Cour d'appel, 31 octobre 2024. 24/01841

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024 N° 2024/ 208 Rôle N° RG 24/01841 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMSHJ S.A.R.L. COULOMP & FILS C/ [H] [F] [X] [F] épouse [G] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Charles TOLLINCHI Me Thimothée JOLY Décision déférée à la Cour : Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 26 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00937. APPELANTE Société COULOMP & FILS S.A.R.L poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Sylvain MOSQUERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE plaidant et substituant Me Philippe DEPRET, avocat au barreau de NICE INTIMÉS Monsieur [H] [F] né le 21 Avril 1962 à [Localité 8] (64), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Florian DEMARET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [X] [F] épouse [G] née le 26 Avril 1967 à [Localité 7] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Florian DEMARET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024 Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [G] étaient propriétaires indivis d'un bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 10], cadastré sur deux parcelles attenantes BA [Cadastre 4] et BA [Cadastre 5] comportant une maison à usage d'habitation et un hangar. La parcelle sur laquelle est édifiée le hangar a fait l'objet d'un bail commercial consenti le 18 mai 1977 à la SARL Coulomp et Fils pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 1977. Par acte authentique du 27 novembre 2020, M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [G] ont vendu les deux parcelles à M. [W] [I] et Mme [D] [S]. Soutenant ne pas avoir été informée de cette vente au préalable, la SARL Coulomp et Fils a, par acte d'huissier en date du 14 février 2022, fait assigner M. [W] [I] et Mme [D] [S] devant le tribunal judiciaire de Grasse, sur le fondement de l'article L 145-46-1 du code de commerce, aux fins de substitution de ces derniers pour l'achat du terrain sis à [Localité 10] et subsidiairement, de nullité dudit acte de vente. Par acte des 30 mars et 11 avril 2023, la SARL Coulomp et Fils a fait assigner M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [G] aux mêmes fins. Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du 23 juin 2023. M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [G] ont saisi le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Grasse d'un incident aux fins de voir prononcer l'irrecevabilité de l'action formée à leur encontre par la SARL Coulomp et Fils comme étant prescrite. Par ordonnance en date du 26 janvier 2024, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Grasse a : - déclaré irrecevable car prescrite l'action engagée par la SARL Coulomp et Fils à l'encontre de M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [G] sur le fondement de l'article L 145-46-1 du code de commerce, - débouté M. [W] [I] et Mme [D] [S] de leur fin de non recevoir, - débouté la SARL Coulomp et Fils de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SARL Coulomp et Fils à payer à M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [G] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que la procédure se poursuivra entre la SARL Coulomp et Fils d'une part et M. [W] [I] et Mme [D] [S] d'autre part, - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 28 mars 2024 et invité le conseil de la SARL Coulomp et Fils à conclure au fond avant cette date, - condamné la SARL Coulomp et Fils aux dépens de l'incident. Ce magistrat a retenu, s'agissant de l'action intentée à l'encontre de M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [G], que : - la société demanderesse a fondé son action initiale à l'encontre de M. [W] [I] et Mme [D] [S] comme son action à l'encontre de M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [C] au visa de l'article L 145-46-1 du code de commerce qui prescrit, à peine de nullité, le formalisme à respecter dans le cadre d'une vente d'un local commercial donné à bail pour respecter le droit de préférence du locataire, - l'article L 145-60 du même code, inséré au chapitre relatif au bail commercial dans son ensemble, prévoit que toutes les actions nées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans et il est par ailleurs établi que la prescription ne court qu'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, - en l'espèce, aucun élément ne permet de vérifier que la société Coulomp et Fils était informée de la vente préalablement à la signature de l'acte le 27 novembre 2020, - le 11 février 2021, M. [W] [I] a écrit un courrier à la société Coulomp et Fils