Cour d'appel, 16 mai 2023. 22/02068

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 16 MAI 2023 N° RG 22/02068 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VDDQ AFFAIRE : Mme [R] [E] C/ S.C.I. SCIP Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Décembre 2021 par le Tribunal de proximité de MANTES LA JOLIE N° RG : 11-21/00584 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 16/05/23 à : Me Olivier AMANN Me François SOUCHON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [R] [E] née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 6] (TUNISIE) de nationalité Tunisienne [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Maître Olivier AMANN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 - N° du dossier 1345 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000792 du 05/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** S.C.I. SCIP N° SIRET : 878 89 4 823 RCS Versailles Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître François SOUCHON de la SCP SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS et ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000061 - N° du dossier 2220111 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 13 avril 2009, Mme [X] [J] épouse [V] a consenti à Mme [R] [E] un bail d'habitation portant sur un immeuble situé [Adresse 3] (78), moyennant un loyer mensuel initial de 485 euros, outre les charges. La société civile immobilière SCIP est venue aux droits des intérêts de la bailleresse à compter de l'acte de vente du 30 novembre 2020. Par acte de commissaire de justice délivré le 2 septembre 2021, la société SCIP a assigné Mme [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de Mme [E] des lieux qu'elle occupe, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, - condamner Mme [E] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, comprise entre la date de résiliation du bail et la libération effective des lieux, - condamner Mme [E] au paiement de la somme de 1 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance. Par jugement réputé contradictoire du 30 décembre 2021, le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a : - prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti par Mme [J] épouse [V] à Mme [E] portant sur l'appartement situé [Adresse 3], à compter de la décision, - ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [E] avec tous occupants et tous biens de son chef, à ses frais, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il en était besoin, deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, - condamné Mme [E] à payer à la société SCIP une somme égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à titre d'indemnité d'occupation à compter de la décision et jusqu'à la libération effective des lieux, - rappelé que l'exécution de la décision est de droit à titre provisoire, - condamné Mme [E] à payer à la société SCIP la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [E] aux entiers dépens, - ordonné la notification de la décision à Monsieur le préfet des Yvelines par les soins du secrétariat greffe du tribunal de proximité. Par déclaration reçue au greffe le 30 mars 2022, Mme [E] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 juin 2022, elle demande à la cour de : - la dire recevable et bien fondée en ses demandes, - infirmer totalement le jugement rendu le 30 décembre 2021 par le juge du contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie, - débouter la société SCIP de toutes ses prétentions, - condamner la société SCIP aux entiers dépens de l'instance. Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 juillet 2022, la société SCIP demande à la cour de : - juger Mme [E] mal fondée en son appel, - la juger recevable et bien fondée en ses demandes, en conséquence : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement au fond n°11-21-000584 du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en date du 30 décembre 2021, - débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes, prétentions, moyens, fins et conclusions, y ajoutant, - condamner Mme [E] à lui verser la somme de 1 500 euros à titre d'indemnité relative aux frais irrépétibles d'appel, - condamner Mme [E] aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 janvier 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits,. de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de Mme [E]. Au soutien de son appel, Mme [E] reproche au premier juge d'avoir prononcé la résiliation du bail la liant à la société SCIP à ses torts exclusifs et d'avoir ordonné son expulsion de lieux loués, soutenant qu'elle n'est pas à l'origine des manquements contractuels qu'on lui impute à faute, que manifestement son appartement n'est pas le siège du problème d'hygiène rencontré par le bailleur, que notamment, le commissaire de justice qui s'est rendu dans son appartement, mentionne qu'il n'a constaté aucun insecte ou nuisible, qu'en conséquence la société de désinsectisation n'a procédé à aucune action dans le logement. La société SCIP réplique que la prolifération des insectes a pour origine l'appartement très encombré de Mme [E] où règne un désordre indescriptible, et qui en interdit l'accès à l'entreprise chargée de la désinsectisation. Sur ce, Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d'une obligation essentielle consistant à user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. Aux termes de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et aux termes des conditions générales du contrat de bail, le locataire est tenu des obligations principales suivantes : user des locaux et éléments d'équipement loués suivant la destination prévue au contrat. Le bailleur est fondé en application combinée des articles 1728,1729 et de l'article 17 b) de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé. Il est par ailleurs constamment admis que l'obligation de jouissance paisible pèse aussi bien sur les locataires que sur les occupants, tels leurs enfants vivant avec eux qu'ils soient mineurs ou majeurs. En l'espèce, la société SCIP justifie d'une part, avoir mandaté une entreprise de désinsectisation qui est intervenue à sept reprises de janvier à septembre 2021, en raison