Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 23/02052

Du 31 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 23/02052 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YOHP S.C.I. BOULAC C/ [M] [S], Association ATINA - Expéditions délivrées à Avocat + dem. - FE délivrée à SELARL CAPORALE Le 31/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] - [Localité 5] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.C.I. BOULAC RCS BORDEAUX 403 277 114 [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Maître Marie-anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES DEFENDERESSES : Madame [M] [S] (sous le régime de la curatelle renforcée) [Adresse 2] [Localité 8] Association ATINA (Prise en sa qualité de curateur renforcé de Mme [M] [S]) [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 4] Représentées par Maître Aurélie LLAMAS de la SELARL LLAMAS-PELOTTE DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Septembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2006, la SCI BOULAC a donné à bail à Madame [M] [S] une maison située [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 600€. Madame [M] [S] a été placée sous le régime de la curatelle renforcée aux termes d'un jugement du 16 mars 2022 étant précisé que la mesure de protection a été confiée à l'ATINA, association territoires et intégration nouvelle aquitaine. Suivant actes de commissaire de justice des 19 et 25 mai 2023, la SCI BOULAC a fait délivrer à la locataire, assistée de son curateur, l'ATINA, un commandement de payer la somme de 15.562,78€ au titre des loyers impayés à la date du 24 avril 2023 en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail. Par actes introductifs d'instance en date des 26 et 27 septembre 2023, la SCI BOULAC a fait assigner Madame [M] [S] et l'association ATINA, es qualité de curateur, devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l'audience du 15 décembre 2023 afin de : -constater le jeu de la clause résolutoire et, en tant que de besoin -constater la résiliation du bail liant les parties aux torts du locataire pour non-paiement des loyers dans le délai légal de deux mois conformément à la clause insérée au bail, soit à compter du 25 juillet 2023 -dire que la locataire ainsi que tout occupant de son chef devra rendre libre les lieux dont s'agit dans le mois de la signification de la décision à intervenir, à défaut de quoi il en sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique -ordonner en tant que de besoin le dépôt en tel lieu approprié de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées qui pourraient se retrouver encore dans les lieux lors de leur expulsion et ce, à leurs frais -condamner Madame [M] [S] assistée de l'association ATINA es qualité de curateur renforcée à lui payer à titre provisionnel : -16.882,78€ au titre de l'arriéré de loyers et charges dus au 25 juillet 2023, date d'effet du commandement -une somme mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter du 1er août 2023 et jusqu'à libération complète des lieux -la somme de 2.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile -dire que les sommes en principal seront assorties des intérêts de droit par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil -condamner Madame [M] [S] assistée de l'association ATINA es qualité de curateur renforcé aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais de commandement et les frais de notification à la CCAPEX et à la Préfecture. L'affaire initialement appelée à l'audience du 15 décembre 2023 a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a finalement été évoquée à l'audience du 5 avril 2024. A l'audience du 5 avril 2024, la SCI BOULAC, représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale à l'exception de sa demande de condamnation au paiement d'une provision à hauteur de 16.882,78€ au titre de l'arriéré de loyers et charges qu'elle abandonne. Elle sollicite désormais la condamnation de Madame [S] assistée de l'association ATINA es qualité de curateur renforcée au paiement à titre provisionnel d'une somme mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter du 1er février 2024 et jusqu'à libération complète des lieux. Elle demande en outre de débouter Madame [S] assistée de son curateur de l'ensemble de ses demandes. Elle expose que la locataire a manqué à ses obligations contractuelles et a laissé des loyers impayés à compter du mois de janvier 2021 ; que le commandement de payer délivré est resté infructueux dans le délai légal de deux mois pour le paiement de l'arriéré de loyers et de charges; que le bail est donc résilié de plein droit à compter du 25 juillet 2023, date d'effet du commandement. Elle fait valoir que Madame [S] doit être déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu'elle ne règle pas la totalité du loyer de 660€ mais uniquement 600€ par mois. Elle s'oppose à la demande relative aux délais pour quitter les lieux expliquant que Madame [S] a déjà bénéficié d'un délai de grâce de deux ans puisqu'elle a cessé de régler ses loyers à compter du mois de janvier 2021. En défense, Madame [M] [S], assistée de son curateur, l'ATINA, représentée par son conseil, sollicite du juge saisi de : -la juger recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions A titre principal, sur la suspension des effets de la clause résolutoire, -prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire A titre subsidiaire, -lui octroyer les plus larges délais pour se reloger soit 24 mois En toute hypothèse, -débouter la SCI BOULAC de l'ensemble de ses demandes -débouter la SCI BOULAC de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle soutient être bien fondée à solliciter la suspension de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour deux ans à compter du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont elle a fait l'objet et en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci ayant repris le paiement des loyers et des charges courantes depuis le mois de septembre 2023. Elle précise que le loyer est de 600€ par mois et non de 660€ comme le soutient la bailleresse, n'ayant jamais été avisée d'une prétendue augmentation de loyer. Elle ajoute que cette augmentation importante de 60€ n'est pas justifiée par la SCI BOULAC. Elle sollicite à titre subsidiaire les plus larges délais pour quitter les lieux pour pouvoir se reloger expliquant qu'elle bénéficie d'une mesure de curatelle renforcée et que, compte tenu de son état de santé, un changement de domicile serait dramatique pour elle. Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance de la SCI BOULAC. A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 29 septembre 2023 soit six semaines au moins avant l’audience du 15 décembre 2023. La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 29 mai 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du Code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. De plus, en application de l'article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires. La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d'exécution, l'interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité. Il s'ensuit que si, dans l'hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est alors sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge saisi d’une demande d’expulsion sur le fondement de cette clause ne pourra que constater que les effets en sont bien acquis. Seuls des délais accordés sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont alors de nature à remettre en cause la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Enfin, il convient de préciser que si la recevabilité emporte de plein droit suspension des mesures d’exécution dirigées contre les biens du débiteur, l’expulsion, qui n’est pas une mesure de recouvrement des dettes s’exerçant sur les biens du débiteur, n’est pas affectée par cet effet suspensif. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Il ressort de l'exploit d'huissier du 25 mai 2023 que la SCI BOULAC a fait signifier à Madame [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 15.562,78€ au titre des loyers échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Il résulte en outre des pièces produites que la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde a déclaré recevable la demande d'ouverture d'une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [S] le 7 décembre 2023, avec orientation du dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La décision de la commission de surendettement sur la recevabilité est donc intervenue après l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 25 mai 2023, elle est donc sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire. Madame [S] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 25 mai 2023, réglé les causes dudit commandement, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 juillet 2023 en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 26 juillet 2023. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En outre, conformément à l'article L714-1 II) du code de la consommation, lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location sont suspendus pendant un délai de deux ans à compter de la date de la décision imposant les mesures d'effacement de la dette locative ou du jugement de clôture. La suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent II, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [S] sollicite la suspension du jeu de la clause résolutoire du bail. Il ressort des pièces versées aux débats qu'une demande de traitement d'une situation de surendettement formée par Madame [S] a été déclarée recevable le 7 décembre 2023 et que la commission a décidé d'orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. En outre, aux termes de son courrier du 19 janvier 2024, la commission de surendettement indique avoir décidé le 18 janvier 2024 d'imposer un effacement total des dettes de Madame [S]. Il résulte des déclarations de la SCI BOULAC qu'elle n'a pas souhaité contester la mesure de rétablissement personnel. Partant, les mesures d'effacement total des dettes de Madame [S] ont été définitivement adoptées étant précisé que le tableau des créances actualisées à la date du 18 janvier 2024 mentionne une dette locative auprès de la SCI BOULAC d'un montant de 18.442,78€. Il convient de souligner que la SCI BOULAC ne fournit aucun nouveau décompte postérieur au 18 janvier 2024 et faisant apparaître une nouvelle dette locative après déduction de la dette effacée à hauteur de 18.442,78€ suite à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée et ne démontre donc pas que Madame [S] ne s'acquitterait pas de ses loyers et charges courants depuis le 18 janvier 2024. Par ailleurs, si la SCI BOULAC soutient que Madame [S] ne règle pas la totalité du loyer de 660€, elle ne démontre pas que le loyer ait été porté à la somme de 660€ par mois comme elle l'allègue. En effet, le contrat de bail mentionne un loyer mensuel à hauteur de 600€. D'autre part, si ledit contrat prévoit une clause de révision, la SCI BOULAC ne justifie pas avoir chaque année procédé à une révision telle que contractuellement prévue. Enfin, le courrier versé aux débats par la SCI BOULAC du 25 novembre 2015 et faisant mention d'une augmentation du loyer à 660€ ne peut suffire à rapporter la preuve d'une augmentation du loyer à hauteur de 660€. Au surplus, la SCI BOULAC ne justifie aucunement de l'augmentation de 60€ ni du mode de calcul permettant d'arriver à un tel montant. Enfin, la bailleresse ne démontre pas avoir adressé le courrier à Madame [S]. Par conséquent, au regard du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers de la Gironde par décision du 18 janvier 2024, il convient de faire application des dispositions de l'alinéa 1er du VIII de l’article 24 de la loi susmentionnée du 6 juillet 1989, en suspendant les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement soit à partir du 18 janvier 2024. Il y a lieu de préciser que les dispositions légales précitées prévoient que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Madame [S] s'acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement soit à partir du 18 janvier 2024, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d'ores et déjà acquise, la SCI BOULAC sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [S] et une indemnité d'occupation sera fixée à titre provisionnel. Sur l’indemnité d'occupation Dans l'hypothèse où Madame [S] ne s'acquitterait pas du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement soit à partir du 18 janvier 2024, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant (600€ par mois à la date de l'audience), à compter du 5 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la demande reconventionnelle émise à titre subsidiaire par Madame [S] Au vu de la solution adoptée par la juridiction de céans, la demande de Madame [S] formée à titre subsidiaire est tout naturellement devenue sans objet. Sur le sort des meubles Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l’exécution. Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, de notification à la CCAPEX et à la Préfecture, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S] en raison de la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [S] à verser à la SCI BOULAC la somme de 100€. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS que la SCI BOULAC a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer en date du 25 mai 2023 ; CONSTATONS que, par décision en date du 18 janvier 2024, aujourd'hui définitive, la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en faveur de Madame [M] [S] ; SUSPENDONS les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement soit à partir du 18 janvier 2024 conformément à l'alinéa 1er de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 ; DISONS que si Madame [M] [S] s'acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement soit à partir du 18 janvier 2024, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n'avoir jamais joué. DISONS que, dans le cas contraire, en cas de non paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement soit à partir du 18 janvier 2024 : – la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; – en cas de résiliation immédiate du bail, à défaut par Madame [M] [S] d'avoir libéré volontairement les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; en cas de résiliation immédiate du bail, sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles (600€ par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [M] [S] à son paiement en deniers ou quittances valables à compter du 5 avril 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ; REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ; CONDAMNONS Madame [M] [S] à payer à la SCI BOULAC une indemnité de 100€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [M] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de la notification à la CCAPEX et la dénonciation au Préfet ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT