Tribunal judiciaire, 27 février 2026. 25/00357

5AA Minute N° N° RG 25/00357 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GXSI TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EN DATE DU 27 FEVRIER 2026 JUGE DES RÉFÉRÉS Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS GREFFIER Madame DOLLE Sylvie DEMANDEUR [Localité 1] (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] [Localité 3]) dont le siège social est sis [Adresse 1] Représenté par Madame [J] [I], chargée de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandatée DEFENDEUR Monsieur [O] [S] né le 29 Octobre 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] Représenté par Maître Pauline BRUGIER, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Damien GENEST, avocat au barreau de POITIERS DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 NOVEMBRE 2025 ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 09 JANVIER 2026, DATE PROROGEE AU 06 FEVRIER 2026, DATE PROROGEE AU 13 FEVRIER 2026 ET 27 FEVRIER 2026 Copie exécutoire délivrée le à EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé du 7 novembre 2018, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] dénommé [Localité 1] a donné à bail à M. [O] [S] un logement n° 880 situé à [Localité 3], [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 279,68 € outre une provision mensuelle sur charges de 57,50 €. Le 5 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] dénommé [Localité 1] à M. [O] [S] pour un montant en principal de 7 132,46 € au titre des loyers et charges dus à cette date. Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] dénommé [Adresse 4] a fait assigner en référé M. [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir : - constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire; - prononcer l’expulsion de M. [O] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; - condamner M. [O] [S] au paiement d'une provision d'un montant de 8 646,34 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ; - condamner M. [O] [S] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Lors de l’audience de renvoi du 28 novembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] dénommé [Localité 1] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 10 652,49 €. Il a précisé que si M. [O] [S] a indiqué avoir subi un dégât des eaux qui l’aurait contraint à quitter le logement, il n’a pas donné congé et n’a répondu à aucun courrier ; qu’aucun loyer n’est payé depuis mars 2023, ce qui explique l’arrêt des prestations d’APL ; qu’enfin, les affirmations portant sur l’insalubrité alléguée du logement loué ne reposent que sur les dires de la mère de M. [O] [S]. Par conclusions déposées à l’audience, M. [O] [S] admet la résiliation du bail mais sollicite le rejet de la demande en paiement des loyers, en faisant valoir qu’il n’occupe plus le logement depuis le 10 décembre 2023 par suite d’un dégât des eaux qui a eu pour effet de dégrader son mobilier ; que l’expert ayant visité les lieux les a qualifiés de “très vétuste” ; enfin, que l’arrêt de versement des APL, qu’il n’explique pas, a eu pour effet d’aggraver sa dette. A titre subsidiaire, il demande que lui soient accordés des délais de paiement sur deux années pour apurer sa dette. MOTIFS DE LA DÉCISION : En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Sur la recevabilité L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 17 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CCAPEX de la Vienne le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable. Sur la résiliation du bail L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dans sa rédaction applicable à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 5 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois. Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 6 mai 2025. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges. L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur la demande en paiement Si M. [O] [S] soutient qu’il a quitté le logement loué le 10 décembre 2023, il ne justifie pas que les clés auraient été restituées au bailleur ; par ailleurs, il n’est pas davantage justifié qu’il aurait donné congé dans les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, reprises au bail. De plus, il est constant que le locataire ne peut être dispensé du paiement des loyers, ou autorisé à les consigner, que dans l’hypothèse où le logement serait considéré comme inhabitable, ce qui n’est pas démontré. Il en résulte que M. [O] [S] est redevable de l’ensemble des loyers jusqu’à la résiliation du bail. Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 10 652,49 € au 23 octobre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2025. Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner M. [O] [S] à verser à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] dénommé [Localité 1] une provision de 10 652,49 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il résulte de la production aux débats de l’avis d’imposition de M. [O] [S], de même que de l’examen de la décision lui accordant l’aide juridictionnelle, qu’il est actuellement sans revenu ; par ailleurs il bénéficie d’un hébergement à titre gratuit. Dès lors il est impossible de lui accorder un étalement du paiement de la dette. Par ailleurs, sans indication sur les perspectives financières à moyen terme de M. [O] [S], il n’y a pas lieu de lui accorder le report de l’exigibilité du paiement de la dette. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner M. [O] [S] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer. Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées. La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent: DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] dénommé [Localité 1] ; CONSTATONS à la date du 6 mai 2025 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] dénommé [Adresse 4] et M. [O] [S] portant sur le logement n° 880 situé à [Localité 3], [Adresse 3] ; CONSTATONS que depuis cette date, M. [O] [S] est occupant sans droit ni titre du dit logement; DISONS qu'à défaut pour M. [O] [S] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ; DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de M. [O] [S], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution; FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables; CONDAMNONS M. [O] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] dénommé [Adresse 4] une provision de 10 652,49 € (dix mille six cent cinquante-deux euros, quarante neuf centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 23 octobre 2025, incluant l’indemnité de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; REJETONS les demandes aux fins d’échelonnement ou de report de l’exigibilité de la dette de M. [O] [S] ; CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, M. [O] [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] dénommé [Localité 1] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ; CONDAMNONS M. [O] [S] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ; DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES