Cour de cassation, 12 mai 2009. 08-15.259

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 30 janvier 2008), que Mme X..., propriétaire d'un immeuble, a donné à bail aux époux Y... des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée et l'appartement à usage d'habitation du deuxième étage ; que plusieurs années plus tard, elle leur a consenti un bail sur les mansardes du troisième étage ; que le 21 décembre 2004, elle leur a délivré congé afin de reprise de ces mansardes puis les a assignés aux fins de faire déclarer ce congé valable et obtenir leur expulsion ; que M. X..., nouveau propriétaire des lieux, est volontairement intervenu en cours d'instance ; Attendu que pour rejeter la demande tendant à faire déclarer le congé valable, l'arrêt retient que loués près de quinze ans après la jouissance des locaux commerciaux, les greniers ne sont pas des locaux annexes, que ce sont des locaux accessoires mais que dans la mesure où ils n'ont jamais reçu une affectation commerciale, les conditions posées par l'article L. 145-1 du code de commerce interdisent de les tenir pour des locaux accessoires qui devraient être soumis au statut des baux commerciaux, qu'ils ne peuvent non plus être considérés comme des locaux annexes au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, que si les greniers ne sont pas des locaux accessoires et ne sont pas non plus des locaux annexes au sens du décret du 30 septembre 1953 et de la loi du 6 juillet 1989, ils ne relèvent pas pour autant du droit commun du louage d'immeuble, qu'ils ont été loués en totale indépendance par rapport aux conventions nouées dans le cadre du bail mixte " à usage d'habitation ", que la loi du 6 juillet 1989 leur est applicable, la circonstance que ces espaces sont situés en contiguïté matérielle avec le corps principal du logement ne pouvant conduire à aucune autre qualification juridique dès lors qu'ils étendent simplement, et matériellement, la jouissance du local, centre des intérêts des époux Y..., situé au rez-de-chaussée et au deuxième étage ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui se contredisent, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que les locaux loués par échange de lettres des 19 et 20 mars 1992 ne relevaient pas de l'application des dispositions du décret du 30 septembre 1953 mais de l'application de la loi du 6 juillet 1989, prononcé la nullité du congé délivré le 21 décembre 2004 et débouté les consorts X... de l'ensemble de leurs demandes, l'arrêt rendu le 30 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Laisse à la charge de chacune des parties les dépens par elle exposés ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des parties ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par Me Georges, avocat aux Conseils pour les consorts X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, infirmant le jugement entrepris, dit et jugé que les locaux loués par échange de lettres des 19 mars et 20 mars 1992 relevaient de l'application de la loi du 6 juillet 1989 en tant que location destinée à l'habitat principal des époux Y..., et, en conséquence, vu l'article 19 de ladite loi, prononcé la nullité du congé délivré le 21 décembre 2004 par Mme X..., et débouté celle-ci et M. Frédéric X... de l'ensemble de leurs demandes, AUX MOTIFS QUE les locataires ne sont pas fondés à soutenir que, à un titre quelconque, les deux greniers ont été forcément intégrés, au moment du renouvellement de la location, au bail mixte en vertu duquel ils occupaient le rez-de-chaussée et le deuxième étage de l'immeuble ; qu'il est de règle, en effet, que les locaux accessoires doivent être distingués des locaux annexes : les locaux accessoires sont ceux qui sont loués séparément du local principal où s'exerce l'activité du fonds en vertu d'une convention distincte ; les locaux annexes, voisins du local principal, constituent une dépendance de ce dernier mais la question de l'extension du statut à ces locaux annexes ne se pose pas car ils sont de droit protégés en vertu du principe de l'indivisibilité du bail commercial ; qu'en l'espèce, il apparaît clairement que, loués près de 15 ans après la prise de jouissance des locaux commerciaux, les greniers ne sont pas des locaux annexes alors même que serait admise leur relative contiguïté avec l'appartement, dans la mesure où ne les sépare qu'un simple plancher ; que ce sont des locaux accessoires mais, dans la mesure où ils n'ont jamais reçu, ce qui est admis par les parties, une affectation commerciale, les conditions posées par l'article L. 145-1 du Code de commerce interdisent, ainsi que le premier juge l'a à bon droit considéré, de les tenir pour des locaux accessoires qui devraient être soumis au statut des baux commerciaux et la régularité du congé délivré le 21 décembre 2004 ne saurait en conséquence être appréciée dans ce cadre juridique ; qu'à partir du moment où ces locaux ne peuvent être intégrés dans un bail mixte ressortissant des dispositions du décret du 30 septembre 1953, ils ne peuvent non plus être considérés comme des locaux annexes au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui signifierait que l'ensemble loué aux époux Y... serait, à partir du renouvellement du bail, et parce qu'il s'agit au principal d'un bail mixte pour partie affecté à l'habitat, soumis à la fois aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et, pour partie, à la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en conséquence, un même ensemble de biens loués réputé indivisible devrait donner lieu à la délivrance de deux congés aux formalités distinctes lors des renouvellements ultérieurs du bail : cette analyse n'apparaît pas pertinente et il n'y a pas lieu de suivre les appelants dans les méandres de leur raisonnement par trop éloigné d'une analyse juridique logique des données du litige alors qu'eux-mêmes paraissent douter du bien fondé de cette proposition (cf leurs conclusions, p. 17, § 2) ; que si les greniers litigieux ne sont pas des locaux accessoires et ne sont pas non plus des locaux annexes au sens du décret du 30 septembre 1953 et de la loi du 6 juillet 1989, ils ne relèvent pas pour autant du droit commun du louage d'immeuble ; qu'en effet, si, à l'origine, ces greniers ont pu être utilisés comme des débarras, destination première d'un grenier, il résulte clairement de l'échange de lettres des 19 mars et 20 mars 1992 qu'ils ont été loués par Mme Geneviève A... épouse X... en totale indépendance par rapport aux conventions nouées dans le cadre du bail mixte signé 15 ans plus tôt " à titre d'habitation " ; que, sans qu'il soit dès lors nécessaire de rechercher selon quel mode concret ils ont été occupés pendant 10 ans alors que les intimés ne prétendent pas qu'ils auraient, à ce titre, été utilisés selon l'une ou l'autre des exceptions visées par l'article 2, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, il convient de retenir : que de nombreux témoins attestent du fait que les appelants n'ont cessé d'être domiciliés au..., dont Mme Monique B..., voisine des intéressés au n°..., et de manière plus déterminante encore, Mme E... qui déclare : " depuis mon appartement, j'ai un regard sur l'appartement et donc les fenêtres du couple Y..... je certifie qu'ils occupent l'appartement au second étage du... " ; que les greniers, comme cela était dénoncé dès mars 1992, ont été dotés de sanitaires alors qu'ils n'étaient dotés que d'un point d'eau ; qu'en l'absence de tout constat complémentaire établissant formellement que les appelants ont déserté les lieux depuis quelques années, les seules énonciations du rapport de M. Norbert D..., expert mandaté unilatéralement en novembre 2003 par les intimés pour visiter les mansardes, n'étant pas acquises dans un cadre totalement contradictoire faute d'être contresignées par les appelants, l'occupation " à titre d'habitation principale " des deux greniers aménagés ne peut qu'être retenue ; que la loi du 6 juillet 1989 est donc applicable, notamment au stade des modalités de la délivrance du congé, la circonstance que ces espaces sont situés en contiguïté matérielle avec le corps principal du logement ne pouvant conduire à aucune autre qualification juridique dès lors qu'ils étendent simplement, et matériellement, la jouissance du local, centre des intérêts des appelants, situé au rez-de-chaussée et au 2ème étage ; qu'étant constant que le congé litigieux a été délivré au visa de l'article 1736 du Code civil et de l'intention de " reprendre les locaux " sans préciser davantage au bénéfice de qui, et au bénéfice, éventuellement, de quel ayant droit visé à l'article 15 de ladite loi, Mme Geneviève A... épouse X... entendait rentrer en possession de ces locaux, ledit congé doit être déclaré nul, cette omission étant substantielle et ne relevant pas des irrégularités de forme imposant la preuve d'un grief (arrêt attaqué, pp. 7 et 8) ; 1) ALORS QUE des locaux situés à des étages différents d'un même immeuble ne sauraient, sauf stipulation contraire, constituer un ensemble indivisible ni, partant, faire l'objet d'un seul et même bail ; que, dès lors, en se déterminant par la circonstance que les mansardes litigieuses sont situées en contiguïté matérielle avec le corps principal du logement, pour en déduire qu'elles constituent une extension de la jouissance du local d'habitation situé au 2ème étage de l'immeuble et, partant, doivent être qualifiées d'habitation principale, comme telles soumises aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, tout en relevant qu'il résulte clairement de l'échange de lettres des 19 et 20 mars 1992 que les mansardes ont été louées " en totale indépendance par rapport aux conventions nouées dans le cadre du bail mixte signé 15 ans plus tôt " (arrêt attaqué, p. 8) et qu'un plancher sépare lesdites mansardes, situées au 3ème étage de l'immeuble, du logement situé au 2ème étage (arrêt attaqué, p. 7), ce dont il résulte que les locaux considérés ne pouvaient constituer un ensemble indivisible et que les mansardes ne pouvaient constituer une simple extension du logement situé au 2ème étage, la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles 2 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; 2) ALORS QU'en énonçant, pour retenir comme étant établi que les greniers du 3ème étage étaient occupés par les époux Y... à titre d'habitation principale, que de nombreux témoins, dont Mme B... et Mme E..., attestaient du fait que les époux Y... n'avaient cessé d'être domiciliés au..., quand le fait ainsi retenu d'une domiciliation au... n'impliquait en soi aucunement que les époux Y..., qui avaient leur habitation principale dans le logement situé au 2ème étage de l'immeuble, auraient occupé les greniers du 3ème étage à titre également d'habitation principale, la cour d'appel, qui a formulé un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; 3) ALORS QU'à supposer, à titre tout à fait subsidiaire, que la cour d'appel ait entendu considérer que les témoignages évoqués énonçaient que les époux Y... avaient également leur habitation dans les greniers du 3ème étage de l'immeuble, elle a alors, violant l'article 4 du Code de procédure civile, dénaturé les termes clairs et précis des déclarations de ces témoins (attestations de M. F..., Mme E..., M. G..., M. H..., Mme B..., Mme I..., ainsi que la lettre des époux Y... à Mme Z... et contresignée par celle-ci), dont aucune ne parle d'une occupation par les époux Y... des greniers du 3ème étage ; 4) ALORS QUE, par ailleurs, les juges du fond, tenus d'apprécier les éléments de preuve qui leur sont soumis, ne peuvent écarter un document au seul motif qu'il n'aurait pas été établi contradictoirement ; qu'en l'espèce, pour estimer que les mansardes louées n'ont pas été délaissées par les preneurs et qu'elles étaient occupées à titre d'habitation principale, la cour d'appel a purement et simplement écarté des débats le rapport établi par M. D... en date du 10 novembre 2003 – aux termes duquel ce dernier avait recueilli les déclarations de Mme Y... admettant ne pas occuper ces combles, sauf pour laver du linge, au seul motif que ses énonciations n'avaient pas été recueillies contradictoirement, faute d'avoir été contresignées par les appelants ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait des conclusions d'appel de Mme X... et de M. X... et du bordereau de communication de pièces que ce rapport avait été régulièrement produit au débat, comme tel soumis à la discussion contradictoire des parties, la cour d'appel a violé les articles 16 et 132 du Code de procédure civile ; 5) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige, déterminés par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce si les locataires ont, aux termes de leurs conclusions d'appel, prétendu occuper les mansardes objet du bail à titre d'habitation, ils n'ont pas demandé que le rapport de visite de M. D... fût écarté des débats, ni contesté ses énonciations ; que, dès lors, en refusant de tenir compte de ce rapport au motif qu'il n'aurait pas été établi contradictoirement, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 6) ALORS QU'en retenant que les greniers considérés sont des locaux accessoires (arrêt attaqué, p. 7, 4ème §), tout en relevant par ailleurs qu'ils ne sont ni des locaux accessoires ni des locaux annexes (arrêt attaqué, p. 7, dernier §), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile ; 7) ALORS, subsidiairement, QU'en toute hypothèse, lorsque plusieurs locaux forment un ensemble indivisible, ils ne peuvent relever de régimes juridiques différents ; qu'en l'espèce, pour estimer que la location des greniers ne relevait ni du droit commun du louage d'immeuble, ni du statut des baux commerciaux, mais relevait des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a considéré que ces locaux étaient occupés à titre d'habitation principale au sens de l'article 2 de ladite loi ; qu'en statuant ainsi, tout en relevant d'une part qu'ils ne constituaient qu'une extension des locaux situés au rez-dechaussée et au 2ème étage du même immeuble, d'autre part que ces derniers étaient régis par le statut des baux commerciaux, ce qui reviendrait à appliquer deux régimes juridiques distincts à des locaux composant un ensemble indivisible, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé par fausse application les articles 2 et 15 de la loi du 6 juillet 1989. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour les époux Y.... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR « dit et jugé que les locaux loués par échange de lettres des 19 mars et 20 mars 1992 ne relèvent pas de l'application des dispositions du décret du 30 septembre 1953 mais de l'application de la loi du 6 juillet 1989 en tant que location destinée à l'habitat principal des époux Y... », AUX MOTIFS QUE « (...) les (locataires) ne sont pas fondés à soutenir que, à un titre quelconque, les deux greniers ont été forcément intégrés, au moment du renouvellement de la location, au bail mixte en vertu duquel ils occupaient le rez-de-chaussée et le deuxième étage de l'immeuble ; qu'il est de règle, en effet, que les locaux accessoires doivent être distingués des locaux annexes : les locaux accessoires sont ceux qui sont loués séparément du local principal où s'exerce l'activité du fonds en vertu d'une convention distincte ; les locaux annexes, voisins du local principal, constituent une dépendance de ce dernier mais la question de l'extension du statut à ces locaux annexes ne se pose pas car ils sont de droit protégés en vertu du principe de l'indivisibilité du bail commercial ; qu'en l'espèce, il apparaît clairement que, loués près de 15 ans après la prise de jouissance des locaux commerciaux, les greniers ne sont pas des locaux annexes alors même que serait admise leur relative contiguïté avec l'appartement, dans la mesure où ne les sépare qu'un simple plancher ; que ce sont des locaux accessoires mais, dans la mesure où ils n'ont jamais reçu, ce qui est admis par les parties, une affectation commerciale, les conditions posées par l'article L. 145-1 du Code de commerce interdisent, ainsi que le premier juge l'a à bon droit considéré, de les tenir pour des locaux accessoires qui devraient être soumis au statut des baux commerciaux et la régularité du congé délivré le 21 décembre 2004 ne saurait en conséquence être appréciée dans ce cadre juridique ; qu'à partir du moment où ces locaux ne peuvent être intégrés dans un bail mixte ressortissant des dispositions du décret du 30 septembre 1953, ils ne peuvent non plus être considérés comme des locaux annexes au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui signifierait que l'ensemble loué aux époux Y... serait, à partir du renouvellement du bail, et parce qu'il s'agit au principal d'un bail mixte pour partie affecté à l'habitat, soumis à la fois aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et, pour partie, à la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en conséquence, un même ensemble de biens loués réputé indivisible devrait donner lieu à la délivrance de deux congés aux formalités distinctes lors des renouvellements ultérieurs du bail : cette analyse n'apparaît pas pertinente et il n'y a pas lieu de suivre les appelants dans les méandres de leur raisonnement par trop éloigné d'une analyse juridique logique des données du litige alors qu'eux-mêmes paraissent douter du bien fondé de cette proposition (cf leurs conclusions, p. 17, § 2) ; que si les greniers litigieux ne sont pas des locaux accessoires et ne sont pas non plus des locaux annexes au sens du décret du 30 septembre 1953 et de la loi du 6 juillet 1989, ils ne relèvent pas pour autant du droit commun du louage d'immeuble ; qu'en effet, si, à l'origine, ces greniers ont pu être utilisés comme des débarras, destination première d'un grenier, il résulte clairement de l'échange de lettres des 19 mars et 20 mars 1992 qu'ils ont été loués par Mme Geneviève A... épouse X... en totale indépendance par rapport aux conventions nouées dans le cadre du bail mixte signé 15 ans plus tôt " à titre d'habitation " ; que, sans qu'il soit dès lors nécessaire de rechercher selon quel mode concret ils ont été occupés pendant 10 ans alors que les intimés ne prétendent pas qu'ils auraient, à ce titre, été utilisés selon l'une ou l'autre des exceptions visées par l'article 2, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989, il convient de retenir : que de nombreux témoins attestent du fait que les appelants n'ont cessé d'être domiciliés au..., dont Mme Monique B..., voisine des intéressés au n°..., et de manière plus déterminante encore, Mme E... qui déclare : " depuis mon appartement, j'ai un regard sur l'appartement et donc les fenêtres du couple Y..... je certifie qu'ils occupent l'appartement au second étage du... " ; que les greniers, comme cela était dénoncé dès mars 1992, ont été dotés de sanitaires alors qu'ils n'étaient dotés que d'un point d'eau ; qu'en l'absence de tout constat complémentaire établissant formellement que les appelants ont déserté les lieux depuis quelques années, les seules énonciations du rapport de M Norbert D..., expert mandaté unilatéralement en novembre 2003 par les intimés pour visiter les mansardes, n'étant pas acquises dans un cadre totalement contradictoire faute d'être contresignées par les appelants, l'occupation " à titre d'habitation principale " des deux greniers aménagés ne peut qu'être retenue ; que la loi du 6 juillet 1989 est donc applicable, notamment au stade des modalités de la délivrance du congé, la circonstance que ces espaces sont situés en contiguïté matérielle avec le corps principal du logement ne pouvant conduire à aucune autre qualification juridique dès lors qu'ils étendent simplement, et matériellement, la jouissance du local, centre des intérêts des appelants, situé au rez-de-chaussée et au 2ème étage ; qu'étant constant que le congé litigieux a été délivré au visa de l'article 1736 du Code civil et de l'intention de " reprendre les locaux " sans préciser davantage au bénéfice de qui, et au bénéfice, éventuellement, de quel ayant droit visé à l'article 15 de ladite loi, Mme Geneviève A... épouse X... entendait rentrer en possession de ces locaux, ledit congé doit être déclaré nul, cette omission étant substantielle et ne relevant pas des irrégularités de forme imposant la preuve d'un grief (...) », ALORS QUE 1°), la contradiction de motifs équivaut à leur absence ; qu'en retenant que les locaux litigieux étaient des locaux accessoires (arrêt attaqué, p. 7, § 4), puis qu'ils ne l'étaient pas (arrêt attaqué, p. 7, dernier §), la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile, ALORS QUE 2°), subsidiairement, lorsque plusieurs locaux forment un ensemble indivisible, ils ne peuvent relever de régimes juridiques différents ; qu'il ressort de l'arrêt attaqué que les locaux litigieux « étendaient simplement, et matériellement, la jouissance » d'autres locaux régis par le statut des baux commerciaux, avec lesquels ils étaient « en contiguïté matérielle » ; qu'il devait nécessairement s'en déduire que ces locaux composaient un ensemble indivisible, qui devait être soumis au même régime des baux commerciaux ; qu'en jugeant néanmoins que les locaux litigieux devaient être soumis à la loi du 6 juillet 1989, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a ainsi violé l'article L. 145-1 du Code de commerce.