Cour d'appel, 29 janvier 2025. 24/00892

29/01/2025 ARRÊT N°67/2025 N° RG 24/00892 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QCWB EV/KM Décision déférée du 26 Février 2024 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/03454) C.GARRIGUES [X] [G] [T] [I] C/ [N] [S] [N] [S] épouse [H] CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ *** APPELANTS Monsieur [X] [G] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Djamila MESSAOUDENE-BOUCETTA, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [T] [I] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Djamila MESSAOUDENE-BOUCETTA, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEES Monsieur [O] [H] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE Madame [N] [S] épouse [H] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E. VET, président P. BALISTA, conseiller S. GAUMET, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 13 janvier 2023, M. [O] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] ont donné à bail à M. [X] [G] et Mme [T] [I] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 555 € et 8,54 € de provision sur charges. Le 8 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte du 4 septembre 2023, les époux [H] ont fait assigner M. [X] [G] et Mme [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de sommes. Par ordonnance réputée contradictoire du 26 février 2024, le juge a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2023 sont réunies à la date du 9 août 2023, - ordonné en conséquence à M. [X] [G] et Mme [T] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut pour M. [X] [G] et Mme [T] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamné solidairement M. [X] [G] et Mme [T] [I] à verser à M. [O] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] à titre provisionnel la somme de 2 092,32 € (décompte arrêté le 8 janvier 2024 mensualité de janvier 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance, - condamné solidairement M. [X] [G] et Mme [T] [I] à payer à M. [O] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et les restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrart s'était poursuivi révisable selon les modalités contractuelles, - condamné in solidum M. [X] [G] et Mme [T] [I] à verser à M. [O] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. [X] [G] et Mme [T] [I] aux dépens, - rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 13 mars 2024, M. [X] [G] et Mme [T] [I] ont relevé appel de la décision en ce qu'elle a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2023 entre M. [O] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] d'une part et M. [X] [G] et Mme [T] [I] d'autre part concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 9 août 2023, - ordonné en conséquence à M. [X] [G] et Mme [T] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut pour M. [X] [G] et Mme [T] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Mme [T] [I] et M. [X] [G], dans leurs dernières conclusions du 28 novembre 2024, demandent à la cour au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de : - infirmer l'ordonnance de référé par le juge chargé du contentieux de la protection le 26 février 2024, en ce qu'il a : * constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2023 entre M. [O] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] d'une part et M. [X] [G] et Mme [T] [I] d'autre part concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 9 août 2023, * ordonné en conséquence à M. [X] [G] et Mme [T] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, * dit qu'à défaut pour M. [X] [G] et Mme [T] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - débouter les consorts [H] du surplus de leurs demandes, - accorder à Mme [I] et M. [G] des délais de paiement pour apurer la dette locative, - autoriser Mme [I] et M. [G] à rembourser la dette locative par mensualité de 150 €, - constater la poursuite du contrat de bail, En conséquence, - autoriser Mme [I] et M. [G] à se maintenir dans les lieux en qualité de loctaires, - condamner chaque partie à assumer la charge de ses propres dépens. M. [O] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] dans leurs dernières conclusions en date du 23 mai 2024, demandent à la cour de : - confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, - débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner les appelants à verser aux intimés une somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles et à supporter l'intégralité des dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024 La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Les appelants font valoir qu'ils ne conteste pas les impayés , que M. [G], qui a été sans emploi et sans revenus pendant plusieurs mois a retrouvé une activité salariée, que le couple a repris le règlement du loyer et pris attache avec l'huissier pour apurer leur dette selon mensualités de 150 € en plus du loyer courant. Les bailleurs opposent que les locataires ne justifient pas suffisamment de leur demande de délai alors qu'ils sont toujours débiteurs d'une somme de 2370,85 € à l'échéance de mai 2024, sont en situation débitrice depuis leur entrée dans les lieux et ne justifient pas avoir commencé à rembourser leurs dettes. Sur ce L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l'article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail à effet au 16 janvier 2023 comprend une clause résolutoire en son article VIII conformément aux articles sus-visés. Les bailleurs ont fait délivrer aux locataires le 8 juin 2023 un commandement de payer la somme principale de 1756,20 € visant la clause résolutoire du bail. A défaut pour les locataires de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement expirant le 9 août 2023, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Le juge des référés, juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 9 août 2023, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. En cet état, les locataires sont occupants sans droit des locaux appartenant aux époux [H] depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du bail, les époux [H] sont en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise. L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point. Les bailleurs produisent un décompte des sommes dues arrêté au 21 mai 2024 faisant apparaître un montant de 2370,85 €. Les locataires ne contestent pas le montant réclamé. Ils sollicitent que la poursuite du contrat de bail soit constatée et à être autorisés à se maintenir dans les lieux en qualité de locataires. L'article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, les locataires qui malgré la demande de la cour en ce sens n'ont pas produit leur dossier, ne justifient pas être en situation de régler leur dette locative ni avoir repris le versement intégral du loyer alors qu'il résulte de l'historique de compte produit que le montant de leur dette a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer. En conséquence, il convient de rejeter leur demande de délais de paiement, de « poursuite du contrat de bail » et de se voir autoriser à rester dans les lieux en qualité de locataire. La décision déférée doit donc être confirmée. L'équité commande de faire droit à la demande présentée par les bailleurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 €. PAR CES MOTIFS La cour Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [X] [G] et Mme [T] [I] à verser à M. [O] [H] et Mme [N] [S] épouse [H] 500 €, Condamne M. [X] [G] et Mme [T] [I] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER E.VET