Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/00347

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024 N° RG 24/00347 - N° Portalis DBWH-W-B7I-G3TR N° minute : 24/00447 Dans l’affaire entre : DEMANDERESSE SEMCODA - SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain et DEFENDERESSE Madame [O] [X] [K] veuve [T] née le 21 Août 1956 à [Localité 4] demeurant [Adresse 2] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat : Madame [K], Présidente Greffier : Madame TALMANT, Greffier Débats : en audience publique le 07 Novembre 2024 Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024 copies délivrées le 19 DECEMBRE 2024 à : SEMCODA Madame [O] [X] [K] veuve [T] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 DECEMBRE 2024 à : SEMCODA RAPPEL DES FAITS La SEMCODA a donné à bail à Mme [O] [K] épouse [T] un logement situé au rez-de-chaussée, [Adresse 1] à [Localité 6] (01) par contrat du 09 janvier 2020, pour un loyer mensuel de 405,77 €, provision sur charges incluse. Par avenant du 28 mai 2020, la SEMCODA a consenti à Mme [O] [K] épouse [T] la location d'un garage n°1354-2-99-4 situé [Adresse 5] à [Localité 6] (01) pour un loyer mensuel de 44,81 €, provision sur charges incluse. Des loyers étant demeurés impayés, la SEMCODA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 27 mai 2024 ; puis elle a fait assigner Mme [O] [K] épouse [T] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat et de son avenant, l'expulsion de la locataire et la condamnation de cette dernière au paiement de l'arriéré locatif. A l’audience du 07 novembre 2024, la SEMCODA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection : - de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et de l'avenant ; - d'ordonner l’expulsion sans délai de Mme [O] [K] épouse [T], ainsi que tous occupants de son chef, concernant tant le logement que le garage, - de condamner Mme [O] [K] épouse [T] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux, - de condamner Mme [O] [K] épouse [T] à lui payer la somme de 3.658,34 € au titre de l'arriéré locatif au 30 septembre 2024, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens. La SEMCODA a précisé que le dernier règlement datait du mois de juin 2024. Mme [O] [K] épouse [T] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle a reconnu ne pas avoir repris le paiement du loyer courant. Elle a expliqué vouloir quitter le logement pour aller vivre chez sa fille. Elle demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement et propose de régler sa dette locative par règlements de 200 € par mois. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d'information en l'absence de la locataire au rendez-vous fixé par le service. L'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l'article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Il se déduit de ces principes que l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002). En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l'assignation au représentant de l'Etat et l'audience et les dispositions relatives à l'octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 06 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023. Par ailleurs, la SEMCODA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ". D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." Le bail conclu le 09 janvier 2020 contient une clause résolutoire (article 5.1) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mai 2024, pour la somme en principal de 1.209,04 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements postérieurs étant insuffisants pour solder l'intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 juillet 2024. Mme [O] [K] épouse [T] a indiqué qu'elle souhaitait quitter le logement pour aller vivre chez sa fille. Elle n'a donc pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. L’expulsion de Mme [O] [K] épouse [T] sera ordonnée, sans qu'il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail. En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "sans délai" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La SEMCODA produit un décompte démontrant que Mme [O] [K] épouse [T] reste devoir la somme de 3.644,34 € à la date du 04 novembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, et déduction faite des frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 14 € (2 € x 7). La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Par ailleurs, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d'octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 3.644,34 € au 04 novembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation postérieures. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENTS Il résulte de l'article 1343-5 du code civil que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”. En l'espèce, Mme [O] [K] épouse [T] sollicite des délais de paiement pour pouvoir régler de manière échelonnée sa dette locative. Elle a expliqué avoir aidé une personne rencontrée sur Internet, ce qui l'a mis dans l'embarras. Elle a indiqué avoir plusieurs autres dettes et percevoir des revenus à hauteur de 1.750 € par mois. Elle a proposé d'apurer sa dette locative par règlements de 200 € par mois. En l'espèce, Mme [O] [K] épouse [T] apparaît en mesure de s'acquitter de sa dette en plusieurs échéances de 200 € par mois. Elle va en outre restituer rapidement les lieux. Il convient donc de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [O] [K] épouse [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 janvier 2020 entre la SEMCODA et Mme [O] [K] épouse [T] concernant le logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 1] à [Localité 6] (01) et son avenant conclu le 28 mai 2020 concernant le garage n°1354-2-99-4 sis à la même adresse sont réunies à la date du 28 juillet 2024; AUTORISE la SEMCODA à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [K] épouse [T] et tous occupants de son chef dudit logement et du garage au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Mme [O] [K] épouse [T] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l'expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNE Mme [O] [K] épouse [T] à verser à la SEMCODA la somme de 3.644,34 € (décompte arrêté au 04 novembre 2024, incluant l'échéance du mois de septembre 2024) ; CONDAMNE Mme [O] [K] épouse [T] à payer à la SEMCODA l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois d'octobre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l'expulsion ; AUTORISE Mme [O] [K] épouse [T] à s’acquitter de cette somme, en 18 mensualités de 200 € chacune et une19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de paiement d'une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueux ; RAPPELLE qu'au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [O] [K] épouse [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 19 décembre 2024. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,