Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 26/03/2025
à : Maître Nicolas GUERRIER
Copie exécutoire délivrée
le : 26/03/2025
à : Maître Rachel NAKACHE
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/10242
N° Portalis 352J-W-B7I-C6H7V
N° MINUTE : 2/2025
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 mars 2025
DEMANDEURS
Monsieur [B] [C], demeurant [Adresse 4]
Madame [F] [H] épouse [C], demeurant [Adresse 4]
Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 4]
Madame [L] [C], demeurant [Adresse 4]
représentés par Maître Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099
DÉFENDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208 substitué par Maître Samia AKADIRI SOUMAILA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 février 2025
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière
Décision du 26 mars 2025
PCP JCP référé - N° RG 24/10242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6H7V
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 18 novembre 2014, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) a donné à bail d'habitation à Monsieur [B] [C] et à Madame [F] [H], épouse [C] (ci-après, « les époux [C] ») un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 8], où il résident avec leurs trois enfants mineurs.
Déplorant l'état de leur logement, notamment l’humidité ambiante et la présence de plomb dans les revêtements, les locataires ont fait assigner la RIVP, par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé, afin d'obtenir :
* à titre principal, la condamnation de la RIVP,
à reloger les requérants dans un logement équivalent, à proximité de leur domicile actuel, à ses frais et dans un délai de 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,à réaliser les travaux de remise en état du logement,à les indemniser à hauteur de 3 406,05 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral,à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens de l'instance.* À titre subsidiaire ,
la désignation d'un expert immobilier et d'un expert médicall'octroi d'une provision de 20 000 euros à faire valoir sur leurs préjudices.
Lors de l'audience du 10 février 2025 à laquelle les demandeurs étaient représentés par leur conseil, ces derniers ont déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes, précisent que les demandes de condamnations pécuniaires sont formées à titre provisionnel et actualisent la provision sollicitée au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 4 678,95 euros. Ils demandent également le débouté des demandes formées par la RIVP.
Les époux [C] soutiennent que leur logement est dans un état très dégradé du fait notamment de la présence de moisissures dans plusieurs pièces et de plomb. Ils versent pour en justifier, outre les correspondances échangées avec la RIVP, un constat de commissaire de justice en date du 15 février 2024, un arrêté préfectoral du 4 avril 2024 et un audit environnemental réalisé le 19 septembre 2024. Ils estiment que ces pièces engagent la responsabilité de la RIVP qui leur a délivré un logement insuffisamment aéré et que cette dernière a fait preuve d'inertie en réagissant tardivement et en ne proposant que des travaux d’embellissement.
La RIVP, représentée par son conseil, a également déposé des conclusions soutenues oralement. Il est demandé de :
débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes,les condamner à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.
Elles estime que l'origine des moisissures n'est pas établie, que de ce fait, le manquement à ses obligations n'est pas démontré et qu'ainsi, sa responsabilité ne saurait être retenue alors, qu'en outre, elle s'est montrée particulièrement réactive. Elle soutient, par ailleurs, que les requérants ne démontrent pas la réalité de leur préjudice auquel ils ont, en tout état de cause, concouru. Enfin, la RIVP affirme que l'expertise sollicitée n'aurait pour but que de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve de ce qu'ils avancent et qu'elle ne peut donc être ordonnée.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à la disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Ils peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il est constant que l'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.
Sur la demande de relogement
Il résulte des articles L 441-1 et L 441-2 du code la construction et de l'habitation que l'attribution des logements sociaux est soumises à des règles spécifiques qui imposent notamment un passage en commission d'attribution des logements.
Par ailleurs, en application de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1, seulement dans les cas suivants :
- lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité, d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-22, L. 1331-23, L. 1331-24, L. 1331-25, L. 1331-26-1 et L. 1331-28 du code de la santé publique, si elle est assortie d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive ou si les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité rendent temporairement le logement inhabitable ;
- lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril en application de l'article L. 511-1 du présent code, si l'arrêté ordonne l'évacuation du bâtiment ou s'il est assorti d'une interdiction d'habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable ; (...).
Conformément à l'article L.521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version issue de l'ordonnance du 15 décembre 2005 :
I. Lorsqu’un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l'article L. 511-3, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. (...)
II. Lorsqu’un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. (...).
En l'espèce, les époux [C] ne démontrent pas que les conditions de l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation sont réunies en ce qu'il n'est pas rapporté la preuve de l'inhabitabilité du logement ou d'une quelconque interdiction d'y habiter. Par conséquent, il ne saurait être fait droit à leur demande de condamner la RIVP à procéder à leur relogement.
Non-lieu à référé sera ainsi prononcé sur ce point.
Décision du 26 mars 2025
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Sur la demande de travaux
A titre liminaire, il convient de relever que la RIVP soutient, dans ses écritures, que l'action des demandeurs tendant à la remise en état de leur logement est prescrite sur le fondement de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 mais que cette fin de non-recevoir n'est pas reprise au dispositif de ses conclusions, qu'elle n'est pas soutenue oralement, a fortiori, in linime litis. Par conséquent, la juridiction n'en est pas saisie.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit, notamment, en son article 2-6, que pour être décent, le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements .
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.
Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.
En l'espèce, les époux [C] font état de plusieurs désordres qu'ils estiment relever de manquements de la part de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent. Il convient d'examiner le caractère effectif de ces désordres et leur lien avec un manquement manifestement illicite du bailleur à ses obligations.
S'agissant du plomb, les demandeurs versent au débat un arrêté préfectoral du 4 avril 2024 faisant état d'un risque d'accessibilité au plomb dans les peintures du logement pris à bail, au regard de revêtements dégradés contenant du plomb dans des concentrations supérieures ou égales aux seuils réglementaires et mettant en demeure la RIVP de réaliser les travaux palliatifs.
Décision du 26 mars 2025
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S'agissant de l’humidité et des moisissures dont se plaignent les requérants, celles-ci sont établies par le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 15 février 2024. Elles sont également décrites aux termes d'un courrier de la direction du logement et de l'habitat daté du 7 mars 2024 qui évoque des moisissures, de la peinture écaillée et un dégât des eaux. La proximité temporelle de ce dégât des eaux (9 février 2024) exclut la possibilité qu'il soit à l'origine de ces traces visibles. Enfin, l'audit environnemental réalisé par les services de la Ville de [Localité 7] le 19 septembre 2024 en fait également état et préconise d'améliorer la ventilation du logement avec l'aide d'un professionnel. La commission de conciliation de [Localité 7] a rendu son avis suite à la séance et a estimé qu'une intervention dans le logement était urgente.
Par ailleurs, il résulte d'un courrier adressé par la RIVP le 6 mars 2024 en réponse à ses locataires que le logement n'est pas équipé de VMC. Le mairie du [Localité 3] a, à cet égard, également indiqué par courrier aux requérants que le problème affectant leur logement était identifié et bien connu de la RIVP, que l'immeuble avait été construit sans ventilation mécanique et nécessitait une meilleur isolation thermique, que des travaux ambitieux étaient ainsi prévus, consistant en la mise en place de VMC et au remplacement des portes et des fenêtres des logements notamment et que dans l'attente, le bailleur s'était engagé à remettre le logement en état.
Ainsi, la présence de plomb dans le logement est avérée et l'humidité dont les requérants se plaignent provient en partie, de manière non contestable eu égard à ce qui précède, de l'insuffisance de mécanismes de ventilation dont la RIVP a parfaitement conscience. S'il est incontestable qu'elle a proposé, dès le 9 juillet 2024, soit très rapidement après l'avis de la commission de [Localité 7], une intervention dans le logement avec un relogement temporaire, il ne peut qu'être constaté que les travaux envisagés, au regard des devis qu'elle produit, ne tendent pas à remédier à la deuxième série de désordres, à savoir l'humidité ambiante.
Ainsi, RIVP ne peut se dégager de sa responsabilité en invoquant le refus des locataires de quitter le logement temporairement dans le but d'effectuer des travaux ne permettant pas de remédier à la cause des désordres constatés puisque l'installation d'une VMC n'était pas prévue et qu'elle n' évoque pas les travaux d’envergure évoqué par le maire du [Localité 2] arrondissement. Par ailleurs, elle ne démontre avoir été réactive que s'agissant des suites à donner au dégât des eaux survenus au mois de février 2024, sans apporter de réponse au problème distinct de l’humidité dans le logement au sujet duquel les requérants n'ont ainsi aucune perspective d'amélioration ni à court terme ni à moyen terme.
Les désordres étant établis et la responsabilité de la RIVP engagée au titre de son obligation de délivrance d'un logement décent, le trouble manifestement illicite est caractérisé et il convient, afin d'y mettre un terme, d'enjoindre la RIVP à procéder aux travaux qui seront listés au dispositif de la présente décision.
Il appartiendra à la RIVP de procéder au relogement temporaire des occupants si leur maintien dans les lieux pendant la période d’exécution des travaux n’est pas possible.
Sur les demandes de provision au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral
En application des dispositions de l'article 835 aliéna 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
Comme déjà mentionné, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d'usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement. L’article 1231-1 du code civil sanctionne la mauvaise exécution contractuelle par l'allocation de dommages et intérêts.
S'il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être toutefois être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et incontestable.
En l'espèce, les époux [C] sollicitent la réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur du versement de la somme de à réparer leurs préjudices à hauteur de 3 406,05 euros et la réparation de leur préjudice moral à hauteur du versement de la somme de 20 000 euros.
Sur le préjudice de jouissance
La somme demandée à ce titre correspond à 40% du loyer mensuel depuis le mois de juin 2023.
Cependant, la pièce la plus ancienne objectivant la dégradation du logement, à savoir, le procès-verbal de constat du commissaire justice, date du 15 février 2024.
La description des désordres et les photographies jointes au procès-verbal justifient que soit allouée aux demandeur une provision à faire valoir sur leur préjudice de jouissance, compte-tenu de l'état dégradé de portions circonscrites du logement, équivalent à 10% du loyer mensuel entre le 15 février 2024 et le 15 janvier 2025, date de l'audience, soit pendant 11 mois.
Le montant du loyer de 655,13 euros n'est pas contesté.
Il sera donc alloué aux demandeur une somme provisionnelle de 720 euros au titre de leur préjudice de jouissance.
Sur le préjudice moral
Les pièces médicales versés par les demandeurs, concernent l'ensemble des membres de la famille.
S'agissant de Monsieur [B] [C] atteint de polypathologies sévères, son médecin généraliste indique bien le 20 février 2024 que « son habitat insalubre est responsable de décompensations respiratoires régulières et qu'il est ainsi régulièrement suivi au cabinet.
S'agissant de Madame [F] [H], épouse [C], si son suivi psychiatrique semble être en lien avec des événements distincts (difficultés familiales, agression), il est relevé par son médecin généraliste que l'état de santé de ses enfants, altéré par les moisissures dans son habitat, a des répercutions sur son état psychologique et qu'elle a également mis en place des consultations psychologiques.
Décision du 26 mars 2025
PCP JCP référé - N° RG 24/10242 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6H7V
En effet, des certificats médicaux attestent de ce que [P], [L] et [D] [C], respectivement nés en 2016, 2020 et 2008 sont également suivis par le médecin de famille pour des maladies respiratoires et ORL en rapport avec l'humidité et la moisissures dans le logement et que l'aîné est également suivi au centre de pneumologie et d’allergologie de l'enfant à hôpital [6] en raison d'une rhinite allergique et de toux depuis deux ans, en lien avec des moisissures (cladosporium) au domicile.
Ces éléments justifie que soit allouée aux demandeurs la somme de 2 000 euros à faire valoir sur leur préjudice moral.
Sur les demandes accessoires
La RIVP, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il sera inéquitable de laisser aux demandeurs la charges des frais non compris dans les dépens. Ainsi, la RIVP sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile et sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :
DISONS n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande de relogement formée par Monsieur [B] [C], Madame [F] [H], épouse [C], Mademoiselle [P] [C], Mademoiselle [L] [C] et Monsieur [D] [C],
CONDAMNONS la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] à réaliser, à ses frais exclusifs, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux nécessaires pour assurer l’aération générale et permanente du logement, notamment en installant un système de Ventilation Mécanique Contrôlée (VMC), à charge pour elle de reloger les occupants si les travaux le nécessitent,
CONDAMNONS la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] à verser à Monsieur [B] [C], Madame [F] [H], épouse [C], Mademoiselle [P] [C], Mademoiselle [L] [C] et Monsieur [D] [C] la somme provisionnelle de 720 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
CONDAMNONS la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] à verser à Monsieur [B] [C], Madame [F] [H], épouse [C], Mademoiselle [P] [C], Mademoiselle [L] [C] et Monsieur [D] [C] la somme provisionnelle de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
CONDAMNONS la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] à verser à Monsieur [B] [C], Madame [F] [H], épouse [C], Mademoiselle [P] [C], Mademoiselle [L] [C] et Monsieur [D] [C] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] aux dépens,
DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
La Greffière, La Juge,
