Cour de cassation, 26 octobre 2010. 08-21.892

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que depuis la création du fonds de commerce, les deux exploitants successifs s'étaient maintenus dans les lieux, y compris pendant les périodes intermédiaires entre chaque bail, que ce maintien résultait de l'attestation du précédent preneur mais également des attestations des fournisseurs ainsi que des accusés de réception des courriers remis pendant ces périodes à l'adresse du fonds et que le bail consenti à l'association S1 Livre ne rendait pas crédible l'intention des parties de mettre fin à leur relation pendant une durée d'un mois, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la société JEF 2 était restée en possession du local depuis l'acquisition du fonds, a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que l'acceptation par le preneur de la clause de renonciation stipulée dans le bail était la condition de son maintien dans les locaux, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que cette clause avait été imposée par le bailleur dans l'unique but de se soustraire aux dispositions protectrices pour le preneur du bail commercial, a pu en déduire que le preneur n'avait pas renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, Mme X... veuve Y... et Mme Z..., ès qualités d'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, Mme X... veuve Y... et Mme Z..., ès qualités d'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Mme X... à payer à la société JEF 2 la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... veuve Y... et Mme Z..., ès qualités d'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par de la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour Mme X... et Mme Z.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit qu'un bail commercial a été conclu entre la société JEF 2 et Madame Y... à compter du 3 janvier 2006, AUX MOTIFS QUE la société locataire soutient qu'entre les périodes couvertes par chacun des contrats, elle était laissée en possession du local et des clefs, ce que conteste la propriétaire ; qu'il résulte de l'acte de cession intervenue en 1999 que le fonds de commerce objet de la vente a été créé en 1986 et a toujours été exploité à Deauville 45 rue Désiré le Hoc sous l'enseigne MANHATTAN ; que parallèlement à cette cession, un bail précaire a été signé le 14 mai 1999, c'est à dire antérieurement à la cession du fonds, entre l'acheteur du fonds et la propriétaire du local, et contient une clause de destination précisément conforme à l'activité du fonds ; que cette clause figure dans tous les contrats précaires qui ont suivi ; qu'il en résulte que le local et sa situation étaient déterminants de la clientèle du fonds de commerce dont l'existence n'est pas nécessairement conditionnée par la signature d'un bail commercial ; que depuis la création du fonds de commerce, les deux exploitants successifs se sont maintenus dans les lieux, y compris pendant les périodes intermédiaires entre chaque bail, période correspondant à la fermeture annuelle du commerce pendant l'hiver ; que ce maintien en possession résulte de l'attestation du précédent preneur, des attestations des fournisseurs qui sont venus faire l'inventaire des produits non vendus et des accusés de réception de courriers remis pendant ces mêmes périodes à l'adresse du fonds ; qu'ainsi la société JEF 2 a manifesté sa volonté de demeurer dans les lieux et d'y exploiter un commerce ; que ces pièces ne sont pas contredites par Madame Y... qui dans ses écritures soutient qu'entre deux baux dérogatoires, la société JEF 2 déménageait dans d'autres locaux ; que cette allégation n'est soutenue par aucun argument pour les périodes antérieures à janvier 2006 ; que si un emménagement temporaire au 40 de la même rue n'est pas contesté par la locataire début 2006 pour l'exercice d'une activité complémentaire de téléviseurs, avec transfert d'une ligne téléphonique ainsi transférée avait été à nouveau affectée au local litigieux à compter du 30 janvier 2006 jour de la conclusion du dernier bail temporaire ; qu' ensuite Madame Y... ne peut prétendre pour justifier que la société JEF 2 possédait un autre magasin se référer utilement au constat d'huissier établi le 5 juillet 2008 ; qu'en effet, ce dernier indique qu'à cette date figure sur la porte d'entrée d'un boutique située 7 rue Désiré le Hoc une petite affiche indiquant « ouverture de votre nouvelle boutique MANHATTAN » ; que cette affiche signifie qu'avant cette période, c'est à dire au moment de la résiliation du bail litigieux, la boutique située au demeurant à une adresse différente de celle à laquelle la ligne téléphonique a été transférée n'était pas encore ouverte ; que le bail consenti le 4 janvier 2006 a l'association S1 LIVRE pour une très courte durée contient une clause de destination en totale contradiction avec la destination des lieux indiquée depuis 12 ans dans les baux successifs ce qui ne rend pas crédible l'intention des parties de mettre fin à leurs relations pendant une durée d'un mois par an ; qu'il résulte des observations qui précèdent que la société JEF 2 propriétaire du fonds de commerce situé 45 rue Désiré le Hoc à Deauville est restée en possession du local pour exploiter son fonds de commerce sans interruption depuis l'acquisition du fonds, ALORS QUE la succession de baux dérogatoires est admise, sous réserve que le locataire libère les lieux entre chaque bail ; que le preneur qui, à l'expiration du bail dérogatoire, est laissé en possession, peut prétendre au bénéfice d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; que la cour d'appel a constaté qu'à l'issue du bail dérogatoire du 5 février 2005 à échéance du 2 janvier 2006, les locaux auraient été donnés à bail à l'association S1 LIVRE pour une durée d'un mois; que pour considérer que la société JEF 2 s'était maintenue dans les lieux et lui accorder le bénéfice de la propriété commerciale, la cour d'appel a retenu que la destination des lieux figurant dans le bail conclu avec l'association ne correspondait pas à celle des baux conclus successivement avec la société JEF 2, de sorte qu'il ne pouvait s'en déduire aucune intention des parties de mettre fin à leurs relations ; qu'il ne résultait de cette circonstance aucune conséquence opérante au regard de la question du maintien dans les lieux de la société JEF 2 à l'issue du bail du 5 février 2005 ; qu'en se prononçant par un tel motif, inopérant, la cour d'appel, qui n'a pas recherché s'il ne résultait de la constatation selon laquelle les lieux avaient été donnés à bail, peu importe l'activité, à un tiers pendant le mois de janvier 2006, de sorte que la société JEF 2 ne s'était pas maintenue dans les lieux à l'issue du bail dérogatoire du 5 février 2005, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L145-5 du code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit qu'un bail commercial avait été conclu entre la société JEF 2 et Madame Y... à compter du 3 janvier 2006, AUX MOTIFS QUE Madame Y... soutient que la locataire avait renoncé au statut des baux commerciaux par la clause stipulée dans chacun des baux ainsi rédigée : « le preneur déclare avoir parfaite connaissance de l'article 3-2 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 et que d'un commun accord avec le bailleur, il a entendu déroger au statuts des baux commerciaux en toutes ses dispositions et singulièrement en ce qui concerne le droit au renouvellement auquel le bailleur déclare en tant que de besoin renoncer expressement » ; que la renonciation à un droit doit être claire et non équivoque ; que le caractère équivoque de la renonciation peut résulter de l'absence de liberté de l'auteur de la renonciation ; qu'il résulte en réalité des observations qui précèdent relativement à l'occupation des locaux par la société JEF 2 que la stipulation susvisée est une clause de style qui n'a pas été acceptée librement par le signataire ; qu'au contraire, son acceptation par le preneur était la condition de son maintien dans les locaux dans lesquels il exploitait la clientèle achetée ; que cette clause ayant été imposée par le bailleur dans l'unique but de se soustraire aux dispositions protectrices pour le preneur du bail commercial ne peut être analysée en une renonciation efficace ; ALORS QU'est équivoque l'acte ou le comportement susceptible de plusieurs sens et qui doit être interprété ; qu'est équivoque la clause dont il ne ressort pas clairement la renonciation de son auteur à un droit acquis par lui et qui doit être interprétée ; qu'en retenant que la clause de renonciation de la société JEF 2 au bénéfice de la propriété commerciale devait être écartée en tant qu'équivoque par le fait que si la société JEF 2 refusait de renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux, elle ne pourrait plus exploiter les lieux, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé en quoi la déclaration de la société JEF 2 était incertaine et susceptible de plusieurs sens, a violé l'article L145-5 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil.