Cour de cassation, 24 janvier 2019. 18-11.426

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 janvier 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10015 F Pourvoi n° S 18-11.426 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société E... A... , société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 10 janvier 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme Elisabeth X..., 2°/ à M. Bernard X..., tous deux domiciliés [...] , 3°/ à la société Métropol hôtel, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 11 décembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société civile immobilière E... A... , de Me Z..., avocat des consorts X..., de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Métropol hôtel ; Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière E... A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière E... A... ; la condamne à payer à la société Métropol hôtel la somme de 3 000 euros et aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille dix-neuf. Le conseiller referendaire rapporteur le president Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilèreE... A.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit nul et inopposable à la société Metropol Hôtel l'exercice, par la Sci E... A... , de son droit d'option par acte extrajudiciaire du 21 janvier 2014, AUX MOTIFS QUE sur le renouvellement du bail, il résulte des pièces produites qu'un congé offre de renouvellement au prix de 125 000 € a été délivré le 19 décembre 2011 à effet du 30 juin 2012 par les bailleurs au preneur ; que le 25 septembre 2012, le cabinet Iff Gérance, mandataire des bailleurs, a adressé à la société locataire un courrier rédigé ainsi : « pour faire suite au congé avec offre de renouvellement qui vous a été notifié en date du 19 décembre 2011, nous vous informons comme convenu que votre loyer annuel et en principal sera porté rétroactivement du 1er juillet 2012 à la somme de 90 000 €....soit la somme de 22500 € par trimestre. Ce nouveau loyer figure sur votre avis d'échéance d'octobre 2012, ci joint, ainsi que le complément du dépôt de garantie soit 3745 €. Nous vous précisons que le renouvellement de bail prenant effet au 1er juillet 2012 vous parviendra sous quelques jours » ; qu'ainsi que l'ont retenu les premiers juges, par ce courrier, au travers notamment de la mention « comme convenu » y figurant, le cabinet Iff Gérance confirme à la société Metropol Hôtel l'existence d'un accord intervenu entre bailleurs et locataire sur le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2012 ; que toutes les échéances ont été établies sur la base de ce nouveau loyer de 90 000 € et payées par le locataire ainsi que le complément du dépôt de garantie, versé en octobre 2012 ; que le 2 aout 2012, le notaire des consorts X... a adressé à la société Metropol Hôtel l'avenant de renouvellement lequel a été régularisé par la locataire, et retourné à l'administrateur de biens le 5 septembre 2012 ; que l'écrit n'est pas exigé pour la validité d'un bail commercial, celui-ci est conclu par l'accord de volonté des parties ; que dès lors, la signature du bail par la société locataire est sans incidence sur le renouvellement du bail ; qu'en l'espèce, la proposition des bailleurs de fixer le prix du loyer du bail renouvelé à un prix de 90 000 € inférieur à celui proposé dans le congé avec offre de renouvellement a été acceptée par la société locataire ainsi que l'établit le paiement régulier des loyers sur la base du loyer nouvellement appelé et le courrier du 25 septembre 2012, susvisé ; qu'ainsi que l'ont noté les premiers juges, il importe peu que le montant du loyer sur lesquels les parties se sont finalement mises d'accord soit inférieur au montant du loyer demandé par les consorts X... dans leur congé et au résultat obtenu en application de la méthode hôtelière, cela ne peut pas remettre en cause le caractère définitif du bail, les parties demeurant libres de s'accorder sur le prix du loyer du bail renouvelé ; que dès lors que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2012, il n'est plus possible au bailleur d'exercer son droit d'option ; que dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nul