d'une importante infestation de cafards et d'autre part, du refus systématique de Mme [E] pour laisser l'accès à son appartement. La société SCIP produit également : - le courrier que la société chargée de l'entretien de l'immeuble lui a adressée le 20 juillet 2021 pour lui signaler, photographies à l'appui, la présence de nombreux détritus et déchets jonchant le sol devant l'appartement n° 11 (dont Mme [E] est locataire), à savoir journaux, canettes, sacs poubelles, emballages, déchets organiques (fruits - légumes - boîte de sardines ouverte - cheveux - ongles). - les messages que lui ont adressés certains voisins, soit celui de M. [O] signalant que des cafards et punaises sortent de l'appartement de Mme [E] pour se répandre chez les autres occupants, outre le comportement trouble de l'intéressée, et celui de M. [K] constatant le même phénomène. La société SCIP justifie que, sollicité pour les mêmes problèmes par l'ancienne bailleresse, le Service Communal d'Hygiène et de Santé s'est heurté au même refus de tout contact et comportement totalement hermétique de la locataire, en dépit de nombreuses tentatives d'interventions, de mises en demeure, propositions, tentatives d'intervention d'assistance sociale, ou de suivi. L'unique courrier que la locataire lui a adressée en réponse produit aux débats dont la teneur est incompréhensible, laisse présumer à l'évidence des troubles psychologiques de son auteur. La société SCIP verse aux débats des échanges de courriels pour justifier des démarches accomplies auprès des différentes autorités administratives. Par ordonnance sur requête rendue le 30 juin 2021, la société SCIP a été autorisée par le tribunal de proximité à pénétrer dans l'appartement donné à bail à Mme [E] aux fins de faire constater les conditions d'occupation. Aux termes du rapport qu'il a établi le 30 juillet 2021, le commissaire de justice qui s'est rendu sur place mentionne que ses constatations sont particulièrement effrayantes, c'est ainsi qu'il indique que : ' A peine la porte entrouverte, et celle-ci étant quasi impossible à ouvrir intégralement, je peux constater que le sol est encombré de divers déchets, et sacs qui recouvrent le sol (....). Il est impossible de progresser normalement dans cet appartement, il est totalement encombré sur l'intégralité de la surface. Pas un seul m² au sol n'est pas encombré de sacs, de poubelles, morceaux de linge, boîtes, papiers etc.... Compte tenu de l'encombrement, aucun mobilier n'est visible dans l'entrée, ni dans la pièce principale : pas de fauteuil, aucun lit, mais uniquement une chaise devant la porte de la cuisine. Dans le séjour, tout juste puis-je deviner au sol, un espace de la taille d'une personne, correspondant de toute évidence à un couchage. Cet encombrement se poursuit dans la salle de bains, de façon moindre, cette pièce est crasseuse. Lors de ma visite, aucun insecte ou nuisible n'a été vu, en conséquence la société de désinsectisation n'a procédé à aucune action dans le logement, en tout état de cause son encombrement empêchait tout traitement'. En outre, dans ses attestations d'intervention en date des 16 avril et 13 juillet 2021, la société de désinsectisation a alerté la bailleresse en ces termes : 'Toujours impossible de traiter dans l'appartement n°11. La locataire est atteinte du syndrome de Diogène et cela représente un risque aggravé de développement de cafards. Il y a urgence à traiter dans ce logement et à désencombrer les lieux et nettoyer les lieux'. Dans une attestation datée du 29 septembre 2021, sur la dernière de ses 7 interventions, la société de désinsectisation, note que : 'Le seul appartement qui n'a jamais été traité est celui de Mme [E] , lot n° 11 car elle a toujours refusé les traitements. De plus, l'état d'encombrement, de saleté, et de désordre de l'appartement de Mme [E] constaté par le commissaire de justice est une cause très aggravante de la prolifération des nuisibles, (cafards, rats); qui infestent l'immeuble depuis plusieurs mois, et ce malgré les nombreux traitements réalisés par des professionnels, avec des produits professionnels. Le refus de Mme [E] de procéder au traitement de son appartement et à l'entretien de celui-ci implique la création d'une zone de protection où les insectes peuvent se reproduire à qui mieux mieux sans être inquiétés, avant de retourner infester les autres appartements. De ce fait, résoudre les problèmes des cafards dans l'immeuble est rendu impossible tant que le logement n'est pas nettoyé, désinfesté, et traité régulièrement sur une période suffisante pour détruire les nuisibles'. Il suit des éléments du débat qu'il importe peu que l'appartement ait été, ou non, ou partiellement à l'origine de l'infestation initiale de l'immeuble. En effet, cet appartement, compte tenu de la mauvaise hygiène constatée par le commissaire de justice, est indubitablement un facteur aggravant et constitue un obstacle à la résolution du problème de la prolifération des nuisibles, compte tenu du refus obstiné et injustifié de Mme [E] à laisser l'accès aux entreprises spécialisées pour intervenir. Le manque d'hygiène affectant l'appartement de Mme [E] constitue un trouble particulièrement grave, étant souligné que quelle que soit sa situation personnelle, familiale et médicale, le locataire est responsable de ses actes. Le comportement de Mme [E] constitue une violation grave à l'une des clauses essentielles du bail qui lui impose de n'importuner quiconque par son attitude et de quelque façon que ce soit. La gravité de son comportement est donc de nature à justifier la résiliation du bail. Par suite, le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions. Sur les mesures accessoires. Mme [E] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société SCIP au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [E] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 30 décembre 2021 par le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [E] à verser à la société SCIP la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [E] aux dépens d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions concernant l'aide juridictionnelle. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,