Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : S.A.S. LB LIBERATION c/ S.A.S. URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT
MINUTE N° 24/
Du 26 Novembre 2024
3ème Chambre civile
N° RG 22/04386 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OR26
Grosse délivrée à
Me Jérôme CULIOLI
, la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES
expédition délivrée à
le
mentions diverses
Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt six Novembre deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Corinne GILIS,
Assesseur : Anne VINCENT, Vice-Président
Assesseur : Dominique SEUVE,
Greffier : Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier présente uniquement aux débats
présents aux débats et ont délibéré
DÉBATS
A l'audience publique du 17 Septembre 2024 le prononcé du jugement a été fixé au 26 Novembre 2024 par mise à disposition au Greffe de la Juridiction,
PRONONCE
Par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024 , signé parMadame GILIS,Présidente et Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDERESSE:
S.A.S. LB LIBERATION prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
DEFENDEUR:
S.A.S. URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
INTERVENANT VOLONTAIRE :
S.C.P. BTSG 2 représentée par Me [S] [W] mandataire judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
EXPOSÉ DU LITIGE :
La SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT est bénéficiaire d’un bail emphytéotique consenti par la ville de [Localité 6], portant sur un ensemble immobilier dit halle de la Gare du Sud en ladite ville, le dit bail lui ouvrant la faculté de consentir des « contrats de sous-occupation ».
Selon acte sous seing privé en date du 17 octobre 2018, la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT a conclu avec M. [H] [M], aux droits duquel intervient la société LB LIBERATION une convention de sous occupation :
désignation :
-sur les emplacements aménagés n° 16 et 17 au sein de la halle, d’une surface commerciale utile de 27,5 m² (« GLA » en français… « gross leasable area »), outre 20 m² environ de terrasse extérieure et de la jouissance en commun avec les autres utilisateurs de l’ensemble immobilier du lot n°33, espace de convivialité commun,
durée :
-pour une durée de 3, 6 , 9 10 années entières commençant à courir à compter de la date de livraison de l’emplacement,
destination :
-le tout à destination de restauration rapide sur place et à emporter de spécialité de burgers sous l’enseigne « LES BURGERS DE PAPA »;
prix :
-moyennant une redevance annuelle de base de 100 000 € HT,
- et une redevance variable additionnelle en fonction du chiffre d’affaires, égale à la différence positive entre un pourcentage de 12 % du chiffre d’affaires hors taxes et hors livraisons, et la redevance de base hors taxes.
Le 9 novembre 2020, la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT a fait délivrer à la SAS LB LIBERATION un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite dans la convention, pour la somme de 31 296,65 €, correspondant aux redevances exigibles à compter du 1er avril 2020.
Elle a fait délivrer un nouveau commandement pour paiement de la somme de 27 276,49 € le 10 août 2021, au titre de l’échéance de redevance de juillet 2021, portant le total de sa créance à 156 950,23 € TTC.
Par ordonnance en date du 06 octobre 2020, à la demande de divers sous-locataires de la halle, dont SASU LG NICE, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, écartant toutes autres prétentions, a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [G] avec mission d’évaluer la réalité de désordres invoqués par les sous-occupants et les travaux éventuellement nécessaires pour y remédier.
Par acte du 28 janvier 2021, la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice pour obtenir la condamnation à titre provisionnel de la société LB LIBERATION au paiement des sommes dues au titre des redevances et charges outre la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.
Par ordonnance en date du 22 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a jugé n’y avoir lieu à référé.
Le 22 février 2021, la SAS LB LIBERATION a fait délivrer à la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT une sommation de faire avec opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire.
En date du 26 février 2021, la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT a répondu à la formation expliquant qu’elle a fermé l’ensemble immobilier dit halle de la Gare du sud puisque la société SAS LB LIBERATION ainsi que les autres sous occupants ne règlent plus l’intégralité des redevances et charges contractuellement dues et qu’elle n’est plus en mesure d’assurer le maintien des services de la halle. Elle donnait dans ce courrier son accord pour résilier la convention de bail du 17 octobre 2018 à l’issue d’un délai de 48 heures suivant la signification de la sommation, soit le 24 février 2021.
Le 10 mars 2021, la SAS LB LIBERATION a assigné la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT devant le tribunal de commerce de Nice aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du contrat de sous occupation du 17 octobre 2018 aux torts exclusifs de la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT, la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 788 882 euros à parfaire à titre de dommages-intérêts outre une somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par jugement date du 5 septembre 2022 le tribunal de commerce de Nice s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Nice, le contrat signé entre la SAS LB LIBERATION et la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT étant un contrat d’occupation précaire en matière commerciale, rentrant dans le cadre de la compétence exclusive du tribunal judiciaire en application de l’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire.
Par jugement du 20 octobre 2022, le tribunal de commerce de Nice a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS LB LIBERATION et a désigné la SCP BTSG2 prise en la personne de Me [S] [W] en qualité de liquidateur.
C’est en l’état que l’affaire se présente devant la juridiction.
***
Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes :
Prétentions de la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT, selon conclusions notifiées par voie électronique :
A titre principal :
HOMOLOGUER le protocole d’accord du 3 août 2022 conclu entre la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT et la SAS LB LIBERATION et lui DONNER force exécutoire,
CONSTATER en conséquence la résiliation de la convention de sous occupation conclue entre les parties le 17 octobre 2018 à la date du 8 août 2022,
FIXER au passif de la société LB LIBERATION la somme de 265 101,52 euros TTC au titre de la créance de la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT correspondant aux redevances, charges et accessoires arrêtés au 8 août 2022,
JUGER que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur,
À titre subsidiaire :
Dans le cas où le tribunal entrerait en voie de condamnation à l’encontre de la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT, ORDONNER la compensation des créances des parties,
En tout état de cause :
CONDAMNER la SCP BTSG2 en la personne de Me [S] [W] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société LB LIBERATION à payer à la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
***
Prétentions de SAS LB LIBERATION, représentée par la mandataire liquidateur, la SCP BTSG2, en la personne de Me [S] [W], selon conclusions notifiées par voie électronique :
A titre principal :
− JUGER que la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT n’a pas respecté ses obligations contractuelles,
En conséquence
− PRONONCER l’annulation des redevances dues par la société LB LIBERATION jusqu’au jugement à intervenir,
− PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de sous occupation du 17 octobre 2018 aux torts exclusifs de la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT,
− CONDAMNER la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT à payer à la société LB LIBERATION la somme de 788 182 € à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de son fonds de commerce,
A titre subsidiaire :
Si par extraordinaire le tribunal judiciaire de Nice ne prononçait pas la résiliation du contrat de sous occupation en date du 17 octobre 2018 aux torts de la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT et d’allouait pas l’indemnisation due en conséquence à la société LB LIBERATION :
− PRONONCER l’annulation des redevances dues par la société LB LIBERATION jusqu’au jugement à intervenir
− CONDAMNER la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT à payer à la société LB LIBERATION la somme de 427 949 € correspondant à la perte de chiffre d’affaires consécutive à la fermeture de la halle de la Gare du Sud du seul fait du bailleur,
En tout état de cause :
− CONDAMNER la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT à la somme 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 13 mai 2024 l’instruction a été déclarée close avec effet au 3 septembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2023.
A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la qualification :
L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire.
Sur l’exception d’inexécution :
La convention de sous-location ici en litige s’analyse essentiellement comme un contrat de bail de droit privé, cependant exclu de la qualification de bail commercial compte tenu de l’appartenance des biens donnés en location au domaine public municipal. Selon le règlement intérieur qui sera ci-après plus amplement examiné, le bailleur fournit toutefois un ensemble de prestations complémentaires de la délivrance de locaux, à savoir essentiellement, la délivrance d’autorisations d’utilisation de droits de terrasse dont il est attributaire et la mise à disposition d’un espace de convivialité commun aux différents sous occupants, la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT ayant en charge l’entretien et le fonctionnement de cet espace (vaisselle, mobilier, propreté ….)
Bailleresse, la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT, est tenue de délivrer un local conforme aux prescriptions et à la destination contractuellement désignée, et d’en assurer la jouissance paisible au preneur, ceci en application de l’article 1719 du code civil.
Selon l’article 1219 du même code, en cas d’inexécution suffisamment grave de son obligation par son cocontractant, l’autre partie au contrat peut légitimement refuser d’exécuter sa propre obligation. L’article 1224 dispose encore que l’exécution imparfaite de l’obligation de l’une peut justifier la réduction proportionnelle du prix à la charge de l’autre.
En tout état de cause l’appréciation des conditions d’exécution de la convention et le recours éventuelle à l’exception d’inexécution doit aussi être considérée en tenant compte de l’obligation de bonne foi qui s’impose aux cocontractants, en application de l’article 1106 du code civil.
Il incombe à la SAS LB LIBERATION qui s’en prévaut de démontrer la réalité des manquements de la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT à l’obligation de délivrance et de jouissance.
Sur les problèmes de température :
L’obligation de délivrance prévue l’article 1719 du code civil constitue l’obligation essentielle du bailleur. A ce titre il ne saurait s’en exonérer. Il est toutefois loisible aux parties d’en aménager les modalités par leur convention. Toutefois, compte tenu de la portée de cette obligation, de telles conventions sont d’interprétation stricte.
Le respect par la société bailleresse de l’obligation de délivrance doit être examiné au regard des stipulations particulières de la convention et, au cas d’espèce, en tenant compte du statut particulier des lieux loués et des contraintes qui en résultent, pour peu qu’elles aient été contractuellement intégrées.
Le statut d’édifice classé à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques est rappelé à plusieurs reprises dans l’acte. Il est encore précisé que les lieux ont été préalablement visités, la société preneuse ayant pu s’assurer de leur adaptation à son activité, un contrat de réservation préalable à la conclusion de la convention de sous occupation ayant été passé.
Surtout, au terme de la convention, la société LG [Localité 6] s’engage à respecter, outre la destination contractuelle stricte prévue, les dispositions d’un règlement intérieur, d’un cahier de prescriptions techniques architecturales et d’une charte graphique (article 6.4, page 10). Ces documents sont expressément visés à la convention et portés en annexe. Ils acquièrent ainsi certainement valeur contractuelle.
Il ressort que la société LB LIBERATION n’a pu ignorer les contraintes particulières inhérentes à la spécificité de l’édifice, limitant les possibilités de gestion des températures intérieures, et en particulier du caractère limité de l’installation de chauffage en période hivernale ou de l’absence d’un système intégré de climatisation refroidissante en été.
Mme [R] [Y], experte désignée par le juge des référés a établi un rapport le 8 septembre 2022 dont il ressort :
-que la halle présente en façade sud et nord d’importantes surfaces vitrées en panneaux fixes à l’origine d’un effet de serre en période d’ensoleillement, l’installation de ventelles en partie haute de la salle du rez-de-chaussée et en haut du 1er étages, est insuffisante à assurer une aération en l’absence de sortie d’air en partie haute permettant une ventilation utile ;
-que la halle ne dispose d’aucune installation de chauffage, si ce n’est par l’installation de radiateurs « radiant » montés sur des mats au sein de l’espace commun ;
-que, compte tenu des caractéristiques particulières du bâtiment, les températures restent « assez bien maîtrisées », la température intérieure d’été restant inférieure à la température extérieure et la température plus basse en hiver étant efficacement relevée par les panneaux radiants ;
-que des améliorations ont été apportées par l’installation des radiateurs radiants sur mats (livrés le 19 décembre 2019), l’installation de systèmes de climatisation réversibles dans les kiosques du rez-de-chaussée et de l’étage (livraison 26 juillet 2020) et d’un brasseur d’air (1er juillet 2020), la fermeture du fond de certaines échoppes à l’étage en façade nord (source de courants d’air froids) ;
-que, toutefois, les locaux ont connu des problèmes de surchauffe en été et de froid en hiver, avant les améliorations apportées.
Il ressort toutefois du procès-verbal de constat d’huissier du 28 juin 2019 qu’il n’y avait pas de circulation d’air et il a été constaté des températures de 37 à 39° à 21h20, puis d’un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 15 novembre 2019 il ressort une température de 12 à 14° en salle aux alentours de 14 heures ;
Ces constatations permettent d’objectiver la réalité de pics de températures en période chaude ou en période froide. L’inspection du travail a pu relever lors de son contrôle du 3 juillet 2019 une température de 35 °C dans les locaux de travail et mettre en demeure certains occupants.
L’existence de difficulté d’adaptation des installations de maîtrise, même limitée de la température au sein de la halle est ainsi avérée, les relevés de température effectués par le sapiteur que l’expert s’est adjoint révélant des pics de froid inférieurs à 10 °C et des pics chaud à plus de 38 °C
Il résulte du rapport de l’expert judiciaire que ce n’est que courant juillet 2020 que des solutions d’amélioration jugées assez satisfaisantes ont pu être mises en service et en décembre 2019 pour ce qui concerne l’installation de radiateurs radiants.
Ainsi, si, compte tenu des contraintes propres au bâtiment, contraintes admises contractuellement, c’est à juste titre que la société LB LIBERATION soutient que la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT a manqué à l’obligation de délivrance en ne lui mettant pas à disposition un local chauffé ou rafraîchi correctement. En effet, la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT a mis à disposition des locaux exposant les locataires et leur clientèle à des pics de température et à des variations de température excessifs et inadaptés à la destination des lieux de restauration principalement, fussent dans un concept original de « halle gourmande ». La société LB LIBERATION rappelle en effet à juste titre les préconisations de la Caisse Nationale d’Assurance Maladie à l’adresse des employeurs, considérant comme constituant une température de travail inadaptée celles inférieures à 14 °C et celles supérieures à 34 °C.
La société bailleresse a ainsi partiellement manqué à son obligation de délivrance.
Sur les autres manquements (entretien, et hygiène) :
Selon procès-verbal en date du 25 juin 2021, à l’occasion de la réouverture des locaux dont il sera ci-après plus amplement question, Me [B], huissier de justice a constaté :
-la fermeture de nombreux kiosques ;
-la présence de poussière blanche au sol ;
-l’entreposage de divers matériels et matériaux dans une zone en travaux ;
-l’entreposage au vu et au sus de tous de matériels d’entretien et d’hygiène.
Et encore, selon procès-verbal du 31 août 2021 :
-la présence de kiosques fermés, et non entretenus, sales et en désordre (seuls 6 kiosques ouverts) ;
-tous les kiosques à l’étage sont fermés ;
-à proximité de l’escalier nord, la présence de câbles électriques sous ruban adhésif et la présence de plinthes décollées avec des traces d’infiltration d’eau.
Selon procès-verbal du 29 septembre 2021 :
-le défaut d’exploitation de nombreux kiosques, fermés et grossièrement bâchés, sans réelle dissimulation du désordre et de la saleté qui y règne ;
-la saleté des lieux, caractérisée par la présence d’une couche de poussière, de toiles d’araignées, de plateaux non débarrassés, de cendriers pleins de vitres de la halle sales, de d parties dégradées : deux poteaux de la salle centrale enrubannées d’adhésif, le système de fermeture de la porte sud-ouest cassé, une partie du faux plafond à proximité de cette même entrée ou du kiosque « Kosmopolite » tombé, des parties de carrelages cassés et manquants (entrée nord) et des caniveaux plein de détritus.
Me Sonia AUGIER, selon procès-verbaux en date des 19 mai et 16 novembre 2021 constate :
-dans la salle de plonge commune un sol taché ;
-la présence de chariots à vaisselle aux parois sales
-la présence de chaises encore debout sur les tables dans la zone de restauration commune à 10h59, une table étant effectivement en état, agrémentée de chaises disposées autour à terre ;
-aux environs de 11h00 la présence de plateaux comportant divers reliquats au sein des espaces communs dédiés à la clientèle
-la fermeture de nombreux kiosques en état d’abandon manifeste.
La désertification des lieux et l’absence d’entretien sont démontrées. Or, comme le souligne la société LB LIBERATION, l’effet attractif des emplacements dans la halle de la Gare du sud était fondé sur la convivialité et l’animation du lieu.
C’est dans cet état qu’un arrêté municipal de fermeture administrative du 1er avril 2022 a été pris par la ville de [Localité 6].
Le nombre et la récurrence des constatations réalisées en particulier à compter de mai 2021, démontrent à tout le moins, dans ce contexte de reprise difficile après la crise sanitaire liée au Covid-19, une mise en œuvre irrégulière, voire aléatoire des prestations d’entretien courant à la charge du gestionnaire de la halle, prestations qui constituent une des contre-parties notable attendue des sous-locataires dans le contexte particulier du concept de « halle gourmande », comme constituant un élément accessoire nécessaire à l’exploitation des lieux loués et contribuant à leur attractivité commerciale.
Un manquement de la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT est ainsi démontré.
Sur la fermeture de la halle de novembre au 25 juin 2021 :
Au terme du contrat de sous-location – page 8- le preneur est contraint d’ouvrir son commerce 6 jours sur 7, du mardi au dimanche, selon les règles par ailleurs imposées par le règlement intérieur qui prévoit :
-une amplitude d’ouverture à la clientèle de 11 à 23 heures
-l’accessibilité pour les livraisons à compter de 7 heures et la fermeture au personnel à 23h30.
Il est encore prévu la possibilité de variation de ce cadre par tolérance, ou la fermeture temporaire en cas de motif de sécurité.
La halle de la Gare du Sud a été soumise, comme tous les établissements recevant du public de même catégorie, aux mesures de police sanitaires prises entre mars 2020 et mai 2020 pour la lutte contre l’épidémie de Covid-19.
Elle a en revanche été rouverte courant juin 2020 et a pu fonctionner au cours de la saison estivale et de l’automne 2020.
A compter du décret 2020-1310 du 29 octobre 2020, en application de son article 40, les établissements de restauration, restaurant et débits de boissons, ont vu leur activité limitée à la clientèle accueillie en terrasse sous conditions de respect de limites de jauge et de protocole sanitaire, dans la limite horaire de 6 à 21 h. Ils pouvaient néanmoins aussi accueillir du public pour la vente à emporter entre 6 h et 21 h.
Les déplacements ont été interdits entre 6 heures et 21 heures, restant toutefois autorisés pour motif professionnel ne pouvant être différé, ce dont il est résulté la possibilité de poursuivre des activités de vente avec livraison.
Il en résulte que, par suite de ces dispositions, l’activité de la halle de la Gare du Sud se trouvait nécessairement limitée entre 06h00 et 21h00 à la possibilité d’utilisation des terrasses extérieures et de vente à emporter, et passé 21h00, à la possibilité de vente avec livraison.
Ces restrictions ont perduré jusqu’au 9 juin 2021.
A la même période, le législateur a introduit par l’article 14 II de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 des dispositions protectrices du preneur remplissant certaines conditions économiques, interdisant toutes sanctions financières ou mesures d’exécution forcée pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Ces dispositions ne sont toutefois pas invoquées au cas d’espèce, et il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la société LB LIBERATION remplisse les conditions requises pour en bénéficier.
La SAS LB LIBERATION fait grief à la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT d’avoir, de sa propre initiative, pour des raisons purement économiques, au-delà des contraintes administratives s’imposant à elle, fermé la halle, et fait obstacle à son exploitation, du mois de novembre 2020 au 25 juin 2021.
La SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT ne conteste pas cette situation, à compter de janvier 2021, sans que la date de fermeture soit formellement établie par les pièces versées aux débats.
Il résulte au demeurant d’un échange de courriels du 3 novembre 2020 qu’elle a justifié sa décision en ces termes dans ses relations avec les sous occupants :
« La raison qui nous pousse à fermer la Gare du Sud pendant cette période est une raison de bon sens économique et non pas une obligation de l’état (sic), de la mairie ou bien de quiconque d’autre.
« Comment et pourquoi pensez-vous que nous allons assumer à la place des locataires les charges induites par une ouverture de la halle ? Je vous rappelle comme vous le savez qu’une grande partie des preneurs ne payent pas leurs redevances, c’est-à-dire n’assument pas les charges de fonctionnement du site (…) Si les preneurs qui ne payent pas n’en ont pas les moyens, dites-vous bien que le bailleur n’en a encore moins la possibilité ni même le souhait (…) Lorsque les évictions à venir auront eu lieu et que nous aurons recommercialisé avec de vrais partenaires la situation sera reconsidérée de manière différente. Un projet comme la Gare du Sud est un projet d’ensemble où il n’est pas possible de gérer au cas par cas. Il doit y avoir une bonne gestion commune et non pas individuelle ».
Il est d’évidence que de pareilles déclarations ne résistent pas au simple rappel de la loi du contrat qui s’impose aux parties, ici la bailleresse et le sous-occupant, et qui interdit toute gestion collective des manquements contractuels allégués des différents sous occupants.
Ce n’est ainsi que dans le cadre de chacune des relations contractuelles individuelles que la société bailleresse peut prétendre se prévaloir elle-même de l’exception d’inexécution pour interdire l’accès aux lieux loués en cas de manquement particulièrement grave par le sous-occupant à ses propres obligations, essentiellement celle de paiement du loyer convenu.
Les pièces versées aux débats n’établissent pas formellement la fermeture avant le courant du mois de janvier 2021. Il ressort en effet des procès-verbaux de constats d’huissier déjà rappelés au titre de l’état d’hygiène et de tenu de la halle qu’une activité pouvait y être poursuivie courant novembre.
Enfin, la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT ne peut se retrancher derrière le fait qu’elle ne pouvait pas faire face aux charges financières inhérentes au fonctionnement de la halle sans percevoir en échange des preneurs les sommes correspondantes aux prestations fournies et se plaint de ce que la société LB LIBERATION ne payait plus ses redevances et charges à compter d’avril 2020, ce qui n’est pas contesté.
Si la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT qui a délibérément procédé à la fermeture de la halle a commis une faute, il résulte du décompte produit par la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT que dès le 5 décembre 2019 il y avait des difficultés de paiement de la SAS LB LIBERATION et que celles-ci se sont aggravées, la SAS LB LIBERATION présentant un solde débiteur de 238 813,55 euros au 6 avril 2022.
Sur la mise en œuvre de l’exception d’inexécution et la résiliation du bail :
Il résulte de ce qui précède des manquements réciproques des parties dans la mise en œuvre de leurs obligations contractuelles.
La société preneuse sous occupante n’était pas à jour de ses loyers.
La société bailleresse a, pour sa part, manqué partiellement à son obligation de délivrance en mettant à disposition, à tout le moins jusqu’en novembre 2019, pour ce qui concerne le chauffage, en juillet 2020 pour ce qui concerne le refroidissement, des locaux inadaptés du fait des problèmes de régulation thermique, privant le preneur d’une jouissance paisible.
Elle a par ailleurs partiellement rempli ses obligations au terme des prestations annexes tenant à la gestion des espaces communs, ceci essentiellement à compter de juin 2021.
Les manquements de la société bailleresse du point de vue de la régulation de la température, n’ont toutefois pas empêché toute activité de la société preneuse. Le compte de résultat de l’année 2019 révèle en effet un chiffre d’affaires de 552 197.32 €. Pour 2020, ce chiffre s’élève à 384 616 € et pour 2021 s’élève à 287 787 €.
Dès lors, la SAS LB LIBERATION était mal fondée sur ce seul manquement à se dispenser de tout paiement de loyer depuis le 1er avril 2020, s’agissant des causes du commandement de payer du 9 décembre 2020. Dès lors, les manquements de la société bailleresse pour cette période ne sont pas de nature à faire échec aux effets de celui-ci d’autant que SAS LB LIBERATION a formé opposition à ce commandement hors délai le 10 mars 2021.
Par ailleurs, les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel le 3 août 2022, convenant de mettre un terme à leur relation contractuelle et à l’occupation des lieux par le preneur et ont renoncé à demander la résolution judiciaire de la convention.
La SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT demande que ce protocole d’accord soit homologué et reçoive force exécutoire. La SAS LB LIBERATION ne discute pas cette demande. Ainsi il sera fait droit à la demande et en application de l’article 1er du protocole toute demande de résiliation judiciaire sera déclarée irrecevable.
Par conséquent, la SAS LB LIBERATION ne peut invoquer les manquements de la société bailleresse aux torts exclusifs de la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT.
Par suite, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 8 août 2022, et la situation d’occupant sans droit ni titre de la société LG [Localité 6] à compter de cette date.
En application du protocole d’accord régularisé entre les parties, la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT versera une somme de 50 000 euros à la SAS LB LIBERATION en contrepartie de la libération des lieux et 80 000 euros en contrepartie de la dévalorisation, des suites de la libération des lieux, de sa participation au capital preneur.
Il n’y a pas lieu de prononcer l’annulation des redevances dues par la SAS LB LIBERATION du fait des périodes d’inconfort subies.
Demande d’indemnisation de la perte du fonds de commerce et perte de chiffre d’affaire:
La SAS LB LIBERATION demande l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce et subsidiairement de la perte de chiffre d’affaire compte tenu de la résolution de la convention qu’elle impute aux torts d’URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT.
Toutefois, il résulte de ce qui précède que si la société URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT a manqué partiellement à ses obligations, en dehors de la période de fermeture de janvier 2021 à juin 2021, elle en a, pour le reste, respecté l’essentiel en délivrant les locaux promis et réalisant les prestations annexes.
Les manquements de la bailleresse n’étaient donc pas d’une gravité pouvant justifier la résolution à ses torts. Au contraire, la résiliation est acquise de plein droit par l’effet de la carence de la société sous-occupante dans le versement des loyers et l’accord formalisé entre les parties le 3 août 2022.
La SAS LB LIBERATION sera déboutée de ces chefs de demandes alors qu’elle ne démontre pas que la perte de son fonds de commerce ou la diminution de son chiffre d’affaire soient imputables aux manquements du bailleur.
La dette locative:
La SAS LB LIBERATION ne conteste pas utilement le quantum de la dette locative réclamée.
Ainsi la créance avant ouverture de la procédure collective sera fixée à 265 101, € et les intérêts de retard dus au 8 août 2022, conformément à la clause pénale prévue au contrat de sous-occupation du 17 octobre 2018 seront arrêtés à la somme de 26 510,15 euros
Dépôt de garantie :
Selon l’article 8 de la convention de sous occupation, le dépôt de garantie qu’elle prévoit à la charge de la société preneuse reste acquis à la bailleresse en cas de résiliation du fait de l’inexécution des obligations de la locataire, ceci à titre de dommages et intérêts.
Une telle clause par laquelle les parties prévoient qu’une des parties paiera une certaine somme au titre de dommages et intérêts en cas d’inexécution s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.
Selon cette disposition, le juge peut, même d’office, modérer ou au contraire augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Au regard des circonstances ci-dessus analysées et des manquements contractuels réciproques, la pénalité apparaît manifestement excessive et sera réduite à 1 €.
Dès lors, la SASU UBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT sera autorisée à conserver le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts dans la limite de 1€.
Exécution provisoire :
Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application.
Dépens et frais irrépétibles :
Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens.
Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Chacune des parties succombe partiellement. Dès lors chacune conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, ainsi que la charge de ses autres frais de procédure.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :
Homologue le protocole d’accord du 3 août 2022 conclu entre la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT et la SAS LB LIBERATION et lui donne force exécutoire,
Constate la résiliation de la convention de sous-occupation du 17 octobre 2018 ci-dessus plus amplement rappelée à l’exposé du litige avec effet au 8 août 2022 ;
Déboute la SAS LB LIBERATION de ses demandes tendant au prononcé de la résiliation de la convention de sous occupation aux torts du bailleur ;
Déboute la SAS LB LIBERATION de ses demandes tendant :
-à l’annulation des redevances ;
-à la condamnation au paiement de 788 182 € au titre de la perte de fonds de commerce ;
-à la condamnation au paiement de la somme de 427 949 € au titre d’une perte de chiffre d’affaires ;
Fixe la créance de la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT à la procédure collective de la SAS LB LIBERATION aux sommes suivantes :
- 265 101,52 euros TTC échus avant l’ouverture de la procédure collective correspondant aux redevances, charges et accessoires arrêtées au 8 août 2022,
-outre la somme de 26 510,15 € TTC au titre des intérêts de retard échus au 8 août 2022,
Dit que la SAS URBAN RENAISSANCE DEVELOPPEMENT est autorisée à conserver le dépôt de garantie reçu à titre de dommages et intérêts dans la limite de 1 € ;
La déboute pour le surplus de sa demande tendant à être autorisée à conserver le surplus des sommes reçues à ce titre ;
Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel ;
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés pour les besoins de la procédure.
Et le président a signé avec la greffière.
LE PRÉSIDENT LA GREFFIERE
