Tribunal judiciaire, 24 février 2025. 24/04858

MINUTE N° : JUGEMENT DU 24 Février 2025 N° RC 24/04858 DÉCISION contradictoire et en premier ressort TOURS HABITAT ET : [C] [L] Débats à l'audience du 14 Novembre 2024 copie et grosse le : à Me MORENO copie le : à Mme [L] à M. Le Préfet d’[Localité 7] et [Localité 8] copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] TENUE le 24 Février 2025 Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E. FOURNIER DÉBATS : A l'audience publique du 14 Novembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 24 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : [Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant D'une Part ; ET : Madame [C] [L] née le 09 Mai 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] comparante D'autre Part ; EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé le 19 août 2021, l‘Office Public de l’Habitat (OPH) [Localité 9] HABITAT, a donné à bail à Madame [C] [L] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 358,62 euros outre des provisions sur charges. Invoquant des loyers demeurés impayés, l’OPH [Localité 9] HABITAT a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 855,76 euros visant la clause résolutoire. La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, remis à l’étude, l’OPH [Localité 9] HABITAT a fait assigner Madame [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: - Constater le jeu de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail consenti le 19 août 2021 à Madame [L] [C]; - Subsidiairement et à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail en date du 19 août 2021 à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir; - Dire et juger en conséquence que Madame [L] [C] est devenue occupante sans droit ni titre, devra quitter et rendre libres de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, et ce au besoin de l’assistance de la force publique si besoin est; - Condamner Madame [L] [C] au paiement de la somme en principal de 947,93 euros représentant le montant dû au titre des loyers et charges impayés de mars 2023 à février 2024, déduction faite des versements effectués, outre les frais de commandement inclus; - Condamner Madame [L] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle et mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux; - Condamner en outre Madame [L] [C] au paiement dela somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; - Condamner Madame [L] [C] en tous les dépens, et ce, y compris le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023 et de la présente assignation. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 7] et [Localité 8] le 10 avril 2024. L'affaire a été appelée et évoquée le 14 novembre 2024. A l'audience, l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommé [Localité 9] HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette à la somme de 1 541,55 euros. Le demandeur précise que la locataire a effectué deux versements avant l’audience, d’un montant respectif de 300 et 600 euros, lesquels ne couvrent pas le loyer et les charges dus compte tenu de la suspension de l’Aide Personnalisée au Logement (APL) et de la Réduction du Loyer de Solidatiré (RLS) depuis juillet 2024. Il en conclut l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant. Madame [C] [L] sollicite des délais de paiement précisant qu’elle peut honorer le paiement du loyer si l’APL est rétablie. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe de la juridiction au jour de l'audience.L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, prorogé au 24 février 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant toutes comparu. Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-III de la même loi dispose, dans sa version applicable au présent litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 9 avril 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d’[Localité 7]-ET-[Localité 8] plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée. En conséquence, l’action est recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. *** En l’espèce, le bail comprend une clause résolutoire de plein droit en son article 6-1 selon laquelle le bail sera résilié de plein droit à l’expiration d’un délai de 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2023, pour la somme en principal de 855,76 euros. Au terme du décompte produit, ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Ainsi, les règlements effectués par la locataire entre le 26 octobre et 2023 et le 02 janvier 2024 s’élèvent à la somme totale de 800 euros. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 janvier 2024. Sur la dette locative Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail. L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. *** En l’espèce, l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges, après déduction des frais de pénalité d’enquête sociale et d’huissiers, la somme de 1 505,35 euros, échéance du mois d’octobre 2024 inclus. Madame [C] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnait par ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser au bailleur la somme de 1 505,35 euros. Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. [...] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Madame [C] [L] est actuellement en reconversion professionnelle et perçoit le Revenu de Solidarité Active d’un montant mensuel de 572 euros. Elle a un enfant qui réside au domicile, actuellement à la recherche d’une école en alternance. Il ressort du décompte produit, arrêté à la date du 31 octobre 2024, que le loyer résiduel, déduction faite de l’APL (243,76 euros) et de la RLS (48,85 euros) soit de la somme de 292,61 euros, est d’un montant de 298,26 euros. Il résulte de ce même décompte que la locataire a repris le paiement du loyer résiduel courant depuis juillet 2024. Compte tenu de ces éléments, Madame [C] [L] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [L], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 19 août 2021 relatif au logement n°60 situé [Adresse 2] à [Localité 10] est acquise au 02 janvier 2024; CONDAMNE Madame [C] [L] à verser à l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT, anciennement dénommé [Localité 9] HABITAT, la somme de MILLE CINQ CENT CINQ EUROS ET TRENTE-CINQ CENTIMES (1 505,35 euros) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtée à la date du 31 octobre 2024; AUTORISE Madame [C] [L] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de QUARANTE EUROS (40 €) chacune et une trente-sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [C] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [C] [L] soit condamnée à verser à , l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ; CONDAMNE Madame [C] [L] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023 et de l’assignation; REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire; DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d’[Localité 7]-ET-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Le greffier Le juge des contentieux de la protection