Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 24/00346

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 6] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JANVIER 2025 Minute n° : N° RG 24/00346 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWTQ COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Xavier GIRIEU, Vice Président Greffier : Anita HOUDIN, Greffier DEMANDEUR : Société LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Mme [P] [G] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [F] [H], demeurant [Adresse 1] comparant en personne A l'audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : RAPPEL DES FAITS : Par contrat du 20 septembre 2023, la Société Anonyme d'Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a donné à bail à Monsieur [H] [W] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 211,27 euros hors charges, payable à terme échu. Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a fait signifier à Monsieur [H] [W] le 22 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 846,12 euros, selon décompte arrêté le 19 février 2024. La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [H] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, aux fins suivantes : -constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Monsieur [H] [W] a cessé de plein droit au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que le locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; -condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [W] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 1427,20 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-7 du Code civil ; -condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ; -condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [W] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ; -condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [W] en tous les dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile. À l’audience du 28 novembre 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais - représentée avec pouvoir par Madame [P] [G], employée de la personne morale – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 2378,85 euros, hors frais. Le bailleur a indiqué que le locataire était en situation d’impayés depuis le mois de novembre 2023. Il a toutefois précisé que le paiement du loyer était repris depuis trois mois, avec le versement d’une somme complémentaire. Il a donné son accord à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités à l’audience par le locataire. La question de la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire a été mise d’office dans les débats par le juge à l’audience. Monsieur [H] [W] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation familiale, professionnelle et financière. Il a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Il a demandé des délais de paiement et proposé de régler 70 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il a également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION : En application de l'article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience. I. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur rédaction applicable à la date de l'assignation. Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail du 20 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 4 de ses conditions générales, page 5). Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 22 février 2024, pour la somme en principal de 846,12 euros. Le commandement de payer laisse un délai de six semaines au locataire pour régler la somme, conformément à la loi du 27 juillet 2023. Cependant, la clause résolutoire du bail prévoit à ce titre un délai de deux mois : ce délai contractuellement prévu entre les parties doit donc s’appliquer. Monsieur [H] [W] avait ainsi jusqu'au 22 avril 2024 à 24 heures pour régler cette somme. Entre le 22 février 2024 et le 22 avril 2024 à 24 heures, aucun règlement n’a été effectué, si bien que les causes du commandement n'ont pas été éteintes. Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 avril 2024. III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF : Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La [Localité 7] Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte daté du 25 novembre 2024 démontrant que Monsieur [H] [W] reste lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (126,54 euros et 81,06 euros, relevant éventuellement des dépens), la somme de 2378,85 euros, échéance d’octobre 2024 incluse. Présent à l'audience, Monsieur [H] [W] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Monsieur [H] [W] sera donc condamné à verser à la [Localité 7] Les Résidences de l'Orléanais une somme de 2378,85 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges impayés sollicités. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1427,20 euros à compter du 26 avril 2024, date de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande. IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [H] [W] sollicite des délais de paiement et propose de régler 70 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur a donné son accord sur ces points. Le locataire règle son loyer à la date de l’audience, outre une somme complémentaire d’environ 63 euros, depuis trois échéances, ce qui permet de retenir qu’il est en capacité de procéder à l’apurement de la dette. Compte tenu de ces éléments, Monsieur [H] [W] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [H] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant indexé du loyer et des charges. Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [H] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2024 et de l’assignation du 26 avril 2024. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [H] [W] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 20 septembre 2023 entre la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais et Monsieur [H] [W], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 5], sont réunies à la date du 23 avril 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [H] [W] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 2378,85 euros (selon décompte en date du 25 novembre 2024, incluant l'échéance d’octobre 2024) au titre des loyers et charges impayés pour le logement, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1427,20 euros à compter du 26 avril 2024, date de l’assignation et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISONS Monsieur [H] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 70 euros chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [H] [W] soit condamné à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Monsieur [H] [W] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l'Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [H] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2024 et le coût de l’assignation du 26 avril 2024 ; REJETONS toutes autres demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier. Le greffier, Le vice-président,