Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 avril 2011), que par acte sous seing privé du 26 septembre 2006, Hocine X... et les époux X... (les consorts X...) ont promis de vendre aux époux Y... une maison à Vaucresson, sous la condition suspensive notamment de l'obtention d'un prêt, la signature de l'acte authentique devant intervenir avant le 29 décembre 2006 ; que par courrier du 12 avril 2007, M. Y... débloquait les fonds séquestrés d'un montant de 25 000 euros au profit des consorts X... en précisant que la signature devait intervenir au plus tard le 4 mai 2007 ; que celle-ci n'ayant jamais été régularisée, les acheteurs ont, par acte du 26 novembre 2007, assigné les vendeurs en restitution de la somme séquestrée et en réparation de leurs préjudices ;
Sur le premier moyen :
Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt attaqué de retenir que la condition suspensive a été prorogée jusqu'au 25 mai 2007, d'un commun accord entre les parties, alors, selon le moyen :
1°/ que l'article H de la promesse de vente du 26 novembre 2006 intitulée « Prorogation éventuelle de la durée », prévoyait que si les parties décidaient de proroger la durée de la condition suspensive d'obtention du prêt, dont l'échéance initiale était fixée au 4 novembre 2006, « cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur » ; qu'en retenant, pour estimer que la promesse de vente n'était pas devenue caduque le 4 novembre 2006 et que le délai avait été prorogé au 25 mai 2007, que l'acceptation écrite du vendeur n'était exigée qu'à titre de preuve, quand aucune stipulation de l'acte ne précisait que cette exigence n'était imposée qu'à titre de preuve, la cour d'appel a introduit dans la clause susvisée une restriction qu'elle ne comprenait pas, la dénaturant ainsi en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'en toute hypothèse, même exigées à titre de preuve, les conditions de forme imposées par un contrat doivent être respectées ; qu'en retenant, pour estimer que la promesse de vente n'était pas devenue caduque au 4 novembre 2006 et que le délai avait été prorogé au 25 mai 2007, que les vendeurs avaient suffisamment exprimé leur accord pour proroger le délai de réalisation de la condition suspensive en recevant le montant du séquestre, « quand bien même une condition posée par le compromis pour cette prorogation (l'acceptation écrite du vendeur) n'aurait pas été respectée », motif pris de ce que cette condition n'aurait été requise « qu'à titre de preuve », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'acheteur avait donné par écrit l'autorisation de débloquer la somme séquestrée en précisant que la date de la signature de la vente était prorogée au plus tard au 4 mai 2007 et que le vendeur avait accepté d'encaisser le montant du séquestre destiné à s'imputer sur le prix de vente, la cour d'appel, par une interprétation souveraine de la volonté des parties, sans dénaturation et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'acceptation écrite de la prorogation qui ne serait requise qu'à titre de preuve, a pu en déduire que la condition suspensive avait été prorogée d'un commun accord entre les parties ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1778 du code civil ;
Attendu que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;
Attendu que pour condamner les époux Y... à des dommages-intérêts et constater la réalisation de la condition suspensive du prêt , l'arrêt retient que les époux Y... sont de mauvaise foi, qu'ils ont trompé les consorts X... sur leurs capacités financières et que ces circonstances étaient de nature à modifier l'appréciation par ces derniers de la prorogation du délai ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que les époux Y... avaient déposé des demandes de prêt conformes aux termes de la promesse, et sans constater qu'ils avaient empêché, par leur comportement, l'accomplissement de la condition, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juin deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les époux Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la condition suspensive avait été prorogée jusqu'au 25 mai 2005 d'un commun accord entre les parties, que la condition suspensive du prêt était réalisée et que les sanctions prévues par l'article J de la promesse de vente étaient applicables aux époux Y..., d'AVOIR en conséquence condamné ces dernier à verser la somme de 25.000 € de dommages et intérêts, d'AVOIR libéré le séquestre au profit de Monsieur et Madame X..., la somme venant en déduction des dommages intérêts dus par M. et Mme Y... à M. et Mme X... et d'AVOIR condamné les époux Y... à verser les sommes de 1.000 € et de 1.