Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53567
N° Portalis 352J-W-B7I-C4XRC
N° : 6
Assignation du :
02 Mai 2024
[1]
[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 septembre 2024
par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A. d’H.L.M. IMMOBILIERE 3F
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS - #A0617
DEFENDERESSE
La S.A.S. LBS [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Catherine MUTELET de la SELARL LP-CM, avocats au barreau de PARIS - #C0676
DÉBATS
A l’audience du 29 juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte authentique du 16 juillet 2014, la société Immobiliere 3F a donné à bail commercial à la société LBS [Localité 5] des locaux situés au [Adresse 2] [Localité 5] dans le 3ème arrondissement pour une durée de 9 ans à compter du 30 juin 2014, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 208.911,16 euros hors taxes et hors charges payable par trimestre à terme à échoir, le 1er de chaque trimestre.
Du fait de l'existence d'impayés de loyers, la société bailleresse a fait délivrer à la société LBS [Localité 5], par exploit de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, un commandement de payer les arriérés de loyers et de charges s'élevant à la somme de 229 447,32 euros selon décompte du 14 mars 2024 arrêté au 1er janvier 2024 échéance du 1er trimestre 2024 incluse ainsi que la somme de 34 417,10 euros au titre de la clause pénale et visant la clause résolutoire du bail.
C'est dans ces conditions que se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société IMMOBILIERE 3F a, par exploit du 2 mai 2024, assigné la société LBS PARIS devant le président du Tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
A titre principal
constater l’acquisition de la clause résolutoire;
l’autoriser à faire expulser la société LBS [Localité 5] et le cas échéant, tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de Police et de la Force Publique si besoin est des locaux sis à [Adresse 2] ;
autoriser l'huissier instrumentaire à prendre, lors de l'expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d'empêcher d'y pénétrer ;
condamner la société LBS [Localité 5] à lui payer une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à titre provisionnel à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter du 16 avril 2024, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés. condamner la société LBS [Localité 5] à lui payer à titre provisionnel, la somme en principal de 275 073,14 €, à valoir sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation comprenant le 2 ème trimestre 2024, augmentée de 15 % (41 260,97 €) soit à la somme totale de 316 334,11 €;
l’autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie ;
condamner la société LBS [Localité 5] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement.
Le dossier a été appelé et retenu à l’audience du 29 juillet 2024.
A l’audience, la société d’HLM Immobilière 3F, représentée par son conseil, par conclusions écrites, visées et développées oralement, actualisant ses demandes et indiquant être d’accord avec le preneur sur les délais de paiement demandés, sollicite de :
A titre principal :
condamner la société LBS à lui payer à titre provisionnel la somme de 340.653,55€, à valoir sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation comprenant le 3ème trimestre 2024, après déduction des saisies-attributions effectuées à hauteur de 15 225,27€, augmentée de 15 % (51.098,03 €) soit à la somme totale de 391.751,58 € ;
autoriser la société LBS à se libérer de sa dette en 24 mensualités égales, dans les 5 premiers jours de chaque mois et à compter du mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et ce, en sus des échéances courantes devant être réglées à bonne date ;
suspendre les effets de la clause résolutoire;
juger qu'à défaut de règlement d'une seule échéance conformément aux délais accordés et à bonne date et à défaut de règlement d'une seule échéance courante à bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, la société IMMOBILIERE 3F sera autorisée à faire expulser la société LBS des lieux loués, qui sera alors redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et ce, jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés ;
condamner la société LBS [Localité 5] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement.
*
La société LBS [Localité 5], représentée par son conseil, par conclusions écrites, visées et développées oralement, sollicite :
débouter la société IMMOBILIERE 3F de l'ensemble de ses demandes;
accorder à la société LBS [Localité 5] un délai de 24 mois pour régler les loyers et charges dus au bailleur soit la somme de 325 212,68 € arrêtée au jour des présentes ;
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
dire et juger que chacune des parties conservera ses propres dépens
L'assignation a été dénoncée le 16 mai 2024 à la société BNP PARIBAS en sa qualité de créancier inscrit.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
MOTIF DE LA DECISION
I- Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule, à son article XI “clause résolutoire”,“Il est expressément convenu comme condition essentielle dudit bail qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, du rappel de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires dus à la suite d’une révision légale ou contractuelle ou d’un rappel de loyer, charges taxes, frais ou accessoires, dus à la suite d’une fixation judiciaire ou contractuelle du loyer renouvelé, de toutes indemnités d’occupation et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail et pendant la période de maintien dans les lieux, ou d’inexécution d’une seule de l’ensemble des clauses du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus.”
Le commandement du 15 mars 2024 a été délivré pour une somme de 229 447,32 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, incluant l’échéance du 1er trimestre 2024 incluse.
Le commandement vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et fait état de la possibilité pour le bailleur de s'en prévaloir, ainsi que les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 1° du code de commerce.
Les paiements (de 5299,93 € le 27 mars 2024 et de 29 879,93 € le 4 avril 2024) intervenus dans le mois suivant la délivrance de l'acte se sont trouvés être insuffisants pour en régulariser les causes.
Il n'est dès lors pas démontré que ses causes auraient été régularisées dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 15 avril 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Néanmoins la société LBS [Localité 5] sollicite qu'il lui soit accordé un délai de vingt-quatre mois pour régler les arriérés de loyers et de charges.
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La société LBS [Localité 5] fait état de ses difficultés économiques rencontrées liées notamment à la rupture brutale des relations commerciales avec l'un de ses fournisseurs et à l'exploitation déficitaire de l'une de ses boutiques ayant conduit à la constitution d'un arriéré locatif. Elle propose d’apurer sa dette en 24 mensualités, ce qui a été acceptée par la société bailleresse à l’audience. Au vu de l’accord des parties, il convient dès lors d'accorder à la défenderesse des délais de paiement dans les conditions fixées au dispositif lesquels ont pour conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire.
A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et la société LBS [Localité 5] sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnelle, qu'il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer et des charges en cours, et ce jusqu'à libération des lieux.
II- Sur les demandes de provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au titre de l’arriéré locatif
A l'audience, bien que les parties aient indiqué leur accord sur le montant de la créance, celles-ci n’ont pas précisé le montant sur lequel elles sont tombées d’accord alors qu’au vu de leurs conclusions respectives, la société Immobilière 3F sollicite de voir condamner la société défenderesse à une somme de 340.653,55€, à valoir sur l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation comprenant le 3ème trimestre 2024 alors que la société LBS [Localité 5] fixe le montant de l’arriéré locatif à la somme de 325 212,68 € arrêté à la date de ses conclusions notifiées le 26 juillet 2024 y incluant un règlement effectué le 9 juillet 2024 de 14 654,66 € ne figurant par sur le décompte produit par le bailleur
Après examen du décompte locatif produit aux débats, faute pour la société défenderesse de justifier de règlements supplémentaires, et après déduction des sommes ne relevant pas de l’arriéré locatif proprement dit et en l’espèce non justiées (soit les sommes de 786,21 € et 774,78€ inclus dans le décompte au titre de frais d’huissier ), la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée dès lors au paiement d'une provision de 341 153,13€ au titre de l’arriéré locatif impayé au 1er juillet 2024 échéance du 3ème trimestre 2024 incluse (hors TVA).
Au titre de la clause pénale
En ce qui concerne la clause pénale stipulée à l'article XI du contrat de bail prévoyant au bénéfice du bailleur, en cas de retard dans le paiement, une indemnité d'un montant de 15% des sommes dues, dans la mesure où en raison de son caractère manifestement excessif dès lors qu’elle reviendrait à majorer la dette de l’équivalent de près de trois loyers mensuels, elle est susceptible d’être minorée par les juges du fond, il convient en conséquence de dire que la société Immobilière 3F ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable à ce titre.
Il doit donc être jugé que cette demande relève de l'appréciation des juges du fond et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l'instance, la société LBS [Localité 5] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
En revanche l’équité ne commande pas de faire application de la condamnation au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Nous, Nadja GRENARD, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 16 juillet 2014 sont réunies à compter du 15 avril 2024;
Condamnons la société LBS [Localité 5] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 341.153,13€ (trois-cent-quarante-et-un- mille et cent-cinquante-trois euros et treize centimes) au titre de l’arriéré locatif impayé au 1er juillet 2024 échéance du 3ème trimestre 2024 incluse (hors TVA);
L’autorisons à se libérer de cette dette en 24 (vingt-quatre) mensualités d’un montant égal en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité incluant le paiement de la dette et des loyers et charges courants à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à la société LBS [Localité 5] et portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de la société LBS [Localité 5] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution
Condamnons en ce cas la société LBS [Localité 5] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes notamment sur la demande formée au titre de la clause pénale;
Condamnons la société LBS [Localité 5] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 06 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Nadja GRENARD
