Cour de cassation, 12 mai 2016. 15-15.048

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 mai 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10199 F Pourvoi n° S 15-15.048 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société L'Ile Bleue, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], contre l'arrêt rendu le 13 janvier 2015 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre civile, section A), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [X] [N], domicilié [Adresse 2], 2°/ à M. [J] [N], domicilié [Adresse 6], 3°/ à M. [S] [N], domicilié [Adresse 10], 4°/ à Mme [V] [N] épouse [W], domiciliée [Adresse 1]), 5°/ à M. [B] [N], domicilié [Adresse 5]), défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 30 mars 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Fossaert, conseiller doyen rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boutet-Hourdeaux, avocat de la société L'Ile Bleue, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des consorts [N] ; Sur le rapport de Mme Fossaert, conseiller doyen, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société L'Ile Bleue aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société L'Ile Bleue ; la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts [N] ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boutet-Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour la société L'Ile Bleue. Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement rendu le 13 août 2013 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX ayant écarté la règle du plafonnement et dit que le loyer renouvelé au 1er mars 2011 devait être fixé à la valeur locative, soit à la somme annuelle de 30.000 € HT et HC ; AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est aux termes de motifs pertinents que le premier juge a considéré qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité était intervenue notamment pendant la période de 2003 à 2005 au profit du quartier dans lequel se trouve le local litigieux grâce à la création du réseau de tramway passant sur de grands axes proches, eux-mêmes rénovés et "piétonnisés", en drainant un flux important de chalands au profit de tout ce quartier, ainsi que grâce à la création de plusieurs parcs de stationnement proches facilitant l'accès à ce quartier à des personnes se rendant en ville avec leur automobile. Le premier juge en a justement déduit, au vu tant du pré-rapport d'expertise du 23 novembre 2012, que du rapport définitif du 30 janvier 2013, que cette modification justifiait la fixation du loyer renouvelé au 1er mars 2011 au montant annuel de 30000€, étant observé que ce montant correspond à une valeur locative moindre que celle que propose l'expert dans son rapport définitif et tient compte de termes de comparaison idoines tels qu'ils ont été retenus dans le pré-rapport pour déterminer la valeur de 30000€ (pré-rapport p.13) ; que la société l'Île bleue remet pour la première fois en cause la méthode de calcul de l'expert en ce que celui-ci a retenu un coefficient de pondération de 1,10 pour la surface de la boutique en rez-de-chaussée, et un coefficient de 0,30 pour la surface de cave et de sous-sol ; que la société appelante fait valoir que l'expert a retenu, à tort selon elle, des coefficients moindres pour les surfaces de rez-de-chaussée des baux retenus comme termes de comparaison et soutient que le coefficient de 0,30 retenu par l'expert pour pondérer la surface de son sous-sol est trop élevé au regard du mauvais état de cette partie du local ; que cependant le coefficient de 1,10 retenu pour le rez-de-chaussée du local litigieux est justifié en l'espèce par les éléments spécifiques à ce local aux dimensions réduites consistant en une boutique d'angle bénéficiant d'une position particulière privilégiée pour un commerce ; que le coefficient de 0,30 tient suffisamment compte de l'état du sous-sol au regard du coefficient de 0,50 retenu dans les termes de comparaison pour des surfaces de cette nature ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a fixé le loyer renouvelé au 1er mars 2011 à 30000€ par an ; qu'en revanche le jugement sera infirmé en ce qu'il a fixé le point de départ du calcul des intérêts moratoires au 1er mars 2011, alors que les consorts [N] n'ont demandé la fixation du nouveau loyer renouvelé que par acte du 14 septembre 2011 ; que le jugement sera donc infirmé sur ce seul point et la cour rappellera que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 14 septembre 2011 sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Le litige dont est saisi le juge des loyers commerciaux concernant, d'une part, l'existence de critères de déplafonnement, principalement une évolution notable des facteurs locaux de commercialité invoquée par les bailleurs et, d'autre part, la fixation du prix du loyer renouvelé au 1" mars 2011, soit à la valeur locative, en cas de loyer déplafonné, soit la valeur contractuelle majorée de l'indice, en cas de loyer plafonné. L'expert judiciaire, dans son rapport définitif clos le, clos le 30 janvier 2013, après avoir rappelé les termes de sa mission, a procédé à la description des locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 1], à l'angle de [Adresse 8], et constituer une cave, d'un rez-de-chaussée et de quatre étages, dont la cave sous-sol d'une superficie de 22 m' et d'un rez-de-chaussée de 26 m2 servant exploitation du fonds de commerce. Par la suite, l'expert après avoir rappelé la chronologie des rapports contractuels entre les parties, a examiné le motif de déplafonnement invoqué, la modification notable des facteurs locaux de commercialité; sur ce point l'expert relève que pendant la durée du bail expiré, a été mis en service la ligne de tramway sur le cours de l'intendance, le 3 juillet 2004, l'achèvement des travaux de piétonnisation de ce même cours le 18 décembre 2013, l'ouverture des parkings Jean-Jaurès et chapeau rouge en juin 2004, l'ouverture de parking de la bourse en décembre 2004 et l'achèvement de l'aménagement du cours du chapeau rouge en mai 2005, pour conclure, de son point de vue, que l'importance de ces réalisations correspond à la notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité pour le boulevard, avec une incidence favorable sur le commerce exercé. L'expert dans la dernière partie de son rapport, s'est attaché à déterminer la valeur locative au 1" mars 20 Il, en retenant une superficie pondérée des locaux de 33,40 m2, après application de coefficients de pondération, tant pour la cave sous-sol que pour le rez-de-chaussée, à la fois pour la boutique d'angle et le passage arrière; cette surface n'est pas contestée par le preneur lequel s'oppose au principe du déplafonnement. S'agissant de la valeur locative au mètre carré, l'expert a rapporté des éléments de comparaison, de commerces situés au 21-23 (la cartonnerie), au 28 (enseigne la City), au 35 - 37 (enseigne New Look),au 41- 43 (enseigne C.O.S) , au 71 (enseigne Darjeeling) pour évaluer, dans un premier temps lors du pré-rapport clos le 23 novembre 2012, une valeur de 900 € le mètre carré, en tenant compte des éléments de comparaison, les caractéristiques des locaux loués, notamment la faible superficie dans le, les conditions du bail et notamment la clause "tous commerces" outre la taxe foncière à la charge du bailleur, contrairement à certains commerces de comparaison. Dans son l'apport définitif, pour tenir compte des observations des parties, l'expert a retenu une valeur de 1000 € le mètre carré, en retenant notamment les conditions du bail relativement avantageuse pour locataire, bail pour commerce et taxe foncière bailleur, après avoir pris connaissance de jugement de ce tribunal du 2 juin 2010, produit par les bailleurs, fixant au 5 mai 2008 la valeur locative du boutique située aux 64 de la même rue a 1199 € le mètre carré. Pour s'opposer au principe du déplafonnement, sur le seul critère invoqué des facteurs locaux de commercialité, le preneur soutient que ni le quartier ni la rue n'ont subi de modifications d'infrastructures, des lors que la [Adresse 12] et [Adresse 9] sont piétonnières depuis très longtemps bien avant l'année 2002 et qu'elles n'ont pas fait l'objet d'un aménagement particulier dans les 15 dernières années, alors qu'il n'existe aucun moyen de transport qui ait été modifié dans les dernières années pouvant affecter la rue porte Dijeaux ; en outre, il soutient que les travaux invoqués par l'expert ont eu pour conséquence de restreindre la circulation interdite dans l'hyper centre ville, de sorte que la preuve de l'influence directe et certaine sur le commerce concerné n'est par rapportée par les bailleurs qui en ont la charge. S'agissant du rapport d'expertise, le preneur reproche à l'expert une appréciation subjective, qui ressort de l'utilisation de l'expression" à nos yeux", outre l'absence de lien objectif entre les aménagements effectués et le bénéfice que peut en retirer une activité commerciale. Selon l'article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue ou il est situé, du lien de son implantation, de la répartition des diverses des activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Contrairement au grief du preneur adressé à l'encontre de l'expert judiciaire, ce dernier ne s'est pas livré à une analyse subjective dès lors que sa mission consiste à donner tout élément de nature à éclairer le tribunal et donner son avis sur l'existence ou non d'éléments de nature à justifier un déplafonnement du loyer, l'expert ayant exposé clairement son point de vue, peu important la mention "à nos yeux", relevée à charge par le preneur, S'agissant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, l'expert a suffisamment caractérisé des éléments de fait énumérer par l'article R 145-6 précité pour estimer l'existence d'une telle modification sur la période expirée du bail, notamment en raison de la mise en place d'une ligne de tramway, l'achèvement des travaux de pietonnisation outre l'ouverture de parking ainsi que l'emplacement des locaux, Si le preneur conteste l'absence d'incidence favorable de cette modification sur son activité commerciale, il reste, qu'eu égard à la nature du commerce exercé, lesdites modification notable relevée par l'expert, lequel les assimile à un bouleversement de la circulation du chaland dans le centre-ville bordelais, présentent nécessairement un intérêt pour le preneur en raison d'un apport de clients potentiels, quand bien même le centre-ville était déjà largement fréquenté avant la réalisation des travaux énumérés par l'expert, de sorte que c'est à bon droit que le bailleur invoque le déplafonnement du loyer sur le fondement de l'article R 145-6 précité, Pour la fixation du prix du loyer déplafonné renouvelé, calculé à la valeur locative, il convient de retenir la somme initiale évaluée par l'expert dans son pré rapport à 900 € le mètre cané dès lors que le jugement produit par le bailleur, à l'origine de la nouvelle valeur retenue par l'expert dans son rapport définitif, n'est pas un argument suffisamment pertinent, à défaut de présenter les mêmes caractéristiques, de sorte qu'il convient de fixer la valeur locative à la somme annuelle de 30 000 €, hors-taxes et hors charges, la surface pondérée des locaux (33,40 m') n'ayant fait l'objet d'aucune critique. La valeur locative de l'immeuble telle que fixée ci-dessus s'applique à compter du 1er mars 2011, les parties devant établir leur compte sur cette valeur à compter de cette date en tenant compte du montant du loyer provisionnel fixé par décision avant dire droit, équivalent à cette somme. Il convient de rappeler que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 1er mars 2011 en application de l'article 1155 du Code civil; de même il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du même code. 1°/ ALORS QUE le loyer du bail commercial à renouveler ne peut être déplafonné qu'en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité dans le secteur immédiat du commerce considéré ; que la société L'ILE BLEUE faisait expressément valoir dans ses écritures que seule la notion de rue devait être prise en considération pour déterminer la zone de chalandise intéressant son commerce puisqu'il existait une très forte variation de loyer entre les différentes rues du secteur et que les moyens de transport créés - tels la mise en place d'une ligne de tramway - ne bénéficiaient pas à la commercialité de la [Adresse 11] dès lors que les distances avec les aménagements invoqués étaient très importantes ; qu'en s'abstenant purement et simplement de s'expliquer sur ces éléments invoqués par l'exposante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-6 du Code de commerce ; 2°/ ALORS QUE DE SURCROIT l'évolution des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée au regard des caractéristiques objectives de la zone de chalandise considérée ; que la société L'ILE BLEUE faisait valoir dans ses écritures que la [Adresse 11], dans laquelle est situé son commerce, présente une spécificité particulière au niveau commercial qu'il convenait de prendre en considération pour déterminer la valeur locative du local loué et que cette rue – qui était piétonnière bien avant les aménagements relevés par l'expert – n'avait subi aucune modification d'infrastructure ; qu'en s'abstenant purement et simplement de répondre à ce moyen essentiel des conclusions de l'exposante, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 3°/ ALORS QUE seule une modification notable d'un élément de la valeur locative ayant une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur est susceptible de faire échec au principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé ; que cette incidence favorable doit être appréciée concrètement sur l'activité du commerce du preneur pris isolément, le juge ne pouvant se fonder sur des éléments généraux insusceptibles de caractériser l'intérêt concret qui en résulte pour le commerce considéré ; qu'en se bornant en l'espèce à relever que la mise en place d'une ligne de tramway et la création de parcs de stationnement induiraient un flux de chalands important et une augmentation « de clients potentiels » - motifs inopérants pris du bénéfice hypothétique résultant de ces augmentations pour l'activité de tous les commerces du secteur considéré – la Cour d'appel, qui n'a pas recherché in concreto si la modification notable qu'elle relevait avait eu une incidence favorable sur l'activité précise de prêt-à-porter pour enfant exercée par la preneuse, a privé sa décision de base légale au regard des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-6 du Code de commerce ; 4°/ ALORS QUE dans ses écritures d'appel, la société L'ILE BLEUE faisait valoir qu'un nombre conséquent de places de stationnement avait été supprimé sur [Adresse 8] et sur [Adresse 7] proches de son commerce et que les parcs de stationnement qui avaient été créés durant le cours du bail expiré étaient très éloignés du quartier intéressant le lieux d'exploitation de sa boutique, puisque le plus proche se trouvait à 500 mètres de son local commercial, en sorte que la commercialité du secteur n'avait pas été modifiée pendant le cours du bail expiré ; que l'expert lui-même avait implicitement admis que les places de parking ainsi créées n'étaient pas situées à proximité du local commercial de la preneuse ; qu'en s'abstenant totalement de répondre à ce moyen opérant des écritures de l'exposante, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.