Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 23/11713

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expédition exécutoire à: -Maître Agnès LEBATTEUX SIMON délivrée le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/11713 N° Portalis 352J-W-B7H-C2XBM N° MINUTE : Assignation du : 13 Septembre 2023 JUGEMENT rendu le 14 Novembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Adresse 2] ET [Adresse 1] - [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet GESTION ET TRANSACTIONS DE France (GTF), S.A [Adresse 4] [Localité 5] représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0154 DÉFENDEUR Monsieur [J] [K] [Adresse 2] [Localité 6] non-représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/11713 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XBM DÉBATS A l’audience publique du 12 Septembre 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile *** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE [J] [K] est propriétaire des lots de copropriété n°541, 602 à 604, 633 et 634 d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6] et du lot de copropriété n°1035 (garage) sis [Adresse 1]. Par exploit de commissaire de justice signifié le 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] a fait assigner [J] [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 20 mars 2024. Au visa de la loi n°65-557 des articles 10, 10-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il demande au tribunal de : condamner [J] [K] au paiement de la somme de 41.585,49 euros au titre des charges de copropriété « immeuble » dues au 21 août 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus ; condamner [J] [K] au paiement de la somme de 6.264,58 euros au titre des charges de copropriété « garage » dues au 21 août 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus ; condamner [J] [K] au paiement de la somme de 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ; condamner [J] [K] au paiement des entiers dépens ; condamner [J] [K] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles. Cité le 13 septembre 2023 suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude de commissaire de justice), [J] [K] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/11713 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XBM En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du demandeur. La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 mars 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 12 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/11713 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XBM En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que [J] [K] est propriétaire des lots n°541, 602, 603, 604, 633, 634 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 7] et du lot de copropriété n°1035 (garage) sis [Adresse 1]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2018, 26 juin 2019, 19 février 2021, 27 octobre 2021, 22 juin 2022 et 22 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ; un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; un décompte de créance actualisé au 21 août 2023 pour l’immeuble et pour le garage. Il résulte des décomptes produits que le syndicat des copropriétaires invoque une reprise de solde de 1.375,53 euros sur le relevé de compte immeuble au 31 décembre 2019 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme, le décompte détaillé ne commençant qu’au 1er janvier 2020. De même pour le compte garage, une reprise de solde de 45 euros figure sur le relevé de compte au 30 décembre 2019 sans apporter aucun élément de preuve sur cette somme. La reprise dans l’état financier de la copropriété de façon globale ne saurait constituer une justification de ces sommes, non détaillées. Les soldes de 1.375,53 euros et 45 euros seront déduits de la créance du syndicat des copropriétaires. Ainsi il ressort de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [J] [K], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 40.209,96 euros (41.585,49- 1.375,53) pour l’immeuble et de 6.219,58 euros (6.264,58- 45) pour le garage. [J] [K] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de ces sommes au titre des charges courantes et appels de fonds impayés tant pour l’immeuble que pour le garage. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/11713 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XBM * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par [J] [K] de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que [J] [K] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2019. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que [J] [K] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires [J] [K], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.          Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.     PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE [J] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] les sommes de: 40.209,96 49 euros au titre des charges de copropriété « immeuble » dues au 21 août 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus ; 6.219,58 euros au titre des charges de copropriété « garage » dues au 21 août 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE [J] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [J] [K] aux entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024 La Greffière La Présidente