Cour de cassation, 16 décembre 2009. 09-10.132

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Les Halles du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Crédit foncier de France ; Sur le moyen unique : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 octobre 2008), que par acte sous seing privé du 24 juillet 2002, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Les Halles (l'EURL) a consenti à M. X... une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt et moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation ; que la vente n'ayant pas été réalisée, l'EURL a assigné M. X... en paiement de l'indemnité d'immobilisation, puis a appelé en garantie la société civile professionnelle Z... et Y..., notaires (la SCP), chargée, selon elle, d'enregistrer la promesse ; Attendu que pour débouter l'EURL de ses demandes, l'arrêt retient, par motifs propres, que la promesse de vente étant nulle, l'EURL ne peut se prévaloir à l'encontre de la SCP de l'inexécution de ses stipulations, à les supposer opposables à cette dernière qui n'était pas partie ni rédactrice de l'acte sous seing privé, lesquelles mettaient, d'abord, la formalité d'enregistrement à la charge de la SCP A..., pour ensuite, en fin d'acte, les requérir de la SCP Z... et Y... et, par motifs adoptés, que l'EURL n'établit pas l'existence du préjudice allégué ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de l'EURL qui soutenait que la promesse avait été déposée le jour même de sa signature au rang des minutes de la SCP et qui faisait valoir que, par sa faute, la SCP l'avait privée du droit de percevoir l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse et que cette privation constituait un préjudice indemnisable, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne, ensemble, M. X... et la SCP Z... et Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Z... et Y... et la condamne à payer à la société Les Halles la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour la société Les Halles. Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la nullité de la promesse de vente du 24 juillet 2002, et débouté l'EURL LES HALLES de l'ensemble de ses demandes, AUX MOTIFS PROPRES QUE « (…) la promesse litigieuse du 24 juillet 2002, comportant l'engagement unilatéral du promettant de vendre, a été conclue par acte sous seing privé ; que, par application de l'article 1840- A du Code général des impôts applicable en la cause, devenu l'article 1589-2 du Code civil, cet acte devait, à peine de nullité, être enregistré dans les 10 jours de son acceptation par le bénéficiaire ; que la société EURL LES HALLES, qui se prévaut de cet acte, n'établit pas qu'il ait été enregistré dans le délai requis ; que, dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté la nullité de la promesse de vente litigieuse et rejeté la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation ; « que la société EURL LES HALLES ne peut se prévaloir à l'encontre de Monsieur X... de la faute qui aurait consisté pour lui à « s'abstenir de veiller à l'enregistrement de la promesse », dès lors que, d'une part, cette obligation ne pourrait résulter que de l'acte du 24 juillet 2002, lequel, étant nul, ne peut produire aucun effet, et que, d'autre part, la seule qualité d'avocat du bénéficiaire est insusceptible de faire peser sur lui une telle obligation ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société EURL LES HALLES de toutes ses demandes formées à l'encontre de Monsieur X... ; « considérant que, la promesse de vente du 24 juillet 2002 étant nulle, la société EURL LES HALLES ne peut se prévaloir à l'encontre de la SCP Hervé Z... et Daniel Y... de l'inexécution de ses stipulations, à les supposer opposables à cette dernière qui n'était ni partie ni rédactrice de l'acte sous seing privé, lesquelles mettaient, d'abord, la formalité d'enregistrement à la charge de la SCP A..., pour ensuite, en fin d'acte, les requérir de la SCP Hervé Z... et Daniel Y... ; que, dès lors, la faute du notaire n'étant pas établie, la demande de la société EURL LES HALLES doit être rejetée ; « considérant que, dans le dernier état de ses écritures, la société EURL LES HALLES, qui s'en rapporte à justice et demande qu'il soit statué ce que de droit concernant la responsabilité de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, ne précise pas la faute qu'elle lui impute et qui ne trouverait pas sa cause dans la promesse frappée de nullité ; que, dans ces conditions, le jugement entrepris, qui a rejeté la demande de la société EURL LES HALLES formée à l'encontre de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE venant aux droits de la société ENTENIAL, sera confirmé (…) », ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « par acte authentique en date du 24 juillet 2002, l'EURL LES HALLES a consenti une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives à Monsieur Arnaud X... pour divers lots d'un immeuble sis... à PARIS XVIe moyennant le prix total de 932. 500 € ; « que conformément à l'article 1840- A du Code général des impôts, la promesse du 24 juillet 2002 devait être enregistrée dans les 10 jours suivant son acceptation par Monsieur Arnaud X... ; que le défaut d'enregistrement de l'acte entraîne sa nullité ; « que l'EURL LES HALLES n'est pas en mesure d'établir que les prescriptions de l'article 1840- A du Code général des impôts ont bien été respectées ; que par suite, l'EURL LES HALLES ne saurait se prévaloir de l'acte litigieux pour solliciter le paiement de l'indemnité d'immobilisation ; qu'elle sera donc déboutée de ce chef de demande ; « que la demande de dommages-intérêts pour rupture abusive du contrat suivra le même sort ; « que l'EURL LES HALLES sollicite subsidiairement la condamnation in solidum de la SCP Z... & Y... et le CREDIT FONCIER venant aux droits de la société ENTENIAL à lui payer la somme de 120. 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'échec de la vente ; « qu'à l'appui de ses prétentions, l'EURL LES HALLES soutient d'une part, que l'omission d'enregistrement de la promesse de vente est fautive de la part de la SCP Z... & Y..., d'autre part, que la société ENTENIAL a engagé sa responsabilité en faisant croire à Monsieur Arnaud X... qu'il pourrait obtenir un financement ; « attendu, cependant, que tout établissement bancaire conserve la faculté d'octroyer ou non un crédit ; qu'il n'est pas démontré par l'EURL LES HALLES que la société ENTENIAL a assuré Monsieur Arnaud X... que ce dernier obtiendrait le financement nécessaire à l'acquisition du bien litigieux ; « que l'EURL LES HALLES fait valoir que le défaut d'enregistrement de la promesse de vente lui a été préjudiciable ; attendu cependant que l'EURL LES HALLES n'établit pas l'existence du préjudice allégué ; qu'elle sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts (…) », ALORS QUE 1°), l'EURL LES HALLES faisait valoir que la SCP Z... & Y..., notaire, avait accepté un mandat pour procéder à l'enregistrement de la promesse de vente litigieuse ; que cette acceptation résultait notamment du fait que la SCP Z... & Y... avait reçu en dépôt au rang de ses minutes ladite promesse, le jour même de sa signature ; que le notaire n'avait toutefois pas respecté ce mandat, et avait ainsi engagé sa responsabilité (cf. les conclusions d'appel de l'EURL LES HALLES, p. 9 et 10) ; qu'en jugeant que la SCP Z... & Y... n'aurait pas commis de faute, sans répondre au moyen susvisé pris de l'acceptation d'un mandat et du non-respect de celui-ci, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile, ALORS QUE 2°), subsidiairement, le dépôt d'une promesse unilatérale de vente au rang des minutes d'un notaire oblige ce dernier à s'assurer de la validité et de l'efficacité de cet acte et à procéder, le cas échéant, à son enregistrement ; qu'en jugeant que la SCP Z... & Y... n'aurait pas commis de faute, sans rechercher si elle avait reçu en dépôt au rang de ses minutes la promesse unilatérale de vente litigieuse, et si elle avait manqué de veiller à l'enregistrement de ce acte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil, ALORS QUE 3°), dans ses conclusions d'appel (p. 11), l'EURL LES HALLES faisait valoir que, par sa faute, la SCP Z... & Y... l'avait privée du droit de percevoir l'indemnité d'occupation prévue à la promesse unilatérale de vente litigieuse ; que cette privation constituait un préjudice indemnisable ; qu'en omettant de répondre à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.