Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/00303 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVKJ
Minute : 24/807
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516
C/
Madame [K] [D]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 septembre 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 17 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR:
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [K] [D],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 7]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2022, Madame [N] [W] a donné à bail à Madame [K] [D] un logement meublé avec cave et jardin situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 500 euros, augmenté des provisions sur charges de 55 euros.
Par contrat de cautionnement du 29 mars 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d'un impayé de loyer au bénéfice de Madame [N] [W], dans le cadre du dispositif « VISALE », selon application de la convention conclue entre l’État et l'Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.
Selon quittance subrogative du 24 mai 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Madame [N] [W] la somme de 600 euros au titre des loyers de mai 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [K] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2770 euros en principal, au titre des loyers impayés au mois de mai 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée 5 juin 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [K] [D] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [K] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Madame [K] [D] au paiement de la somme de 6370 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mai 2023 sur la somme de 2770 euros et de l'assignation sur le surplus,fixer indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges, condamner Madame [K] [D] à lui payer les indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le cout du commandement,dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire du jugement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 22 décembre 2023.
À l'audience du 17 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9130 euros arrêtée au 14 juin 2024. Elle n’est pas opposée à la demande de délais de paiement.
Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique tout d'abord que le juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, et R213-9-7 du même code, concernant les actions nées d'un contrat de louage d'immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, elle indique qu'elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d'un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation des débiteurs, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu'elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l'article 2306 du code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d'engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle expose que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
À l'audience, Madame [K] [D] reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire, mais indique ne pas être en capacité de payer le loyer dans sa globalité et de régulariser la situation.
Elle précise qu’elle perçoit de 971 euros pour des allocations chômage et recherche un emploi, alors qu’elle a déjà commencé à rembourser un prêt étudiant. Elle indique qu’elle n’a pas payé en raison de la perte de son emploi et qu’elle effectue les paiements en fonction de ses revenus.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 12 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES communique un décompte actualisé de sa créance à hauteur de 7975 euros au 12 juillet 2024 après le versement par la bailleresse de la somme de 1755 euros correspondant au trop perçu reçu par celle-ci en novembre décembre et janvier.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la compétence :
Aux termes de l'article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.
Selon l'article R213-9-7 du même code, en ce cas, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.
Il résulte de l'article R213-9-6 du code de l'organisation judiciaire que les juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.
Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l'action principale du subrogeant.
En l'espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution.
L'action principale porte sur l'exécution d'un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 7] (93) qui, conformément à l'annexe tableau IV du code de l'organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy. Dès lors, l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du Raincy.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 22 décembre 2023 en vue d'une audience prévue le 17 juin 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 décembre 2023.
En conséquence, les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l'encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Madame [K] [D] n’a pas payé régulièrement les loyers et charges, si bien que le bailleur a demandé à la caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, de payer les sommes dues au titre de l'arriéré.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a fait signifier un commandement de payer par acte de commissaire de justice le 31 mai 2023, qui vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2770 euros.
Il ressort du décompte établi par le bailleur que les loyers et charges ont été versés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES directement au bailleur, entre juin et octobre 2023.
Aucun paiement n’a donc été effectué dans le délai prévu par le commandement de payer.
Les quittances du 27 mai 2024 et du 11 juillet 2024, mettent en évidence de nouveaux paiements par la caution portant les versements à 10020 euros.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 juillet à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er avril 2022 à compter du 1er août 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [D] justifie de sa situation personnelle et financière.
Toutefois, il ressort des observations à l’audience, des éléments de l’enquête sociale et de l’examen du décompte qui montre la reprise de quelques paiements, irréguliers, en dernier lieu, le 2 février 2024, que la situation financière de la locataire ne lui permet pas de payer le loyer et les charges régulièrement.
En outre, il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer avant l’audience.
Enfin, la proposition de règlement, en fonction des possibilités, ne permet pas de rembourser la totalité des sommes dues dans le délai maximal prévu par la loi. Il s’ensuit que la locataire n’est pas en capacité de rembourser la dette.
Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient également de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux et de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à la caution dans la limite des sommes que celle-ci aura effectivement versé au bailleur.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à compter du 27 mars 2014, l'action en paiement des charges et loyers se prescrit par trois ans.
En l'espèce, l'action en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES initiée par assignation du 12 décembre 2023 a été formée dans le délai de trois ans. Dès lors l'action est recevable.
Sur les sommes dues :
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.
L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.
Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
En l'espèce, en premier lieu, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er avril 2022, du commandement de payer délivré le 31 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 12 juillet 2024 et du décompte du bailleur, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.
En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives, notamment pour la plus récente, la quittance du 11 juillet 2024 reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au profit de la bailleresse en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 10020 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de juin 2024. Les règlements effectués par la locataire à hauteur de 2045 euros ramènent la créance à 7975 euros.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [K] [D] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.
En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7975 euros, au titre des sommes dues au 12 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 décembre 2023 sur la somme de 4375 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [D] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [K] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er avril 2022 entre Madame [N] [W] d'une part, et Madame [K] [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 1 er août 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [K] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [K] [D] à Madame [N] [W] à compter du 1er août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [K] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité d'occupation mensuelle dans la limite des sommes qu'elle aura elle-même payé au bailleur,
CONDAMNE Madame [K] [D] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7975 euros au 12 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 décembre 2023 sur la somme de 4375 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Madame [K] [D] à payer à Madame [N] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [K] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 31 mai 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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