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE le 29 décembre 2006, aucune des parties n'avait justifié de l'accomplissement des conditions suspensives mises à sa charge, M. et Mme Y... n'ayant pas obtenu un prêt et M. et Mme X... n'ayant pas informé leurs contractants d'un état de division, sans pour autant déclarer reprendre sa liberté ; que le 12 avril 2007, M. Y... seul, donnait l'autorisation à l'agence de débloquer au profit de M. et Mme X..., la somme séquestrée s'élevant à 25.000 €, précisant dans cet engagement unilatéral écrit, et s'agissant de la réitération de la vente : « la signature devant intervenir au plus tard le 4 mai 2007 » ; qu'on ne peut pas considérer qu'au 12 avril 2007, et alors même que M. et Mme X... avaient accepté d'encaisser une somme destinée à s'imputer sur le prix de vente, il n'existait pas un accord entre les parties pour proroger la condition suspensive, quand bien même une condition posée par le compromis pour cette prorogation (l'acceptation écrite du vendeur) n'aurait pas été respectée ; qu'en effet, Monsieur X... n'a pas donné son acceptation écrite qui n'est requise par la promesse qu'à titre de preuve ; mais qu'en revanche il a reçu le montant du séquestre destiné à s'imputer sur le prix de vente ; que cette circonstance témoigne suffisamment de son acceptation pour proroger la condition suspensive jusqu'au 4 mai 2007 ; qu'il est cependant établi qu'au 4 mai 2007, M. et Mme Y... n'avaient toujours pas obtenu un prêt et que le 25 mai 2007, M. et Mme X... se sont déclarés libres de tout engagement envers M. et Mme Y..., et libres de remettre le bien en vente « à compter de ce jour » ce qui démontrait qu'il s'estimait lié jusqu'à cette date ;
1°) ALORS QUE l'article H de la promesse de vente du 26 novembre 2006 intitulée « PROROGATION EVENTUELLE de la DUREE », prévoyait que si les parties décidaient de proroger la durée de la condition suspensive d'obtention du prêt, dont l'échéance initiale était fixée au 4 novembre 2006, « cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur » ; qu'en retenant, pour estimer que la promesse de vente n'était pas devenue caduque le 4 novembre 2006 et que le délai avait été prorogée au 25 mai 2007, que l'acceptation écrite du vendeur n'était exigée qu'à titre de preuve, quand aucune stipulation de l'acte ne précisait que cette exigence n'était imposée qu'à titre de preuve, la Cour d'appel a introduit dans la clause susvisée une restriction qu'elle ne comprenait pas, la dénaturant ainsi en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, même exigées à titre de preuve, les conditions de forme imposées par un contrat doivent être respectées ; qu'en retenant, pour estimer que la promesse de vente n'était pas devenue caduque au 4 novembre 2006 et que le délai avait été prorogée au 25 mai 2007, que les vendeurs avaient suffisamment exprimé leur accord pour proroger le délai de réalisation de la condition suspensive en recevant le montant du séquestre, « quand bien même une condition posée par le compromis pour cette prorogation (l'acceptation écrite du vendeur) n'aurait pas été respectée », motif pris de ce que cette condition n'aurait été requise « qu'à titre de preuve » (arrêt page 4, al. 5), la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les époux Y... à verser la somme de 25.000 € de dommages et intérêts sur le fondement de l'article J de la promesse de vente du 26 septembre 2006, d'AVOIR libéré le séquestre au profit de Monsieur et Madame X..., la somme venant en déduction des dommages intérêts dus par M. et Mme Y... à M. et Mme X... et d'AVOIR condamné les époux Y... à verser les sommes de 1.000 € et de 1.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QU'il reste cependant que la vente ne s'est pas réalisée, en raison de l'impossibilité pour M. et Mme Y... de trouver un financement, malgré les délais qui leur ont été laissés par M. et Mme X.... La condition suspensive ne s'est donc réalisée ni dans le délai initialement prévu, ni dans le délai prorogé ; que la question est donc de déterminer si la non obtention du prêt a pour cause « la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas…de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt » ; que dans ce cas, le vendeur peut « demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1778 du Code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre » ; que si M. et Mme Y... ont bien déposé des demandes de prêt dont ils justifient qu'elles sont conformes aux termes de la promesse, il n'ont justifié, malgré la sommation qui leur a été faite par les vendeurs, de ce qu'ils n'avaient aucun emprunt en cours ; qu'ils n'ont pas davantage justifié auprès des vendeurs du fait que, depuis janvier 2005, la société dont M. et Mme Y... était gérant avait fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire, ce qui était incontestablement de nature à influer sur la solvabilité des acheteurs et sur leur capacité à obtenir un prêt, contrairement à ce qu'ils soutiennent, M. et Mme Y... ont d'ailleurs eux-mêmes émis l'hypothèse que cette circonstance avait pu être de nature à justifier les refus des banques, alors même que les ressources du couple auraient dû permettre un tel endettement ; que ces circonstances sont de nature à caractériser la mauvaise foi de M. et Mme Y... qui ont trompé M. et Mme X... sur leurs capacités financières, beaucoup plus fragiles que celles qu'ils avaient annoncées ; que la connaissance qu'auraient eu M. et Mme X... de ces circonstances était de nature à modifier leur appréciation de la prorogation du délai ; qu'il convient donc de considérer que la condition suspensive du prêt est réalisée au sens de l'article J du compromis de vente et que conformément à cette disposition, M. et Mme Y... sont redevables de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive du bien à vendre ; que M. et Mme X... qui n'y étaient pas obligés, ont accepté une prorogation de délai, alors qu'ils pouvaient se retirer de la vente dès le mois de septembre 2006 : qu'ils n'ont d'ailleurs pas justifié eux-mêmes de la réalisation des conditions suspensives mises à leurs charge ; qu'ils ne peuvent dès lors invoquer un préjudice égal au montant de la clause pénale, non applicable en l'espèce, soit la somme de 50.000 euros ; que compte tenu d'une part des manquements de M. et Mme Y... à leurs engagements et de l'immobilisation du bien qui en a résulté, compte tenu d'autre part de l'attitude assez passive des vendeurs, ils convient de confirmer le jugement qui a apprécié à la somme de 25.000 € les dommages et intérêts dus à M. et Mme X... ; que compte tenu du fait que M. et Mme Y... ont déjà versé cette somme à M. et Madame X... tenus de rembourser les sommes qu'ils ont reçues au titre de la vente du bien, il convient de confirmer la libération du séquestre et de dire que les sommes reçues par M. et Mme X... viennent en déduction des sommes qui leur sont dues par M. et Mme Y..., ces derniers n'étant dès lors plus redevables d'aucune somme ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut réputer accomplie une condition suspensive que lorsque, par son comportement lors de l'exécution du contrat, le débiteur obligé sous cette condition en a empêché l'accomplissement ; qu'en retenant, pour réputer accomplie la condition d'obtention du prêt par les époux Y... et condamner ces derniers à indemniser les consorts X..., que leur réticence à révéler à leurs cocontractant la mise en redressement judiciaire de la société dont Monsieur Y... était le gérant avait modifié l'appréciation des consorts X... sur la prorogation du délai (arrêt page 5, al. 4 et 5), la Cour d'appel, qui a ainsi pris en compte un comportement qui n'avait pas provoqué la défaillance de la condition, a violé l'article 1178 du Code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, il appartient au créancier de l'obligation contractée sous la condition légale et impérative d'obtention d'un prêt de préciser quelles informations doivent lui être communiquées au moment de la conclusion de la promesse ; qu'en retenant, pour réputer accomplie la condition d'obtention du prêt par les époux Y... et condamner ces derniers à indemniser les consorts X..., que la réticence des époux Y... à révéler à leurs cocontractant la mise en redressement judiciaire de la société dont Monsieur Y... était le gérant avait modifié l'appréciation des consorts X... sur la prorogation du délai (arrêt page 5, al. 4 et 5), sans relever que les consorts X... avaient exigé d'eux des informations sur la situation juridique de la société, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 312-16 du Code de la consommation ;
3°) ALORS QU'il appartient au vendeur d'établir la fausseté des déclarations qu'il a exigées du bénéficiaire de la promesse de vente ; qu'en relevant, pour réputer accomplie la condition d'obtention du prêt par les époux Y... et condamner ces derniers à indemniser les consorts X... qu'ils ne démontraient pas n'avoir aucun emprunt en cours, quand il incombait aux consorts X... d'établir que les époux Y... avaient faussement déclaré n'avoir aucun emprunt en cours, la Cour d'appel a violé les articles 1178 et 1315 du Code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, il ne saurait y avoir lieu à indemnisation lorsque, en l'absence de la faute commise par le défendeur, le même dommage aurait été subi par la victime ; qu'en condamnant les époux Y... à verser aux consorts X... la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l'immobilisation du bien jusqu'au 25 mai 2005 quand il résultait de ses propres constatations que les époux X... n'avaient jamais fait réaliser la division du terrain à laquelle ils s'étaient engagés de sorte que l'immeuble ne pouvait de toute façon être vendu en l'état, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