dans lequel il lui précise être le nouveau propriétaire du terrain litigieux depuis le 27 novembre 2020, - à compter de ce courrier, qu'elle ne conteste pas avoir reçu, la société demanderesse avait une parfaite connaissance de la vente litigieuse et disposait alors d'un délai de deux ans pour engager son action judiciaire, - les démarches entreprises par la société Coulomp et Fils auprès du service de publicité foncière pour obtenir une copie de l'acte qui ne lui sera délivrée que le 3 juin 2021 n'ont pas suspendu, interrompu ou reporté le point de départ du délai de prescription, en ce qu'elle pouvait agir même si elle ne connaissait pas toutes les conditions exactes de la vente, étant précisé qu'elle a introduit son action initiale à l'encontre de M. [W] [I] et Mme [D] [S] dès le 14 février 2022 mais a attendu plus d'un an avant de poursuivre les vendeurs aux mêmes fins. Par déclaration en date du 14 février 2024, la SARL Coulomp et Fils a interjeté appel de cette ordonnance. Aux termes de ses conclusions notifiées et déposées par RPVA le 7 mars 2024, la SARL Coulomp et Fils demande à la cour de: - déclarer la société Coulomp et Fils recevable et bien fondée en son appel et ses prétentions récapitulées ci-dessous, fins et conclusions, - infirmer l'ordonnance de mise en état du tribunal judiciaire de Grasse du 26 janvier 2024 en ce qu'elle a: * déclaré irrecevable car prescrite l'action engagée par la SARL Coulomp et Fils à l'encontre de M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [G] sur le fondement de l'article L 145-46-1 du code de commerce, * débouté la SARL Coulomp et Fils de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné la SARL Coulomp et Fils à payer à M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [G] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * dit que la procédure se poursuivra entre la SARL Coulomp et Fils d'une part et M. [W] [I] et Mme [D] [S] d'autre part, * renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 28 mars 2024 et invité le conseil de la SARL Coulomp et Fils à conclure au fond avant cette date, * condamné la SARL Coulomp et Fils aux dépens de l'incident, Statuant à nouveau, Vu le bail commercial du 18 mai 1977, Vu l'article L 145-46-1 du code de commerce, Vu l'acte du 27 novembre 2020, Vu l'échec de la médiation, Sur le rejet du prétendu argument de la prescription: - juger que les consorts [F], qui invoquent une prescription, ne rapportent pas la preuve de son point de départ, ni de l'absence d'interruption ou de suspension, - débouter les consorts [F] de leur demande d'irrecevabilité pour prescription, En toute hypothèse: - débouter les consorts [F] de leurs autres demandes, - condamner in solidum les consorts [F] à payer à la société Coulomp et Fils la somme de 3.600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum les consorts [F] aux entiers dépens dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP C Tollinchi- C Perret Vigneron - K Bujoli-Vigneron, avocats associés, sous sa due affirmation de droit. M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [G], suivant leurs conclusions déposées et notifiées par RPVA le 8 avril 2024, demandent à la cour de: Vu l'article 122 du code de procédure civile, Vu l'article L 145-60 du code de commerce, Vu l'article 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, - confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, - débouter la SARL Coulomp et Fils de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Y ajoutant, - condamner la SARL Coulomp et Fils à payer à M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [G] la somme de 3.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 septembre 2024. MOTIFS La SARL Coulomp et Fils fait grief au premier juge d'avoir retenu un point de départ de la prescription erroné, à savoir la lettre de M. [W] [I] du 11 février 2021 alors que pour vérifier le respect des dispositions de l'article L 145-46-1 du code de commerce, il est indispensable d'avoir connaissance, en sus de la vente, du prix, des conditions de la vente et de l'absence de lien de parenté entre le vendeur et l'acheteur. Elle rappelle, à cet égard, qu'en vertu de l'article 2224 du code civil, le délai de prescription ne court qu'à compter de la connaissance effective des faits pertinents permettant au titulaire d'un droit d'exercer son action et qu'en l'espèce, au regard des conditions posées par l'article L 145-46-1 susvisé, elle n'a eu connaissance des informations indispensables que le 2 août 2021 lorsqu'elle a reçu copie de l'acte de vente qui lui a été transmis par le service de la publicité foncière, étant précisé que les parties adverses ont refusé de lui transmettre spontanément les éléments utiles qu'elle avait pourtant réclamés. Elle en conclut qu'elle ne pouvait agir sans avoir une connaissance effective du contenu de l'acte de vente, étant relevé qu'elle a dû attendre les conclusions des acquéreurs sur leur contestation de la demande de substitution au prétexte que les vendeurs n'étaient pas dans la cause et leur refus de le faire, pour assigner les consorts [F]. Elle prétend, en outre, que la dissimulation volontaire de la part des intimés des conditions de la vente est une fraude aux droits du preneur qui a pour effet de retarder le point de départ du délai de prescription. Enfin, elle reproche au premier juge de ne pas avoir répondu sur l'impossibilité dans laquelle elle se trouvait d'agir, ce qui constitue une cause de suspension de la prescription, en ce que dans le litige l'opposant à M. [W] [I] et Mme [D] [S], le juge des référés, dans son ordonnance du 15 septembre 2022, a ordonné une médiation qui n'a pas abouti en janvier 2023. Elle précise qu'en application de l'article 2238 du code civil, elle ne pouvait faire aucun acte dans la procédure principale qui était suspendue et était donc contrainte d'attendre la fin de la médiation pour régulariser l'appel en cause à l'encontre des consorts [F]. Ces derniers contestent une telle analyse, sollicitant la confirmation de l'ordonnance querellée en rappelant que la simple connaissance du fait qu'une vente serait intervenue est suffisante, peu important les conditions de sa réalisation, pour permettre au preneur d'agir en nullité. Ils font valoir qu'en application de l'article L 145-46-1 du code de commerce, le preneur qui estime avoir été irrégulièrement évincé conserve la possibilité de contester la vente intervenue en fraude de ses droits, ladite contestation étant toutefois enfermée dans un délai dérogatoire de deux ans propre au statut des baux commerciaux. Ils estiment, pour leur part, que la société appelante a été informée de la vente au plus tard le 11 février 2021, date du courrier de M. [W] [I], de sorte que son assignation délivrée à leur encontre les 30 mars et 11 avril 2023 est tardive. En l'espèce, il n'est pas contesté que la SARL Coulomp a introduit la présente procédure, dans un premier temps à l'encontre des acquéreurs et, dans un second temps à l'encontre des consorts [F], vendeurs, sur le fondement de l'article L 145-46-1 du code de commerce qui prévoit que ' Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification. Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.' Ainsi, le preneur qui estime avoir été irrégulièrement évincé, conserve la possibilité de contester la vente intervenue en fraude de ses droits, contestation qui est toutefois, comme l'a rappelé à juste titre le premier juge, enfermée dans le délai de deux ans propre au statut des baux commerciaux en application de l'article L 145-60 du code de commerce. Il est par ailleurs établi qu'en vertu de l'article 2224 du code civil, le délai de prescription ne court qu'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En matière d'action exercée en vertu du droit de préférence du preneur, la prescription biennale court à compter du jour où le preneur a eu connaissance de la vente passée en prétendue violation de son droit de préférence. En l'espèce, la vente litigieuse est intervenue par acte authentique du 27 novembre 2020 et aucun élément ne permet d'affirmer que la SARL Coulomp et Fils en a été informée au préalable, d'autant que celle-ci a écrit un courrier au notaire le 3 février 2021 pour se porter acquéreur alors que précisément la vente était déjà intervenue. Par lettre recommandée en date du 11 février 2021, M. [W] [I] a écrit à la société Coulomp et Fils en ces termes: ' Par la présente, je vous informe que je suis le nouveau propriétaire de votre terrain sis [Adresse 6]. En effet, par acte notarié en date du 27 novembre 2020, reçu par Me [Z] [N], notaire à [Localité 9], M. [H] [F] et Mme [X] [F] m'a ( sic) transféré la propriété du terrain attenant que vous occupez. Je vous informe que le bail que vous avez signé le 1er juin 1977 se poursuit sans modification. A compter de la date de réception de cette lettre, en ma qualité de bailleur, je vous remercie de verser les loyers par chèque par trimestre à l'ordre de (...)'