Cour de cassation, 14 février 2019. 18-14.082

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10063 F Pourvoi n° D 18-14.082 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Rungis Orly, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 18 janvier 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant : 1°/ à l'Etablissement public d'aménagement Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA), dont le siège est [...] , 2°/ au commissaire du gouvernement, représenté par le directeur départemental des finances publiques du Val-de-Marne, domicilié [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Rungis Orly, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de l'Etablissement public d'aménagement Orly Rungis Seine Amont ; Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Rungis Orly aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Rungis Orly PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a jugé que les parcelles cadastrées [...] et [...] ne sont pas des terrains à bâtir, et en ce qu'il a fixé en conséquence le montant de l'indemnité principale d'expropriation revenant à la SCI RUNGIS-ORLY à la somme de 1.222.609 euros en valeur libre ou de 1.085.969 euros en valeur occupée selon taux d'occupation de 10 %, et celui de l'indemnité de remploi à 123.261 euros en valeur libre ou 109.597 euros en valeur occupée ; AUX MOTIFS PROPRES QUE s'agissant de la date de référence en application des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, pour un bien soumis au droit de préemption urbain, comme c'est le cas, la date de référence prévue à l'article L13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, ce qui n'est pas contesté par les parties, le 27 mars 2012, date d'adoption de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville de Chevilly Larue ; qu'en conséquence la date de référence est celle du 27 mars 2012 et le jugement sera donc confirmé de ce chef ; que s'agissant des données d'urbanisme le premier juge indique que les parcelles sont comprises dans la zone UT, zone correspondant à des terrains destinés à l'implantation d'activités économiques dans une partie du site de la.ZAC du triangle des meuniers ; que l'appelant indique que le jugement doit être infirmé sur ce point, car à la date de référence, les parcelles étaient situées en zone Ufb du PLU de la commune de Chevilly-Lame ; que la SCI Rungis-Orly indique que les terrains sont situés dans la zone UF du PLU de la commune de Chevilly-Larue ; que le commissaire du gouvernement indique également que les parcelles sont situées en zone Ufb à la date de référence ; qu'au regard de la date de référence du 27 mars 2012, il convient de dire que les parcelles Al n° 31 et 66 sont situées en zone Ufb, zone d'activité à. vocation d'industrie, d'entrepôts de commerce, d'activités tertiaires ; que le jugement sera infirmé de ce chef ; que s'agissant de la description des lieux, il s'agit de deux parcelles contiguës respectivement cadastrées section Al N° 31 pour 21 m² et AI n° 66 pour 3394 m2, que le terrain est situé en bordure de la RN 7 et de la ligne de tramway T7 ; que l'ensemble forme un tènement cohérent de 3416 m2 de forme trapézoïdale avec façades sur l'avenue de la République et sur l'avenue de Stalingrad ; qu'elles constituent une bande de terrain allongée et étroite ; que le terrain est clos par des palissades métalliques ; que le premier juge a indiqué que le terrain est desservi par un réseau d'eau et par un réseau d'électricité et que sa qualification de terrain à bâtir n'est pas contestée ; qu'en cause d'appel, l'EPA ORSA demande l'infirmation en application de l'article L322-3 du code de l'expropriation et L322-11, en indiquant que dès lors que les terrains expropriés sont situés dans le périmètre d'une ZAC, qui délimite une zone dans laquelle doit être réalisée une opération d'aménagement d'ensemble, la capacité des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC, et non au regard "des seuls terrains expropriés" comme l'a dit avec constance la cour de cassation ; que lA SCI Rungis-Orly demande elle la confirmation en indiquant que la ZAC a été créée postérieurement à la date de référence, le dossier de réalisation de la ZAC n'ayant été approuvé par arrêté préfectoral que le 22 mai 2014, que le dimensionnement actuel des réseaux existant au périmètre de la ZAC est parfaitement adapté "au regard de l'ensemble de la zoné" aux travaux qui devront être réalisés à l'intérieur de la ZAC ; que le commissaire du gouvernement relève que la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC , que le dossier de réalisation de la ZAC indique l'ensemble de réseaux qui seront créés dans le cadre de cette opération, ce qui induit qu'à la date de référence les réseaux existants sont insuffisants au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en conséquence le terrain exproprié ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir et il propose l'infirmation ; que l'article L322-3 du code de l'expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols et qui sont effectivement desservis par les divers réseaux( voies d'accès, électricité, eau potable, assainissement) à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que le même article indique expressément que, lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire partie d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'à la date de référence, les parcelles considérées étaient situées dans la zone Ufb du PLU, soit une zone d'activités à. vocation d'industries, d'entrepôts de commerce et d'activités tertiaires avec interdiction des constructions nouvelles à usage d'habitation et de certaines entreprises, l'emprise au sol étant de 50 % ; que l'expropriant rapporte la preuve que le dossier de réalisation de la ZAC, approuvé par l'arrêté préfectoral du 22 mai 2014 détaille l'ensemble des réseaux et voies qui devront être réalisés dans le cadre de cette opération, notamment aux postes création de voies, création des réseaux d'alimentation et d'évacuation, des fluides et énergies diverses, réalisations de réseaux d'eaux usées et d'eaux pluviales, pour un coût prévisionnel de 11 255 000 euros, ce qui établit que les réseaux actuels sont manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseaux de l'ensemble de la ZAC ; que le bien doit être évalué, selon son usage à la date de référence, de terrain à usage industriel bénéficiant d'une situation très privilégiée, ce qui n'est pas contesté par l'appelant, de sorte que son évaluation se fera par rapport au prix des terrains à bâtir auquel il sera appliqué un abattement ; qu'il s'agit de terrains très privilégiés, avec deux larges façades au droit de deux voies distinctes, la première de 27 m au droit du 43/45 avenue de la République et la seconde de 19 m au droit de l'avenue de Stalingrad, à l'orée nord de la grande zone d'activités de Rungis -Orly, avec une belle façade sur la RN7, avec une bonne desserte routière et autoroutière et par les transports en commun ; qu'il convient de retenir au vu de ces éléments comme proposé par le commissaire du gouvernement un abattement de 2 0 %, pour tenir compte du fait que le terrain en cause ne présente pas les caractéristiques d'un terrain à bâtir ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' aux termes des articles L.213-4, a et L.213-6 du Code de l'urbanisme, lorsque l'expropriation porte sur un bien soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et "délimitant" la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en l'espèce, la parcelle en cause se trouve dans le périmètre du droit de préemption urbain. La date de référence est celle du 27 mars 2012, date à laquelle le Plan local d'urbanisme de la commune de Chevilly Larue a été révisé ; ALORS QUE, premièrement, la qualification de terrain à bâtir doit se faire au regard de son caractère constructible sur les documents d'urbanisme et de sa desserte à la date de référence ; que la date de référence applicable à la qualification de terrain à bâtir correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant publics le plan local d'urbanisme, ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant en délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain ; qu'en l'espèce, les juges ont retenu pour date de référence celle du 27 mars 2012 comme correspondant à la dernière révision du plan local d'urbanisme approuvé par le conseil municipal et définissant la zone au sein de laquelle se trouvaient les biens délaissés ; qu'en retenant ensuite qu'eu égard à l'arrêté du 22 mai 2014, approuvant le dossier de réalisation de la ZAC, des réseaux devaient être mis en place pour permettre l'aménagement du secteur et que cette circonstance révélait que cette zone ne disposait pas d'une desserte suffisante, les juges se sont déterminés à une date qui n'était pas la date de référence ; qu'à cet égard, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles L. 230-3 du code de l'urbanisme et L. 13-15, I, ancien, devenu L. 322-2 du code de l'expropriation ; ET ALORS QUE, deuxièmement, la qualification de terrain à bâtir doit se faire au regard de son caractère constructible sur les documents d'urbanisme et de sa desserte à la date de référence ; que la date de référence applicable à la qualification de terrain à bâtir correspond à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant publics le plan local d'urbanisme, ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant en délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain ; qu'en l'espèce, les juges ont retenu pour date de référence celle du 27 mars 2012 comme correspondant à la dernière révision du plan local d'urbanisme approuvé par le conseil municipal et définissant la zone au sein de laquelle se trouvaient les biens délaissés ; qu'en retenant ensuite que les réseaux actuels étaient manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseaux de l'ensemble de la ZAC, les juges du fond se sont déterminés au regard des besoins de la ZAC créée le 22 mai 2014, et non du classement du terrain en zone Ufb à la date de référence ; que se déterminant par ces motifs, la cour d'appel a encore violé les articles L. 230-3 du code de l'urbanisme et L. 13-15, I, ancien, devenu L. 322-2 du code de l'expropriation. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a jugé que les parcelles cadastrées [...] et [...] ne sont pas des terrains à bâtir, et en ce qu'il a fixé en conséquence le montant de l'indemnité principale d'expropriation revenant à la SCI RUNGIS-ORLY à la somme de 1.222.609 euros en valeur libre ou de 1.085.969 euros en valeur occupée selon taux d'occupation de 10 %, et celui de l'indemnité de remploi à 123.261 euros en valeur libre ou 109.597 euros en valeur occupée ; AUX MOTIFS QUE s'agissant de la date de référence en application des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, pour un bien soumis au droit de préemption urbain, comme c'est le cas, la date de référence prévue à l'article L13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, ce qui n'est pas contesté par les parties, le 27 mars 2012, date d'adoption de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville de Chevilly Larue ; qu'en conséquence la date de référence est celle du 27 mars 2012 et le jugement sera donc confirmé de ce chef ; que s'agissant des données d'urbanisme le premier juge indique que les parcelles sont comprises dans la zone UT, zone correspondant à des terrains destinés à l'implantation d'activités économiques dans une partie du site de la.ZAC du triangle des meuniers ; que l'appelant indique que le jugement doit être infirmé sur ce point, car à la date de référence, les parcelles étaient situées en zone Ufb du PLU de la commune de Chevilly-Lame ; que la SCI Rungis-Orly indique que les terrains sont situés dans la zone UF du PLU de la commune de Chevilly-Larue ; que le commissaire du gouvernement indique également que les parcelles sont situées en zone Ufb à la date de référence ; qu'au regard de la date de référence du 27 mars 2012, il convient de dire que les parcelles Al n° 31 et 66 sont situées en zone Ufb, zone d'activité à. vocation d'industrie, d'entrepôts de commerce, d'activités tertiaires ; que le jugement sera infirmé de ce chef ; que s'agissant de la description des lieux, il s'agit de deux parcelles contiguës respectivement cadastrées section Al N° 31 pour 21 m² et AI n° 66 pour 3394 m2, que le terrain est situé en bordure de la RN 7 et de la ligne de tramway T7 ; que l'ensemble forme un tènement cohérent de 3416 m2 de forme trapézoïdale avec façades sur l'avenue de la République et sur l'avenue de Stalingrad ; qu'elles constituent une bande de terrain allongée et étroite ; que le terrain est clos par des palissades métalliques ; que le premier juge a indiqué que le terrain est desservi par un réseau d'eau et par un réseau d'électricité et que sa qualification de terrain à bâtir n'est pas contestée ; qu'en cause d'appel, l'EPA ORSA demande l'infirmation en application de l'article L322-3 du code de l'expropriation et L322-11, en indiquant que dès lors que les terrains expropriés sont situés dans le périmètre d'une ZAC, qui délimite une zone dans laquelle doit être réalisée une opération d'aménagement d'ensemble, la capacité des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC, et non au regard "des seuls terrains expropriés" comme l'a dit avec constance la cour de cassation ; que lA SCI Rungis-Orly demande elle la confirmation en indiquant que la ZAC a été créée postérieurement à la date de référence, le dossier de réalisation de la ZAC n'ayant été approuvé par arrêté préfectoral que le 22 mai 2014, que le dimensionnement actuel des réseaux existant au périmètre de la ZAC est parfaitement adapté "au regard de l'ensemble de la zoné" aux travaux qui devront être réalisés à l'intérieur de la ZAC ; que le commissaire du gouvernement relève que la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la ZAC , que le dossier de réalisation de la ZAC indique l'ensemble de réseaux qui seront créés dans le cadre de cette opération, ce qui induit qu'à la date de référence les réseaux existants sont insuffisants au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en conséquence le terrain exproprié ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir et il propose l'infirmation ; que l'article L322-3 du code de l'expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols et qui sont effectivement desservis par les divers réseaux( voies d'accès, électricité, eau potable, assainissement) à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que le même article indique expressément que, lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire partie d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'à la date de référence, les parcelles considérées étaient situées dans la zone Ufb du PLU, soit une zone d'activités à. vocation d'industries, d'entrepôts de commerce et d'activités tertiaires avec interdiction des constructions nouvelles à usage d'habitation et de certaines entreprises, l'emprise au sol étant de 50 % ; que l'expropriant rapporte la preuve que le dossier de réalisation de la ZAC, approuvé par l'arrêté préfectoral du 22 mai 2014 détaille l'ensemble des réseaux et voies qui devront être réalisés dans le cadre de cette opération, notamment aux postes création de voies, création des réseaux d'alimentation et d'évacuation, des fluides et énergies diverses, réalisations de réseaux d'eaux usées et d'eaux pluviales, pour un coût prévisionnel de 11 255 000 euros, ce qui établit que les réseaux actuels sont manifestement insuffisants pour satisfaire aux besoins en matière de réseaux de l'ensemble de la ZAC ; que le bien doit être évalué, selon son usage à la date de référence, de terrain à usage industriel bénéficiant d'une situation très privilégiée, ce qui n'est pas contesté par l'appelant, de sorte que son évaluation se fera par rapport au prix des terrains à bâtir auquel il sera appliqué un abattement ; qu'il s'agit de terrains très privilégiés, avec deux larges façades au droit de deux voies distinctes, la première de 27 m au droit du 43/45 avenue de la République et la seconde de 19 m au droit de l'avenue de Stalingrad, à l'orée nord de la grande zone d'activités de Rungis - Orly, avec une belle façade sur la RN7, avec une bonne desserte routière et autoroutière et par les transports en commun ; qu'il convient de retenir au vu de ces éléments comme proposé par le commissaire du gouvernement un abattement de 2 0 %, pour tenir compte du fait que le terrain en cause ne présente pas les caractéristiques d'un terrain à bâtir ; ALORS QUE, premièrement, lorsque les terrains objet du droit de délaissement sont situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en l'espèce, les juges ont retenu que, à la date de référence du 27 mars 2012, les parcelles objet du droit de délaissement étaient situées dans une zone industrielle du plan local d'urbanisme ; qu'en se déterminant ensuite, pour vérifier la présence de réseaux suffisants, sur les besoins en desserte de la zone d'aménagement concerté à la date de l'arrêté du 22 mai 2014 approuvant le dossier de réalisation de cette zone, les juges ont violé l'article L. 13-15, II, 1, ancien, devenu L. 322-3 du code de l'expropriation ; ALORS QUE, deuxièmement, lorsque le terrain objet du droit de délaissement est situé sur une zone désignée par un document d'urbanisme, la qualification de terrain à bâtir suppose de vérifier si cette zone dans son ensemble, considérée au regard de son périmètre, est pourvue, à ses confins, de réseaux suffisants pour permettre de construire sur son emprise ; qu'en ayant égard en l'espèce aux travaux nécessaires restant à exécuter à l'intérieur du périmètre de la zone pour que son aménagement puisse aller jusqu'à son terme, les juges ont violé l'article L. 13-15, II, 1, ancien, devenu L. 322-3 du code de l'expropriation ; ET ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, en relevant que les réseaux actuels étaient insuffisants pour satisfaire aux besoins de l'ensemble de la zone d'aménagement concerté au regard de ceux restant à réaliser dans le cadre de cette opération, sans préciser si ces derniers ne concernaient pas uniquement la distribution des réseaux au sein de la zone et non la desserte de la zone à ses confins, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 13-15, II, 1, ancien, devenu L. 322-3 du code de l'expropriation. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a confirmé le jugement sur le coût de dépollution à supporter par la SCI RUNGIS ORLY pour un de montant de 143.791 euros, et en ce qu' il a fixé en conséquence le montant de l'indemnité principale d'expropriation revenant à la SCI RUNGIS-ORLY à la somme de 1.222.609 euros en valeur libre ou de 1.085.969 euros en valeur occupée selon taux d'occupation de 10 %, et celui de l'indemnité de remploi à 123.261 euros en valeur libre ou 109.597 euros en valeur occupée ; AUX MOTIFS PROPRES QUE s'agissant de la prise des frais de dépollution, les parties ont renoncé à une expertise judiciaire et sont convenues d'engager une procédure amiable pour déterminer l'état de pollution des parcelles ; que la société TESORA a donc été désignée amiablement par les parties pour réaliser un diagnostic environnemental afin de confirmer et dimensionner les sources de pollution identifiées antérieurement, contrôler la présence d'un impact au droit des installations potentiellement polluantes présentes sur le site et enfin caractériser le reste des sols du site vis à vis d'éventuelles opérations de terrassement ; qu'il ressort du rapport dressé par la société I ESORA que les analyses ont permis de mettre en évidence les points suivants : - confirmation et dimensionnement des sources de pollution en HCT au droit de l'ancienne cuve enterrée et de l'ancienne casse automobile permettant à l'issue des investigations l'établissement d'un chiffrage pour l'élimination de ces 2 sources de pollution ; - élimination de la source de pollution : cuve enterrée : volume de 480m3 de terres impactées à éliminer ; - élimination de la source de pollution : ancienne casse automobile : volume de 1335m3 de terres impactées à éliminer ; - absence de source de pollution au droit du transformateur EDF ; - absence de pollution et le caractère inerte des terres formant le tas situé à l'extrémité sud-ouest du site dont le volume a été estimé à 1800 m3 ; que cependant la présence de déchets divers (gravats, plastiques, enrobés...) dans ces terres ne permet pas une élimination en filière ISDI et nécessitera la mise en oeuvre d'une gestion spécifique dans le cadre de leur élimination hors site ; - caractérisation des terres du site hors zone de pollution : absence de pollution, caractère non inerte d'une partie des remblais, caractère inerte de l'ensemble du terrain naturel ; que la société TESORA indique enfin que le coût financier associé à l'élimination des trois sources de pollution (zones de cuves, casse automobile et tas de terres et de déchets) est estimé à un montant de 600.000 euros HT ; que dans ses conclusions, le rapport TESORA évalue le coût de dépollution en fonction du projet d'aménagement et notamment la construction de logements sociaux et équipements municipaux, un mail piétonnier en bordure Nord ; que le premier juge a indiqué que : - une des conséquences du principe posé par l'article L 13-13 du code de l'expropriation en vertu duquel, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation est l'interdiction de prendre en compte l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession ; que l'exproprié ne doit pas supporter les coûts de dépollution de ces terrains en lien à l'usage qui en sera fait par l'expropriant alors qu'il subit cette dépossession ; - en revanche, la pollution constitue une cause de diminution des indemnités d'expropriation ; que si des projets de création de logements sont envisagés, l'implantation d'activités économiques résultant du PLU exige nécessairement un terrain propre de toute pollution aux hydrocarbures ; - il convient de préciser que l'évacuation des terres non inertes, liées au projet d'aménagement a pour coût la somme de 434.000 euros ; - le rapport d'expertise ne distingue pas entre la parcelle appartenant aux consorts H... (procédure 13/53) et la parcelle appartenant à la SCI Rungis-Orly ; que la société précise la situation géographique des sources de pollution mais le juge ne dispose pas des moyens d'apprécier quantitativement le niveau de pollution des parcelles ; - dans ces conditions, le coût de dépollution sera réparti proportionnellement aux superficies des deux emprises soit : 600.000 / 14.254 m² x 3.416 m² = 143.791 euros ; - la somme de 143.791 euros représente le coût de dépollution à supporter par la SCI Rungis-Orly ; que la SCI Rungis-Orly demande l'infirmation pour qu'aucune déduction pour présence de pollution ne soit opérée au titre des parcelles qu'elle détient, au motif que contrairement à l'assertion du premier juge, la consultation des plans dressés à la demande de la RATP par ERG Environnement en 2010 et en 2013, par TESORA oblige à conclure que les trois sites de pollution inventoriés par ces deux bureaux d'études sont tous situés sans aucune discussion possible sur l'emprise des seuls consorts H... ; que l'EPA-ORSA réplique qu'il ressort du diagnostic de TESORA que les parcelles de la SCI Rungis-Orly sont bien comprises dans la zone d'études ; que le commissaire du gouvernement retient le coût de dépollution : 600.000 euros / 14.254 m² x 3.416 m² =143.791 euros ; qu'il ressort du diagnostic environnemental de TESORA (pièce n° 18) que "la zone d'études se compose des parcelles [...] et [...] et [...] et [...], située 370 avenue de Stalingrad à Chevilly Larue (94) ; qu'elle fait une superficie d'environ 15.000 m² et est actuellement occupée par un parc de stationnement de véhicules légers liés à l'aéroport d'Orly (Orly Parc). Un transformateur et un tas de terres d'origine inconnue ont également été identifiés lors de la visite du site réalisé en août 2014." ; que les parcelles de la SCI Rungis-Orly sont bien comprises dans la zone d'étude ; que des sondages ont été réalisés sur l'ensemble de cette zone d'étude et 16 points de sondage ont été "répartis sur la totalité du site selon un maillage large", comprenant les parcelles de la SCI Rungis-Orl ; qu'à titre subsidiaire la SCI Rungis-Orly indique que tant en droit qu'en fait la prise en compte de la pollution n'a pas lieu d'être ; qu'en droit le terrain est classé en zone Ufb définie comme une zone d'activités à vocation" d'industries, d'entrepôts, de commerces, d'activités tertiaire" ; que l'article UF1 du règlement du PLU précise au titre des occupations et utilisation du sol interdites" les habitations nouvelles" ; que pour justifier du coût de dépollution du terrain, le cabinet TESORA fait valoir, pour valider l'étendue des mesures de traitement de la pollution, que le projet de l'EPA ORSA prévoit "la réalisation des aménagements suivants : - des bureaux sur la partie est du site, coté avenue Stalingrad ; - des logements sociaux et équipements municipaux sensibles sur la partie ouest, coté avenue de la République ; - une voirie centrale Nord/Sud avec présence de noues ; - un mail piétonnier en bordure Nord de la zone d'études." ; qu'une partie du projet est contraire aux stipulations du PLU, car si la destination de bureaux est prévue à la zone UF, il n'en est pas de même des "logements sociaux et équipements municipaux sensibles sur la partie ouest" (coté avenue de la république) ; que le règlement de zone applicable précise en effet, à son article UF-1, au titre des OCCUPATIONS ET UTILISATION DU SOL INTERDITES, que sont interdites" les constructions ou installations à des bâtiments d'habitation" ; soit le projet de l'EPA ORSA est contraire au règlement de zone applicable et alors il lui appartiendra de le modifier soit, ce qui est plus vraisemblable, le projet tend pour le futur à modifier l'utilisation des sols ; que TESORA détermine le coût de la dépollution du terrain non en fonction de son état existant et de la réglementation applicable à la zone considérée (zone UT) excluant les constructions à usage d'habitation, mais en raison de l'aménagement futur à intervenir qu'or la cour de cassation a posé le principe de l'interdiction de la prise en compte de l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession ; que l'EPA-ORSA réplique que le tribunal a uniquement pris en compte le coût relatif à l'élimination des trois sources de pollution identifiées, évalué à 600 000 euros, "nécessaire quel que soit le projet d'aménagement envisagé" et a exclu de son estimation les frais" liés au projet d'aménagement" d'évacuation des terres non inertes d'un montant estimé à 434.000 euros ; qu'aux termes de l'article L13-13 du code de l'expropriation les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et le premier juge a exactement dit qu'une des conséquences est l'interdiction de prendre en compte l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession, 1' exproprié ne devant pas supporter les coûts de dépollution de ces terrains en lien à l'usage qui en sera fait par l'expropriant alors qu'il subit cette dépossession ; que le premier juge a également exactement considéré que la pollution constitue une cause de diminution des indemnités d'expropriation, l'implantation d'activités économiques résultant du PLU exigeant nécessairement un terrain propre de toute pollution aux hydrocarbures ; que la SCI Rungis-Orly indique enfin dans les faits que les calculs des coûts de dépollution de TESORA souffrent d'erreurs et d'approximation, en défaveur des expropriés, qui rendent les montants allégués peu fiables ; que cependant la SCI Rungis-Orly a désigné d'un commun accord avec l'EPA-ORSA la société TESORA et elle prétend désormais que les solutions préconisées par l'expert amiable seraient les plus onéreuses et ne prendraient pas en compte l'économie d'échelle et le plan de gestion réalisés par l'autorité expropriante ; que cependant les frais d'évacuation et d'acceptation des terres non inertes du site critiquées, estimés à 434.000 euros, n'ont pas été pris en compte par le juge de l'expropriation dans le calcul du montant des frais de dépollution ; qu'en outre en ce qui concerne ses autres allégations, la SCI Orly-Rungis ne produit aucune pièce pour en rapporter la preuve ; qu'en conséquence le rapport d'expertise ne distinguant pas entre la parcelle appartenant aux consorts H...(procédure 13/53) et la parcelle appartenant à la SCI Rungis-Orly, le premier juge a exactement réparti proportionnellement aux superficies des deux emprises soit : 600.000 / 14.254 m² x 3.416 m² - 143.791 euros ; que la somme de 143.791 euros représente le coût de dépollution à supporter par la SCI Rungis-Orly ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; que l'indemnité principale de dépossession à revenir à la SCI Rungis-Orly est donc : 1° en valeur libre : 3.416 m² x 500 euros / m² x 0,80 = 1.366.400 euros ; coût de dépollution : 600.000 euros / 14.254 m² x 3.416 m² = 143.791 ; 1.366.400 – 143.791 = 1.222.609 euros ; 2° en valeur occupée, après application d'un abattement de 10 % pour occupation précaire : 3.416 m² x 500 euros / m² x 0,80 x 0,90 = 1.229.760 euros ; coût de dépollution : 600.000 euros / 14.254 m² x 3.416 m² - 143.791 euros ; 1.229.760 – 143.791 = 1.085.969 euros ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE la société TESORA a été désignée amiablement par les parties pour réaliser un diagnostic environnemental afin de confirmer et dimensionner les sources de pollution identifiées antérieurement, contrôler la présence d'un impact au droit des installations potentiellement polluantes présentes sur le site et enfin caractériser le reste des sols du site vis-à-vis d'éventuelles opérations de terrassement ; qu'il ressort du rapport dressé par la société TESORA que les analyses ont permis de mettre en évidence les points suivants : - confirmation et dimensionnement des sources de pollution en HCT au droit de l'ancienne cuve enterrée et de l'ancienne casse automobile permettant à l'issue des investigations l'établissement d'un chiffrage pour l'élimination de ces 2 sources de pollution : • élimination de la source de pollution- cuve enterrée: volume de 480m3 de terres impactées à éliminer ; • élimination de la source de pollution- ancienne casse automobile: volume de 1 335 m3 de terres impactées à éliminer ; - absence de source de pollution au droit du transformateur EDF ; - absence de pollution et le caractère inerte des terres formant le tas situé à l'extrémité sud-ouest du site dont le volume a été estimé à 1800 m3 ; que cependant, la présence de déchets divers (gravats, plastiques, enrobés ...) dans ces terres ne permet pas une élimination en filière ISDI et nécessitera la mise en oeuvre d'une gestion spécifique dans le cadre de leur élimination hors site. - caractérisation des terres du site hors zone de pollution : • absence de pollution ; • caractère non inerte d'une partie des remblais ; • caractère inerte de l'ensemble du terrain naturel ; que la société indique enfin que le coût financier associé à l'élimination des trois sources de pollution (zone de cuves, casse automobile et tas de terres et de déchets) est estimé à un montant de 600.000 € HT ; qu'on a vu que les parcelles sont classées en zone UT du PLU au jour où a été prononcée l'ordonnance d'expropriation soit une zone qui correspond à des terrains destinés à l'implantation d'activités économiques dans une partie du site dénommé TRIANGLE DES MEUNIERS ; que l'article UT-2 précise que sont autorisées les constructions à destination d'artisanat, de commerces, d'entrepôts, d'hébergements hôteliers et bureaux à condition qu'elles soient compatibles avec le voisinage du point de vue des nuisances et de l'environnement ; que dans ses conclusions, le rapport TESORA évalue le coût de dépollution en fonction du projet d'aménagement et notamment la construction de logements sociaux et équipements municipaux, un mail piétonnier en bordure Nord ; qu'une des conséquences du principe posé par l'article L. 13-13 du code de l'expropriation en vertu duquel, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation est l'interdiction de prendre en compte l'usage futur du terrain pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession ; que l'exproprié ne doit pas supporter les coûts de dépollution de ces terrains en lien à l'usage qui en sera fait par l'expropriant alors qu'il subit cette dépossession ; qu'en revanche, la pollution constitue une cause de diminution des indemnités d'expropriation. Si des projets de création de logements sont envisagés, l'implantation d'activités économiques résultant du PLU exige nécessairement un terrain propre de toute pollution aux hydrocarbures ; que l'élimination des trois sources de pollution identifiées: ancienne cuve, ancienne casse automobile et tas de terres avec déchets situés au sud-est du site, nécessaire quel que soit le projet d'aménagement envisagé est évalué à 600.000 euros ; qu'il convient de préciser que l'évacuation des terres non inertes, liées au projet d'aménagement a pour coût la somme de 434.000 euros ; que le rapport d'expertise ne distingue pas entre la parcelle appartenant aux consorts H... (procédure 13/53) et la parcelle appartenant à la SCI RUNGIS ORLY ; que la société précise la situation géographique des sources de pollution mais le juge ne dispose pas des moyens d'apprécier quantitativement le niveau de pollution des parcelles ; que dans ces conditions, le coût de la dépollution sera réparti proportionnellement aux superficies des deux emprises soit : 600.000 / 14.254 m2² x 3.416 m² = 143.791 euros ; que la somme de euros représente le coût de dépollution à supporter par la SCI RUNGIS ORLY ; que l'indemnité principale de dépossession à revenir à la SCI RUNGIS ORLY, en valeur libre, est ainsi de : 2.015.440 – 143.791 = 1.871.649 euros ; qu'en valeur occupée, après application d'un abattement de 20 %, l'indemnité principale de dépossession est de: (590 € / m² x 3.416 m² x 0,8) – 143.791 = 1.612.352 – 143.791 = 1.468.561 euros ; ALORS QUE, premièrement, le coût de dépollution du terrain justifie de réduire à due proportion le montant de l'indemnité de dépossession ; qu'à cet égard, il importe de tenir compte des frais de dépollution strictement relatifs au terrain objet du droit de délaissement ; qu'en se déterminant en l'espèce au regard du coût de dépollution d'un ensemble de terrains dont une partie seulement appartenait à la SCI RUNGIS-ORLY, cependant que l'autre propriétaire ne se trouvait pas dans la cause, les juges du fond ont violé l'article L. 13-13 ancien, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation ; ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en se déterminant au regard du coût de dépollution d'un ensemble de terrains dont une partie seulement appartenait à la SCI RUNGIS-ORLY, pour procéder à une estimation au prorata de la surface globale, sans qu'il soit possible de savoir quel était le coût exact de la dépollution des seules parcelles appartenant à la SCI, les juges du fond ont de toute façon privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 ancien, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation.