [S] étant créditeur d’une somme de 97,77 euros ; REJETONS la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile formulée par Madame [D] [E] épouse [N] ; CONDAMNONS Madame [D] [E] épouse [N] aux dépens ; REJETONS toutes autres demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier. La greffière, La juge des contentieux de la protection,