. La société appelante ne conteste pas avoir reçu ce courrier puisqu'elle y a répondu dès 14 février 2021, réclamant une copie complète de l'acte de vente. A compter du 11 février 2021, la SARL Coulomp et Fils était donc informée de la vente litigieuse et disposait ainsi d'un délai de deux ans, expirant au plus tard le 11 février 2023, pour assigner les consorts [F] pour contester cette opération sur le fondement de l'article L 145-46-1 susvisé. C'est en vain qu'elle soutient que le point de départ du délai biennal doit être reporté au 2 août 2021, date à laquelle elle a reçu la copie de l'acte de vente qui lui a été adressée par les services fonciers lui permettant d'avoir une connaissance complète des informations relatives à cette cession ( prix, conditions de la vente, absence de lien de parenté entre le vendeur et l'acheteur) alors que : - la simple connaissance de la vente intervenue en violation de son droit de préférence est suffisante pour lui permettre d'agir en substitution ou nullité de la vente, peu importe les conditions de sa réalisation, - la SARL Coulomp et Fils a d'ailleurs engagé son action à l'encontre des acquéreurs,, à savoir M. [W] [I] et Mme [D] [S] au visa de l'article L 145-46-1 du code de commerce, dans le cadre de la procédure initiale, dès le 14 février 2022, mettant en évidence qu'elle n'avait pas besoin d'attendre les informations sur les conditions exactes de la vente, pour la contester, - le fait que la société appelante n'ait pas jugé utile d'appeler en la cause, à ce moment là, les consorts [F] en leur qualité de vendeurs, ne saurait avoir pour effet de retarder le point de départ du délai de prescription pour agir à leur encontre, lequel se situe au jour de sa connaissance effective de la vente dont il est allégué qu'elle a été passée en fraude de ses droits, en l'occurrence le 11 février 2021. S'agissant de son impossibilité à agir résultant de la mesure de médiation ordonnée par le juge des référés dans son ordonnance du 15 septembre 2022, mesure qui n'a pas abouti en janvier 2023, elle se prévaut des dispositions de l'article 2238 du code civil qui disposent que ' La prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d'un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d'accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. La prescription est également suspendue à compter de la conclusion d'une convention de procédure participative ou à compter de l'accord du débiteur constaté par l'huissier de justice pour participer à la procédure prévue à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l'une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée. En cas de convention de procédure participative, le délai de prescription recommence à courir à compter du terme de la convention, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. En cas d'échec de la procédure prévue au même article, le délai de prescription recommence à courir à compter de la date du refus du débiteur, constaté par l'huissier, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois.' La cour observe, en premier lieu, que la société appelante ne produit pas cette ordonnance en date du 15 septembre 2022. Elle communique toutefois une ordonnance de référé du 11 mai 2023 dans le cadre d'une instance l'opposant à M. [W] [I] et Mme [D] [S] qu'elle a introduite par assignation du 15 avril 2022 aux fins notamment d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire chargé d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction suite au congé délivré par les nouveaux bailleurs. A la lecture de cette décision, il apparaît effectivement que le juge des référés, par ordonnance du 15 avril 2022, a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et que les parties ne sont pas parvenues à un accord. Néanmoins, la suspension de la prescription résultant de cette mesure de médiation concerne le litige opposant la SARL Coulomp et Fils à M. [W] [I] et Mme [D] [S] relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction au profit du preneur et n'avait pas pour conséquence d'empêcher l'appelante de faire un acte dans le cadre de la procédure qu'elle avait initiée en contestation de la vente intervenue entre les intimés et M. [W] [I] et Mme [D] [S], en appelant en la cause les vendeurs. Cette mesure de médiation n'a pas eu pour effet de suspendre le délai de prescription biennale lui permettant d'agir à l'encontre des consorts [F] en annulation de la vente. Ce moyen sera également rejeté. L'ordonnance entreprise sera ainsi confirmée en toutes ses dispositions. Vu l'article 700 du code de procédure civile, Vu l'article 696 du code de procédure civile, PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance du juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Grasse déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SARL Coulomp et Fils à payer à M. [H] [F] et Mme [X] [F] épouse [G] la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SARL Coulomp et Fils aux dépens de la procédure d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT