Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRET DU 09 JUIN 2023
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01198 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6N2
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Septembre 2022 -Président du TJ d'Evry - RG n° 22/00329
APPELANTE
S.A.R.L. EURO PHONE CENTER agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Centre commercial [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153
Assistée par Me Alix QUIGNAUX, substituant Me Joël ROUACH, avocat au barreau de PARIS, toque D577
INTIME
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE (EPFIF) prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assisté par Me Justice ZAGO, substituant Me Philippe LARIVIERE, avocat au barreau de LILLE, toque 158
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 mai 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Marie GOIN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Jeanne BELCOUR, Greffier, lors de la mise à disposition.
*****
Suivant acte sous-seing privé des 4 et 12 mars 2003, la société Immobilière Carrefour a donné à bail à MM. [N] et [P], un local commercial dépendant du centre commercial [Localité 4] 2, afin d'exploiter un commerce de téléphonie, informatique, fax, photocopieurs, cartes téléphoniques et accessoires, antennes satellites, modems et liaisons internet, sous l'enseigne 'Euro Phone Center', pour une durée de douze années, à compter du 1er avril 2003.
Ces locaux ont été cédés, le 1er août 2008, à la commune de [Localité 4], qui les a vendus, le 13 décembre 2018, à l'Etablissement public foncier d'Ile de France (ci-après l'EPFIF).
Les loyers n'ayant plus été payés, un protocole d'accord en date du 17 décembre 2017 et un avenant à celui-ci, non daté, ont été conclus entre la commune de [Localité 4] et MM. [N] et [P] fixant, notamment, les modalités d'apurement de la dette locative et ramenant le montant du loyer à la somme annuelle de 9.400 euros HT depuis la signature du bail, sans indexation.
Par acte du 25 octobre 2021, l'établissement public Agence nationale de la cohésion des territoires, venant aux droits de l'EPARECA, qui agissait pour le compte de l'EPFIF, a fait délivrer à la société Euro Phone Center, considérée par le bailleur comme ayant repris l'exploitation du commerce dès la prise de possession des locaux, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 10.766,93 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4ème trimestre 2021 inclus.
Par acte du 30 mars 2022, l'EPFIF a fait assigner la société Euro Phone Center, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry, aux fins, notamment, de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Par ordonnance réputée contradictoire du 2 septembre 2022, le premier juge a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 26 novembre 2021 ;
ordonné l'expulsion de la société Euro Phone Center et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société Euro Phone Center, à compter du 26 novembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes que l'EPFIF aurait perçu si le bail s'était poursuivi ;
condamné la société Euro Phone Center à payer à l'EPFIF la somme provisionnelle de 10.973,54 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 1er trimestre 2022 inclus ;
condamné la société Euro Phone Center à payer à l'EPFIF l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2022 et ce, jusqu'à libération effective des lieux ;
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la conservation du dépôt de garantie, de majoration de l'indemnité d'occupation et de majoration des intérêts ;
rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
condamné la société Euro Phone Center à payer à l'EPFIF la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société Euro Phone Center aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.
Par déclaration du 2 janvier 2023, la société Euro Phone Center a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 mai 2023, la société Euro Phone Center demande à la cour de :
la déclarer recevable et bien-fondée en ses prétentions ;
y faisant droit,
infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
et, statuant à nouveau,
à titre principal,
prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 25 octobre 2021 ;
déclarer l'EPFIF irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes ;
l'en débouter ;
à titre subsidiaire,
l'autoriser à s'acquitter de la dette locative en 24 échéances égales à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;
juger que ces délais de paiement suspendront rétroactivement les effets de la clause résolutoire ;
en tout état de cause,
débouter l'EPFIF de sa demande au titre de l'appel incident ;
condamner l'EPFIF à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 avril 2023, l'EPFIF demande à la cour de :
à titre principal
débouter la société Euro Phone Center de sa demande de nullité du commandement de payer du 25 octobre 2021 ;
débouter la société Euro Phone Center de sa demande de délai de paiement ;
en conséquence,
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 26 novembre 2021,
ordonné l'expulsion de la société Euro Phone Center et de tous occupants de son chef des locaux commerciaux,
fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société Euro Phone Center à compter du 26 novembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant mensuel du loyer augmenté des charges et taxes, qu'il aurait perçu si le bail s'était poursuivi ;
condamné la société Euro Phone Center à lui payer la somme provisionnelle de 10.973,54 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnité d'occupation impayés arrêtés au 1er trimestre 2022 inclus,
condamné la société Euro Phone Center à lui payer l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2022 et ce, jusqu'à libération effective des lieux,
condamné la société Euro Phone Center aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,
condamné la société Euro Phone Center à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
à titre incident
infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la conservation du dépôt de garantie, de la majoration de l'indemnité d'occupation et de la majoration des intérêts,
rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
statuant à nouveau,
condamner la société Euro Phone Center à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :
10.973,54 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 27 janvier 2022, majorée de 10% outre intérêt de retard de 1% par mois à compter de la date d'exigibilité de chacune des échéances de loyers et charges demeurées impayées,
une indemnité d'occupation trimestrielle, à compter du 26 novembre 2021 et jusqu'à la parfaite libération des lieux, égale à 5.640 euros HT, augmentée des charges et taxes ;
déclarer que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre provisionnel ;
à titre subsidiaire
constater que la société Euro Phone Center se trouve être occupante sans droit ni titre ;
prononcer l'expulsion sans délai de la société Euro Phone Center et de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
en tout état de cause,
condamner la société Euro Phone Center à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Euro Phone Center aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 octobre 2021.
La clôture de la procédure a été prononcée le 10 mai 2023.
Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.
Au cas présent, l'EPFIF, bailleur, a fait délivrer à la société Euro Phone Center, le 25 octobre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail portant sur les loyers dus au 4ème trimestre 2021 inclus, soit la somme de 10.766,93 euros. Les causes du commandement de payer n'ont pas été acquittées dans le mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et à l'article L145-41 du code de commerce, ce qui a conduit le bailleur à engager la présente procédure.
Pour contester la décision entreprise, la société Euro Phone Center soulève la nullité du commandement de payer en soutenant :
d'une part, que celui-ci n'a pas été délivré au titulaire du bail, l'appelante contestant en effet être locataire du local commercial qu'elle occupe du chef de MM. [N] et [P], seuls titulaires du bail ;
d'autre part, qu'il n'a pas été délivré par le propriétaire de l'immeuble mais à la demande de celui-ci, par l'Agence nationale de la cohésion des territoires, qui ne disposait pas d'un mandat de gestion locative,
enfin, que le décompte joint à cet acte est imprécis puisqu'il ne ventile pas les échéances entre les appels de loyers et les appels de charges réclamés.
Il sera rappelé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer, son irrégularité, à la supposer établie, ne pouvant que constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire.
Il résulte des pièces versées aux débats que le bail commercial conclu les 4 et 12 mars 2003 a été consenti par la société Immobilière Carrefour à MM. [N] et [P] afin d'y exploiter un commerce de téléphonie notamment, sous l'enseigne 'Euro Phone Center'.
Il est exact que ces derniers ont constitué, le 27 janvier 2003, une société dénommée 'Euro Phone Center', immatriculée le 14 avril 2003, dont le siège social a été fixé à l'adresse des lieux loués, ayant pour activité la mise à disposition de cabines téléphoniques, espace internet, photocopieurs, vente d'appareils de télécommunications, cartes téléphoniques et antennes satellites sous l'enseigne 'Euro Phone Center'.
Il apparaît ainsi que dès son immatriculation, intervenue un mois après la signature du bail, la société Euro Phone Center a exercé son activité dans les lieux loués.
Cependant, le bail n'a pas été conclu pour le compte d'une société en formation et aucun avenant n'a été régularisé entre le bailleur et la société Euro Phone Center.
Au surplus, le protocole d'accord du 17 décembre 2012 et son avenant ont été signés entre la commune de [Localité 4], à l'époque propriétaire du local litigieux, et MM. [N] et [P] 'exploitant du fonds de commerce sous l'enseigne Euro Phone Center', dénommés 'preneur'.
Enfin, il sera relevé que la facture émise le 31 mai 2021, portant sur les loyers et charges du 3ème trimestre 2021, pour le local en cause, a été adressé à MM. [N] et [P] en leur qualité de locataires.
Il résulte des éléments qui précèdent qu'aucun des actes susvisés ne mentionne la société Euro Phone Center et il n'apparaît pas, au regard des termes de la facture précitée, qu'avant la délivrance du commandement de payer le bailleur l'ait considérée comme son locataire.
La fixation du siège social de la société Euro Phone Center dans le local loué, l'exploitation par cette dernière de l'activité définie dans le bail, les règlements qu'elle a effectués au titre des loyers et charges et la confusion manifestement entretenue par MM. [N] et [P], associés de ladite société, ayant persisté à se présenter à l'égard des bailleurs successifs en qualité de locataires, sont insuffisants pour caractériser une reprise de leurs engagements par l'appelante dès lors qu'aucun acte n'a été régularisé à cet effet au bénéfice de cette dernière.
L'absence d'immatriculation de MM. [N] et [P] au registre du commerce et des sociétés, susceptible de les priver du droit au renouvellement du bail, n'est pas de nature à les décharger leurs obligations de preneur, qualité qui leur a été reconnue dans les différents documents contractuels produits, et n'implique pas le transfert de celles-ci à la société Euro Phone Center, tiers au contrat.
Ainsi, les demandes de l'EPFIF dirigées contre la société Euro Phone Center sur le fondement du bail, du protocole d'accord et de son avenant et tendant, notamment, à l'acquisition de la clause résolutoire, se heurtent à une contestation sérieuse dès lors que le commandement de payer visant ladite clause n'a pas été délivré aux titulaires du bail.
Il convient donc d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres moyens invoqués par la société Euro Phone Center.
Sur l'expulsion de la société Euro Phone Center en sa qualité d'occupant sans droit ni titre
A titre subsidiaire, l'EPFIF sollicite l'expulsion de l'appelante en soutenant que si elle n'est pas titulaire du bail, elle occupe le local sans droit ni titre, ce qui justifie le prononcé de son expulsion.
La société Euro Phone Center conteste sa qualité d'occupant sans droit ni titre, affirmant être occupante du local commercial du chef de MM. [N] et [P].
Mais, la société Euro Phone Center n'étant pas titulaire du bail ainsi qu'elle l'a justement soutenu, ne justifie pas d'un droit d'occupation du local commercial, qui serait opposable à l'EPFIF dès lors qu'il n'est pas démontré ni même allégué qu'elle bénéficierait d'un contrat conclu avec les locataires et régulièrement autorisé par le bailleur pour pouvoir régulièrement l'occuper.
A cet égard, il est relevé que le bail, en son article 5, non modifié par le protocole d'accord et son avenant, énonce que le locataire ne peut 'ni sous-louer ni se substituer toute personne ou société même à titre gratuit dans les lieux loués y compris par suite de la mise en location gérance du fonds exploité dans les lieux loués'.
En conséquence, la société Euro Phone Center ne démontrant pas disposer d'un droit à se maintenir dans le local, son occupation, non autorisée par le bailleur, est sans droit ni titre et constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion selon les modalités qui seront précisées au dispositif.
Il est relevé que, dans le cadre de sa demande subsidiaire, l'EPFIF n'a formé aucune autre demande à l'encontre de la société Euro Phone Center en sa qualité d'occupante sans droit ni titre.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Au regard de l'issue du litige en appel, il convient de laisser supporter à la société Euro Phone Center les dépens de première instance et d'appel, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 octobre 2021, cet acte n'ayant pas été délivré aux titulaires du bail.
Il sera alloué à l'EPFIF ayant été contraint d'engager des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par l'Etablissement public foncier d'Ile de France à l'encontre de la société Euro Phone Center tendant à l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail des 4 et 12 mars 2003 et sur les demandes subséquentes ;
Constate que la société Euro Phone Center est occupante sans droit ni titre du [Adresse 1] à [Localité 4] ;
Ordonne l'expulsion de la société Euro Phone Center dudit local avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
Condamne la société Euro Phone Center aux dépens de première instance et d'appel qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 25 octobre 2021 et à payer à l'Etablissement public foncier d'Ile de France la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