et non opposable à la société Metropol Hôtel l'exercice par la Sci E... A... de son droit d'option par acte extrajudiciaire du 21 janvier 2014 ; ALORS QUE dans ses conclusions, la Sci E... A... faisait valoir que le congé avec offre de renouvellement, signifié au preneur le 19 décembre 2011 avec effet au 30 juin 2012, proposait un loyer de renouvellement de 125 000 € annuels, que des pourparlers s'étaient ouverts entre les bailleurs et la société Metropol Hôtel qui souhaitait acquérir les murs de l'hôtel, que les parties étant alors convenues de fixer un loyer provisoire de 90 000 € correspondant au montant du loyer plafonné, accord temporaire énoncé par courrier du 25 septembre 2012 ; que la Sci E... A... avait précisé qu'après l'échec des pourparlers avec le preneur, les consorts X... avaient déclaré dans la promesse de vente signée le 1er août 2013 qu'un « projet » de renouvellement de bail avait été « envisagé » avec le preneur, mais n'avait pas été régularisé, ce qui établissait qu'à cette date, aucun accord, autre que celui de fixer le loyer temporaire au loyer plafonné, n'était intervenu entre les consorts X... et le preneur ; que la cour d'appel, en retenant, en dépit des déclarations des vendeurs dans la promesse de vente le 1er août 2013, que l'accord auquel faisait référence le courrier du 25 septembre 2012 par la formule « comme convenu » avait pour objet le renouvellement du bail, que celui-ci pouvait être valablement formé sans écrit et que les parties avaient régularisé le renouvellement du bail avant le 25 septembre 2012 a méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les consorts X... n'avaient pas commis de faute contractuelle et d'avoir débouté la Sci E... A... de ses demandes de dommages et intérêts, AUX MOTIFS QUE la Sci E... A... recherche la responsabilité des consorts X... en soutenant qu'ils ont commis une faute qui lui cause un préjudice financier ; que selon elle, ils ont commis une faute, qui lui cause un préjudice financier, en ne lui révélant pas la situation locative de l'immeuble vendu, en omettant de révéler à l'acquéreur l'existence d'un congé avec offre de renouvellement signifié à la société Metropol Hôtel le 19 décembre 2011 pour le 30 juin 2012, en omettant de révéler à l'acquéreur le courrier adressé par le cabinet Iff Gérance administrateur de biens des bailleurs, le 25 septembre 2012, à la société Metropol Hôtel, en dissimulant l'envoi, par leur notaire, de l'avenant de renouvellement du bail avec un loyer de 90 000 € /an en principal au locataire, pour signature le lendemain de la régularisation de la promesse de vente, en ne révélant pas la signature de l'avenant de renouvellement adressé par le conseil de la société Metropol Hôtel à la société Iff Gérance administrateur de biens des bailleurs le 5 septembre 2013, en taisant la mise en demeure adressée par lettre recommandée Ar le 13 novembre 2013 par le conseil du preneur au cabinet Iff Gérance concernant les travaux de désenfumage selon devis du 9 novembre 2012 pour un montant de 16 234 € Ttc ; que les consorts X... soutiennent que M. C... est un professionnel averti de l'immobilier, et du domaine hôtelier plus particulièrement, alors que Mme X..., médecin, et M. X..., conservateur des hypothèques, sont des profanes en la matière, qu'ils soutiennent n'avoir commis aucune faute, pour eux le bail n'a pas été renouvelé, et comme ils s'y étaient engagés, ils n'ont pas signé le nouveau bail et ils soulignent que le congé n'a pas été dissimulé à la Sci E... A... qui n'a pas pu se méprendre ; qu'en page 5 de la promesse notariée, du 1er aout 2013, il est stipulé à propos de l'entrée en jouissance : « un projet de renouvellement de ce bail a été envisagé en 2012, prévoyant un loyer annuel de 90 000 €. Une copie de ce projet est demeurée ci-après annexée sur support électronique. Depuis lors, le locataire paie sur la base de ce nouveau loyer. Toutefois, ce projet n'a pas été régularisé. Le promettant s'engage à ne pas régulariser ce renouvellement » ; qu'en page 4 de l'acte notarié de vente du 30 décembre 2013, il a été stipulé toujours à propos de l'entrée en jouissance : « un projet de renouvellement de ce bail (celui du 28 novembre 2002), a été envisagé, en 2012, prévoyant le loyer annuel de 90 000 € ; que depuis lors, la locataire paye sur la base de ce nouveau loyer. Toutefois, ce projet n'a pas été régularisé à ce jour. Le vendeur déclare qu'il n'a pas régularisé ce renouvellement conformément à l'engagement pris aux termes de la promesse unilatérale de vente régularisée par Me Rémi D..., notaire à Paris, le 1er aout 2013 » ; que Mme X... a adressé le 11 juillet 2013 à M. C... un courriel rédigé ainsi qu'il suit ; « pour le bail actuel, notre notaire l'a demandé par courrier au cabinet de gérance qui va le lui envoyer, ainsi que d'autres documents demandés ; je n'ai toujours pas la version pdf de ce bail par contre, j'ai les renseignements suivants : il s'agit exactement des mêmes conditions qu'en 2003, donc le même texte que celui que je vous ai donné ce matin , il est signé du 1/ 07/12 ; le loyer a été fixé à 90 000 € par an » ; que compte tenu du courriel ci dessus reproduit la Sci Efo 3 représentée par M. C... signataire de la promesse de vente et la Sci E... A... ayant pour associé M. C... acquéreur du bien dont il n'est pas contesté qu'ils sont des professionnels de l'immobilier hôtelier n'ont pu se méprendre sur l'existence d'un congé, la question de l'existence d'un avenant de renouvellement n'ayant aucun sens à défaut d'un tel acte ; que des mentions contenues dans les actes, les acquéreurs pouvaient déduire que le renouvellement du bail avait été négocié entre les parties, que le prix proposé par les bailleurs figurant dans le projet d'avenant joint à la promesse de vente était fixé à 90 000 €, que ce nouveau loyer avait été accepté par le preneur puisque mention était faite de son règlement par ce dernier ; que la régularisation du bail auquel les actes faisaient allusion étant sans incidence sur la validité du bail renouvelé, il importe peu que celle-ci soit ou non intervenue ; que c'est en vain que l'acquéreur soutient que le loyer de 90 000 € correspondant au loyer plafonné applicable au 1er juillet 2012 n'aurait été qu'un loyer provisoire ; qu'en effet sa mention dans l'avenant, lequel était joint à la promesse de vente ne laisse aucun doute sur le fait qu'il s'agissait bien du nouveau loyer ; qu'ainsi que l'ont retenu les premiers juges le fait d'avoir révélé ni l'envoi par leur notaire du projet d'avenant de renouvellement ni la signature unilatérale de l'avenant par le preneur n'est pas constitutif de faute, car aucun de ces évènements n'a eu d'incidence sur le caractère définitif du bail qui était acquis bien avant leur survenance ; que de même le courrier du 25 septembre 2012 n'a fait que constater un accord préexistant ; qu'en outre, le fait de ne pas avoir révélé la mise en demeure portant sur les travaux de désenfumage est sans lien avec le préjudice financier allégué par la Sci E... A... ; qu'en conséquence, il n'est pas établi que les consorts X... ont commis une faute ouvrant droit à réparation, l'acquéreur compte tenu de sa qualité de professionnel de l'immobilier hôtelier ayant les éléments suffisants pour connaître la situation locative du bien acquis ; ALORS QUE les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, ce qui impose à toute partie de révéler à son cocontractant la totalité des informations qu'elle détient et qui serait de nature à avoir une influence sur la convention ; qu'à défaut, elle commet une faute contractuelle engageant sa responsabilité ; qu'en l'espèce, les consorts X... n'avaient pas révélé à la Sci E... A... la réalité de la situation locative de l'immeuble vendu et spécialement, ne l'avaient pas informée de ce qu'ils avaient négocié, en son principe et en ses conditions, le renouvellement du bail commercial avec le preneur et que celui-ci l'avait signé tandis qu'ils s'étaient engagés à ne pas le régulariser, avant la vente définitive, et ont évoqué un « projet » de renouvellement « envisagé » ; que la cour d'appel, pour écarter la responsabilité des consorts X..., a considéré qu'ils n'avaient pas commis de faute, les faits non révélés n'ayant pas d'incidence sur le caractère définitif du bail ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1104 du code civil. Le greffier de chambre