Cour d'appel, 25 février 2008. 05/04976

RG N° 05 / 04976 Grosse délivrée à : Me RAMILLON SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2E CHAMBRE CIVILE ARRET DU LUNDI 25 FEVRIER 2008 Appel d'un Jugement (N° RG 11-04-1050) rendu par le Tribunal d'Instance de VALENCE en date du 28 septembre 2005 suivant déclaration d'appel du 07 Décembre 2005 APPELANT : Monsieur Jean-François X... ... ... 07800 LA VOULTE SUR RHONE représenté par Me Marie-France RAMILLON, avoué à la Cour assisté de Me Andrée MILLIET, avocat au barreau de BOURGOIN JALLIEU (bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle n° 2005 / 9429 du 22 / 12 / 2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE) INTIMEE : SCI SAUZE IMMOBILIER poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège 9 Rue des Moulins 26270 LORIOL SUR DROME représentée par la SELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC, avoués à la Cour, assistée de Me Isabelle ROUX, avocat au barreau de VALENCE substitué par Me FLEURIOT, avocat COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame B. BRENNEUR, Président, Monsieur J. M. ALLAIS, Conseiller, Monsieur J. L. PIERRE, Conseiller, Assistés lors des débats de Madame M. C. OLLIEROU, Greffier. DEBATS : A l'audience publique du 21 Janvier 2008, Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries. Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu à l'audience de ce jour. FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES : Par acte sous seing privé du 14 mars 2002, la SCI SAUZE IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur X... un appartement sis ... à LORIOL SUR DROME (26), prenant effet à compter du 14 mars 2002 et se terminant le 14 mars 2005 et moyennant un loyer mensuel de 422,00 euros, outre 20,00 euros de provisions pour charges et 844,00 euros de dépôt de garantie. Le même jour, un état des lieux d'entrée constatant l'état neuf de l'appartement a été dressé et signé par les deux parties. Par acte sous seing privé du 15 mars 2002, Madame B..., la mère de Monsieur X..., s'est portée caution solidaire de son fils au profit de la SCI SAUZE IMMOBILIER pour toutes dettes relatives au contrat de location. Monsieur X... n'a pas respecté ses obligations de locataire. Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 mars 2004, Monsieur X... a donné son congé pour le 12 avril 2004. Monsieur X... a été informé par lettre recommandée avec avis de réception, dont il a accusé réception, que l'état des lieux serait dressé le mercredi 21 avril à 15 heures en présence de Maître C..., huissier de justice. Monsieur X... ne s'est pas présenté et l'état des lieux a été dressé en son absence. La SCI SAUZE IMMOBILIER a alors saisi la Justice afin d'obtenir le paiement des sommes lui revenant. Par jugement contradictoire du 28 septembre 2005, le Tribunal d'Instance de VALENCE a : - déclaré nul l'acte de caution solidaire approuvé le 15 mars 2002 par Madame B..., - débouté la SCI SAUZE IMMOBILIER de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de Madame B... sur le fondement de l'article 22-1 de la Loi du 6 Juillet 1989 (absence de mention manuscrite), - condamné la SCI SAUZE IMMOBILIER à payer à Madame B... la somme de 230, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamné Monsieur X... à payer à la SCI SAUZE IMMOBILIER les sommes suivantes : -1 711,60 euros au titre de l'arriéré de loyers, -700,00 euros au titre des réparations locatives, -57,27 euros au titre des frais d'état des lieux de sortie, - débouté Monsieur X... et la SCI SAUZE IMMOBILIER de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné la SCI SAUZE IMMOBILIER aux dépens résultant de la mise en cause de Madame B..., - condamné Monsieur X... au surplus des dépens. Monsieur X... a interjeté appel de la décision le 07 décembre 2006. Par conclusions récapitulatives du 29 novembre 2006, il demande à la Cour de : - réformer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur X... à payer diverses sommes à la SCI SAUZE IMMOBILIER, - dire et juger que la créance due par Monsieur X... à la SCI SAUZE IMMOBILIER s'élève à la somme de 693,65 euros au titre de l'arriéré de loyers, - débouter la SCI SAUZE IMMOBILIER de sa demande en paiement au titre des réparations locatives faute pour elle de rapporter la preuve que les désordres recensés sont dus à Monsieur X... et à défaut, réduire à de plus justes proportions sa participation financière au titre desdits travaux, laquelle ne saurait être supérieure à la somme de 250,00 euros, - dire et juger également que les frais d'état des lieux de sortie seront uniquement supportés par la SCI SAUZE IMMOBILIER compte tenu de sa mauvaise foi à établir un état des lieux contradictoire avec Monsieur X..., - condamner la SCI SAUZE IMMOBILIER à fournir les quittances de loyer dont elle reste redevable, - condamner la SCI SAUZE IMMOBILIER au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre du préjudice moral et financier subi par Monsieur X..., outre la somme de 198,50 euros au titre des frais bancaires engendrés par la présente procédure, - condamner la SCI SAUZE IMMOBILIER au paiement de la somme de 1 200,00 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l'appui de ses prétentions, il invoque le fait que le Tribunal a pris en compte le montant hors charges du loyer, dans la mesure où les charges étaient contestées pour défaut de régularisation annuelle, de répartition entre les différents locataires et défaut de justificatifs. Monsieur X... rappelle que le préavis devait être ramené à un mois pour être sans emploi lorsqu'il a donné son congé. Dans ces conditions, les loyers dus par Monsieur X... s'élèvent donc pour la période de mars 2002 à avril 2004 à la somme de 10 662,50 euros, Monsieur X... s'étant acquitté de la somme de 9 969,85 euros, il ne doit plus par conséquent que la somme de 693,65 euros. Monsieur X... verse aux débats les justificatifs de ces paiements (relevés bancaires, ordres de virement...). En ce qui concerne les réparations locatives, il invoque le fait que la réparation des stores électriques est à la charge du bailleur (plaintes de Monsieur X... à de nombreuses reprises...) ; le fait que les taches sur le mur étaient déjà présentes lorsqu'il est entré dans les lieux ; En ce qui concerne le décompte des charges produit, il invoque le fait que la SCI SAUZE IMMOBILIER ne justifie pas des charges réclamées, qu'elle ne lui a jamais adressé le décompte des charges régularisées. En outre elle n'a pas respecté ses obligations de bailleur (occupation paisible des lieux loués et remise en état du logement). Par conclusions récapitulatives du 27 novembre 2007, la SCI SAUZE IMMOBILIER demande à la Cour de : - confirmer en son principe le jugement entrepris, - le réformer en son quantum, - condamner Monsieur X... à payer à la SCI SAUZE IMMOBILIER les sommes suivantes : -2 937,05 euros à titre de rappel des loyers et charges, -1 668,73 euros à titre des travaux de remise en état, -57,27 euros au titre des frais d'état des lieux de sortie, -2 000,00 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - condamner Monsieur X... aux entiers dépens de première instance et d'appel. A l'appui de ses prétentions, elle invoque le fait, en ce qui concerne la réduction du délai de préavis, que Monsieur X... ne justifie pas de sa situation de demandeur d'emploi et que l'expiration d'un contrat de travail à durée déterminée résulte en droit, comme la démission, de l'expression de la volonté du locataire. Elle indique qu'elle a adressé à Monsieur X... la régularisation de charges pour 2002 et 2003. Elle invoque le fait que Monsieur X... procédait à des règlements très irréguliers et que sa dette locative s'élève à la somme de 2 937,05 euros à titre de loyers et charges. Elle invoque également que les travaux de remise en état (réparation des stores, peintures et bouchage des trous dans les murs) s'élèvent à la somme de 1 668,73 euros et que les volets fonctionnaient parfaitement à son entrée dans les lieux. Elle invoque enfin le fait que Monsieur X... a réceptionné la convocation pour l'état des lieux et qu'il n'a pas prévenu de son absence. SUR QUOI, LA COUR : Attendu que pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, la Cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées et régulièrement communiquées. Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que selon acte sous seing privé en date du 14 mars 2002, la SCI SAUZE IMMOBILIER a consenti à Monsieur Jean François X... un bail d'habitation, soumis à la Loi du 6 Juillet 1989, d'une durée de trois ans et moyennant un loyer mensuel révisable de 422,00 euros outre les charges et taxes récupérables, provisionnées initialement à la somme mensuelle de 20,00 euros et 884,00 euros de dépôt de garantie ; - Sur le préavis : Attendu qu'il résulte de l'article 15 de la Loi du 6 Juillet 1989 que le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire, mais que toutefois en cas de mutation ou de perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois ; Attendu qu'en l'espèce Monsieur Jean François X... a donné son congé par lettre recommandée du 10 mars 2004 pour le 12 Avril 2004, en précisant qu'il était au " chômage (Assedic) " ; Attendu que Monsieur Jean François X... produit une attestation des Assedic des Vallées du Rhône et de la Loire du 2 Novembre 2005, indiquant que Monsieur Jean François X... était indemnisé pour la période du 1er février 2004 au 31 mars 2004 ; Attendu que la seule absence d'emploi du fait d'une période de chômage plus ou moins longue avant la délivrance du congé ne permet pas au locataire de bénéficier d'un délai de préavis réduit et ne rentre pas dans les conditions limitatives de l'article 15 qui ne prévoit que la modification de la situation professionnelle suite à une perte d'emploi ou à une mutation ; Attendu qu'en outre le congé n'a pas été donné par Monsieur Jean François X... en raison d'une perte de son emploi, mais en raison des différends qui l'opposaient à son bailleur ; Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté Monsieur Jean François X... de sa demande de réduction du préavis ; - Sur l'arriéré locatif : Attendu que le bailleur est en droit de réclamer les trois mois du préavis qui sont exigibles au cas d'espèce ; Attendu qu'au 31 mai 2005 et selon décompte produit par la SCI SAUZE IMMOBILIER et portant sur la totalité de la période couverte par la location, Monsieur Jean François X... restait redevable de la somme de 2 937,05 euros au titre de ses loyers et charges ; Attendu qu'en ce qui concerne les loyers et provisions pour charges le montant total exigible pour la période concernée et après indexation est de 12 066,50 euros, soit un montant hors provisions pour charges de 11 309,00 euros ; Attendu que conformément à l'article 23 de la loi du 6 Juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle, les demandes de provisions étant justifiées par la communication des résultats antérieurs ; Que ce même article prévoit qu'un mois avant la régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et que les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; Attendu que sauf à produire les lettres du 11 février 2003 et du 1er Octobre 2003, portant sur l'arrêt de compte global pour la copropriété au titre de l'année 2002 et sur une augmentation des provisions au titre de l'année 2003, la SCI SAUZE IMMOBILIER ne justifie pas avoir satisfait aux obligations édictées par l'article précité, aucune précision n'étant donnée sur le mode de calcul retenu entre les différents appartements, aucun justificatif de la réalité de ces charges n'étant produit au dossier ; Attendu que la contestation de Monsieur Jean François X... sur la régularité des charges est dès lors justifiée et il convient de ne fixer l'arriéré locatif que sur le seul loyer nu ; Attendu que de son côté, Monsieur Jean François X... justifie par les différents relevés de banque versés aux débats avoir réglé la somme globale de 9 959,85 euros ; Attendu que dans ces conditions, Monsieur Jean François X... reste redevable de la somme de 1 349,15 euros ; Que le jugement ayant condamné Monsieur Jean François X... à payer la somme de 1 711,60 euros sera donc infirmé sur ce point ; - Sur les réparations locatives : Attendu que la SCI SAUZE IMMOBILIER réclame le paiement de la somme de 1 668,73 euros au titre des diverses dégradations imputables au locataire et correspondant à deux factures, l'une de 1 582,62 euros pour des travaux de peinture et l'autre de 86,11 euros correspondant à la réparation d'un volet roulant ; Attendu que l'état des lieux d'entrée faisait référence à un logement en excellent état car neuf, que cependant dès le 20 mars 2002, le locataire écrivait à son bailleur pour se plaindre de divers dysfonctionnements et défauts ; Attendu que l'état des lieux de sortie dressé par huissier de justice le 21 avril 2004 précisait : - store de la fenêtre ouest ne fonctionne pas, - store électrique de la fenêtre la plus à l'est ne fonctionne pas, - une rayure sur la pâte à papier et une quinzaine de trous de pointes dans la pâte à papier, la teinte de la pâte à papier est sale dans le bas, Attendu que les dégradations constatées lors du départ des lieux, tels que les trous de pointe, les éraflures et les taches sur la pâte à papier sont bien imputables au seul locataire mais ne nécessitaient pas pour autant une reprise intégrale des peintures comme réclamée, la facture mentionnant la reprise des peintures de la cuisine, du séjour et de la chambre ; Qu'il convient donc de confirmer le jugement qui a laissé à la charge de Monsieur Jean François X... une partie des frais de remise en état, que le premier juge a évalué à juste titre à la somme forfaitaire de 700, 00 euros ; Attendu qu'à l'inverse il n'est nullement démontré que le dysfonctionnement des volets soit imputable à Monsieur Jean François X... et ce d'autant plus que le 20 Novembre 2003, Monsieur Jean François X... avait fait constater par ministère d'huissier que les volets électriques ne fonctionnaient pas correctement ; Que la SCI SAUZE IMMOBILIER ne rapporte pas non plus la preuve qu'elle est bien intervenue pour effectuer les réparations à la suite du signalement fait par son locataire, le bailleur étant tenu à ces réparations conformément aux dispositions de l'article 1720 du Code Civil ; Qu'il convient sur ce point également de confirmer le jugement entrepris qui a débouté la SCI SAUZE IMMOBILIER de sa demande en réparation des volets électriques ; - Sur le coût de l'état des lieux de sortie : Attendu que l'article 3 de la Loi du 6 Juillet 1989 prévoit que l'état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clefs, ou à défaut par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié ; Qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement ayant mis à la charge de Monsieur Jean François X... et à hauteur de moitié, le coût du constat établi par huissier de justice, soit pour la somme de 57,27 euros ; - sur les demandes reconventionnelles de Monsieur Jean François X... et les demandes accessoires : Attendu que Monsieur Jean François X... sollicite l'allocation de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et le remboursement de ses frais bancaires ; Attendu que Monsieur Jean François X... ne justifie nullement, à l'exception de quelques désagréments dus au mauvais fonctionnement des volets roulants, que la jouissance paisible de son appartement a été entravée d'une quelconque manière par son bailleur ; Attendu qu'en ce qui concerne les frais bancaires dus à l'encaissement des chèques de caution non provisionnés et à la recherche d'écritures justifiant ses paiements, ils ne sont que la conséquence des propres carences de Monsieur Jean François X... et ne peuvent donc être imputés à la SCI SAUZE IMMOBILIER ; Qu'il convient de confirmer le jugement qui a débouté Monsieur Jean François X... de ces demandes ; Attendu qu'il convient pour des raisons tenant à l'équité de ne pas faire application des dispositions relatives à l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en instance d'appel. PAR CES MOTIFS : LA COUR statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme le jugement en ce qui concerne le montant de l'arriéré de loyers, Statuant à nouveau, Condamne Monsieur Jean François X... à payer à la SCI SAUZE IMMOBILIER la somme de 1 349,15 euros au titre de l'arriéré de loyers, Confirme le jugement pour le surplus, Déboute les parties du surplus de leurs prétentions, Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions relatives à l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en instance d'appel, Condamne Monsieur Jean François X... aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la SELARL DAUPHIN et MIHAJLOVIC, avoués à la Cour, conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 Nouveau Code de Procédure Civile, Signé par le Président Madame B. BRENNEUR et par le Greffier Madame OLLIEROU, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.