Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/00990

Le copies exécutoires et conformes délivrées à ASW/LZ REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 23/00990 - N° Portalis DBVG-V-B7H-EUXT COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 16 MAI 2024 Décision déférée à la Cour : jugement du 20 juin 2023 - RG N°12-23-202 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BESANCON Code affaire : 51A - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion COMPOSITION DE LA COUR : M. Michel WACHTER, Président de chambre. M. Cédric SAUNIER et Mme Anne-Sophie WILLM, Conseillers. Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Anne-Sophie WILLM, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTE S.A. NEOLIA SA d'HLM RCS de BELFORT numéro 305 918 732. Sise[Adresse 1] Représentée par Me Valérie GIACOMONI de la SCP MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON ET : INTIMÉE Madame [C] [U] épouse [B] née le 31 Décembre 1980 à MAURITANIE demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 25056-2023-002943 du 02/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BESANCON) ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé. ************* EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS Par contrat signé le 6 novembre 2017, la SA d'HLM Néolia a donné en location à M. [H] [S] [B] et son épouse Mme [C] [U] un logement de type T4 situé [Adresse 2] à [Localité 3]. Par courrier du 23 janvier 2019, la SA Néolia a saisi la Caisse d'allocations familiales de Besançon pour l'informer de la situation d'impayé au titre des loyers et charges à hauteur de 1 184,55 euros. Le 9 mars 2021, la SA Néolia a fait délivrer à Mme [C] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail pour la somme de 3 042,12 euros au titre des loyers et charges selon décompte du 8 mars 2021 portant sur la période du 1er décembre 2017 au 28 février 2021. Par attestation du 3 février 2022, M. [H] [S] [B] a indiqué qu'il n'habitait plus dans le logement depuis 2017. Le 11 janvier 2023, la SA Néolia a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 873,96 euros selon décompte arrêté au 4 janvier 2023 couvrant la période du 1er décembre 2017 au 31 décembre 2022. Par acte du 22 mars 2023, la SA Néolia a fait assigner Mme [C] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon en sollicitant la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la somme de 3 186 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 28 février 2023, outre une indemnité d'occupation d'un montant de 820,48 euros par mois. L'assignation a été notifiée à la préfecture du Doubs le 22 mars 2023. -oOo- Par ordonnance de référé rendue le 20 juin 2023, le juge des contentieux de la protection a : - déclaré irrecevable l'action de la SA Néolia en constat d'acquisition de la clause résolutoire, - condamné Mme [C] [U] épouse [B] à payer la somme de 3 774,40 euros au titre des loyers dus au 17 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, - laissé les dépens à la charge de la SA Néolia. Pour statuer ainsi, le juge a retenu : - que la situation d'impayés avait été signalée par le bailleur à la Caisse d'allocations famiales plus de 4 ans avant l'assignation, - que la situation n'était plus la même puisqu'elle avait évolué tant sur le plan professionnel que familial avec la séparation et l'arrivée d'un nouvel enfant sur le territoire national, - que faute d'avoir saisi la CCAPEX/CAF pour les besoins de l'instance, l'action en constat d'acquisition résolutoire était irrecevable, - qu'en conséquence, seule la demande en paiement de l'arriéré locatif devait être examinée, - qu'à ce titre, Mme [U] demeurait redevable d'une somme de 3 774,40 euros. -oOo- Par déclaration formée le 30 juin 2023, la SA Néolia a relevé appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 1er septembre 2023, elle demande à la cour : - d'infirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Besançon le 20 juin 2023, - de débouter Mme [C] [U] épouse [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions, Statuant à nouveau, - de constater par l'effet du commandement de payer resté infructueux, la résiliation du bail conclu le 6 novembre 2017 entre elle et Mme [C] [U] épouse [B] pour non-paiement des loyers du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, - de dire et juger que Mme [C] [U] épouse [B] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3], - d'ordonner l'expulsion de Mme [C] [U] épouse [B] et de tous occupants de son chef dans la huitaine de la décision à intervenir et au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - de condamner Mme [C] [U] épouse [B] à lui payer la somme de 5 651,12 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 31 juillet 2023, sous réserve des loyers à échoir qui seront actualisés le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, - de condamner Mme [C] [U] épouse [B] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 820,48 euros correspondant au montant actuel du loyer et des charges, qui aurait dû être versé en cas de continuation des baux à compter de la date de résiliation et jusqu'à la libération complète des lieux et la remise des clefs, et ce avec indexation à l'augmentation annuelle du loyer, - de condamner Mme [C] [U] épouse [B] à lui payer les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 janvier 2023 et 9 mars 2021 visant la clause résolutoire et le coût de l'assignation et de sa notification aux services de Monsieur le préfet, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ainsi que les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Giacomoni SCP aux offres et affirmations de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile. -oOo- Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 31 juillet 2023, Mme [C] [U] demande à la cour : - de confirmer purement et simplement la décision entreprise. -oOo- L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 14 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 16 mai 2024. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l'exposé des moyens des parties, à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus. SUR CE, LA COUR I. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la créance La société Néolia fait valoir que la seule obligation qui est faite au bailleur, pour que l'action soit recevable, est de justifier qu'il a procédé à la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation en constat d'acquisition de la clause résolutoire. Elle indique que la saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement, et mentionne avoir respecté cette obligation en écrivant à la Caisse d'allocations familiales le 23 janvier 2019. Elle explique que le dossier ne se trouvait pas clôturé au niveau de la caisse puisque la dette de loyer n'était pas soldée. Mme [C] [U] fait siens les moyens développés par le premier juge. La société Néolia indique que son dernier décompte arrêté au 16 août 2023 démontre que le loyer courant n'est toujours pas réglé en totalité et que depuis le 6 juin 2023, aucun versement n'a été enregistré. Elle relève que Mme [U] ne tient pas ses engagements et qu'elle ne démontre pas que son fils, dont elle annonce l'arrivée, va l'aider dans le règlement des loyers. Mme [C] [U] ne conteste pas être en retard dans le paiement des loyers, mais précise avoir subi une séparation, mentionne qu'elle va régler la somme de 800 euros au mois d'août 2023, et explique que son fils [N] [F], qui est venu vivre avec elle depuis le mois de juillet 2023, l'aidera dans le paiement des loyers. Réponse de la cour : Sur la recevabilité de la demande Selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige : 'Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.' En l'espèce, il est constaté que la Caisse d'allocations familiales de Besançon a été saisie par la société Néolia le 23 janvier 2019 pour l'informer du montant de l'impayé résultant du contrat de location souscrit avec M. et Mme [B] et qu'en suite de cette saisine : - la Caisse d'allocations familiales a accusé réception de l'information par lettre du 11 mars 2019 en demandant à la société Néolia de lui faire parvenir un plan d'apurement à négocier avec la locataire avant le 6 septembre 2019, - qu'un plan d'apurement a été signé par la société Néolia et Mme [C] [U] le 3 avril 2019, - qu'un nouveau plan d'apurement a été signé entre les mêmes parties le 30 mars 2022, - que le 28 octobre 2022, la société Néolia a retourné à la Caisse d'allocations familiales l'attestation de suivi du plan d'apurement qui était sollicitée par la caisse selon courrier du 10 septembre 2022, précisant qu'il n'était pas respecté, - que par lettre du 4 novembre 2022, la Caisse d'allocations familiales, constatant le non-respect du plan, a demandé à la société Néolia de reprendre contact avec Mme [U] afin de réviser le plan et dit qu'à défaut, elle interromprait le versement de l'aide au logement, - que le commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 873,96 euros a été délivré à Mme [U] le 11 janvier 2023, - que l'assignation a été signifiée le 22 mars 2023. Il ressort de ces éléments que la situation d'impayés a été signalée par le bailleur à la Caisse d'allocations familiales le 23 janvier 2019 dans les conditions de l'article 24 II précité, et elle a persisté jusqu'à l'assignation en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail. La formalité préalable à l'assignation en résiliation du bail, qui imposait seulement au bailleur d'attendre deux mois avant de poursuivre sa locataire, a donc été accomplie dans le respect de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L'ordonnance déférée sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande en constat d'acquisition des effets de la clause résolutoire. Sur la clause résolutoire La clause résolutoire inscrite au bail dispose qu'à 'défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus (...) et deux mois après un commandement de payer infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur. L'expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé rendue (...) et ceci sans préjudice du paiement des loyers arriérés, des accessoires, frais de procédure de tout dommage et intérêts lui incombant'. Il est constaté que la société Néolia a fait délivrer à Mme [C] [U] un premier commandement de payer le 9 mars 2021 pour la somme de 3 042,12 euros au titre des loyers et charges, puis un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 janvier 2023 pour la somme en principal de 1 873,96 euros. Mme [C] [U], qui reconnaît être en retard de paiement des loyers, ne démontre pas qu'elle a procédé au règlement des causes du commandement de payer du 11 janvier 2023 dans les deux mois de l'acte, ni qu'elle s'est acquittée de l'obligation qui lui incombe de régler les loyers et charges. La clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail a donc produit son effet à compter de l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer du 11 janvier 2023. Mme [C] [U] sera condamnée à payer à la société Néolia une provision de 4 335,40 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 11 mars 2023. Elle sera en outre condamnée à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant de 820,48 euros correspondant au montant du loyer et des charges à compter du 12 mars 2023, et ce jusqu'à libération complète des lieux et remise des clés, avec indexation identique à celle stipulée pour les loyers. Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail étant régulier et la clause ayant produit son effet, l'expulsion de Mme [C] [U] sera ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif. III. Sur les dépens Mme [C] [U] épouse [B] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 janvier 2023, le coût de l'assignation et de sa notification aux services du préfet, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Giacomoni SCP, aux offres et affirmations de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré, INFIRME l'ordonnance de référé rendue le 20 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Besançon en toutes ses dispositions ; STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT DECLARE RECEVABLE la demande de la SA Néolia ; CONSTATE la résiliation du bail conclu le 6 novembre 2017 entre la SA Néolia et Mme [C] [U] épouse [B] ; CONDAMNE Mme [C] [U] épouse [B] à payer à la SA Néolia une provision de 4 335,40 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 11 mars 2023, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; CONDAMNE Mme [C] [U] épouse [B] à payer à la SA Néolia une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant de 820,48 euros à compter du 12 mars 2023 et jusqu'à libération complète des lieux et remise des clés, avec indexation identique à celle stipulée pour les loyers ; ORDONNE l'expulsion de Mme [C] [U] épouse [B] et de tous occupants de son chef, passé un mois suivant la signification de la présente décision, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; CONDAMNE Mme [C] [U] épouse [B] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 janvier 2023, le coût de l'assignation et de sa notification aux services du préfet, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Giacomoni SCP, aux offres et affirmations de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile ; Le greffier, Le président,